2020年底，苏州楼市释放的四大信号。

撰稿&视觉//苏大小师妹

2020年要结束了，苏州今年的楼市也要告一个段落了。

提起2020年，很多人都会想到一个词：魔幻。

疫情笼罩了各行各业，苏州楼市在今年也是受到了不同程度的影响。

其实，从今年3月份开始，就一直有声音说，今年是个买房的好时间，但时间走到2020年，我们再来回看市场，会发现苏州楼市走进了一个非常魔幻的阶段。

今天，我们就来看看苏州楼市释放的四大信号。

苏州进入横盘期

从冰山指数来看，苏州从2019年上半年那一波过去了之后，就开始进入了平稳阶段，准确来说，“724新政”之后确实给苏州楼市来了一个“急刹车”。

社保两年的限制，让很大一部分人失去了购房资格，新房两年、二手房五年限售，又让一大批房源的流通性变差，加上各区域新房限价严格执行。

苏州楼市在几重因素的叠加之下，横盘了。

一方面购买力不足，房产流动性变差让很多人进入观望状态；一方面大量出地，市场供应量充足，楼市没有供不应求的局面，就很难出现涨价的契机，新房都卖不完，流进二手市场的购房者就更少，二手房东更没有跳涨的机会。

所以我们可以看到苏州现在的库存越来越大，新房将近7万套，链家二手房显示10万套很久了，这里加起来就是17万套，还没算上拿了地还没入市的新项目、刚挂出来没拍的地、小中介手中流通的房源……

仔细算一算的话，会是个很吓人的数字，明年艰难去库存是必然的。

还有一点，因为限价的原因，苏州几乎所有的新盘价格都被限死了，而且新盘都比较集中在某几个片区，所以价格都一样，今年的成交均价，盲猜2.6W，比去年涨一点，不可能跌。

二手房的价格，今年一年都没有涨，很多地方还在跌，湖东、尹山湖、包括科技城不少二手房都有明显的下跌，尤其是新房看好了急着置换的房东们，降价降得比较严重。但这些都是之前涨得有点狠，现在撇掉点泡沫而已。

而这个横盘的状态，明年还会继续。

高端改善市场流通性加快

不过，在苏州的横盘的情况下，有一类楼盘不受影响，那就是高端改善市场。

今年高端别墅市场成交火爆的新闻出现过好几次，在今年大行情下行、新盘滞销的情况之下，世茂铜雀台、万科大家等高端别墅成交屡创新高，不但成交价走高，成交周期也打破了往常的别墅去化慢的常规印象。

据统计，苏州今年千万级豪宅成交超过180套，同比去年增长55.2%。

就连木渎这个2016被推上高点，现在一直在走下坡的板块，11月至今都已经成交了10套别墅！其中最贵的一套天伦随园，单价42234元/平米，总价3728万元！成交周期较长，不过882平六室三厅一厨三卫的配置，妥妥的豪宅啊！

还有最近的玲珑湾成交暴涨，据悉12月以来，已有20多套成交，加上前一阵唐宁府的成交数量激增，都在明示着，园区的高端楼盘，市场依然在。

春江水暖鸭先知，楼市的风暖，那些有实力的大佬也一定首先感知。

有购买力的大佬们纷纷选择今年出手购买豪宅，也是嗅到了高端改善市场的风向，未来、别墅、城市核心大平层等高端改善豪宅是市场稀缺的稀缺产品，也是房产中最保值的产品类型。

一句话，不要用刚需的思维去判断豪宅的价值，要用奢侈品的思维去看豪宅市场，有钱人会越来越有钱，没钱人会越来越拼命去成为或者假装有钱人，但真正塔尖的房子越少越香。

刚需阵地已经走出中环圈

和豪宅市场的火热相对应的，是刚需需求的旺盛以及刚需新房的边缘化。

之前房观统计过，苏州“1”字头的楼盘，基本集中在临湖、度假区、胥口、望亭、阳澄湖等乡镇板块。

核实了一下，目前市面上200万以内能买到的新房全部都在中环以外！换句话说，200万的预算想在苏州中环内买新房，已经不可能了。

所以现在摆在刚需购房者面前的就是两条路：中环外的新房或者中环内的老破小。

通勤时间和新房，你只能选一个，而且很有可能两个都得不到（比如你想预算再低一点，买了一个中环外的老破小）。

所以，现在刚需的问题很严峻，现在上车，很可能只能上一辆自行车，但要是再等下去吧，很有可能就只能上一辆独轮车或者大巴车回老家了……

在买房这件事上，刚需不狠下心来，永远只能徘徊，看着一辆又一辆的车开过去。

刚改市场内卷严重

最痛苦的买房人，其实还不是刚需，而是有个三四百万的改善客群。

这些钱在苏州肯定是买得起房的，关键是，能买的太多了，中环内一圈能挑到眼花，很多改善客拿着钱冲进楼市，很有可能就是这样一幅画面。

反正就是哪哪都是字，但是啥也看不清……

三四百万，想挑一个地段好一点的，会发现很有可能面积只有100平左右，每一个房间都小到令人发指；想挑一个面积大一点的，会发现以后通勤还是要很长时间……

也就是说，很多改善客群，花了比刚需多双倍的钱，结果只换到了某一个维度的改善，居住舒适度、学区、地段，还是只能选一个。

然后，因为这些楼盘有很大一部分是当年高价拿地然后被限价的楼盘，中间的利润被压缩的厉害，所以后期交房的时候也是降标减配得厉害。

而去抢倒挂盘吧……不好意思，现在市场上已经没有倒挂盘了。

这就是三四万客群现在面临的尴尬境地。

经过2020年，苏州楼市的分化已经越来越明显，“二八定律”中的“二”还将继续重复“二八定律”。

倒挂盘成为历史，苏州楼市闭眼买的时代已经过去了。

但是，苏州楼市依然有机会。

2021年，但凡有点选择权的买房人，都需要带着脑子去买房了。

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