陶红兵：“劲松模式”的昨天今天明天

UniDesignLab 2022-04-21

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编者按：随着我国城镇化水平不断提升，城市开发建设方式逐步由粗放型外延式发展向集约型内涵式转变。“十四五”规划纲要中明确提出实施城市更新行动，预示着中国城乡发展新阶段的到来。城市更新不同于房地产开发也不是旧城改造，需要解决城市发展中包括产业、文化、环境、设施、居住等在内的众多问题，是一门复杂的系统性学科，需要社会各领域的专家学者共商共讨。

作为城市更新行动中重要的民生问题之一，老旧小区改造一直以来呈现一种困局，产权复杂，政府投入巨大但收效甚微，社会资本入局困难且缺乏动力。在此背景下，CBC城市更新研究院对愿景集团董事长陶红兵先生进行了专访，从其民营企业行业先驱的角度，围绕愿景集团专注的老旧小区改造领域展开探讨，分享了陶红兵先生在这一新赛道上的实践经验和心得、思考。

陶红兵

愿景集团董事长

访谈实录

“劲松模式”的前世今生

老旧小区改造是城市更新行动的一项重要任务，也是一项重大的民生工程。愿景集团作为开展老旧小区改造实践的先锋企业，开创了“劲松模式”等一系列极具创新性的改造模式。是否可以请您分享一下选择这一领域的初衷，以及您操盘老旧小区改造的底层逻辑和价值观？

陶红兵：首先要说一点，我们做老旧小区改造并不是预见到了国家政策可能的扶持。愿景集团2018年成立之初就决定做城市更新、老旧小区改造，并在原则上将自己界定在老旧小区的综合整治改造这个领域。

前几十年房地产行业的高速发展都是在增量开发，主要解决的是老百姓有没有的住的问题。现在房子的量够了，有没有的问题解决了，剩下的就是住得好不好的问题。住得好不好又分为两部分，除开新盖的房子要升级换代之外，原来盖的老房子在快速增长的阶段出现了错配，无法满足现在功能、配置各方面的需求，需要改造整治；另一部分是年代比较久远，可能已经出现了安全隐患，根本就不满足基本生活需求的老旧房屋。这些问题和隐患政府是有很大顾虑的，老百姓也很希望能通过改造为他们提供可以满足基本生活需要的环境，提高生活品质。所以老百姓需要，政府也有需要。

劲松小区 ©愿景明德

而当时，社会资本参与老旧小区改造，政策方面、金融支持方面都不很明晰，就需要企业摸索着向前走，探索可以持续的业务模式。我们试点的第一个项目劲松社区于2019年8月交付，之后国家陆续出台了多项利好政策，2020年7月国务院在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出：“到‘十四五’期末基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”，老旧小区改造这个业务也迎来了重大利好的发展机遇。

劲松小区理发店改造前 ©北京朝阳官方发布

劲松小区理发店改造后 ©北京朝阳官方发布

您可以分享一下“劲松模式”的操作逻辑吗？是怎样达成项目的成功落地和运营的？“劲松模式”从您或者愿景的角度来说，对老旧小区改造领域的意义在于哪些方面？

陶红兵：从企业的角度来说，劲松的操作逻辑就是通过对老旧小区的可经营性资产进行长期的经营来收回投资，收益期非常长。全国的老旧小区千差万别，没有统一的标准，所以被称为“模式”的案例一定是找到规律，在绝大部分不同类型的老旧小区都可以操作的方法。我理解的“劲松模式”，就是社会资本在老旧小区改造领域以“微利可持续”模式，可以良性循环。如果社会资本能够用长期经营、长期回报的思路来做老旧小区改造，企业可以获利，老百姓可以受益，同时也减轻了政府的负担，这三方都获益的情况下，这个事情就可以持续。

劲松小区运动区域乒乓球台改造前 ©愿景明德

劲松小区运动区域乒乓球台改造后 ©愿景明德

一千个小区，一千种问题

在存量住宅的更新过程中，您也说了每个老旧小区的情况都各不相同，需要因地制宜地制定改造方案。您认为如何才能制定出符合小区个性化需求的改造方案？应该从哪些方面入手对项目进行前期调研和综合分析？其中的关键点有哪些？

陶红兵：这个问题我们正在研究，像劲松这种大型老旧小区，规模大，位置好，可经营的资源比较多同时价值也比较高，这就意味着它自身就能平衡投资回报。

但是，别的地方行不行呢？偏远的小区怎么办？小区内没有可以运营的资源怎么办？比如我们在大兴有一个项目只有三栋楼，完全没有可经营性资产，租金和毗邻CBD的劲松小区也没法比。就要靠企业去发现有什么能够协同的资源，还有哪些方面可以综合运营起来，来平衡企业的投入。有一些项目缺少基本的便民配套设施，我们就需要去研究有没有可能增设，什么空间可以合规地建设设施，给居民提供便利。我们在大兴的另一个项目就利用小区里面的空地建了两座简易低风险的建筑，一个用作菜市场，一个用作社区厨房，给居民提供便利。

大兴项目三合·美邻坊 ©愿景明德

住建部的文件中将老旧小区改造分为三类，除基础类，还有完善类和提升类的改造，比如物业管理、园林绿化、便民设施、服务设施、养老服务等。有些小区正是亟需这样的改造，但是政府的财政资金覆盖不到，这里社会资本的参与就显得尤为重要。

鲁谷街道项目立体车棚 & 空中花园 ©愿景明德

有的项目地理位置非常好，我们就着重解决它在区位、功能和居住人群上的错配。比如北京金融街附近有个项目小区居民大多数是老人，老人本身的核心需求是养老设施完善，且有人能够进行管理和照顾，而这里的条件达不到这样的居住需求。同时，这里离金融街特别近，金融街的白领有就近居住的需求，但老旧小区达不到他们的生活品质要求，新商品房的租金又太高，同样是错配。于是我们就采用了一种市场化的租赁置换方法，让错配适配，让居民能够生活在更合适自身的空间，获得适配的服务。当然它并不能解决所有的问题，只是提供了一种可能。

总的来说，老旧小区的情况千差万别，有大有小，有有资源的也有没资源的，有在几个社区之间能找到资源的小区，还有在整个社区都解决不了，需要在街区、在城区给我们新划拨资源、新建资源来解决投资回报的小区。社会资本就需要根据不同的情况，找寻适当的解决方案，从设计、施工、后期运营统筹考虑，找到一条微利可持续的发展道路和业务模式。

鲁谷街道项目车棚改造前 ©愿景明德

鲁谷街道项目车棚改造后 ©愿景明德

目前，愿景集团存量更新实践的代表作品主要集中在一线城市。对于更广阔的其他能级的城市更新，您有怎样的一些想法？当前和未来有什么样的规划和布局？

陶红兵：我们在全国各地都进行了考察，发现绝大部分的城市虽然情况和北京不太一样，但老旧小区的问题和类型都是差不多的，需要更多的突破。但始终从长期运营出发，以运营的需要和思路来指导改造设计，改造完以后，通过可经营的资产以及从政府那里获取的其他一些配套经营资产来收回投资，这个路子我们在全国各地做了几十个城市了，基本上都走通了。

总体来说，愿景集团的老旧小区改造模式和思路就是用社会资本在老旧小区改造综合整治当中，通过对可经营的资产资源进行长期的经营来收回投资。社会资本的介入对于政府来说，一方面解决了部分资金来源，另一方面更重要的在于政府的财政投资有了维护者和保养者。同时，老百姓也拥有了长期的服务，老百姓的生活品质、生活幸福感都得到了提升，化解了很多的矛盾。

鲁谷街道项目改造前 ©愿景明德

鲁谷街道项目改造后 ©愿景明德

这个过程中我们解决了大量问题。原本没有物业管理的老旧小区，治安、卫生、保洁、垃圾清运、消防隐患的检查和处理等之前都是基层在解决和承担的。我们有了物业，就有了设施设备日常的运营和维护，避免安全隐患，还有日常的居民服务等，老百姓的满意度提高了，投诉率就大幅度降低。

城市的人，更新的事

在存量住宅更新的过程中，应该如何与居民沟通、协调，取得居民的信任，调动居民的积极性，让他们自发地、积极地参与到改造中？请谈谈您的看法。

陶红兵：我们做的事情绝大多数居民都是支持的，因为改善的是大家的居住品质，提高的是大家的生活水平，解决的都是大家不满意或者有隐患的问题，所以老百姓都还比较支持。同时，愿景做这些改造的出发点，都是百姓长期用起来方不方便，居民生活场景需不需要，如果做的事情都是居民需要的，会有更多的支持者。

劲松小区自行车棚改造前 ©愿景明德

劲松小区自行车棚改造后 ©愿景明德

当然也有个别居民确实有抵触情绪的，我们要找到他们的诉求和痛点，帮他们解决了，这个过程就轻松了。我觉得，做这个工作就是要有耐心。居民知道愿景这个公司真的是给小区老百姓做实事的，大家是受益的，就冲这一点，居民就愿意牺牲一些不合规、不合法的个人利益。所有这些，其实都给基层政府解决了不少纠纷和矛盾，也避免了很多问题的出现。

愿景集团长线、微利的盈利模式在广义的城市发展行业还是相对特殊。在您看来，愿景的模式和业务在当下的资本市场有怎样的优势？您在组建团队和激励设置方面有怎样的心得呢？

陶红兵：我们做的工作确实是能让老旧小区的居民实实在在地得到生活质量的改善，一旦完工后，所有参与的团队成员都会从居民那里得到实实在在的回馈，就是发自内心的感谢。这其实是我们最大的一个激励来源，而且拿钱是换不来的。凡是参与过劲松一期的那些人，现在都是我们在全国各地各个项目负责的骨干，就是因为经历过前面的苦，一开始都受不了，但耐心地做下去，到了劲松一开街，改造一完成，现场老百姓一下子涌进去七、八百人，好多老百姓在那流眼泪，说我们这个社区能改成现在这么好、这么漂亮的地方，都说我们这个公司太好了。一旦经历过，这就成为了最大的激励，他们就知道前期不被理解、被骂没关系，几个月后换来的就是感激，还有很多老百姓给他们送饺子、送元宵，这就是整个愿景最大的激励来源。

三合南里锅炉房改造 ©愿景明德

城市更新领域将会继续维持回报低、回报周期长的特点。您认为未来什么样的企业会愿意参与到城市更新项目中来？想要在城市更新项目中实现盈利，这些企业需要具备怎样的素质和竞争优势？

陶红兵：第一，初心就不要想着赚快钱了，要能沉下心去，要能坚持做长期主义的事。我们的企业文化就是要做难而正确的事，不走捷径。在做老旧小区改造的时候，始终想着要通过长期运营、经营收回投资，以运营驱动前期的设计、改造工作，同时对老百姓真正的需求要实实在在地调研了解，对于这个小区面临的真正难题要沉下心分析和解决。在运营的过程对于每一分钱都精打细算，用在最需要的地方。这些都没有捷径可以走，不同的小区没有办法套用一套改造方案，也没有办法用一个服务标准服务全部的社区。

第二，要有这么一个有运营能力、有服务意识的团队。运营能力有了，没有服务意识也做不了这个事情。愿景诞生于链家系，企业的基因是从那出来的，就是不怕干苦活、累活。老旧小区运营的工作细致、庞杂，并且都是苦活、脏活、累活，面对的都是一个个鲜活的居民、家庭，发自内心的服务精神是非常强大的驱动力。

鲁谷街道项目 ©愿景明德

这个领域未来一定是非常大的一个市场，绝不是几个巨头就能够垄断的。原因在于它可循环，现在的好小区，20年以后又成了老旧小区了，时代在发展，城市建设需要不断地更新，城市更新是停不下来的，可以一直做下去。

陶红兵先生接受CBC城市更新研究院的采访 ©CBC

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