买房投资，请先看准地铁和学区 | 立问立答NO.25

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶泰禾野风·大城小院

▷项目地址：富阳区银湖街道九龙大道180号

▷开盘信息：具体套数待定，主力户型高层88-142㎡

▷均价待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：6号线受降站约600米

短评：优质地段、强大产品力和品牌开发商，三大要素齐备的大城小院，今年开年的销售成绩已经很让人咋舌了。每个周末能够接待500多组客户，而且其中大部分都来自主城区。

未来几年内，银湖科技城还会有地铁、交通、教育、商业等等利好兑现。而“造院大师”泰禾的手笔，不光合院和叠墅这样的产品做得得心应手，高层也是板块内的“当红炸子鸡”。

接下来要加推的就是高层88-142㎡的产品，具体价格待定，前期参考价格15500元/㎡，精装交付。

▶瑞城·熙园

▷项目地址：余杭区运溪路

▷开盘信息：排屋25套，主力户型163-225㎡

▷均价37017元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：3、5号线绿汀路站约2.0km

短评：总价六七百万，说实话不算低。更重要的是户型跟不上最近的潮流。同样是瑞城温莎郡，早期的二手排屋，现在的成交均价也不过在30000元/㎡上下。在周边，也并不是没有同类型的合院、排屋可以选。综合来看，不算板块里的最优选项。

▶龙湖·江与城

▷项目地址：大江东青六路与江东大道交叉口

▷开盘信息：194套，主力户型88、123㎡

▷均价17800元/㎡，含4000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：7号线北二路站上盖

短评：地铁上盖综合体，家门口什么都有了，再加上价格诱人，江与城一直以来卖的也都不错，在板块内也比较有竞争力。再加上下沙、大江东整合带来的利好，这个杭州每天被第一抹阳光照耀到的地方，或许会有新惊喜。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝雯婷﹞提问：你好，拱北有一套老破小，在拱宸桥附近上班，现在由于父母年纪大，想换套电梯房，最好是新房。但是二套首付要六成，所以只能承受200万左右的，考虑京杭府，但又觉得路况和环境太差，不知道还有没有其他选择？

答：目前城北想要在200万左右完成置换，确实比较困难了。

崇贤距离你上班的地方，综合来看还是有距离优势的。现在主要是拱康路的交通条件太差，不管什么天气，每次到运河新城、崇贤新城一带都得重新洗车，确实给人的感受度不是很好。

好消息是，丽水北路的下穿隧道去年已经开工了，等到京杭府、江南院子还有上河宸章交付时候，路况条件应该会改善很多。

除了崇贤之外，其实还可以考虑星桥一带，比如天都城或者星奕云著，都符合你的预算。环境相比崇贤要好一些，等到地铁3号线开通，你到拱宸桥附近上班也比较方便。

Question 2

﹝vicky﹞提问：考虑四房，申花看了几个新房项目，也看了锦绣之城的二手房。您觉得是买马上开盘的古翠140㎡，还是金茂府145㎡，还是锦绣之城120㎡的现房呢？

答：锦绣之城前段时间6万9的单价也是蛮吓人的，一下子给卖家打了一针强心剂。最近如果入手锦绣之城的二手房，想用一个比较划算价位买到的概率，不是特别大。

如果不着急入住，那就多关注价格吧。

古翠隐秀和沁园地价差不多，参考沁园最新的价格，估计单价在5万4上下。首开杭州金茂府预计最后3幢高层的价格会锁定在5万2左右。

综合下来，总价其实差不多。剩下就看个人偏好了，金茂府是典型的三恒科技住宅，古翠隐秀是大师曾仕乾的作品。让我选的话，都挺好。

Question 3

﹝袅袅﹞提问：楼主，万分迫切请教！老公在杭州上班，我们的家安在宁波，想在杭州买套房子，基本是纯投资。老公同事有一套顺发康庄122㎡，精装修，想卖了置换。老公想把这一套房子买下来，310万，可以入手吗？基本上也是砸锅卖铁了，我们在杭州只能承受300万左右的房子，如果除了这个还有其他更好的考虑吗？

答：买同事、朋友的二手房其实挺尴尬的，不知道大家怎么看？但我个人是特别不喜欢把利益关系带到私人生活里去的。万一一个弄不好，朋友也没得做。

说回这套房子，单价来看，跟顺发康庄最近挂牌均价基本一致。如果单看大户型的话，确实比市面上挂牌的其他122㎡便宜一点，同事还是诚心的。

需要注意的是，小区很久没有二手房成交了，缺乏成交价格参考。

如果是为了纯投资购买，这套顺发康庄真的不是很合适，一没地铁，二没好点的学区。

最近的轨道交通是机场快线的萧山高教园站，有1.7km的直线距离。再加上是大户型，将来在市场上的流通性比较差。

建议关注新房里仍然有一定限价红利的地铁盘，选择相对讨喜的小户型，对你们来说也不用“砸锅卖铁”搞得资金压力这么大。

Question 4

﹝风景独好﹞提问：小王子，杭州大家48000元/㎡贵不贵？地段怎么样？

答：贵不贵是一个相对的概念，要看跟谁比。如果能承受48000元/㎡的价格，杭州大家还真的不算贵，因为产品做得确实到位。

说实话，在我最近一两年跑过的盘里面 ，杭州大家无论装标还是工艺，都算是同等价位里的佼佼者了。

同样的价格段，在其他板块甚至有地暖都没有的精装修。杭州大家明知道算不平这笔账，还坚持不减配，确实很让人佩服大家这家本土房企。

地段来看，桥西基本开发完毕，轮到桥东也是顺理成章。可惜的是，目前周边看起来，确实城市界面略微欠缺了一些。

给它一点时间吧，毕竟是一个好产品，相信未来会更好。

Question 5

﹝胖圆圆﹞提问：你好，最近才开始看房，纯投资，有50万左右的首付款，公积金每月有5k，可负担7k左右的房贷。目前在摇江与城，后面计划青山湖科技城看看，请问青山湖科技城有什么楼盘推荐吗？想要离轻轨近一点的，或者你还有其他区域建议买的吗？

答：你的公积金确实很富裕了，买房预算其实主要是被首付款所限制。按照你的预算倒推，能够承受的总价在160-170万左右。

选择江与城问题不大，一是因为轨道交通，二是因为大江东和下沙合并。其实大江东比余杭、萧山，更早享受到和主城区接轨一体化的待遇。

在把眼光放到青山湖科技城之前，八区其实还有一些选择。

比如3号线的天都城，距离地铁也很近。相比大江东和青山湖，到市中心的距离也要近得多，更重要的是价格友好。

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去年深坑酒店的惊艳一枪，让很多人都对世茂的建筑工艺产生了极大的兴趣。巧的是，小王子的第一篇工地稿，就来自钱塘世茂天誉。

上周，小王子举办了自己2019年的第一场主题分享会，谈了谈去年，跑过的那么多盘。

本周日（3月30日）下午，我们将在钱塘世茂天誉的全新会所，悠哉悠哉在这个春日里，聊一聊《普通购房者怎样才能在楼市里走得更好？》。

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