从东莞领涨全国，看珠三角长三角两大城市群房价联动效应。

撰稿&视觉//Demi

2020年，部分城市再次让人领教了楼市的“魔幻”。比如深圳，13万一平，有一万多人抢着买；还有上海，也经历了一波暴涨，并且越贵越好卖。

不过和东莞比起来，还是“小巫见大巫”。虽然东莞房价总体没有深圳、上海高，但东莞房价长期霸榜房价升幅第一名！甚至有人把这种现象称之为东莞式上涨。

2020年，东莞新房签约金额高达2055亿元，同比大幅度增加45%，某些热点板块，甚至上涨了接近100%，创过去3年最高，涨幅全国第一。

二手房均价同比上涨47.11％，超过深圳、广州、上海，高居全国第一！

如今，核心板块已达4万+，寮步、厚街、黄江等镇街也突破3万大关，总价数百万的房源一出来就“秒光”，即便升级了调控，仍然是一房难求。

既非一线又非省会城市，也不是计划单列市，不是特区也不是自贸区，就一普通的地级市。

东莞为什么这么猛？

土地稀缺、人口增加，承接深圳外溢

东莞房价节节攀升

东莞，曾经是制造业大市，也是外来人口的聚集地。介于广州、深圳2个大都市之间，距离香港也近，既承接这三个城市的产业外溢，也同时承接了购买力量。

东莞所属珠三角城市群。2020年，东莞纳入“深圳都市圈”，这是对东莞跟省府还是跟示范区一个明晰的指向。在粤港澳大湾区建设发展中，第一机会必在深圳。

不管是GDP总量还是增速在粤港澳大湾区中都是排名第一；同时也是大湾区中最大的人口、资金增长中心。

/来源于网络

但深圳发展面临着“土地、空间难以为继”，不到2000平方公里的土地，挤着1400万的人口；而第二机会正是深圳产业、人口、资金的最佳承接地东莞。

其次，供需关系决定价值，东莞商品房总供应85万套，总人口800多万，本地土著100万，人均住房面积最小，全国倒数第一；

而且2400平方公里的土地，有大约850万的人口，其中70%是外来人口，人均年龄全国第二年轻，充满活力，敢于拼搏，造富能力极强；

另外，潜在购买力充足，小学生数量去年已达84万，全国第四，超过上海和杭州等各大省会，外地投资需求加上深圳外溢叠加。

土地稀缺、人口增加，尤其临深片区深受深圳客青睐，这些都是造成房价节节攀升的原因。

珠三角城市群

产业、楼市存在明显联动效应

我们再来看看东莞所处的珠三角城市群。

珠三角城市群，以深圳为中心。之前在深圳交够半年社保，大专以上学历，就可以拿到深圳户口，限购比珠三角任何一个城市都要松。

而距离深圳半个小时高铁的广州，必须交满5年社保，本科一年社保，大专2年社保+考试才能在广州购房。

对比之下，深圳宽松的政策加上珠三角中心城市的地位，导致深圳房价步步高升，整体房价超过了同样一线城市广州的2倍，甚至超越了上海和北京。

但是2020年，深圳也开始限购了，有户口还必须社保满足足够的年限才能买房，购房和投资的需求便开始往周边临深城市扩散。

于是，就是我们接下来看到的，深圳购房客转战周边的东莞、惠州等城市，再一次掀起一波腥风血雨。

除了开头提到的东莞，还有惠州这个沉寂十年的小城市，连续5个月保持上涨，环比拿下去年8月新房涨幅第一。

同时，我们也能发现，在这波上涨中，无论是深圳还是珠三角其他城市，都是核心板块先涨，带动其他次核心板块。比如深圳，增涨最高的还是位处核心地段的宝安、南山，享有名校资源，学区房价值摆在那里，其他板块很难复制。

可以看到，深圳这波行情已经带动了东莞和惠州，可以预测的是，在严格的“深八条”打压下，深圳进不了场的，自然就要外溢到周边城市了，下一波也很有可能传导到广州、中山等城市。

由此，我们也能看出，珠三角城市群，因为互相离得很近，产业、楼市都存在明显的联动效应。

上海与长三角城市群互动性极强

50%需求来自于上海

今年从深圳、广州掀起的抢房热潮，终于还是传导到了上海。

关于上海的这波上涨行情，房观之前也有单独报道过。

延伸阅读：

2016年，上海出台史上最严调控政策“沪九条”、“沪六条”，非沪籍家庭社保由2年提高至5年，认房又认贷，二套首付比例不低于七成。

如今，随着时间过去，这些被压抑的需求今年逐渐释放，最直接的体现是今年上海经历了一轮楼市大涨，浦东、闵行等很多板块涨幅超过40%，目前还在继续上涨。

有数据表示，上海仅在11-12月就有31个楼盘售罄，仅12月就有将近3万人参与认筹，超过了上海楼市2019年一整年的认筹量！

二手房方面，交易额达到了12028亿，全国唯一一个万亿级市场，同时新房交易额突破5000亿，是长三角几个重点城市的总和。

房价是具有轮动效应的，上海的爆发必定会引发当地群众购房焦虑情绪，买得起的买上海，够不上的自然就看向了周边城市。数据显示，2020年长三角城市群新房市场有超过50%的需求来自于上海，上海与长三角城市群互动性极强。

所以我们看到了今年以上海为核心的长三角城市群也再次出现普涨。和珠三角城市群表现一致的是，都是核心板块先涨，带动其他次核心板块。

南京卖房超20万套，创下四年新高，二手房挂牌价上涨最多的建邺区，涨了近3000元；

淮安以学区房为主要阵地，最高的学区房挂到6万一平；

盐城乘着棚改的热潮，全方面的普涨，土拍地wan频出；

合肥全款都买不到，捆绑公寓，二手房东集体喊涨；

南通新房四面开花，下半年的新房市场全靠抢，频频出现“日光盘”土地市场频频换地王；

嘉兴新房几开几罄，秒光成常态，土地市场多次刷新地价“天花板”；

......

而相比，距离上海最近的苏州，同样为制造业大市，会像东莞一样出现疯涨的情况吗？

显然，今年苏州房价不但没有上涨，还因为房价下跌上了热搜。

苏州现在楼市的冷淡，无非两个原因：苏州724新政后的威力，以及新房二手房市场的大量出货导致市场供需关系失衡，目前仍在消化中。

那么还会有上涨空间吗？

2020年，苏州也做出了对应的改变，降低落户门槛，人口在加速流入。

有人会问，在长三角城市群的这波上涨中，尤其在核心城市上海的带动下，苏州会像珠三角城市群中东莞一样疯狂吗？

显然就目前来看，并不会。毕竟724新政的余威仍在，除非有政策上的放松，不然不会轻易出现像今年东莞一样的暴涨。所以，2021年苏州房价大概率会保持横盘。

不过就苏州现在的房价来看，在长三角城市群中，仍处于价格洼地，预期横盘回调的时间不会太长。反而目前对买房人来讲，确实是掌握主动权的好机会，市场有足够多的货，够你挑挑拣拣，顺带杀杀价。

至于未来房价还会有上涨空间吗？

从长远的角度来看，苏州背靠着长三角城市群中核心城市上海，强大的产业外溢，加上人口持续流入，自然会带来需求，价格又怎么可能会下降呢。虽然目前房价已经不低，但是可以断言，未来远不止如此。

对于购房者来说，尤其刚需，仍然是越早上车越好！

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