高开低走的2019：天津宅地成交1236亿环比涨29%，但……
随着中建拿下其在武清商务区的第二宗地块，2019年的天津土地出让也正式收官。
2019年的天津土地出让，延续了上一年以来“量涨价跌”的基本走势，年初市场虽一度增温，过了下半年则逐渐转冷。
而由于供应量大涨，虽然楼面价整体走低，但卖地总金额依然瞩目。
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一年共卖地1357亿
宅地供求量创历史新高
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2019年1-12月，天津招拍挂市场共出让纯住宅、商住、商办、工业、综合及其他用地387宗，土地出让金额合计约1357亿元、位列全国第十。
这其中，含宅地块（纯住宅&商住用地）成交155宗，比去年多了48宗，幅数占比首次突破40%；
纯住宅&商住地块用地面积1106万㎡、总建面积1810万㎡，环比均上涨约30%；
纯住宅&商住地块成交总价累计约1236亿，环比上涨约29%，且金额占比稳定在90%以上；
纯住宅&商住地块平均楼面价6831元/㎡，环比下降约4%。
总的来看，今年天津土地市场基本特征表现为——
土地尤其是宅地供应量大幅增长，奠定了宅地成交规模的突破，并创下2012年以来的历史新高；
供地放量的同时，土地定价继续回调，底价成交常态化，溢价、竞拍愈发罕见，全市平均楼面价跌至7000元/㎡以下；
从成交结构来看，近几年天津工业用地一路下降，含宅地块则占比加大，尤其住宅+商业合并挂牌情况增多；
从成交走势来看，今年上半年地市有局部短暂回暖，下半年则加速转冷，尤其9月以来，停牌、延期频发，土地供求比走高。
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5项纪录均未突破
融创连收年度总价、单价地王
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限价政策和市场环境的双重作用下，今年天津土地成交在总价、单价、体量、溢价、自持等基本指标上均没有突破往年记录。
值得一提的是，年度总价和单价地王均由融创摘得。
体量之"最"
44万㎡
滨海开发区地块（复地）
5月29日出让的津滨开（挂）2019-2号地，由10个子地块组成，包含城镇住宅、商服、公园与绿地、城镇村道路多种用途，地上合计总建面近44万㎡，预计整体规划为超高层建筑为主的大型商住综合体。由复地以36.001亿底价拿下，成交楼面价约8224元/㎡。【回顾链接】
总价之"最"
47.5亿
南开奥体地块（融创）
3月19日，延期后重新上架的南开区泽川路A地块顺利成交，被融创以47.5亿总价收入囊中，合楼面价约1万8，该地块总建面约26万㎡，刨除公建商服等建面，只计入19.44万㎡的规划居住建面，则楼面价约2万4。【回顾链接】
其实从挂牌地块看，今年还有河西新梅江的津西解放（挂）2019-126号、127号地，起始总价超过50亿，但延期后停牌了，未能顺利出让。【回顾链接】
单价之"最"
23289元/㎡
西青梅江南地块（融创）
西青紫金山路2宗地均被融创收入囊中，其中7月24日摘牌的津西青紫（挂）2019-099号地，成交总价27.2亿，溢价率11%，楼面价23289元/㎡； 【回顾链接】
另一宗津西青紫（挂）2018-229号地总价20.5亿，楼面价20621元/㎡，另需自持4000㎡租赁住房。【回顾链接】
溢价之"最"
50%
宁河芦台镇地块（碧桂园）
今年天津仍然实行土地限价政策，最高溢价控制在50%及以内，所有成交宅地中仅三成多有明显溢价，且基本集中在市场回温的3-6月。
其中，全年只有1宗地溢价率达到50%，即5月31日碧桂园以最高限价4.05亿买获的津宁（挂）2019-10号地，成交楼面价约3038元/㎡，位于宁河区主城区芦台镇。【回顾链接】
自持之"最"
海教园地块（阳光城）
目前天津“自持”的情况有两种：一个是本身规划中就有自持要求，一个是竞拍到最高限价触发“竞自持”环节。
其中前者自持比例最高的为9月5日出让的宝坻京津中关村科技城地块，需开发商商业建筑面积47000㎡；同日出让的西青精武镇津西青（挂）2019-14号地，由天津爱情置业摘得，也需自持商业建面不小于67000㎡。【回顾链接】
后者“竞自持”比例最高的是5月10日，阳光城以最高限价12亿、自持27000㎡自持租赁住房拿下的津海河园（挂）2019-047号地，该场土拍吸引了14家房企报名，成交楼面价9572元/㎡，自持占比22%。【回顾链接】
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环城持续发力
热门潜力板块值得关注
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区域分布上，2019年出让的155宗纯住宅&商住地块中，市内六区占到7宗，环城57宗、滨海41宗、远郊50宗。
区域分化继续演化，热门板块凭教育资源、交通占位、品牌房企崭露头角。
市内六区7宗
河北3宗+河西、南开、河东、红桥各1宗
市区土拍不温不火，河北、南开、红桥4宗地最高楼面价仅2万。
中铁建再拿国印厂宅地深耕河北，融创底价收南开泽川路地块，中海入驻河西新梅江，大华进入河东津滨大道，而西站附近的红桥邵公庄地块则被荣盛近底价获取。
环城四区57宗
北辰17+津南15+东丽11+西青10+海教园4
虽然整体市场处于下行周期，但个别地块仍有火爆资质，值得重点关注。
西青各板块发展较为均衡，市场整体热度较高。
今年的土地热点主要在张家窝，且重心由腹地向位置更好的南站片区转移，正荣、招商均以最高限价拿地，并分别自持9800㎡、1000㎡租赁住房，金融街则底价收罗，楼面价1万-1万2；
另外紫金山路2宗地2万+的楼面价已直逼市区。
北辰淮河道依旧热闹，环内+5号线沿线+名企云集是板块发展的底气，今年又新加入了碧桂园和绿地，楼面价1万不低不低。
此外在建京滨城际沿线辐射范围内的大张庄板块也开始升温，今年3宗宅地都是溢价成交，首进天津的中梁拿了其中2宗，另1宗被新城买获，楼面价均在4000元/㎡上下。
东丽今年的焦点无疑是新立镇，紧邻津滨轻轨9号线沿线及外环东路，又有宜家和已经签约的万达广场进驻，前景可期，融信、金地、甘建投、北京中建先后落子，成交楼面价1万1-1万3。
津南随着国展中心及相关配套启动，辛庄在沉寂多年后迎来供地密集期，吸引全城目光，首创高调回归南部打响第一枪，此后天津城投、美的等相继落子；
海教园宅地出让殆尽，阳光城年内连下两城，重庆华宇首次进驻天津，中海也杀进来了。
滨海新区41宗
高新区21+塘沽8+开发区4+生态城3+空港2+北塘1+东疆1+轻纺城1
泰达、空港板块的宅地稀缺性毋庸置疑，因此土拍热度也顺理成章，楼面价维持1万5左右的高位；
另外滨海新兴板块值得关注的是塘沽湾，今年又卖了好几块，旭辉、景瑞、华发、中建“分食”，楼面价5000-6000元/㎡。
远郊五区50宗
武清15+宝坻15+宁河7+蓟州7+静海6
虽然武清新城、蓟州新城、静海团泊新城、宁河桥北新区都是远郊比较热门的板块，但最火的应该还是宝坻新城，《10家血拼全部拍到最高限价！融创、金辉、长信20亿瓜分宝坻3宗地》《十几家房企疯抢！金辉溢价33%包揽宝坻两宅地楼面价6000+！》……光看题目也能感受到那份激烈；新城南站片区也继雅居乐之后，又有城投置地布局。
备注：
1、本文中“宅地”为纯住宅用地和商住用地的简称；
2、楼面价表示单位建筑面积分摊的土地出让价格，由土地成交总价÷该地块允许的最大建筑面积计算得出，结果仅供参考。
最后的最后，附2019年天津出让宅地汇总表，有需要的请自取——
（按整体楼面价排名）
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