2021，苏州的购房逻辑很清晰
撰稿&视觉//邓小小
最近大家应该很迷惑吧，明明2020年房价已经涨了，明明因为黑天鹅形势不太好，很多人都在勒紧裤腰过日子，怎么依旧有那么多人挤进售楼处买房。
比如园区奥体的中海项目，6月底首开，除去底复地上均价约4.6万/㎡，即便如此价格，仍出现三比一的哄抢局面。
比如上海长宁的中海长宁第，推出286套房源，1212组客户认筹，认筹率高达424%。
比如杭州远洋的一个项目，热到发烫，近6万人抢600套房，中签率不到1%。
这个现象很明显了，横盘3年的上海，置换群体一定是强势主力，新房限价的苏州，一二手倒挂的利差也会让人趋之若鹜。
回到现实世界是，市场一直是在变化着的，买房逻辑也是不时更新的。
刚需攒钱买房
任何时候买房都是最好时候买房
还记得吗？之前房观写过一篇《苏州真正的刚需，正在快速被消灭》，开头提到一线城市刚需购房门槛已超300万，苏州刚需上车套均总价达到159万。
虽然刚需购房门槛抬高，但对于普通的刚需而言，会发现依旧有人在为买房深夜发愁，在为首付疯狂攒钱。
笔者之前曾在豆瓣上发现，有2.7W个真正的刚需客群聚集的攒钱买房小组。
在这个小组，会通过薅羊毛来完成一部分节流；
还有组员会会通过记账帖来记录家庭开支，计算结余，而且会详细做好分类。
没有一夜暴富，没有投机，也没有创业，一切就是依靠本职工作、理财副职，省吃俭用的攒钱。
买房之路，就是这样开始的。
攒钱完成之后，因为去年黑天鹅形势不太好，苏州的楼市更是起伏不定，所以很多买房人都会持观望态度：等一等。
但事实告诉各位，理性分析没有用，当你进到售楼处，甚至到了开盘现场后，发现几百套房子上千人抢，根本不会给你冷静思考的时间，你到选房区听到最多的话就是。
“买不买，不买下一位”
“小户型没有了，只剩顶底楼了”
就是在这样的刺激和压迫式氛围里，大部分刚需被“逼得”上车了，买完出来后可能会懊悔。
在笔者看来，刚需买房，任何时候买房都是最好时候买房，这不是一句空话，因为大部分人因市场波动会选择纠结以及错过。
然而历史告诉我们，刚需趁早买房胜过一切。
并且，对我来说，性价比、低总价、近地铁是刚需买房最为基本的核心诉求。
改善一边买房，却也在卖房
这是一个史无前例的换房时代
2021年，真正要注意的是，每个地方的二手房的趋势。
要知道，所有楼市数据中，只有二手房是最真实的，也是最能反应市场热度。
我们先来看下上海。
2020年，上海二手房的成交可以说是最近这四年来表现最炸的一年，尤其是9月份，直接冲破3万套，因此上海二手房市场的火热已是不争的事实。
再来看看苏州，很多人觉得二手房冷，但我们看近几期的冰山指数发布。
苏州二手房价持续稳步上涨，二手房市场热度明显回暖了。
其次，最近还频繁出现苏北涨、江苏涨的火爆态势。
当然，以上是现象，是数据，但底层逻辑是什么，这才是我关心的。
那就是卖房思维。
必须承认，现在的买房人，想到的是未来5年，或者10年，自己现在买的房子能不能卖得出去。
这也是为什么，今年苏州楼市的热，与刚需无关，认筹比高且开盘即售罄的，大部分都是改善，从而改善客群成购房主力军！
改善一边买房，一边卖房，卖掉二手买一手或者卖掉老破小换次新房，这说明，苏州楼市进入了换房时代。
对于改善客群而言，换房肯定是要越换越好，换到越好的资源，越大的户型，越舒适的生活环境。
就像行业内一位换房经历颇深的大佬曾说过一句，对于我买房，就是认准一个最核心的利好，然后剔除其他干扰尽快买房。
苏州房价最高的是园区核心区，这是一超多强的虹吸效应。在你房票有限前提下，往主城核心区靠、越买越大一定是不会错的选择。
此时此刻，我想告诉各位改善客群一个观点：
现在，房子产品本身已进入优胜劣汰的时代。尤其是限价之下，房屋质量越来越重要，越来越被买房人挑剔。
所以，换房一定要看房子的品质，一定要买那些巨头的好房子，这样才能对冲风险（好维权）。
巨头房企重金打造，投入时间和精力打磨的产品，未来在这个区域里面，这个产品自然是最保值的，最抗风险的，是最稀缺的。
其次，务必重点关注三大配套：商业配套的居住需求、地铁红利的重要性、优质学区的重要性，缺一不可。
千万富豪买房，一个亮点触动
买就买了
要说楼市最汹涌的，就是那一群超千万总价的购买力。
上半年，青剑湖的别墅二手房骤然走红，成交很猛，是以往的三倍，比如万科大家，上半年卖16套，都是超千万豪宅。
下半年，园区双湖板块，世茂铜雀台1980万的别墅房源，仅挂牌10天就成交。
上周，世界最顶级的豪宅，苏州桃花源3100万的别墅房源成交。
更夸张的还有，昨天刚挂出来一套仁恒海和院大平层，220平1900万，不到12小时就火速被秒，成交速度超乎想象。
那么，为什么豪宅市场能有如此的热度？我们试着分析下。
对于常规大众化的投资逻辑，当然是选择流动性更快的产品，但流动性强，不代表挣得多。
如果翻阅一下曾经的房价增长史，你会发现：
当年在湖滨四季花单价3.5万买的豪宅，如今二手房早已突破10万+单价；
当年在仁恒双湖湾话1.6-1.8万买的豪宅，如今二手房早已高达7万+单价。
可见，买顶级豪宅的这类塔尖级客户，这群人所拥有的视野和见识，往往也决定了他们具备更犀利的投资眼光。
不管市场如何震荡，豪宅价格虽然不涨，但一定不会下跌，而一旦市场向好，豪宅成交量激增，其它塔尖人群就会跟风购买，豪宅价格也就迅速攀升。
这一点，不论是楼市，还是其他什么行业中，稀缺代表的就是价值。
而且，因为限墅令的原因，现在出让的地块都严格控制容积率，高低配也被禁止，我们可以看到，近几年出让的地块中，除了限高的古城区，基本上都已经没有别墅的身影了，即使偶有容积率特别低的地块出让，基本上打造的产品都是以洋房、叠墅类产品为主，纯正的独栋、双拼、联排，几乎已经告别市场了。
随着早年的一批别墅产品售罄，苏州的别墅市场很快就会进入存量时代，想买别墅，只有二手房可以选择。
好在，2021年园区核心区，还有顶级豪宅开卖，但极有可能抢不到，各位有多大能耐就使多大能耐。
园区顶级豪宅具体信息，点下方链接。
延伸阅读/2021园区顶级豪宅开卖！最后的倒挂盘集体杀出，有钱也买不到系列~
说了这么多，是想告诉大家，闭着眼睛买房的时代已经过去了。
“房住不炒”基调下，如果我们再用过去的逻辑来看，显然是不现实的，换句话说：楼市再无大涨。
所以，对于买房人来说，买房这件事一定要睁大眼睛去看，一定要买相对比较稀缺的产品，只有这样的房子才有流动性、有自主定价权。
最后，给两个建议。
第一：不要买太多，学会整合，买对的那间房，这是特别重要的；
第二：任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。
扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~
房观新动态：12月房价地图 | 楼市四大信号 | 上海涨价 | 内环与中环 | 买房故事
房观中国：上海 | 南京 | 合肥 | 苏北 | 合肥 | 深圳 | 宿迁
新房推荐：逅湾花园丨青樾庭丨春映东吴丨绿地理想城丨静雅四季丨中欧红枫寓丨大境天成
年终盘点：十大热盘丨成交数据丨土拍数据丨政策汇总 | 十大热议