2018年卖地全国第一，杭州房价又要开启五年阴跌？ | 观点碰撞NO.4

编者按：每期《观点碰撞》特邀一位资深投资大V，给大家带来各种不同的楼市观点、政策解读与实战经验。

近期是炸弹哥的专场。

[观点碰撞NO.3] 逆势操作三四线城市的投资机会

文 | 炸弹哥

杭州2017年卖地全国第二，2018年卖地全国第一。

有人说这与多年前情况极为相似，土地供应量过大会导致杭州再次进入长期阴跌的状态。

那么杭州的房地产市场真的会重蹈覆辙吗？来听炸弹哥的分析。

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1.

▎出让金猛增，杭州房价必跌？

2018年杭州土地出让金2449.5亿元登顶全国冠军宝座。因为这条新闻杭州站到了风口浪尖，也因为这条新闻各种看空杭州的文章层出不穷。

我看了几篇文章，阐述的观点大同小异，地拍多了未来几年不缺供给，价格受供需关系影响，所以未来几年杭州必然如2010-2015年走上五年阴跌之路。

乍一看这种观点貌似有理有据，但仔细一想这种观点一点都站不住脚。

2.

▎出让金增长，实际是地价上涨

我们先来看杭州最近几年土地出让情况，2018年跟14、15年相比土地出让金从1000亿增长到了2400多亿，确实翻倍都不止。

但这么巨额的土地出让金并没有带来天量的土地供应量。

出让面积跟2014年相比并没有增加多少，还是在800万方左右。

结论就是杭州土地增值。

土地价格高了，因此土地出让金变高了，而不是土地供应量增大了。从数据上看，杭州这两年土地并不存在天量供应打压后几年房价。

同样，今年的土地供应计划也已经公示，供应量上基本与去年持平。

大家要明白一点，杭州大基建的时候就是搞土地财政，土地依赖程度全国也是第一。上海、北京、深圳也是这么发展过来的。打压地价和房价无益于城市发展。

不用妄想杭州像重庆一样通过天量供应打压房价，一开始走的路子不一样！

3.

▎杭州目前供需尚未达平衡

那么杭州的住宅到底是供不应求还是供过于求呢？其实都是有相应数据，是有迹可循的。

根据透明售房网报告，2017年杭州产权登记在册的房子数量为230万套左右，其中包括商品房、经济适用房、回迁房等。

但10年以内次新房仅有100多万套，不足50%，15-18年期间新房住宅共出售40多万套因没有办出产证没有计算在内，算上这些次新房也不足150万套。

截止2017年底杭州常驻人口为948万人，最新的人口数据暂时还没公布，但市场上有人猜测去年杭州净流入30多万，预计可能到980万。

先按去年人口零增长，948万计，如果按三口之家计算，杭州至少需要316万套房子才能满足目前人口居住需求，不谈次新缺口，即使按总量计也还远远不足。

按一家四口计算，才基本供需平稳，但好房子还远远不足。

所以天量供应和大量空置就完全是无稽之谈。

这只是按目前人口计算的结果。

另一方面，杭州做为强二线城市不足千万的人口，说明未来人口流入还有巨大空间，杭州未来10-15年会成为1200万甚至1500万的国际大都市。

但核心区的房子仅有这些，次新房会更少，动态的看杭州，长期不存在下跌基础。

4.

▎实际投资比例远低于想象

前几天透明售房网又出了一个新的数据，截止2018年在杭州拥有两套及两套以上住房的产权登记人数，仅有39.4万人拥有两套及以上住房，占比不到5%。

这个数据也是颠覆了大众的想象，原以为至少20-30%有二套房，结果只有不到5%，这岂不是让期待房产税推出的看空者大失所望。

数据告诉我们理性对待房价，有能力还是争取早日上车在杭州拥有一个的家！

观点碰撞·程立评述

我们经常会被不少拿着实例数据的文章所迷惑。乍一看有理有据，可是如果深入了解后，会发现完全不是那么回事儿。

数据是死的，分析是活的。只有从各个角度全面的收集数据并分析，才能得到靠谱的结论。

否则就是断章取义，一叶障目了。

赞同炸弹哥的分析，我们从媒体文章中读到的市场不一定是真实的市场，多看看实际成交的数据，才有助于我们了解真实市场的动向。

尽管数据有时候也不那么真实。

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