南通楼市的虚火可以烧多久？
撰稿&视觉//邓小小
对于南通楼市应该怎么看。
先和大家说一些事实，然后透过现象看本质，再说说我发现的真相。
首先，南通自第三机场开始就出现了楼市大跃进，市场热势爆棚，土拍轰炸，新房抢手，开多少卖出去多少，秒罄成常态。
延伸阅读/环上海楼市开启暴走模式！千人抢房、秒光、地价天花板轮番击破...
我相信各位最近可能也看到过这样的数据。
比如，冰山指数发布了核心城市2020年房价年涨幅排名，其中南通上涨8.5%，排名第七。
最新的两期核心城市二手房涨幅排名中，南通依旧持续上涨，热度不减。
还有，贝壳研究院有数据显示，12月南通二手房源流动性指数环比增幅在4.12%，排名第二，可见市场的活跃性非常高。
这么一看，很多人的感觉就是南通楼市很热、很火、很猛，这些说的是事实基本面。
然后，再说说我发现的真相：
南通楼市没有想象中那么热，或者说火势已退，2021很有可能会是“横盘”的一年。
通过三个维度来进行判断
南通楼市热度已过
据数据统计，去年南通共出让210宗地块，成交总金额高达1110亿元，这个成绩，和苏州土地市场肩并肩。
但要注意的一点，就是去年共出让210宗地块，因土地猛放量，成交量一度跃为历年之最。
而根据开发周期预测，今年市场上将出现地块密集且集中入市。言下之意，楼市可能会呈现供大于求的趋势，从卖房市场转变为买房市场！
对于2021年的市场，除了看土拍成交及供应，土地政策的情况也会成为一个关键因素。
去年8月，南通市区南通市区及通州区实行土拍双限，16宗双限地块的出让，在一定程度上给南通楼市降温了。
土地市场“双限”政策不断加码，开发商积极拿地减弱，楼市要持续火热是非常难的。
所以我想说，从目前来看，土地市场绝非想象的那么乐观。
据数据统计，去年南通住宅供应253万㎡，同比下降9.3%；南通市区全年商品房住宅成交289.56万㎡，同比下降11%。
还有，新房住宅成交面积顶峰期是5月，成交47.07万㎡；而供应顶峰期是11月，供应39.25万㎡。
不难看出，因黑天鹅关系，南通上半年供应端走低，导致成交受影响，同步下降。
二季度至7月份购买力集中爆发，成交数据迅速攀升；8月因“双限”政策出台，市场降温，买房人观望情绪拉长，需求趋于理性，明显再次表现出供大于求。
所以，南通楼市热度已过，真的没有想象中那么沸腾！
另外，我还想强调两点。
第一：据上面提到的土拍成交数据分析，今年南通或多或少有近70家纯新盘入市开卖，楼市库存很有可能呈现井喷之势。
第二：新房产品存在分化，且趋势还很明显。我问了南通房观同事，得到的答案就是，如今新房市场仅个别楼盘火热，大部分楼盘去化艰难，也就是滞销，从而分销、中介开始进场。
据链家数据显示，截止到今日，南通共有62626套二手房挂牌出售，且数据一直在呈现不断上涨的趋势，房源库存处在高位，去化压力倍增。
房观中国旗下南通城市媒体通过走访调查发现，在一众挂牌二手房中，仅优质学区房成购房者眼中的“香饽饽”，需求旺盛。
而整体二手房市场，则呈现有房无市。
尤其是，之前一二手房价格倒挂严重，很多投资客下手新房，现在楼盘一交付就开始大量抛售，无人接盘。
近90天成交30套以上能算得上优秀，而大部分小区处在高挂牌量、低去化率的处境，近90天成交1套，甚至0成交的不在少数。
综上所述，南通楼市火势肯定已退，我甚至觉得由于供应猛放量，今年可能会是“横盘”的一年。
接下来这把火会烧到哪里？
我认为会是苏州
春江水暖鸭先知，苏州楼市小阳春已来且迹象非常明显。
其一，不断放宽加码的人才落户政策，为房地产市场市场释放了红利，降低人口导入的成本，在一定程度上能增加潜在购房需求，并进一步刺激楼市正向发展。
其二，刚刚，权威发布，苏州大市2020年GDP成功突破20000亿！全江苏第一！
还有，前不久苏州已经晋级特大城市，和一线城市比肩，其次苏州不仅常年是全国GDP NO.7、全省GDP NO.1的经济大市，去年苏州超越上海和深圳，成为全国第一大工业城市！
其三，冰山指数最近四周持续翻红，这说明在政策高压、供大于求的市场环境下，苏州的购买力仍然非常巨大，楼市火热之势一触即发。
其四，据贝壳研究院最新数据，2020年苏州二手房均价上涨约在4-5%之间，交易量位列全国重点城市末位。
尽管2020年苏州二手市场不算火热，但价格却在以一年4%的增速稳步向上。
关于更多苏州楼市接棒这把火的迹象，直接点击下方链接查看即可：
总结下来就是，苏州楼市回暖正在全面铺开，这把火很有可能会在今年迎来爆发，进入卖方市场。
各位要坚定这一点！
最后，如果是准备今年进入楼市的购房者两个建议。
第一、如果计划今年买房，最好选在上半年，下半年的楼市风向或多或少会存在一定变数，尤其是置换客户，关注窗口期，节点要预留好。
第二、今年市场主流是改善，把自己产品换到市场主流需求的产品段里，这样你的产品走势会更好，房价波动都是健康的。
进一步沟通，扫描下方二维码，加笔者微信
扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~
房观新动态：12月房价地图 | 楼市四大信号 | 上海涨价 | 内环与中环 | 买房故事
房观中国：上海 | 南京 | 合肥 | 苏北 | 合肥 | 深圳 | 宿迁
新房推荐：逅湾花园丨青樾庭丨春映东吴丨绿地理想城丨静雅四季丨中欧红枫寓丨大境天成
年终盘点：十大热盘丨成交数据丨土拍数据丨政策汇总 | 十大热议