凡是过往，皆为序章！2020改变苏州买房人的十件大事！

撰稿&视觉//甜梅
精校//苗苗

终于，2020年来到了尾声。

回顾过去的一年，可以说是苏州楼市迄今为止变幻最为多端的一年。

上半年，受疫情影响，苏州楼市曾短暂停摆。复工复产后，先有土地、人才政策频发，提高市场预期。紧接着热门板块项目接连取证开盘，打响新房楼市成交响声。但整体相较于往年，明显劲头不足。

下半年，园区、狮山、科技城等板块继续发力，教育、交通、规划等多角度城市利好规划建设，为楼市发展作后盾。尤其是年底，奥体和科技城出尽了风头，不仅出货迅速，更是让购房者对于明年楼市有着一个好的期待。

整体来看，苏州2020年大考表现还算优异。

接下来，房观会先后上线2020年苏州楼市年终各大总结，通过直观的数据和分析来帮助购房者更好地了解过去一年，苏州楼市的具体发展情况。

第一篇，我们先来回顾一下“2020年苏州十大热议”。看看过去一年，大家都在讨论什么？

01

打破土拍限制

2月19日，苏州土拍取消统一的封顶销售和现房销售，距离724新政实行还不满8个月。

受疫情影响，房企产业或多或少都会受到损害，在土地储备上的规划和资金投入自然会缩减。

该政策意味着，房企前期土地开发的资金投入压力缩小，一定程度上刺激了房企拿地的积极性。所以，百家马甲上阵厮杀、土拍网崩盘、板块天花板刷新等现象频现。

不过，苏州土地市场虽然局部出现火热，但是整体溢价率还是控制在13%左右，并没有地王频现，可见该政策不违背“房住不炒”的原则。

02

留住人才

人才，一直是城市发展的核心竞争力。尤其是今年，各城市抢人大战更是如火如荼。

苏州虽然起步晚，但是势头却非常强劲。

第一步，引进人才。

5月1日，苏州正式实行新的人才落户新政，专科6个月社保即可落户。百天的时候，人才申请达40051人，效果立竿见影。

此外，还在多角度、多层次吸收多样人才。

第二步，留住人才。

继园区60%人才房、吴中区定量人才房、相城区国建公司楼盘均可申请外，今年，先是吴江区30%人房，新区狮山40%人才房试点。最后更是打破区域限制，20%人才优购政策放宽至全市。

人才落户放宽和优先购房政策混合双打之下，有学历的人才可以突破购房社保年限限制，从需求端释放了楼市库存压力。

03

教育集团化

学区房压力就像是一座大山，搬不走也撬不动。为此，苏州着手尝试教育集团化办学，来分散学区房的影响力。

至今，除相城区外，苏州5大区已成立36大教育集团。

一方面，是为了让更多人能够享受到高质量的教学。另一方面，是为了削弱学区房的高昂溢价。

但也有剑走偏锋的房企，例如新区某盘，借着新区一中的挂牌，快速去化。

综上，教育集团化是否能真的实现平衡教育以及淡化学区房的影响还有待时间的验证。

04

奥体风云

奥体，绝对是园区乃至苏州当下的最闪亮的新星。

土地市场上，1宗地近百家房企争夺，网络一度瘫痪，最后以40.2亿元高价出让，成功将奥体的楼市价值送上苏州楼市的顶峰。

新房市场上，半年时间，中海上东区PRO三次开盘且已收官，火箭般的清盘速度，给下行的苏州楼市打了一剂强心针。

二手房市场上，中海上东区二手房频繁上热搜，挂牌价6W+、聊天式成交、736万当晚成交......清晰可见的升值空间让购房者欲罢不能。

明年，旭辉奥体地块或将入市，核心仅剩的１宗也有望出让，或将是奥体风云的制高点。据悉，该地块已被多家品牌房企暗中静盯。

05

装修包

前期拿地成本高，新房又遇上限价，房企不得不另辟蹊径——装修包。

30W+、20W+、10W+......装修包并没有一个统一的定价。寒山闻钟上，关于装修包的投诉也是此起彼伏。

对于购房者而言，装修包无疑是增加了购房者的首付压力。毕竟装修包是要和首付一起，一次性付清。且，还不能确保后期房子的交付标准是否真的货真价实。

对于房企而言，实行装修包捆绑销售也是不得已而为之。新房价限死之下，只能这样来拉高货值实现盈利。但是，有些本就是装修交付要求，再加装修包就明显不合理了。

06

样板间所见即所得

10月9日，样板房新政出炉，有购房者留言：苏州楼市更加规范化了。

这也是自去年实行精装修交付后，首次给精装房加“紧箍咒”。

该政策一出，不少售楼处出现了搬空样板间，砸掉样板间重新装修等现象，更有很多本来准备公开样板间的项目延期。

可见，房企对于该政策的重视程度，深怕自己不小心踩到危险线。

总结，该政策很好地保证了购房者的权利，也规范了房企的施工质量，有助于苏州楼市更好地发展。

07

胜浦新房价破3

之前，房观曾深度分析过胜浦新房价破3对于苏州楼市的意义。

第一，坚守了园区的价格底线。地价1.8W+，售价3W+，这个价格在园区实际上并不贵，尤其是还是未来发展高地——高贸新城。

第二，反衬其他板块太便宜。科技城、高铁新城、太湖新城、苏州湾等次核心板块无论是发展规划、配套规划以及兑现能力等都非常强，但受限价影响，新房价限死在3W内。

所以，当前房价格局下，无论是园区还是次核心板块，对于购房者而言还是比较友好的。一旦后期放开限价，苏州房价或将触底反弹，购房成本或将成本增加。

08

太湖科学城

7月份，以建设南大苏州校区为契机，建设太湖科学城概念诞生。

12月份，太湖科学城总概念在北京官宣，正式定调了科技城板块未来走向。

科技城本就是苏州一核四城的的西部发展重点，太湖科学城就是科技城的升级版。随着大批量的规划落定，板块发展蓬勃向上，冲劲十足。

科技城板块楼市价值也跟着水涨船高，近日，科技城33号和34号接连2场土拍，网络崩溃、超百家马甲激烈厮杀，苏州土拍高潮迭起。上周末一纯新盘首开更是千人抢房。

未来，板块内还有多宗住宅地块待出让，距离真正地高光还有一段时间发酵。

09

苏州机场

苏州还有机场吗？苏州机场建在哪？.....

苏州人对于机场的渴求，已经变成了一场执念。但凡有一点风吹草动，立马群起激昂地谈论。

寒山闻钟上也是咨询不断，目前，官方给出的回复是：目前我市正加快推进苏州机场的规划研究工作，积极争取纳入国家层面相关规划。

综上可见，苏州机场这条路还有很长一段时间要走。

10

沪苏同城化

2020年，沪苏同城化进入了实质性发展新阶段。

• 政府层面频繁接触，并就多个方面达成交流与合作。对接、学习、融入，成为苏州和上海双向互通的高频词。
• 交通层面，轨交S1线（建设中）对接上海11号线、沪苏通铁路正式通车....
• 医疗层面，沪苏两地跨区域养老已成为现实
• 住房方面，苏州园区社保与上海的社保、公积金互通

......

总的来说，苏州和上海，两者互补、相互协调，在长三角一体化下，人财物等各种资源也会高度集聚在上海、苏州。

总结，上海的发展，离不开苏州；苏州的发展，也离不开上海。

实际上，今年苏州的变动远不止上文所说的这几点。

从城市发展角度来看，苏州向上拼搏的进取的步伐一直在不断地前进中。对接上海，融入长三角，进一步提升苏州的城市能级。

从楼市发展角度来看，坚持“房住不炒”的主基调，因城施策，合理协调土地市场、新房市场的发展格局，促进苏州楼市可持续发展下去。

回顾是为了明天更好地发展，我们相信，2021年，苏州楼市会更好。

最后，你觉得，苏州今年还有哪些比较有价值的热一点呢？

欢迎粉丝们留言区踊跃留言讨论。

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