0202年终楼市奇谈 | 一个取证开盘就亏十个小目标的故事

撰稿&视觉//大师兄

注：本故事纯属于虚构，部分图片来源网络。

0202年底，江南市某市区核心项目终于在捂盘四年之后，低调取证。

低调到所有媒体都统一不发声，真是默契。

先说明，为避免不必要的麻烦，我们假定、虚构了这样一个项目小B。

01

我们目光回到四年前，江南市正处于楼市的又一个高峰，库存被消化得一干二净。

这一年，也是该市地价屡创新高的一年。各大房企判断该市属于优质投资重点城市，所以不惜成本，纷纷出手。我们称之为DW元年。

其中，某房企（我们以下简称C房企，昵称小C），在江南市默默开发了十几年，忽然一时冲动，高点拿了市区一块地。这块地，抢了两个小时，溢价率几乎翻倍。被抢成这样，估计挂地时候也没想到。

当时，小C江南公司弹冠相庆，没想到，这块地最后竟然栽了...

这块地有三大特点。

第一，地块前身是监狱和厂房（不知道小C公司拿地前有没有做过研判），十几年前才搬；

第二，这块地是住宅+商业，有近一半建筑面积是商业，难度极大，小C公司在江南市此前从未做过这种规模的低密商业，不知道哪里来的自信；

第三，地块紧挨护城河（江南市，地下室有点潮啊，这还靠着河）...

如果不是对楼市前景的盲目乐观，再加上对自身的盲目自信，正常人找不到任何理由拿这块地啊？

但总归是拿了，据内部人说，准备住宅做别墅，要卖十万+江南币一平。

02

高点拿地的小C公司，此刻万万没有想到，江南市在当年就开始了宏观调控。

因为市场太好，几乎是一年一调控，越来越严。

其中影响最大的是严格限价，房住不炒。

于是市场急转直下，四年后，江南市的房价终于稳定下来，市场也不热了。不对，非常冷。

于是小C公司面临着一个很严峻的问题，按照这个市场和价格，如果卖不到8万单价，就是亏本。但很明显，拿不到这个价格。也就是说，要铁亏。

经过旷日持久的沟通，物价备案的价格，被牢牢限制在当初的地价+一万。

要知道，这可是有一半的商业啊！如果去掉这自持的商业，住宅别墅的地价，估计要飙升一倍以上！

也就是说，住宅血亏。

那么问题来了，要不要拿证卖？

拖了这么多年，终于决定，拿证！甩卖！

如果再不卖，那么整个小C江南公司，都可能被这个项目拖垮啊。

能回点血，那么就回一点，反正是亏，但不能死。

在今天的这个故事里，就是这个逻辑。

03

我们来算一笔账。

拿地（为避免不必要的麻烦，我们虚拟一个数字）花了22亿江南币，最终取证23亿。

中间差价只有1个亿。

好，十万方的建安成本加财务成本，一平算10000元吧，这个成本就是10个亿。

也就是说，32亿是保本价。

就算全部卖出去，还要亏9个亿。

当然了，还有一半的商业...反正暂时不能卖，自持吧。

这笔账，没法算了，有点烂。

04

我们还有一个问题，就是这23亿的房子，能不能卖出去？

毕竟在故事的01章里，提到了三大问题。

这个房子不便宜啊，四五六千万一套呢！

能卖的起的，是江南市甚至更大范围内的顶级富豪。

我们有以下疑问。

第一，顶级富豪都讲风水，会花几千万买监狱前的房子？买来干嘛，用来自毙？

第二，江南市限购，本来这100套房子，估计都很难找出来有资格的买主。更何况，还有地段更好（显然）、产品更好（地下室没那么大，这个待会单独讲）、价格更低（废话，就算限价，也是把当时地价的水分给合理滤掉）。

第三，地下室真的好大！！！

我们网上找了一张其他项目图做个示意，上图可见，地下几乎比地面多了一倍。

花那么多钱，住地下？古墓派传人吗？

05

我们来总结一下该虚拟案例的问题，给大家上一课，用作现实中房企拿地部门的避坑指南和买房人的参考。

第一，总价段太高，而且都是在为智商买单。

开发商已经为智商买过单了，接下来就是买房人买单。

第二，地下室面积过大，地上地下一个价，也就是说，史上最贵的天价地洞，高达四五万一平。

买房人...

第三，江南市属亚热带季风海洋性气候，雨量充沛，梅雨季节要持续两个月，湿度大，容易发霉。

发霉示意图

尤其是地下室，由于潮湿和渗水，湿度大，不宜居住。不要说地下室，就是普通的一楼和二楼，都不太适合住人。

因此很多新房高层，一楼直接建了架空层。所以你懂为什么。

而这个顶豪项目，最大的亮点居然是地下室...

好了，不忍心多说了。

这智商，也是令人着急啊。

写在最后

本故事，纯属虚构，大家千万不要往现实中某项目上去延伸。也不要来碰瓷。

为了避免麻烦，其中个别数字有所臆造，但研究方式和方法，基本正确。

该房企，以往在江南市颇有口碑，以所谓颜值和物业驰名。但近年来，因为限价，只能降标，所以产品泯然众人，甚至因为房子漏水和业主来回扯皮。引以为荣的物业，也在某项目被愤怒的业主挂出了多条横幅爆出丑闻。还有个核心板块的项目，两次开盘，内定、茶水费漫天飞...

该小B项目的战略失误性高价获取，几乎是断送了该房企在江南市经营多年的利润。

我们简单推算一下，这个成本近三四十亿的项目，如果全部卖完，大概率要亏10个亿左右。如果卖不出去，那就是要亏三四十亿。

这个数字，要卖出三四百亿才能有的利润啊！

三四百亿的江南币，小C公司就靠现在的小股操盘，那点微薄利润，要多少年才能卖出来呢...

更何况，该公司的产品神话，在逐渐破灭。市面上同行竞品的产品能力越来越强，行业里没什么核心机密。

在多个项目的板块内竞争中，小C公司挂名的项目也没有因为其品牌而大卖特卖。

某合作项目售楼处开放四个月了，都迟迟不敢开盘，最近因为年底指标重，必须得开，到时候我们看看去化率。

最后的最后

小C公司近年来越发膨胀，拿了好几个各板块的房价天花板项目，毫无例外的遭遇到了房住不炒、严格限价。

保本、微利、亏本成为了关键词。

再加上这个以挖坑闻名的项目。

小C公司在江南市的发展，基本上可以告一段落了。

俗话说，盛极必衰，楼市如此，小C公司大抵也如此吧。

为个别人的情怀买单，真的不值得啊。

很好奇，这个地下室为王的项目，有多少不被限购的富豪们愿意入坑呢？

为房住不炒点个赞！

欢迎文末留言。

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