苏州顶级双学区，涨少跌多。
撰稿&视觉//Demi
买房，学区实在没办法绕开这个话题。
我们来看一下：
再拿苏州最近的一波高潮为例，18年下半年到19年上半年，率先领涨的就是园区、狮山核心的学区房，足以看出学区房的溢价能力，非同一般。
那么在今年受疫情影响下，园区、姑苏区、新区顶级的学区房又表现的如何呢？
园区
提到园区的学区房，最受家长们关注的，那一定是星海和星湾的小学和中学了，作为园区的公立顶级学校，经常被人吐槽香是真的香，但贵也是真的贵！
从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有新馨花园、宜家公寓、苏都花园、师惠花苑、映象花苑、白领公寓、环球188、四季新家园、加城花园、苏信大厦、湖左岸、东方之门、嘉怡苑、翠湖雅居、澜韵园、东方春晓、馨湖园和晋园别墅等等。
其中新馨花园、苏都花园、映象花苑、加城花园、湖左岸、翠湖雅居、澜韵园、馨湖园环比上月挂牌均价降低，降幅最大的是新馨花园，达1.18%；师惠花苑、白领公寓、环球188、四季新家园、嘉怡苑、东方春晓、晋园别墅环比上月上涨，最高达2.27%。
可以看到，园区顶级的学区房成交价已经高达8.6万/㎡了，价格已经不是普通人能高攀的起的了。
从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有中茵皇冠、湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海花园、和风雅致花园、新未来花园和中锐星汇生活广场等等。
其中湖畔花园、沁苑小区，降幅最大的是沁苑小区，达2.3%；中茵皇冠、玲珑湾花园、和风雅致花园、新未来花园、中锐星汇生活广场环比上月上涨，最高达0.51%。
此外，这几个小区挂牌价在5-7.2万左右，成交价在3.0-7.2万/㎡，近90天成交卖的最好的是新未来花园，共计17套，其次是玲珑湾花园，共计10套。
姑苏区
从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有嘉园、十全小区、网师花苑、南石皮弄、百步街小区等等。
其中嘉园和网师花苑、南石皮弄环比上月挂牌均价降低，降幅最大的是嘉园，达3.01%；十全小区、百步街小区环比上月上涨，达1.01%。
目前这几个小区正在出售8套，对于想给孩子提供好的学习环境，预算有限的家庭来说，也可以考虑买个小面积的学区房作为过渡。
从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有养蚕里新村、苏医新村、木杏新村、玉兰新村等等，其中养蚕里新村卖的最好，近90天共售出9套。
从统计的结果来看，苏医新村、木杏新村、玉兰新村环比上月挂牌均价降低，降幅最大的是玉兰新村，达1.74%；养蚕里新村环比上月上涨，达0.49%。
目前这几个小区二手房房源非常充足，共计155套，均为老小区，且目前在售的也多为小户型房源。
对于想给孩子提供好的学习环境，预算有限的家庭来说，可以多多关注这几个小区。
高新区
1.苏州新区实验小学（金山路校区）+苏州新区实验中学（金山路校区）
/学区划分
从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有荷澜庭、锦昌苑、锦华苑、姑苏花苑、狮山新苑、和乐家园、狮山花苑等等。
目前这几个小区正在出售185套，房源充足。
其中狮山新苑和和乐家园有一些小面积房源在售，总价400万左右可以拿下；荷澜庭和锦昌苑房源较充足，不过这两个小区在售房源最小也要106平，总价最低500多万，适合手上资金充足的买房者。
/学区划分
从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有荷澜庭、时代天街、山景玉园等等，均为较新的小区。
这几个小区挂牌价在5.4-6万左右，成交价在3.2-6.5万/㎡，其中山景玉园卖的最好，近90天售出3套。
从统计的结果来看，山景玉园环比上月挂牌均价降低，达1.94%；荷澜庭、锦昌苑环比上月上涨，最高达0.95%。
目前这几个小区正在出售60套，房源充足，靠近狮山板块的商业核心，交通商业都十分方便，所以想要争取这一校区的购房者至少准备650w，这样才能稳妥拿下。
苏州顶级学区房不香了吗
可以看到，作为苏州顶级双学区的这些小区，并没有想象中那么好卖，甚至有不少小区价格开始回落，房观简单分析了一下。
1、受疫情影响，二手房整体带看量、成交量有所下降
今年前三个月受疫情影响，对手中多余的房产进行降价抛售，引起了一波跟风抛售，二手房挂牌量的急速增长的同时，价格也有所回落，将房子挂出低价出售，不少买房人观望情绪浓厚。
2、新房库存激增，冲击二手房市场
今年，新房库存迎爆发式激增，创下历年新高，截至目前六大区新房库存量已经突破6.79万套，对于二手房市场产生一定冲击。
加上，由于新房限价的原因，价格又低于二手房，那么会让更多买房人选择新房，因此二手房成交量减少，没有出现回升。
3、二手房五年限售、园区九年一学位，成交周期拉长
724新政后，二手房限售五年，加上园区调整至“九年一学位”。
一方面，二手房限售五年，很多投资客不敢再投资二手房，退出市场后，需求突然下降，会造成买家跟风观望，导致成交量下滑，于是二手房就有了议价的空间；
另一方面，园区由“五年一学位”调整为“九年一学位”，直接拉长了成交周期，由于需要等待较长周期才能再次使用学区，二手学区房流动性自然会减少。
从目前整个市场行情也能看出，大量的投资客群被挤压出去，将学区房重新回归自住需求。
4、教育集团化，削弱学区房带来的优势
今年以来，苏州全面实施集团化办学，园区的星海教育集团、吴江区三大教育集团、吴中区八大教育集团、高新区九大教育集团、姑苏区十大教育集团等名校不断扩容。
虽然挂牌并不意味着教学质量的完全同步，但还是会一定程度上影响购房者的心理，削弱学区房带来的优势。
至于明年学区房会如何呢？
我们来看一下，最新狮山双学区本部的一套二手房，一个拆迁小区，62平，成交单价高达6万/㎡，可见优质学区房的价格还是非常坚挺的，确实在慢慢回升了。
加上最近苏州二手房成交量明显有了起色，紧接着马上迎来传统的金三银四，学区需求正在逐步释放，开年或许还会迎来一波小阳春。
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