房屋租赁合同常见争议：承租方违法解除合同的实证分析
房屋租赁合同纠纷是民事领域的一种常见纠纷。实践中，承租方因利益考量，宣告单方解除合同的情况大量存在。以下结合我国法律规定以及判例检索结果，对法院关于以上问题的裁判思路进行分析、归纳，并结合我们的实务经验，提出签订《租赁合同》时的注意事项。
一、出租方诉请的构成及法院的裁判立场
此类案件中，出租方作为守约方，能够提出的诉讼请求一般包括：要求支付欠付租金；要求支付定制费用如建造费、改造费等；要求支付中介费；要求支付预期损失（或称闲置期间损失）；要求支付合同约定的违约金；
需要注意的是，守约方有权依法要求违约方继续履行合同，但在承租方已经单方面宣布解约并且实际撤场的情况下，基于合同实际履行已不太可能，法院更倾向于确认合同已经解除而不支持继续履行。
出租人要求承租人承担租赁合同确定解除之日前的租金，法院一般都会支持；
对于场地改造费与中介费的承担方式，法院更倾向于尊重当事人的约定。若《租赁合同》中有明确约定，且出租人能证明场地改造费、中介费等费用实际发生的，法院一般会尊重双方当事人合同的约定，支持出租人的诉请；但如果《租赁合同》中没有明确约定，法院的判决会相对谨慎，且法官的自由裁量空间较大。
对于预期损失（或称闲置期间损失）或者违约金，即使双方当事人有约定，法院也很可能会依照“既要以实际损失为基础，又要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素”进行调整。下分述之。
（一）欠付的租金
若承租人未足额支付《租赁合同》解除之日前的租金的，属于欠付租金，该部分租金应由承租人承担。
一个值得讨论的问题是，承租方单方违法解除合同的，若承租方向出租方交付涉案物业而出租方拒绝接受的，期间租金是否需要由承租方承担。
该情况出现在江苏超越超市连锁发展有限公司（以下简称“超越超市”）与南通苏宁云商销售有限公司（以下简称“苏宁云商公司”）的系列租赁合同纠纷案件中。
在（2015）崇民初字第883号案件当中，超越超市（出租人）诉请法院判令苏宁云商公司（承租人）支付欠付的租金，并且要求法院判令双方继续履行签订的《租赁合同》；苏宁云商公司反诉要求确认《租赁合同》已经于2015年5月31日解除，确认涉案场地已经于2015年5月31日交付给超越超市。
庭审期间，苏宁云商公司当庭要求将涉案物业钥匙交付给超越超市，但超越超市拒绝接受。
该案查明，苏宁云商公司于2015年5月31日已经搬离涉案物业，物业处于空置状态。
南通市崇川区人民法院最终判决确认苏宁云商公司系单方违法解约，但《租赁合同》已经于2015年5月31日解除，同时驳回了超越超市要求继续履行合同的请求以及苏宁云商公司要求确认涉案场地已经交付的请求。
具体理由如下，南通市崇川区人民法院认为“租赁物涉及到房屋面积大、还包含空调等设施设备，返还租赁物不能仅仅以通知交付钥匙为准，故苏宁云商公司主张以其函告超越超市接收房屋的时间为准，确认系争租赁屋已交付，明显与事实不符，本院难于支持。”同时认为“本院考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质非金钱给付之债，又不宜强制履行，被告苏宁云商公司函告超越超市于2015年5月31日解除合同，并于5月31日前实际搬离系争房屋并通知超越超市办理交接手续，故可认定苏宁云商公司以行为表示不再同意继续履行系争租赁合同，因合同无实际履行之可能，系争的租赁合同于2015年5月31日解除。”
此后，超越超市提出上诉， 2016年9月5日，南通中院就该案作出二审判决，维持原判。2016年9月14日，超越超市收到该案二审判决书。2016年9月22日，超越超市与苏宁云商公司进行了租赁房屋的交接。
随后，超越超市另案起诉苏宁云商公司要求其支付2015年6月1日至2016年9月22日的房屋使用费用。
该案历经一审、二审程序，法院均判令苏宁云商公司应支付上述期间的房屋使用费用。苏宁云商公司向江苏省高院申请再审，江苏省高院驳回了其再审申请。
具体理由如下，江苏省高院认为“租赁合同解除后，出租人超越超市与承租人苏宁云商公司应尽快交接租赁房屋以减少损失，但超越超市系租赁合同的守约方，其对该案一审判决关于合同无法继续履行及合同解除时间以苏宁公司函件确定的2015年5月31日为准等方面的认定均不服，向南通中院提起上诉，系其享有的诉讼权利，在二审判决作出前，租赁合同是否应当解除以及合同解除的时间是否应为2015年5月31日，均属未决状态，超越超市尚无接收苏宁公司违约提前返还的租赁房屋的义务”，因超越超市在取得生效判决书后十日之内就配合进行了房屋的交接，并不存在拖延的情况，因此“苏宁公司认为超越超市单方恶意长时间拒绝接收房屋、扩大损失的申请再审理由无事实与法律依据，不能成立。”
上述系列案件具有参考意义，但笔者认为判决结果存在一定的讨论空间。
虽然法院应尽量保护守约人的利益，苏宁云商公司属于违约方，但其已经通过搬离涉案房屋的行为明示不再继续履行租赁合同，并且在一审诉讼过程当中要求将钥匙交付给超越超市，一审法院也确认了涉案房屋属于空置状态，最终判令苏宁云商公司承担此后一年多逾千万的租金，可能存在一定的不公。上诉虽然是超越超市的法定权利，但不能排除其利用司法程序，放任损失扩大的可能。
该系列案件历经基层法院、中级法院、高院等三级法院的司法程序，可以清晰地看出维护守约方利益的裁判观点，拟解除合同方在作出解除决定之前应格外谨慎。
（二）场地改造费
若《租赁合同》中有明确约定，且出租人能证明场地改造费用实际发生的，法院一般会尊重双方当事人合同的约定，支持出租人的诉请，但如果《租赁合同》中没有明确约定，法院的判决会相对谨慎，且法官的自由裁量空间较大。
法院会考量改造内容是否属于承租人的“个性化”要求，是否属于专属“定制”范畴，若“个性化”较强而应被认定为属于“定制”范畴，判令承租人承担的可能性较大；若改造行为只是对于出租物的一般性的改造，法院会倾向认为保证出租物具备一般的出租条件属于出租方的义务，判令承租人承担的可能性较小。
而出租方若没有证明相关改造费用支出的真实性，法院当然也不会支持该诉讼请求。
相关判例如吴全胜、丁亚萍与江苏华润万家超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案“但本诉原告与本诉被告对于上述改造产生费用是否由本诉被告承担并无相关约定，本诉原告的相关主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳”；桑茂军、桑洪涛等与中国光大银行股份有限公司天津分行房屋租赁合同纠纷一案“且二原告作为出租方应当按照约定向承租方交付符合约定用途的租赁物，此系二原告作为出租方应尽的义务与责任”；吴北方与沭阳兄弟鞋业有限公司租赁合同纠纷一案“本院认为原告的上述支出系为达到厂房便于出租的目的而进行改造而支出的费用，其自身通过固定资产价值提升的方式从中直接获益，且双方未约定该费用由被告承担，故对原告的上述主张本院不予支持”。
如果相关的改造行为确实属于应承租人的特殊要求而实施的，“个性化”较强，法院会倾向于判令承租人承担相应费用，类似裁判观点的案例包括常州市思泰尔热处理有限公司与无锡龙电通用电气制造有限公司房屋租赁合同纠纷“本院认为，关于电力增容安装费，首先，虽然龙电公司申请新装大容量变压器的时间在前，但该费用的发生系思泰尔公司用电量较大，思泰尔公司在签订厂房租赁合同中明确该费用是由其自愿承担的。其次，从思泰尔公司与龙电公司履行租赁合同的过程来看，思泰尔公司用电量较大并实际承担了部分容量的月租费。因此，思泰尔公司应当向龙电公司支付电力增容的安装费280000元”。
（三）中介费
对于无明确约定的中介费的承担方式，法院具有较大的自由裁量权，根据案例检索结果，不予支持的比例相对更高，但判决书中一般不会对支持或不予支持的理由进行充分的说明。
不予支持理由通常中介费为不属于必然发生的费用，如赵琦与苏州工业园区科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案“该费用即使实际存在，也并非履行合同而必然支出的合理费用，原告就此主张中介费44722元，缺乏依据”；太古汇（广州）发展有限公司、深圳市迪孚能源有限公司租赁合同纠纷一案“经查，太古汇公司提出中介费损失，并不能证实该费用发生与本案存在关联，不予采纳”。
也有部分判例支持了部分中介费用，如朱俭、吴海英与钱利军房屋租赁合同纠纷一案“就原告诉请主张的违约金及各项损失（含逾期支付首期租金的赔偿金、合同解除前后合理期间的租金及空置损失、中介费损失等），本院在判决由原告没收被告已付押金16667元的情况下，由被告另行赔偿原告违约金及损失合计60000元”；广州视际文化传播有限公司、广州玖间堂室内装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案“对于中介费61059.40元，其中由于视际公司提前解除合同导致玖间堂公司另行出租案涉房屋所支付给好租公司的25539.20元，玖间堂公司已提供了证据予以证明该费用实际发生，故其要求视际公司赔偿该费用的反诉请求合理有据，予以支持，对于其余金额部分不予支持”。
（四）预期损失（或称闲置期间损失）
预期损失（或称闲置期间损失）的性质应属于《合同法》中规定的“合同履行后可以获得的利益”。
关于预期损失（或称闲置期间损失），我国几个地方高院出台了相关的规定，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定“……因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。”而《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”
从上述地方高院的规定可以看出，预期损失（或称闲置期间损失）一般以六个月为限，在司法实践当中，法院更多的会判决承租方按照三个月及以内租金的标准赔偿预期空置损失，如李强国、金萍与张峰房屋租赁合同纠纷一案、常熟日报社与江苏中贯置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案、苏州宏恒鑫物流有限公司与汪宏明、江苏中盛源工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案等。
（五）违约金
在实操层面，上述大部分内容也通过笼统诉请“承租人支付违约金xxx元”进行主张。
根据我国《合同法》的规定以及司法精神，违约金不应超过实际损失。如果《租赁合同》当中约定了违约金数额或计算方法的，一般情况下，法院还是会结合各项支出的实际发生情况及预计的空置情况，对违约金数额进行调整。
部分案件中，法官可能是基于简单处理的需要，不对各项损失予以准确区分，笼统地判决一个违约金数值，如上述提及的朱俭、吴海英与钱利军房屋租赁合同纠纷一案。
但是不排除个别案件，法院会以尊重商事主体的意思自治为由，严格适用《租赁合同》约定的违约金计算方法，如上海永润置业发展有限公司与上海易初莲花连锁超市有限公司租赁合同纠纷一案“租赁房屋是用于开设大型超市，在双方约定租期长达20年的情况下，任何一方违约对其他一方造成的损失都是巨大的，该条款是双方在综合考虑合同租赁物的特殊性和违约解除合同的后果后所形成的合意，且于法不悖，对违约方要求调整违约金的理由不予支持，二审法院也认为双重责任约定是当事人真实意思表示，亦是对违约导致严重后果的特别规定，双方明知且明确承诺，应予以支持”。
上述裁判情况可以看出，法院在面对租赁合同的违约金时，与面对其他类型案件违约金约定的思考是相同的——既要以实际损失为基础，又要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。上述法律规定赋予了法官以裁量权，在面对不尽相同的个案的情况时，法官的判决也不尽相同。
二、律师建议
因商业物业及工业厂房等租金及改造成本均较高，若发生承租人单方违法解除的租赁合同纠纷，而《租赁合同》未对违约责任进行明确约定，可能会给当事人造成较大损失，结合上述法律检索内容，提出法律建议如下。
1.对出租人的建议：
①若存在免租期的，在《租赁合同》中明确约定如果承租人在租赁期内单方解除合同，应承担免租期租金；
②若确实因为承租人的特殊要求进行了场地改造的，在《租赁合同》中明确约定如果承租人在租赁期内单方解除合同，应承担相应的改造费用，并且妥善保存改造合同、付款凭证、发票等证据；
③若确实存在中介费的，在《租赁合同》中明确约定中介费的承担方式，并且妥善保存中介合同、付款凭证、发票等证据；
④对违约金的数额进行合理的约定，以争取得到法院的支持。
2.对承租人的建议：
①签订《租赁合同》前，慎重考虑租赁场地的必要性，尽量避免出现单方违法解除的情况；
②若要求出租人进行场地改造的，在《租赁合同》中明确约定场地改造的目的及费用承担方式；
③若场地存在不符合《租赁合同》约定的情况，及时通过书面方式与出租人沟通，也可以考虑通过现场公证的方式保存现场状况的相关证据；
④慎重考虑违约责任条款，对违约责任进行合理的约定；
⑤若确实属于承租人单方违法解除的，尽早将场地交回出租人，并保留书面证据。
作者简介
孙君元，广东广信君达律师事务所律师，中山大学法学硕士。执业领域：公司治理与风险防范、合同纠纷、公司纠纷、建设工程纠纷、劳动纠纷。
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