苏州的内环和中环，究竟谁更值钱？

 撰稿&视觉//苏大小师妹

有时候我们聊起买房，常常会说北京的三环内怎么样、五环外怎么样，尤其是那首著名的“啊~~五环~~”，让北京的环线成为了家喻户晓的名词，而上海内环线内更是有着“巴黎的小巴黎”之称，似乎在大城市，买房非常看重环线的价值，越是靠近城市中心的环，价值越高。

因为在楼市的基本逻辑里，大多数城市的发展都是一个逐步扩张的过程，离市中心越近的地段发展越早，往往绝对价值越高，然后随着道路交通形成环线逐步往外扩散，在楼市的地段理论中，环线往往会用来分析一个城市的价值基础。

今天我们就来聊聊“环线理论”。

苏州的环线在哪里？

苏州目前已经成型的环线其实只有内环，内环长达26公里，只包含了苏州姑苏区一部分，从地图上也能看出，苏州市政府、拙政园、观前街、护城河等都在内环内，都是苏州比较重要的政府部分、市政配套以及文化名胜。

而内环的四个角分别为官渡里立交、新庄立交、东南环立交、友新立交，分别延伸出东环南延（吴东快速路）、南环东延（独墅湖大道）、南环西延（苏福快速路）、北环东延（娄江快速路）、北环西延（太湖大道高架路）。

而苏州的中环，共分为两期，现在一期已经通车，二期还在建设当中。

目前中环东至星华街，西至金枫路，北边利用太阳路，南边利用南绕城高速，等到后期春申湖快速路和吴中大道-东方大道建成，中环将会正式成型，全长112公里左右。

这里我们可以来看一组数据。

其实从这张表中我们可以发现一个非常明显的规律，北京和上海这两个特大型的城市，他们的内环-中环-外环的长度差距几乎只在毫厘之间，而广州、成都、苏州这种大型城市，内环线的长度大概在30公里以内，外环线在200公里左右，内环线苏州较长，但等春申湖和东方大道通车，距离会有部分缩短，大概都在100公里以内。

如果把其他较大型的城市拉出来比较，差不多也都在这个数字左右浮动。也就是说，大型城市的核心区、发展区、极限区，差不多就被环线框出来了。

结合各城市的楼市来看，内环内一般是房价天花板，北京我们都知道，三环内一套房，就是非富即贵的代表，上海内环里要是有一套房，基本也代表着可以不用奋斗了，33平的老破小就可以卖270万……

但是我们都能发现，苏州最值钱的地段都不在内环里，除了顶豪类产品，苏州内环里均价两万多的二手房满地爬，很多人来买房除非对古城区有情结，更多的还是愿意去进军园区的。

/内环内的姑苏区

/内环外的园区

苏州的环线价值为何被削弱了？

从板块二手房成交均价来看，姑苏和狮山、湖西、湖东的价格还是有点差距的。

/价格来自链家最新成交数据

而出现这种局面的原因也不难理解。

苏州核心古城区因为古城保护的原因，首先，护城河内所有的建筑全部限高，不得超过北寺塔的高度24米；其次，为了保护苏州古城风貌，古城区内不得建设架空道路，不能违反规划新建、改建、扩建建筑物，不得新增工业、仓储用地，很多老房子也很难轻易拆除改造。

也就是说，占据了内环内绝大部分面积的古城区，是一个动不得的文物，尽管占据了核心的地段，但老房子缺乏居住属性、旅游景点的密集又带来了交通上的困扰，加上古城保护没有产业缺少工作岗位，所以除了部分顶豪类产品，内环内的发展空间确实有限。

而从另一个角度来看，这和苏州“一核四城”的发展模式也有很大的关系。

尽管内环内的姑苏区是苏州当之无愧的“一核”，但是围绕着古城区、各区重点发展的“新城”正在逐渐发展成为城市副中心，且职能不同，各有分工。

高铁新城重点打造为枢纽中心、太湖新城侧重宜居中心，东西两翼各有重磅产业加持，所以，苏州各大板块在各个新城的辐射下，也实现了高低不定的涨幅，以至于突然有一天，我们发现，苏州很多地方的价格都差不多，高铁新城3万，尹山湖也3万；甪直2.2万，黄埭也是2.2万……

/苏州各板块均价

苏州的房价摊平了，当然，与其说苏州“散装”，到不如说苏州成功地实现了“去中心化”，形成了多核心发展的卫星城市。

同时，由于苏州的道路设计非常先进，内环和中环之间形成了非常规整的“棋盘式”的道路布局，车流可以均匀地分布在多条道路上，行驶的灵活性非常高，这个优势，尤其在内环外和中环内这部分区域非常突出，这两条环线也带动着这一圈非核心的区域，拥有了地段优势。

/示意图

不仅仅是交通，很多方面苏州也是这样的思路，这也就导致了苏州不是个别尖子生冲锋陷阵的城市，而是一群优等生共举大旗的城市。

这事有利也有弊，从总成绩来看，苏州没话说，但单拎出来某一项，总有做得更好的城市压他一头，然后这也是在涉及到人才引进等方面，苏州吸引力不足的原因之一。

苏州环线的未来何在？

再回到苏州的环线。

其实，买房子跟着环线买是有道理的。

对很多自驾通勤族而言，高架的便捷性是非常重要的，开过车的朋友应该也能明白，高架道路和地面道路的驾驶体验感是很不一样的，高架因为没有红绿灯，一方面快，另一方面路况也不会像地面一样复杂，最简单的例子，高架上至少不会突然窜出一辆电瓶车然后突然停在你前面吧~

所以，离高架近的板块，是有着不可替代的价值作用的。

这里值得一提的是，离高架近更准确的来说应该是离高架的上下口近，否则，就算高架近在门口，但还要绕一大圈才能上高架的楼盘，除了多忍受噪音，没有任何好处。

根据通勤多年的老司机讲，出门到上高架，最多不要超过3个红绿灯，同理，下了高架回家也一样，这个能给通勤节省的时间是不可小觑的。

当然，很多年轻刚需在上车时会更加注重地铁的便捷性，这个思路也是对的，那么同样的道理，选择地铁的时候，也同样适用于“环线理论”，日本著名的山手环线、上海的4号线，和高架路一样，道路越多，环线就越重要。

苏州目前还没有环线轨交，但其实轨交3号线和在建中的轨交8号线，也是组成了苏州的中环轨交环线，半径比中环稍微小一点，有兴趣的可以去研究一下。

一条高架中环，一条轨交中环，从“环线理论”的角度，苏州接下来的发展走向其实已经很明晰。

接下来，内环外和中环内的区域仍会补涨。

而且，由于春申湖快速路和吴中大道-东方大道都可能在近期内完工，加上东西两侧土地的饱和，接下来，南北这两条线的沿线板块很有可能会出现一波大的价值提升，时间不会太久。

如果看好，可以去这里看一看周边有地铁、有上下高架口的项目，再结合其他因素去综合考量一下，如果需求匹配，倒是可以尝试入手。

那么，苏州究竟会不会出现内环的价值跳涨呢？

短期内几率不大，但随着城市的扩张，达到一定的极限，一定会出现发展的折返，也就是再中心化，这一点北京上海和南京其实都已经经历过了，但是，鉴于苏州护城河内古城保护的压力，姑苏区的楼市复兴，或许还要再等很久，或者，等一个学区的机遇。

“环线理论”只是房地产众多理论中的一个，但真正买房的时候，要考虑的因素还有很多很多，比如学区、比如环境、比如配套、比如离工作单位的远近。

但在买房时结合环线理论，是判断地段价值的重要思路，家门口可以没有大型商业，但去大型商业的路一定要方便。

在楼市中，这才是撇去楼市浮末，能够对抗时间的硬通货。

— END —

扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~

你可能还想看

丨特别推荐

地产哔哔哔专栏：35岁的地产中年人 | 天猫好房的双十一，谁赢了？

地产晓白说：苏州房价还会涨吗？| 深度解析胜浦破3 | 2020留给房地产的时间不多了

房观新动态：11月房价地图  | 楼市四大谎言 |  苏州上海关系 |  2024苏州楼市赛点  | 2021必看王牌 |  苏州11月各大行利率曝光 

房观中国：上海 | 南京 |  合肥 | 东莞 | 苏北  | 合肥  | 深圳

聚集本土板块：独墅湖 青剑湖丨尹山湖丨车坊丨胜浦丨胥口丨浒关上篇丨浒关下篇 丨青剑湖VS尹山湖  丨桑田岛

周成交数据：11月第1周 丨11月第2周 丨 11月第3周  丨 11月月报