01
调控政策
其他
调研纪要| 热点二线城市（十一）：武汉篇
正文共：4216字
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文／ 杨科伟、柏品慧
调研感受
限价政策略有松动，“抢人”目标百万18年超标完成；
高端下滑幅度有限、改善“夹生”，刚需结构性分化；
光谷东短期阵痛，但高收年轻群体会继续“买买买”；
渠道营销大行其道转化率是硬伤，多盘脱掉“精装外衣”；
投资退场、刚需及改善持续释放，公寓去化惨淡；
外来房企“登台唱戏”，东原、华发单盘爆发打天下。
分区域限购、认房不认贷
部分高价盘突破区域限价红线
2016年，武汉重启并升级限购，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭社保连续缴满2年限购1套。不限购区域仅剩蔡甸区、汉南区、新洲区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。
认房不认贷，首套首付比例不低于30%，二套普通住宅不低于50%，非普通住宅不低于70%。精装贷款双合同，毛坯商贷、精装消费贷，消费贷最长期限不超过10年。
分区域限价，各区域皆有隐形的房价监管红线。老盘加推售价原则上不超过2017年10月，新盘售价不超过周边竞品。根据毛坯售价分段限定精装标准，最高不超过5000元/平方米。
不过，2019年以来限价政策略有松动，部分高价盘以地价+开发成本综合测算售价，预售价格可在一定程度上突破所在片区最高限价。
武汉落户条件相较宽松，本专科毕业生不满40岁、中专毕业生满足相应条件皆可落户。受此影响，2018年武汉新增户籍人口再创新高，全年户籍人口净增长30.08万人。
02
市场综述
高端、改善持续下滑但幅度有限
刚需从火爆到结构性分化
2018年，武汉市场结构性分化，刚需盘销售持续火爆，去化率基本能达到90%；改善类产品去化明显放缓，去化率大都在50%-60%；豪宅去化普遍不畅，去化率仅在30%左右。
2019年，武汉市场进一步降温，中高端产品去化持续不畅，尤其是售价在2.7-2.8万/平方米的中档“夹生”产品，高不成低不就。据统计，年内售价2.8万/平方米以上的高价盘潜在供应量约150万平方米，去化压力可见一斑。不过，尽管高端产品开盘去化不佳，但进入持销期成交表现尚可，尤其是那些渠道分销项目，月均成交量仍维持在较高水平。
刚需市场结构分化，三环内人口高度集聚，高性价比产品最受市场欢迎，毛坯售价1.3-1.5万/平方米+精装3000元/平方米的项目大都开盘即售罄。反观，三环外人口分布稀松，叠加土地供应持续增多，占比提升10个百分点至70%，吴家山、阳逻等板块供求压力浮现，且有加剧的趋势。
综合而言，武汉高端市场下滑幅度有限，改善市场“夹生”，刚需市场结构性分化。
而从市场数据来看，2018年武汉房地产市场供应明显放量，供应量升至2500万平方米，但基于限签、备案延迟等多方面因素，成交数据“失真”，实际成交量约2160万平方米，全年房地产库存量净增加300万平方米以上。预计2019年实际成交量将小幅回落至2000万平方米，同比减少7%。
03
热点区域
光谷东短期阵痛供需显著失衡
长期购房需求坚挺去化问题不大
2019年，光谷东市场陷入阶段性阵痛期，前20强房企扎堆进入，产品高度同质化，皆开发高品质住宅。
据统计，光谷东潜在供应量约150万平方米，但月均成交量仅5-6万平方米，短期去化压力着实不容小觑。不过，光谷高科创产业发展势头强劲，小米、华为等高科技企业大量导入，带动60万就业人口、40万常住人口，且普遍有着较强购买力，现阶段月供9000元基本无压力。长期来看，光谷东购房需求依旧坚挺，房地产市场可高看一线，在售项目成交去化问题不大。
04
营销去化
渠道分销常态化但转化率低至10%
从抢房必须加装修到改卖毛坯
2019年以来随着市场转冷，在售项目营销层面出现以下两点新变化：
其一，渠道分销常态化，且多以“跳点”的形式结算佣金，意即渠道分销量达到一定的成交套数，便可以结算更高的佣金比例。不过，受客户质量参差不齐等多方面因素影响，渠道客户转化率偏低约10%。
其二，从原先的一房难求抢房必须加装修，到现阶段的精装改毛坯，进而降低总价门槛，并减轻购房者月供还贷压力。
05
客户结构
成交主力刚需及改善、投资占比极低
因住宅供应充足公寓难去化
受限购、限贷等调控政策影响，本地自住以及改善性购房需求稳居市场成交主力，即使光谷东这类热点区域，投资性客户占比极低。
公寓可谓是住宅“补充”产品，一方面，2016、2017年房地产市场异常火热，住宅供应紧俏，致使公寓出现一波抢购热潮。另一方面，2018年以来住宅供应充足，公寓难言性价比优势，成交去化显著放缓。
06
竞争格局
TOP20集中度降至不足50%
凭单盘爆发东原、华发跻身TOP10
2015年武汉房地产市场逐步市场化，随后3年约40家标杆房企扎堆进入。相较而言，头部房企土储充足，不着急高价拿地；外来房企拿地态度普遍激进，甚至不惜亏本拿地。“僧多粥少”致使市场集中度持续走低，TOP20房企销售业绩占比由60%-70%降至现阶段不足50%。
纵观房企销售业绩排行榜，近年来外来标杆房企排名迅速提升，已然取代本地房企，排名稳居市场前列，典型如本地房企武汉地产很难重回前5名。其中，万科、保利毫无疑问是两大龙头房企，年均销售金额都在200亿元左右；2020年融创或将迎来销售业绩爆发期，多盘集中入市销售，预计全年销售金额能达到150亿元。
我们认为TOP10房企可以划分为以下四大类型：其一，万科、保利以及金地，持续深耕武汉市场；其二，国企武汉地产、中建，有一定的资源性优势；其三，万达、华侨城以及绿地，发展节奏稳健；其四，新晋10强东原、华发，项目少而精，单盘爆发、销售业绩喜人。
07
总结与展望
成交量下滑幅度有限
房价整体运行平稳
展望未来，2019年武汉市场进一步降温，但实际成交量下滑幅度有限，预计同比跌幅将在10%左右。受限价、限签等多方面因素影响，房价整体运行平稳。具体而言，豪宅、改善市场并不差，进入持销期往往都有不错的成交表现，成交量整体跌幅有限；刚需结构性分化，三环内低价盘供应持续偏紧，成交去化依旧不成问题，三环外供地明显过量，短期将面临较大的去化压力。
典型项目一：龙湖中锦光谷城•香颂
▲案场图
地理位置：东湖高新区光谷四路与神墩三路交汇处
物业类型：住宅、公寓、商业、写字楼
建筑面积：90万平方米
交通：地铁11号线开通、19号线在建、13号线规划
商圈：龙湖天街、大悦城等
教育：光谷实验中学、光谷一小、中心城二小等
首开时间：2019年3月
预计开盘售价：毛坯1.68万/平方米+精装3000元/平方米
项目点评：该项目位于光谷核心片区，片区内商业占比70%、住宅占比30%，住宅产品极具稀缺性。光谷城2019年3-5月高频次开盘，实现5次开盘皆售罄。香颂共计3栋住宅，主力户型96平方米、125平方米3房，共计360套，毛坯售价1.68万/平方米+精装3000元/平方米。蓄客两周，认购推售比已达到2:1，开盘去化不成问题。公寓共计2栋，其中1栋整售，另1栋散售，层高4.5米，主力户型70-100平方米，共计276套，毛坯售价1.6万/平方米，可通天然气。周均到访量100-200组，高峰期能达到300组。
典型项目二：碧桂园十里春风
▲案场图
地理位置：东湖高新区光谷四路与神墩三路交汇处
物业类型：住宅、洋房、叠拼
建筑面积：22.5万平方米
交通：19号线在建
商圈：龙湖天街、大悦城等
教育：光谷（国际）外国语学校、光谷十八小学、光谷六初
首开时间：2019年9月
预计开盘售价：毛坯1.5万/平方米+精装3000元/平方米
项目点评：该项目为碧桂园试点的第二个非标产品，入户大厅层高5.9米，园林、外立面设计采用现代简约风格，一步一景，地板采用灰色系，更为符合光谷年轻置业群体喜好，墙砖、地砖等材料皆比集体产品高一档次。该项目也是光谷东片区少有的低密度社区，容积率低至2.2，楼栋采用北高南低错落式排布，270度观景。9月底首开8号楼、9号楼以及16号楼3栋，共计200套房源，毛坯售价1.5万/平方米+精装3000元/平方米。周均到访量50组，活动期间100-200组。6月开始拓客，蓄客约600组，以自住性客户居多，投资性客户占比极低。目前，光谷东市场短期供应过剩，产品同质化竞争激烈，难免会波及该项目成交去化。不过，光谷片区高科创产业发展势头强劲，带动就业人口60万人、常住人口40万人，且普遍有着较强购买力。因此，我们认为光谷东市场长期看好，该项目成交去化值得期许。
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