最高法院：签订以房抵债的商品房买卖合同价远远低于市场价，视为没有支付商品房全部价款，案外人主张排除执行不予支持

Original 江苏律师鲜文执行复议与执行异议之诉 2023-09-12

本文由“执行复议与执行异议之诉”（qzzxlaw）公众号整理发布。归纳裁判观点，辅助执行实务操作，与优秀法官保持相同思维高度。公众号转发请文首注明来源、作者。您可以搜索案例、法规。

裁判要旨

签订以房抵债的商品房买卖合同价远远低于市场价，视为没有支付商品房全部价款，案外人主张排除执行不予支持

实务要点

第一、案外人主张以房抵债对执行标的享有20%所有权，进而要求排除执行，最高法院评价“一审法院（重庆高院）对陈其述与铜仁分公司之间的以房抵债合意未予认定存有不当，但裁判结果正确，应予维持。”基于案外人与被执行人房地产公司形成债权债务，进而案外人与被执行人签订商品房买卖合同，通常有两种关系，一是商品房买卖合同为案外人与被执行人之间的以房抵债，二是商品房买卖合同是案外人与被执行人偿还债务的担保，商品房买卖并非案外人和被执行人之间真实意思表示。

基于案外人与被执行人形成真实以房抵债合意，尽管存在真实以房抵债合意，是否基于以房抵债排除执行，还需考察其他因素，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。其中②和⑤与本案具有较高关联度，当商品房买卖合同单价远低于市场价，则执行标的价值被低估抵债，进而形成执行标的实际价值与抵债债权不匹配，侵犯其他债权人利益。本案查明“2-1号……单价4500元/平方米；2-2号……单价4000元/平方米；2-3号……单价4000元/平方米；”“贵州省铜仁市房地产交易管理处于2018年9月19日出具《查询结果》载明：……该项目2013年销售单价随即抽样12栋二层商业服务用房2-4（5）号房每平方米单价22105元。”最高法院评价“从本案认定的事实看，案涉房屋的合同价格远低于当地同期同类房屋的市场价格，在当事人未能给出合理解释的情况下，亦不应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的支付了全部价款的条件。”

以被征收人身份，因拆迁征收补偿进行产权调换的房屋（征收安置房），案外人主张所有权提出执行异议要求排除执行。此类不动产并非因买卖行为或以物抵债行为取得，因此，法律适用上不能直接按照《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条予以审查。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》六、执行异议及执行异议之诉案件的审理规则2、案外人、申请执行人提起执行异议之诉的，应按普通程序进行实质性审查，对与执行标的相关的基础性法律关系——争议执行标的相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利，并在此基础上作出判决。案外人基于房屋征收补偿取得房屋所有权，可以参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》17.案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。从上述条文看，审查的核心思路是被执行人对执行标的是否脱离责任财产的范围，反之是案外人（被征收人）对房屋（执行标的）在拆迁协议中已经特定化，相对于普通金钱债权具有优先。

第二、商品房买卖合同并非案外人和被执行人之间真实意思表示，而是案外人与被执行人偿还债务的担保。例如，江苏省高级人民法院（2018）苏民终648号“赵玉梅与刘永红、淮安市投资房地产发展有限公司等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书”，该案查明“2012年6月10日，赵玉梅给投资发展公司出具《商品房网签抵押函》。该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。”江苏高院评价“根据赵玉梅陈述的事实，该合同名为买卖合同实为以该房产作为中煤公司出借款项的抵押担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条……即使中煤公司因与投资发展公司在先签订了商品房买卖合同向淮安中院主张权利，淮安中院也应按照民间借贷法律关系审理，而不能按照双方存在商品房买卖合同关系进行审查。因此，即使上述合同已进行网签，并在刘永红签订购房合同之前，也不能据此否认刘永红所签商品房买卖合同的合法性。”换言之，案外人与被执行人房产公司不存在真实的商品房买卖合同关系，更不存在债权到期之后转化为以房抵债的真实意思表示。参见案例江苏高院：名为房产网签买卖实为借款抵押担保，以先前网签合同为由，主张案外人其后签订合同无效或自身过错，不予支持

第三、我们注意到，案外人以商品房买受人提起的执行异议之诉中，除考察商品房买卖合同的真实意思表示外，还应考察买卖合同的效力问题，其中商品房预售许可证与商品房买卖合同的效力之间的关系问题，实践中争议较大。例如《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。实证案例江苏省高级人民法院（2017）苏民终28号“金娟梅与李龙贵二审民事判决书”，江苏高院评价“金娟梅虽然在人民法院查封之前已占有该不动产，亦已支付全部价款，但其与第三人签订工业用地性质房屋买卖合同依法不能认定为有效合同。物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，即物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。……在至今案涉土地工业用地使用权性质未变更为商业用地，本案第三人上海汽摩配公司也没有取得相应的房屋销售（预售）许可证的情形下，上海汽摩配公司与金娟梅签订4298弄76、77号房屋转让协议书违反了上述相关法律的强制性规定，也不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所规定的情形，该房屋转让协议无效。”参见案例江苏高院：执行依据的判项确定对标的物优先受偿权，案外人另诉确权，本质上是否定执行依据，应当通过审判监督寻求救济

第四、我们注意到，有观点认为领取商品房预售许可证属于行政管理性规定，未领取商品房预售许可证不影响商品房买卖合同效力。《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》执行异议之诉案件中，预售商品房未取得预售许可证明时，商品房买受人请求排除执行的，人民法院该如何处理？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，房地产开发企业在起诉前仍未取得预售许可证明的，其与买受人签订的商品房预售合同应当按无效处理，买受人请求对该商品房排除执行的，原则上不应当支持；但房地产开发企业未能继续开发建设该工程经由人民政府善后处理将房屋处分给买受人的、或者是经由人民法院拍卖程序等合法途径将房屋处分给买受人的情形除外。商品房预售合同在不动产登记机构网签或者备案的行为，属于行政机关的行政管理行为，可以作为房地产开发企业对该商品房取得预售许可证明的证据使用。

未取得商品房预售许可证，购房人的权利是否优先于抵押权?该问题在司法实践中争议很大。有观点认为即使是消费者购房人，在交易时也应当审查房地产企业是否取得商品房预售许可证。在房地产企业取得商品房预售许可证时，消费者购房人才有值得保护的信赖利益，反之，消费者购房人的权利则不应优先得到保护。换言之，在满足纪要规定的消费者购房人排除执行的条件的同时，还应满足房地产企业取得商品房预售许可证的条件，消费者购房人的权利才优先于抵押权。我们认为，不应当区分是否取得商品房预售许可证，无论是否取得商品房预售许可证，消费者购房人的权利均应优先于抵押权，这是基于“生存利益至上”的考虑。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》中并未对消费者购房人的权利作限定条件，因此，即使没有取得商品房预许可证，消费者购房人的权利也优先于抵押权。另外，预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。摘自人民法院出版社，最高人民法院民事审判第二庭编著《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》，第637页。

案情介绍

一、银坤矿业公司与伟映实业公司、赤峰伟映公司民间借贷纠纷一案，重庆高院作出执行裁定书，查封了伟映实业公司所有的时代商汇房屋若干套，其中包含网签在陈其述名下的10套。陈其述提出执行异议。

二、陈其述与赤峰伟映公司签订《项目入股书》，约定陈其述以现金500万元入股赤峰伟映公司位于赤峰市新城区“金钰大都会二期”项目，占5%的股份。该《项目入股书》上未载明签订时间。赤峰伟映公司于2013年9月26日出具《投资情况确认》，载明：截止2013年5月2日，收到陈其述投资开发金钰大都会二期项目的资金500万元，该款已实际用于金钰大都会二期项目之开发建设。

赤峰伟映公司向陈其述出具《委托》，称因陈其述已与赤峰伟映公司签订《项目入股书》，按该公司的财务安排，要求陈其述直接将入股资金500万元转入指定账户，载明用途“借款”。

三、2014年7月28日，铜仁分公司与陈远光、李昌模、陈其述签订了《商品房买卖合同》共10份，约定所购房屋为按份共有，其中陈远光占50%，李昌模占30%，陈其述占20%。并于2014年7月29日在铜仁市住房和城乡建设局办理了预售合同登记备案。1-1号房屋面积4663.08平方米，总房款17174009元，单价3682.98元/平方米；1-2（2）号房屋面积516.67平方米，总房款3875028元，单价7500元/平方米；1-5号房屋面积163.17平方米，总房款424242元，单价2600元/平方米；2-1号房屋面积1073.53平方米，总房款4830884元，单价4500元/平方米；2-2号房屋面积992.66平方米，总房款3970638元，单价4000元/平方米；2-3号房屋面积815.64平方米，总房款3262562元，单价4000元/平方米；3-1号房屋面积584.85平方米，总房款2222432元，单价3800元/平方米；3-3号房屋面积1158.24平方米，总房款3706363元，单价3200元/平方米；3-4号房屋面积579.61平方米，总房款2028636元，单价3500元/平方米；3-5号房屋面积552.69平方米，总房款1934414元，单价3500元/平方米，十套房屋备案登记的付款方式均为“一次性”。

2014年8月5日，陈远光作为业主签署了商铺接房单10份，建设方及物管公司在接房单上签字盖章。接房单主要载明：业主陈远光特别授权委托开发商铜仁分公司以该公司的名义对本物业（商铺）招商出租，收取租金。10份商铺接房单中有对月租金最低标准的约定，从38元到60元不等。陈其述在庭审中陈述，案涉房屋由陈远光代为接收并委托铜仁分公司对外出租，但陈其述至今并未向铜仁分公司收取租金。2018年6月1日铜仁分公司向法院出具《情况说明》，载明：1.该公司以案涉房屋20%的所有权份额抵偿了陈其述所享有的债权，并已于2014年8月5日将案涉房屋交付给陈远光，同时该公司接受陈远光、李昌模、陈其述的委托，将案涉房屋代为对外出租，并代为收取了租金。2.由于该公司无足够资金缴纳案涉房屋过户登记所需的土地增值税、营业税等各项税费，故未能在交房后及时办理过户登记手续。案涉房屋因李昌模个人原因被南京市中级人民法院查封，又因伟映实业公司原因被重庆市第五中级人民法院及法院查封，故至今未能完成过户登记手续。该情况说明除加盖铜仁分公司公章外，还有王勤兰、张娅签名捺印。铜仁分公司并出具《负责人身份证明》一份，载明：因该公司工商登记的负责人张伟下落不明，故自2014年起，分公司的实际负责人为伟映实业公司另一股东王勤兰。陈其述在庭审中陈述，其并未因铜仁分公司未办理房屋过户手续而未向该分公司主张过权利。铜仁分公司以伟映实业公司名义、王勤兰以赤峰伟映公司名义出具《情况说明》一份，称根据赤峰伟映公司与陈其述签订的金钰大都会二期项目入股书，陈其述占该项目5%的股份，并按规定交纳了投资款，后因经济业务的需要，将陈其述5%的股份转为债务，利息从投入资金开始按月息2分计算，每月计息，并用铜仁分公司如下资产清偿完毕了陈其述上述债务（网签资产明细表略）。铜仁分公司已于2014年7月28日将案涉十套房屋网签给陈其述，陈其述拥有这十套房产20%的份额。该《情况说明》上未载明出具时间，且未加盖伟映实业公司及赤峰伟映公司印章。铜仁分公司在该份《情况说明》上加盖公章，王勤兰在《情况说明》上签字。伟映实业公司在本案一审庭审中陈述，铜仁分公司系伟映实业公司分支机构，不具有独立法律人格，陈远光、李昌模系铜仁分公司的投资人，实际控制该分公司公章。伟映实业公司未授权铜仁分公司对案涉房屋进行处分，但案涉房屋实际登记在铜仁分公司名下，并实际由该分公司对外销售。赤峰伟映公司与伟映实业公司系相互独立的民事主体。伟映实业公司于2018年7月24日向一审法院出具《情况说明》，载明：赤峰伟映公司于2007年5月31日注册成立，系伟映实业公司的全资子公司，该公司原法定代表人在2016年7月19日前由张伟担任，2016年7月19日变更为王勤兰，2017年9月1日前执行董事由张伟担任，2017年9月1日变更为王勤兰。

铜仁市时代商汇三期12#楼于2010年4月5日开工，2012年5月31日竣工，2012年10月26日竣工验收，并于2013年8月30日完成竣工验收备案。

贵州省铜仁市房地产交易管理处于2018年9月19日出具《查询结果》载明：截止2018年9月19日星期三，随机抽样铜仁分公司时代商汇项目2014年商业服务用房（非住宅）销售单价：12栋一层商业服务用房1-1号房每平方米单价30953元；12栋二层商业服务用房2-4（3）号房每平方米单价10000元；12栋二层商业服务用房2-4（4）号房屋每平方米单价13930元；该项目2013年销售单价随即抽样12栋二层商业服务用房2-4（5）号房每平方米单价22105元。

四、重庆高院认为，本案的争议焦点是：一、应否停止对网签在陈其述名下的位于贵州省铜仁市时代商汇的10套房屋中陈其述占有份额的强制执行；二、陈其述是否对案涉10套房屋享有20%所有权。

（一）关于应否停止对网签在陈其述名下的位于贵州省铜仁市时代商汇的10套房屋中陈其述占有份额的强制执行的问题。本案情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应停止对网签在陈其述名下的位于贵州省铜仁市时代商汇的10套房屋中陈其述占有份额的强制执行。首先，尽管陈其述在一审法院查封案涉房屋之前已经与铜仁分公司签订了《商品房买卖合同》，且在当地房管部门办理了网签，但该10份《商品房买卖合同》约定购房款的支付方式为“一次性支付”而非“以房抵债”。陈其述也并未举示证据证明其与铜仁分公司在签订《商品房买卖合同》之前已经达成了以房抵债的合意。铜仁分公司及王勤兰出具的关于案涉十套房屋系以房抵债的《情况说明》形成时间不详，且未加盖伟映实业公司及赤峰伟映公司公章，不能证明系该二公司于2014年的意思表示。王勤兰在该《情况说明》中以赤峰伟映公司法定代表人身份签字，而王勤兰系于2016年7月19日成为赤峰伟映公司法定代表人，可印证该《情况说明》形成时间晚于2016年7月19日。故仅凭《情况说明》不能证明陈其述与铜仁分公司签订的《商品房买卖合同》系以房抵债的合同。其次，陈其述主张用其对赤峰伟映公司所享有的债权抵扣房屋价款，但赤峰伟映公司与伟映实业公司系独立的民事主体，铜仁分公司系伟映实业公司的分支机构，不具有独立法人资格，与赤峰伟映公司之间亦无法律关系，且对赤峰伟映公司不负有债务，伟映实业公司亦不认可铜仁分公司的抵债行为。铜仁分公司与陈其述签订的《商品房买卖合同》中亦未约定用陈其述对赤峰伟映公司的债权来抵扣商品房对价，故不能认定陈其述已经支付全部价款。再则，按照陈其述所述，陈远光、李昌模和陈其述对案涉房屋按份共有，各自享有各自的权利义务，那么在陈远光签署商铺接房单时既未获得陈其述代为接收房屋的委托，也未明确表示代表陈其述履行接房义务，故陈远光的接房行为不能当然视为陈其述的接房行为。另外，陈远光在签署商铺接房单时将房屋授权铜仁分公司以该公司名义对外出租，铜仁分公司并未向陈其述支付房屋租金，陈其述也未向铜仁分公司主张收取租金，故陈其述关于陈远光代为接房并委托铜仁分公司对外出租房屋的说法缺乏事实依据，不能认定陈其述在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋。最后，陈其述与铜仁分公司签订的《商品房买卖合同》已于2014年7月28日办理网签手续，但直到2017年5月5日被一审法院查封之前仍未办理物权变更登记。陈其述抗辩因案涉房屋在2014年8月已被法院查封故无法办理产权过户登记，但根据其举示的证据显示，案涉房屋第一次被查封是2015年10月13日，故其辩解理由不能成立。铜仁分公司向法院出具情况说明，声称案涉房屋未能在法院查封前办理过户手续是因为该公司未缴清相应税费。但在网签后将近一年的时间里，陈其述不向铜仁分公司主张办理过户手续，不接房亦不收取租金，结合案涉商品房销售单价远远低于该楼盘同期销售的其他商业用房的单价，以及陈其述未实际支付购房款的行为，陈其述、赤峰伟映公司及铜仁分公司的行为损害了伟映实业公司其他债权人的合法权益。

（二）关于陈其述是否对案涉10套房屋享有20%所有权的问题。陈其述对案涉10套房屋不享有20%所有权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋20%的所有权至今未登记在陈其述名下，其将《商品房买卖合同》进行网签的行为不产生物权登记的效力，故陈其述目前并不对案涉10套房屋享有20%的所有权。综上，一审法院认为陈其述的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。

裁判要点与理由

最高法院认为，本案二审争议焦点为：一、陈其述对案涉房屋是否享有20%的所有权；二、陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：

一、关于陈其述对案涉房屋是否享有20%所有权的问题。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，方发生所有权变动的效力，而该房屋现仍登记在铜仁分公司名下，因此，铜仁分公司仍为该房屋的所有权人，故陈其述主张对案涉10套房屋享有20%的所有权，于法无据，本院不予支持。

二、关于陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。陈其述提起本案诉讼主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，可参照该条规定的条件审查认定陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从陈其述与铜仁分公司签订的10份《商品房买卖合同》来看，该系列合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但陈其述与铜仁分公司均认可铜仁分公司系以案涉10套房屋中20%的份额用于清偿赤峰伟映公司对陈其述的所欠债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即陈其述签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，陈其述对赤峰伟映公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，陈远光既未获得陈其述代为接收房屋的委托，也未明确表示代表陈其述履行接房义务，故陈远光的接房行为不能当然视为陈其述的接房行为。此外，陈远光在签署商铺接房单时将房屋授权铜仁分公司以该公司名义对外出租，铜仁分公司并未向陈其述支付过房屋租金，陈其述也未向铜仁分公司主张收取租金，故陈其述关于陈远光代为接房并委托铜仁分公司对外出租房屋的说法缺乏事实依据，不能认定陈其述在查封之前已经合法占有案涉房屋。再次，从本案认定的事实看，案涉房屋的合同价格远低于当地同期同类房屋的市场价格，在当事人未能给出合理解释的情况下，亦不应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的支付了全部价款的条件。因此，陈其述主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。综上所述，陈其述的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院对陈其述与铜仁分公司之间的以房抵债合意未予认定存有不当，但裁判结果正确，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨以房抵债丨债权真实丨占有
案例索引：最高人民法院（2019）最高法民终286号“陈其述、重庆银坤矿业开发（集团）有限责任公司二审民事判决书”（审判长司伟审判员李延忱审判员马成波），载《中国裁判文书网》（20190521）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》

问题十四执行异议之诉案件中，预售商品房未取得预售许可证明时，商品房买受人请求排除执行的，人民法院该如何处理？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，房地产开发企业在起诉前仍未取得预售许可证明的，其与买受人签订的商品房预售合同应当按无效处理，买受人请求对该商品房排除执行的，原则上不应当支持；但房地产开发企业未能继续开发建设该工程经由人民政府善后处理将房屋处分给买受人的、或者是经由人民法院拍卖程序等合法途径将房屋处分给买受人的情形除外。
商品房预售合同在不动产登记机构网签或者备案的行为，属于行政机关的行政管理行为，可以作为房地产开发企业对该商品房取得预售许可证明的证据使用。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》

二、案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理
8.金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。
（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。
（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：
①案外人系建设工程承包人或实际施工人；
②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；
③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；
④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；
⑤以房抵债协议合法有效；
⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。
（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；
②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；
③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；
②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；
③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。