江苏高院：《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》
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关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见
网络司法拍卖是执行财产处置程序的关键环节。规范网络司法拍卖工作，对于提高网络司法拍卖的社会公信力和司法权威至关重要。结合我省法院执行工作实际，现就进一步规范网络司法拍卖工作，提出如下指导意见。
一、尽职调查拍卖财产的现状
1.依据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号，简称《网拍规定》）第6条第（二）、（九）项、第13条第（五）项、第14条第（三）项和《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，简称《拍卖变卖规定》）第10条，执行法院负有查明拍卖财产权属、权利负担、占有使用以及房产土地性质（用途）、规划与现状、查封前后房产结构变化情况的职责。
2.执行法院在处置财产前，要依法全面、具体、详细调查财产情况，并在拍卖公示时说明。应调查内容包括：财产权属（有无权属登记、有无共有权人等）、财产性质（用途）、权利负担（有无租赁权、用益物权、优先权等）、附随义务、占有使用、位置结构（位置与登记载明位置是否一致、建筑物内部及外部结构有无改变）、附属设施、装修装饰、已知瑕疵、欠缴税费、优先购买权等影响占有、使用以及标的物价值等关涉竞买人利益的详细情况。
3.执行法院要履行尽职调查职责，以询价、评估方式确定保留价的，应将调查情况提供给询价评估机构，作为确定拍卖财产价格的参考。
将拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担的，执行法院应当履行审查职责，必要时进行补充调查。不得以已将拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担为由而免除尽职调查、审查职责，不得未经调查或仅由司法拍卖辅助机构调查而未经审查即上网拍卖，不得未经尽职调查仅在拍卖公告中表述为“详见现状”（或其他类似内容）。
二、信息披露与现状拍卖
4.网络司法拍卖属于线上远程拍卖，应最大限度地做到过程公开透明，全面展示拍卖信息，以便于接受社会监督，便利竞买人作出准确判断。
5.执行法院应将财产调查情况在拍卖之前进行充分披露。应披露内容参照本意见第2条确定。
6.拍卖财产有权属证书、评估报告（或其他定价依据）的，应将权属证书、评估报告（或其他定价依据）扫描件作为附件上传至网拍页面进行公示。
7.尽职调查并充分披露信息是执行法院拍卖财产时必须履行的法定职责。不得以“现状拍卖”为由不做尽职调查、不充分披露信息。
三、不动产的腾空拍卖
8.省法院《关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》（苏高法电[2017]217号）第三条明确规定：人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。据此，除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外，执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人，严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。
9.司法拍卖可以在拍卖前腾空，符合下列情形之一的，也可以在成交后腾空：
（一）占有人书面承诺参与竞买，如未竞买成功，主动腾空标的物并搬离；
（二）书面承诺成交后腾空标的物，配合法院执行；
（三）提供担保金作为拒不腾空妨害执行罚款预交款；
（四）申请执行人欠缺腾空所需费用垫付能力或不愿垫付腾空所需费用；
（五）其他有正当理由需要在成交后腾空的。
10.拍卖土地、厂房或其他房产时，土地、厂房或者房屋内的机器设备、家具、电器等合并拍卖的,或者被执行房产内或土地上的所有财产合并拍卖的，可以不腾空拍卖。
11.符合拍卖成交后腾空情形的，应在价款或者需要补交的差价全额交付之日起20日内腾空，并将此内容在拍卖公告中予以明确。确有特殊情况无法在20日内腾空的，逐级报请省法院批准。
12.占有人（当事人或案外人）拒不腾空的，可以要求有关部门或单位协助停水、停电、停气等，并依法对占有人予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
执行法院依靠自身力量强制腾空确有困难或者执行标的物位于本省或本设区市以外的，可以逐级报请上级法院协同执行。
13.腾空标的物所需的费用，由被执行人或占有人承担，申请执行人、竞买人或其他案外人自愿承担的除外。
14.执行法院应当采取必要措施，确保房产等拍卖财产现状及装修装饰在拍卖前、后不受人为损坏。
先腾空、后拍卖的，可以采取更换锁具、张贴封条等必要措施，避免人为损坏拍卖财产。
先拍卖、后腾空的，应当通过执行谈话笔录、要求占有（使用）人出具保证书以及下发法律文书等形式，明确要求占有（使用）人谨慎使用、妥善保管拍卖财产，确保财产现状及装修装饰不受人为损坏。
15.拍卖前腾空标的物的，腾空后可以对标的物进行必要的清理，确保标的物整洁、干净后上网拍卖。
因清理所支付的必要费用可以由申请执行人等垫付，标的物成交后用拍卖款优先支付；标的物未成交的，清理费用由被执行人承担，但被执行人自行清理的除外。
四、拍卖成交或流拍抵债的裁定送达
16.依据《网拍规定》第22条和《拍卖变卖规定》第23条，拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，执行法院应当及时制作拍卖成交或抵债裁定书，并在价款或者需要补交的差价全额交付后10日内送达买受人或者承受人。
流拍后以物抵债的，因债权额较大债权人无需缴纳尾款的，执行法院应当自债权人同意接受以物抵债之日起10日内送达以物抵债裁定书。
五、拍卖财产的交付
17.依据《网拍规定》第6条第（七）项和《拍卖变卖规定》第30条，除有法定不能移交的情形外，执行法院负有交付财产的职责。执行法院应当自拍卖成交或者流拍抵债裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制移交。
六、拍卖财产的过户登记
18.依据《网拍规定》第6条第（七）项，对于拍卖成交及流拍财产抵债且需要办理过户登记手续的财产，执行法院负有办理过户登记的职责，执行法院应当及时办理过户登记手续。
19.过户登记部门支持买受人或者承受人持法院法律文书自行过户的,可以由买受人或者承受人自行办理过户。过户登记部门不支持买受人或者承受人自行办理过户以及其他原因自行办理过户有困难的，执行法院应当及时制作裁定书和财产权证照转移协助执行通知书，并在裁定书送达买受人或者承受人之日起15日内办理财产过户登记手续。
买受人或者承受人应当支付相应税费而拒不支付、拖延支付导致无法及时办理过户登记的，人民法院应向过户登记部门送达裁定书和财产权证照转移协助执行通知书，但应当载明待买受人或者承受人完税后协助办理过户登记手续的内容。
20.符合省法院《关于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号）处置在集体土地上建造的房屋、国有建设用地上建造的无证房屋，且拍卖公告中声明不负责办理过户的，或者买受人、承受人明确表示无需办理过户登记手续的，执行法院无需办理过户登记手续。
21.依据《拍卖变卖规定》第31条，拍卖成交或者流拍抵债财产上设有抵押、质押或者有法院查封的，执行法院出具的裁定中应当明确有解除抵押、质押登记以及解除查封的内容，不得以“非正常解押”或抵押、质押权人自行办理解压等为由不予办理、拖延办理解押手续。
七、拍卖财产涉租赁关系的认定与涤除
22.拍卖被执行人的财产，案外人主张有租赁关系的，执行法院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，简称《异议复议规定》）第31条以及《拍卖变卖规定》第31条第2款规定进行形式审查。
需要保留租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为保留租赁关系拍卖，并载明租赁到期时间；需要涤除租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为涤除租赁关系拍卖。
23.涤除租赁关系的裁定中，除应当有涤除租赁关系的内容外，还应当明确解除占有、使用人对不动产的占有，并向占有、使用人发出解除占有协助执行通知书，但不得在裁定中直接确认租赁合同无效或解除租赁合同。
24.当事人及案外人对保留租赁关系拍卖或涤除租赁关系拍卖的裁定不服的，可以依法提出异议。
25.拍卖公告中应当明确本次拍卖为保留租赁关系拍卖或涤除租赁关系拍卖。
保留租赁关系拍卖的，应当明确公示租赁到期时间。
八、司法拍卖的撤销
26.拍卖成交后，非因法定事由不得随意撤销拍卖。
依据《网拍规定》第31条以及《异议复议规定》第21条规定，撤销司法拍卖，原则上需要当事人、利害关系人提出撤销拍卖的异议申请，由执行裁判机构经异议审查后裁定是否撤销。执行机构不得依职权主动撤销司法拍卖，确需依职权撤销司法拍卖的，应当通过执行监督程序处理。
27.竞买人悔拍的，应依法承担法律责任。执行法院不得劝说、强迫竞买人放弃竞买。凡发现劝说、强迫竞买人放弃竞买的，予以追责。
九、单独拍卖与合并拍卖
28.依据《拍卖变卖规定》第17条和第18条关于单独拍卖与合并拍卖的规定，如果多项不动产虽有独立的权属证书，但已经改变了现状，多项房产已经连通，在使用上不可分或无法区隔，原则上应当合并拍卖。前述情形能恢复原状的可以在恢复原状后单独拍卖。申请人申请拍卖个别房产的，执行法院应当进行释明。
29.对于拍卖财产现状已改变的，应在拍卖时以文字说明、图片、照片、视频等形式，充分披露现状改变的情况以及相关房屋的整体现状。不得以拍卖公告中已说明“现状拍卖”“以现状为准”“要看现场”等为由免除执行法院对现状改变情况的披露职责。
十、查封后占有、使用查封财产的处理
30.依据《查、扣、冻规定》第26条，对于法院查封后没有经过法院准许，当事人或案外人擅自占有、使用查封财产的，裁定解除其占有或者排除其妨害，并限期执行。同时予以拘留、罚款处罚，情节严重的，追究刑事责任。
经执行法院准许使用的，可以明确使用费，并要求使用人出具交纳使用费用于清偿被执行人债务的承诺书。不按承诺书交纳使用费的，解除准许使用，并限期搬离。拒不搬离的，予以处罚。
十一、司法拍卖的合议制度
31.依据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第5条和《网拍规定》第27条，执行程序中，是否拍卖、是否评估、合并（整体）拍卖或单独拍卖、以何种方式定价、买受人是否构成悔拍、买受人逾期付款能否认定拍卖继续有效等属于重大事项，应当组成合议庭讨论决定，不得由承办人一人决定。
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