202103：中小开发商的融资

目录 

一、存量物业抵押融资（一）项目的选择及融资要素（二）抵押、预售及账户监管问题二、股权+债权融资三、其他融资（一）纯债融资（二）资产管理机构融资

笔者按：

最近我们在操作业务时明显感受到中小开发商的融资需求增多，因银行房地产贷款集中度管理“两道红线”的限制，银行目前开发贷额度十分有限（要么额度不足，要么就优先安排给大型开发商），由此导致中小型开发商开发建设资金的融资需求愈发迫切。以目前开发商的融资需求为例，一种情况是前融资金到期，房企需在开发建设阶段继续融资以置换前融资金；另一种情况是开发项目已经达到预售阶段，但受限于当地预售政策（如需要解除在建工程抵押后才可申请预售证，并且当地房产无法解押一套销售一套），房企无法提供在建工程抵押以实现抵押融资，而只可以提供网签代替抵押的方式。另外，受银行贷款集中度新规的影响，很多中小开发商的按揭贷款迟迟无法放款，因此对按揭款的融资盘活亦是当下中小开发商的融资需求热点。

银行贷款集中度新规施行后，银行端的优质交易对手慢慢流失并快速走进私募及其他民间机构的视野，越来越多的前融同行也开始重点关注一些优质的中小开发商的融资业务机会，不过我们在操作中小房企的融资业务的时候，目前仍坚持房企在“强项目”或“强主体”方面至少占一头的原则。在具体操作上，目前我们主要通过抵押融资或股权+债权等方式提供融资，以下就我们目前操作的中小开发商的融资业务为例予以说明。

一、存量物业抵押融资

我们目前主要是通过保理产品的设计解决抵押及放款问题。具体操作上，可以由中小房企的上游供应商（比如总包单位、材料商等）就其对中小开发商的应收账款申请保理融资，同时中小开发商为该保理融资增信，比如开发商就上述融资提供项目公司的土地/资产抵押、股权质押等。更多内容可参考我们2021年3月23日发布的《房企存量物业的抵押融资》一文。

（一）项目的选择及融资要素

1.项目区域：我们在挑选项目区域时，目前仍主要圈定在大湾区（广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门等）以及长三角（上海、南京、苏州、无锡、常州、南通、镇江、杭州、宁波、绍兴、合肥、芜湖、滁州等）以及一些省会城市及核心城市（如成都、重庆、长沙、武汉、南昌、福州、厦门等）。

2.项目业态：以住宅为主，且住宅占比不少于70%。

3.抵押率及放款金额：根据我们内部的评估价，按照抵押物的6折放款，通常单个项目不超过2亿人民币。

4.融资成本：根据开发商的综合资质及项目情况一事一议。

（二）抵押、预售及账户监管问题

由于各地抵押政策存在差异性，目前我们在办理抵押前一般都会事前弄清楚当地的抵押及预售政策，包括：

序号	抵押及预售问题清单
1	是否接受非持牌金融机构为抵押权人
2	是否接受异地金融机构为抵押权人
3	是否接受合伙企业或个人为抵押权人
4	是否接受保理、小贷或AMC为抵押权人
5	是否接受顺位抵押，后顺位抵押是否需取得在先顺位同意
6	是否接受如股权回购协议、债权确认书、财务顾问合同等作为主债权合同
7	土地抵押是否需要出具评估报告，对评估机构是否有要求
8	土地抵押转在建工程或房屋抵押时，是否需要解除土地抵押
9	土地上已经有在建工程，是否可以仅办理土地抵押登记
10	土地已经抵押，是否可以将在建工程办理给不同的抵押权人
11	办理抵押需要提供什么资料
12	抵押完毕后是否有相关证明文件
13	当地办理预售证是否需要解押后才能办理，需要提供什么资料
14	是否可以解押一套销售一套
15	当地预售资金监管政策
16	按揭银行及目前放款速度
17	其他

此外，需要补充说明的是，对于前文提到的以网签代替抵押的风控措施目前大多数资金机构都无法接受，主要是因为网签严格上属于行政行为，网签的目的在于防止开发商“一房二卖”，网签后开发商仍旧可以进行抵押备案，而抵押备案方有公示公信的效力。基于目前的融资现状，我们也在跟公司风控合规探讨相关操作的可行性问题。在我们业务口看来，在认可交易对手以及项目的情况下，通过加强账户以及其他章证照的监管“要管还是能管的住的”。对此，可以在平衡双方利益以及公司自身风险及收益的基础上，通过提前到账机制、现金理财机制、保证金质押等方式缓释风险。以融资期间对账户的监管为例，资金机构通常会根据项目的情况设置销售回款账户、保证金账户（或有）等的监管。

1.销售回款账户：该账户主要用于归集所有销售回款（定金、首付款、按揭回款），并对销售回款账户进行封闭式管理，任何出款均需要资金方的划款指令（如可设定仅保留支票支付功能，资金方在支票上加盖预留印鉴），约定该账户资金仅能用于开发建设支出、偿还融资本息等经资金机构认可的用途。任何资金使用必须经书面申请并经资金机构核准后，并由驻场人员核实相关采购、工程合同等文件后方可付款。

2.保证金账户：可根据项目的实际情况由资金机构设置保证金账户，项目公司与资金机构签署《保证金质押协议》，该账户主要由资金机构开设，由项目公司预留或转入保证金，该资金主要用于支付融资本息或经资金机构认可的款项，即通过该方式在设定的账户内留存资金，避免项目公司其他债务纠纷导致资金机构的退出风险，并通过质押权的设立，由资金机构获得优先受偿权。

二、股权+债权融资

考虑到开发后期的项目在风险、收益以及税务上都存在潜在的风险，对于开发商勾地或拿地不久，希望引入资金抽回部分投资的住宅项目越来越多的资金机构谋求部分“真股”合作。对于中小开发商而言，在当下融资环境下，对释放部分真股+股东借款的合作模式的接受度也逐渐增高。以真股+债的合作模式为例，对于融资方而言，降低前端债权部分的融资成本，并在后端的股权收益中充分补足资金机构的综合收益，由此可以大幅降低前期的资金压力。而对于资金机构而言，可以在固定收益的基础上享受浮动收益，如果项目较为优质，所获得的综合收益则更为可观。另外，资金机构以股东身份参与项目公司股东会、董事会，委派高管人员，深入参与公司经营决策，强化了对项目的控制力度，也可进一步防范风险。

在目前对于中小开发商“股权+债权融资”中，资金机构通常会要求在前期持大股（若项目可申请开发贷，则会考虑实际持有大股，但名义上持有小股，剩余股权由融资方代持的方式），并实际享受约定比例（10%-40%不等）的真股收益。债权投资部分，则综合考虑到融资主体的资质以及项目的情况，固定收益在年化13%-15%不等。

三、其他融资

（一）纯债融资

目前市面上有一些同行机构通过纯债的方式给中小开发商提供融资，这类机构通常以募集资金（通过部分金交所发行产品的方式）以及一些高净值个人的资金为主，受限于资金来源，因此，融资成本通常会达到年化16%以上（合规性暂且不论）。一般而言，除非是特别优质的项目，开发商通常很难承受得起如此之高的融资成本。

（二）资产管理机构融资

对于金融机构或金控平台融资到期需要做置换贷款的情形，或者项目相对较为优质，融资方亦有一定的兜底能力的项目，一些资产管理机构亦可通过债权置换+融资或资产前置抵押模式进行操作。当然这类融资需要相关金融机构或金控平台，以及资产管理机构、开发商充分的配合以及各方资源的充分协调。

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