【中报点评35】正荣地产： 各项指标持续优化

 导 读 

销售目标完成58%；拿地活跃，权益比例下降；毛利率预期将会提升，财务结构持续改善。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

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2018年上半年正荣地产实现合约销售金额581亿元，同比增长170.3%，权益销售占比为55%。同时，上半年，正荣地产在土地市场相比2017年更加活跃，不断通过合作的方式加大土储，进入了6个新城市。由于上半年合约销售毛利率有提升，预计未来毛利率会增长至25%左右。年初成功上市之后，正荣继续拓宽融资渠道，上半年末净负债率下降11个百分点，财务结构持续改善。

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销售：合理布局促进规模增长

2018年上半年, 正荣地产实现了合约销售额581亿元，同比增长了170.3%，同时实现了合约销售面积340万平方米，同比增长194.2%。

销售的高速增长主要源于合理的区域布局和营销节奏，此外较大的合作力度也是推动规模增长的一大原因。正荣上半年已经完成了今年千亿目标的58%，如果保持现在的销售节奏，全年的销售可冲击1200亿。

从销售的区域分布来看，长三角地区依然对正荣的销售规模贡献最大，占比相比于2017年大幅提升了14个百分点，主要集中在上海、苏州、南京、合肥这些长三角地区的一二线城市。

除此之外，正荣在武汉、长沙、郑州、西安等中西部城市的销售也有增加，使得中西部地区对于正荣的贡献度相比2017年提升了5个百分点到11%。在销售的城市能级分布方面，正荣在一二线城市的项目占比超过了75%。

02

投资： 加大合作力度大规模拿地

上半年正荣地产在土地市场上更加活跃，共新增33个地块，总建筑面积约为586万平方米，达到了去年全年的82%；总价为283.6亿元，是去年全年的87%。上半年正荣地产拿地的权益金额约为129亿元，正荣地产管理层预计下半年拿地权益金额与上半年相当，全年新增土地储备还将继续大幅增长。

在城市能级分布方面，正荣地产在二线城市的拿地占比将近75%。同时由于一二线土地市场竞争激烈，正荣在这些城市大多选择合作拿地的方式。在正荣地产上半年新增的33个项目中，仅有8个项目的权益比例是100%，其余均在50%以下，这就让企业上半年整体的新增土储权益比例仅为55%，比起2017年新增土储的61%还有下降。

从新增土储的区域分布来看，正荣上半年总共在14个城市有购入土地，新进入了徐州、许昌、襄阳等6个城市。就建面而言各个区域的分布较为均匀，占比最大的长三角地区也不过是37%，排名第二的中西部地区则是31%，相比于2017年的14%增长了一倍多。

截至2018年中，正荣地产共有土地储备1974万平方米，货值约为3500亿元，足够为企业未来三年销售提供支撑。然而由于正荣地产在上半年加大了拿地的合作力度，因此总土储的权益比例由2017年底的79.3%下降至2018年中的71.1%，预计未来的权益比例还会继续下降。

03

财务：融资多元化，财务状况持续改善

上半年正荣实现营业收入123.1亿元，同比增长了52.3%，毛利率则相比2017年上升了近1个百分点，达到了22%，本期毛利率上升的主要原因在于结转的项目中长三角区域比例上升。

根据企业估算，近期合约销售的毛利率已经达到了25%以上，可以预计未来的毛利率还会进一步提高。正荣地产的净利率虽然略有提升，但仍然有待改善。

正荣地产在年初成功IPO上市之后，继续拓宽融资渠道积极融资，期内成功发行了总额约24.2亿元的资产抵押证券以及2笔合计4.1亿美元境外票据。

由于境外融资的增加，正荣的平均融资成本上升至7.4%。截至上半年末，正荣地产的净负债率相较于2017年下降了11个百分点，企业目标在年内将净负债率降到120%以下。

在负债结构方面，现金短债比下降至0.79，正荣地产已经开始加快结转速度，加上长债置换短债等债务结构改善措施正在进行中，预计年底企业的财务状况会得到优化。

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