深耕大住宿领域三年，专注房产众筹的多彩投2018年目标筹资100亿 | 爱分析调研 | 自由微信

原创：公司调研 2018-05-31

多彩投在过去三年专注大住宿领域，通过建立并完善风控模型不断扩大资产端，2017年实筹金额突破13亿元，2018年将发力长租公寓、联合办公和体育类空间等，资金端除了个人众筹外，多彩投将与金融机构合作逐渐探索类REITs产品，2018年总融资目标剑指100亿元。

指导 | 张扬

调研 | 刘馥亮吴永哲

撰写 | 吴永哲

房地产众筹，根据投资形式的不同可以分为两种类型，一种是通过众筹资金进行不动产投资，实现持有物业股权的目的，收入来源是物业租金和本身地产的增值，美国Fundrise、RealtyMogul是典型代表公司。另一种则是帮助物业项目运营商融资，这类运营商本身不持有相关物业产权，通过出让股权或未来收益权等形式获得众筹资金。国内的多彩投属于后者。

多彩投运用互联网技术搭建线上众筹平台，直接链接项目方和投资人，以解决项目方融资需求为核心，辅以帮助获客、品牌推广等增值服务。

根据多彩投官网数据披露，截至2018年1月31日，多彩投平台成功募集项目334个，投资人数突破3.2万人，累计实筹金额18.32亿元，项目总投资规模突破90亿，融资规模在行业里处于领先地位。

专注酒店、民宿领域，风控积累保证项目质量

从项目类别上，多彩投成立三年便一直专注于大住宿领域。2016年酒店、民宿占比较高，超过60%以上。2017年更加集中在酒店业，尤其是中高端酒店（平均间夜800-1000元左右），占比提高到50%，民宿和公寓占比有所下降。多彩投CEO赵耕乾表示，2018年将持续关注大住宿领域，公寓类项目比重会明显上升。

无论投资不动产物业还是地产运营项目，核心关注点是地段选址（Location）。从地理区域上，多彩投会选择一线城市核心区和离核心区2小时车程内的项目，或者位于核心度假区，比如丽江、大理、江浙一带等。然后再挑选出同等地理条件中运营比较好的项目。

在判断具体项目的运营能力方面，核心在于预测项目方的未来现金流。整个大住宿领域的收入成本结构相对简单，收入来源主要是租金/房费收入，而成本主要是房租、人力成本等。

创始团队成员曾任职地产基金，通过对行业的理解和三年数据积累，多彩投形成一套系统判断项目的风控流程。从项目实地考察、业务考察到财务和法务尽调，同时结合多彩投投资或者第三方的PMS订单监测比对项目运营数据的真实性。

通过初步尽调后，再由项目方提供全面的审核资料，一般资料完整之后平台审核流程很快，基本能在一周左右时间完成上线。多彩投项目筛选通过率很低，从接触到上线不超过5%。

此外，多彩投与小米生态链的智米展开合作，共同开设了一家智能无人酒店（从check-in 到check-out），通过技术上的探索，未来为其他酒店的运营状况提供更好的支持和监控。

补充传统融资渠道，投资回报+消费权益的众筹模式

目前多彩投主要合作项目方以精品设计品牌的酒店、民宿、公寓为主，但也不乏诸如亚朵、美豪、喜达屋和六善酒店等高端品牌连锁酒店，玖树、诗莉莉等精品民宿，以及阳光100等上市房企旗下的品牌公寓。

对于中小品牌项目方而言，受限于本身不拥有物业产权的问题，传统的融资渠道比较有限，且效率较低、成本偏高。目前主要分为两种：一种是线下、面向圈内好友的众筹，比如很多丽江的客栈、青旅等都属于这类模式；另一种是以企业主个人信誉为担保进行的借贷活动。

多彩投通过搭建线上众筹平台，直接链接实名认证投资人和项目融资方。项目方出让一定比例股权或股权收益权筹集所需资金，达到去中介化、降低资金成本的目的。在单项目融资金额上，多彩投作为传统融资渠道的补充，通常不会超过项目融资总额的40%，平均在10-20%的比例。

从监管上，多彩投模式类似于私募，属于定向非公开募集，限制200人以内。根据目前客均投资金额6万元计算，除非对资金端的客群或项目方案进行升级，未来在单项目融资金额扩大方面存在较大难度。

投资人端，多彩投用户大多热爱旅游，早期客户主要通过旅游类平台获得，比如携程、发现旅游、穷游等。根据住宿业淡季空置率高的特性，多彩投开发出间夜分享的消费权益，即项目方将淡季空置房源释放出来，用作消费权益发放给投资人。

将投资收益搭配消费权益，多彩投既增加了投资人端的吸引力，又为项目方实现精准获客和市场营销。

据多彩投2017年披露的数据，2017年共有30多个项目实现退出。平台项目平均收益分红达到10.12%，另外搭配5-10%不等的消费权益。通常来说，像亚朵这样的中端酒店由于空置率较低，发放的消费权益会较少，而高端酒店则发放消费权益会比较多。

除此之外，多彩投还通过投资孵化上下游企业，扩大行业影响力，比如微信公众号民宿头条、民宿客、结庐社等，以及移动云PMS平台订单来了，还有体育行业众筹平台体域等。

尝试创新类REITs融资模式，拓展资产端新品类

根据wind资讯数据显示，中国2017年ABS发行中，基础资产为不动产投资信托REITs的发行规模仅239亿元。而美国的REITs市值在2016年底已经突破1.1万亿美元。

相比较美国成熟的REITs市场，一方面国内REITs机制不完善，现有框架下推行类REITs成本较高。另一方面，目前国内对于类REITs发行的要求很高，大多数项目方无法满足，金融机构仍处于适应阶段。2018年多彩投希望在类REITs融资方面能有所突破。

参考美国，Fundrise（2010年成立）和RealtyMogul（2012年成立）分别在2015年和2016年正式发行eREITs（非公开交易的REITs）产品，进行融资模式创新。多彩投CEO赵耕乾表示，目前多彩投也在与一些传统金融机构进行类REITs产品的研发，拓展机构资金。在类REITs产品设计中，多彩投核心贡献在于输出风控能力。

2018年，多彩投除了专注原有酒店、民宿、公寓的细分领域外，还将积极拓展新项目品类，主要包括联合办公和体育类地产项目。

收费模式上，多彩投仅向项目方收取佣金服务费。2017年公司单年实现盈亏平衡，2018年目标帮助400个项目完成融资。

爱分析从资产获取、资金筹集、风控、品牌这四个维度对多彩投进行评价。

资产获取：多彩投选取的资产品类质量较高，以品牌连锁、或有成功项目运作经验的项目方为主，合作品牌有亚朵、美豪、喜来登、希尔顿、六善酒店、行李旅宿、诗莉莉等。单项目融资金额较大，酒店平均1000万元以上，民宿在100-500万元。

资金筹集：实际投资用户突破3万，其中44%用户是70-80后，投资人实际平均投资金额6万元，高于P2P行业平均水平，但在房地产财富领域偏低。未来多彩投将与金融机构合作拓展类REITs融资，获取机构资金。

风控：专注不动产领域，深耕3年以上，对于商业地产的运营效率、盈利能力有较深的经验积累。线下尽调和线上审核相结合，效率仍有较大提升空间。目前多彩投累计众筹项目334个，2017年到期退出30余个项目，风控能力得到初步验证。

品牌：在房产众筹领域，累计实筹金额突破18亿元，在旅游住宿行业内已树立一定品牌认知。

近期，爱分析专访多彩投CEO赵耕乾，就国内房地产众筹的发展趋势和多彩投的战略发展进行交流，摘选部分内容分享如下。

赵耕乾，毕业于天津大学，曾任职于顶级私募基金喜神资产PLUS地产基金及苏富比国际地产。