导语：近期，关于巫家坝的消息有点多。官渡区接手后续开发、第二所学校封顶、“拦路虎”景成大厦基坑排险、启动中央公园五标段拆迁……虽然进度缓慢，但是公共设施正在推进建设，巫家坝目前的生活氛围也好于几年前。不过，部分二手房业主明显没有等下去的耐心了，焦急抛售的房东，正在砸穿巫家坝的房价。本期《二手房攻略》，我们去巫家坝看看，既有早期交付的小区，也有房价巅峰期的热盘。二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。巫家坝二手房放下身段对于关注巫家坝二手房的买家来说，有一个坏消息和一个好消息。坏消息是：中央公园看上去遥遥无期，部分企业的总部大厦建设缓慢，备受期待的商业配套也延期了。好消息是：房价降了，降了不少。昆明没有哪个区域，像巫家坝一样。一出场就是巅峰，凭借一纸规划，就拥有了“城市新中心”、“区域金融中心”、“总部基地”的光环。巫家坝的故事里，有太多美好的预期，这里的房价也水涨船高。早期入市的项目单价在1.3w左右，不到两年时间，多个项目单价超过2w，房价攀升的速度，一定程度上反映了片区热度。可以说，选择买入巫家坝的业主，买入的是对巫家坝的预期。不过，预期带来的，可能是兑现，也可能是落空。随着市场寒流，叠加配套设施跟进滞后的因素，巫家坝片区房价下滑明显。（数据：综合克而瑞云南、安居客

导语：最近两年，昆明二手房跌了多少？或许看了今天这篇文章大家会有更为清醒的认识。今年2月底，同德昆明广场的中介小哥用一句“普遍每套跌了40万以上”让我大感意外。本期《二手房攻略》，我们选取了同德商圈周边重点次新楼盘，看看最近市场有什么变化。***不好意思这一段话复制错了，请跳过，其实早在今年6月底，俊*峰的回迁房部分就已经交付，本次交付的为商品房精装的2栋住宅涉及302套房源。二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。被二手房价格暴击了云南好房《次新房攻略》栏目自2022年2月开设以来，第一篇文章写的就是《全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外》。当时，同德a区门口的中介自豪地说“全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外”，当时提到中介说“同德的二手房平均成交时间就是一个月左右”且“春节后（2022）的二手房价格开始上涨了”。而两年过后，变成了“全昆明的二手房都跌了，同德也不例外”。中介朋友用“平均跌40万/套”来形容，并不夸张。也许去年100万卖出的二手房，当时房东觉得亏，但今年同户型只需要90万，又能够稍稍安慰一下。来看下本文提到的几套具体房源的价格：（上图为2024年2月底了解的行情）（上图为2022年2月了解的行情）不得不感慨，时移世易，人不能两次踏进同一条河流。但幸运的是，从我们走访的情况来看，相对来说，同德昆明广场及其周边的房产，无论是租售，已经是成交还算不错的了。同德商圈最有代表性的三个项目：同德广场a区最方便，距离地铁最近，且有学校；翡翠湾同样属于金康园划片范围内，并且紧靠龟龙湖公园（独特性）；滨江俊园也自带商业体量，学校虽不是金康园但也有盘龙小学，但因为位置和学校差异，价格稍低一些。早前，一直是滨江1.6-1.8w、同德2w上下、翡翠湾2.2w以上的格局。除以上三个项目外，北京路东侧还有几个项目，价格就明显弱一些。整条白云路以与北京路交汇的同德广场为中心，白云路西段/北京路以西为龙腾世家、万彩城、滨江俊园、翡翠湾等，白云路东段/北京路以东为锦悦四季、金尚俊园、瑞鼎城等，具体分布如下图：（火车北站-北二环间，同德板块次新房地图）更多项目具体信息，也可翻阅前文，本文不再对楼盘项目信息做太多介绍。同德/昆明广场位置优秀，自带购物中心，同德也是北市区最热闹的商圈之一，临地铁，同时也配套有较好的学校，金康园小学，2020年开始对口昆十中（仅限地段生，小学1-6年级到初中入学的时候依旧人户一致）。以上优点，让本小区能够在昆明众多次新房中脱颖而出。（金康园小学位于a、b区之间，主要还是靠着b区）此前租金情况非常不错，2022年A区89㎡三房带家具家电，基本都在3500+，但现在也有3000以内的房源。（注：昆明广场有三个区，本文重点提及商品房a区、回迁房地块b区）产品有一定缺点：41~310平米，3梯8户、2梯2户、4梯4户，小户型多黑卫，143平米户型也有客厅不带阳台的格局，总体户型一般；小区楼间距稍挤，低楼层采光一般。物业费2.2元/㎡/月，车位较贵（20~30w不等）。a区有较为集中的中庭景观区，树木种类丰富，类似这样的大型鱼尾葵在昆明小区中比较少见，整体定位还是偏高端的。但另一方面，毕竟是快10年房龄的小区，外立面瓷砖已有掉落。（上图中外墙中瓷砖缺失，在2022年那期文章中也提到过，也可能是检修过程中主动将不牢固的墙砖提前敲下，未必全是意外脱落）而来到B区内部，就能够发现两个地块的差异性了。B区没有集中景观区，几栋楼东西向一字排列，绿化景观区实际也是小区每栋楼间的必经之路。低矮灌木长势一般，好在大型乔木发育不错，靠近校园这一侧的蓝花楹虽暂未开花，但树叶茂盛，加之最近天气晴朗，倒也清新雅致。B区与金康园小学只有一路之隔，以6栋为例，单元门口即是小区操场，我们到访时间刚好是在做课间操，广播声和小孩玩耍声音还挺大，若上学/工作时间家中有老人居住，恐会影响休息。（B区的公共区域，其实并不差，但不少一楼架空层还是被出租给了商用，还是不够严格）昆明广场价格变化有多明显？来看两年前后的价格对比：上图中a区86平米户型房源，从两年前的报价195万变成了165万（但不是同一套房源，楼层朝向装修有一定差异）。另外，在a区中一栋中央景观旁边的5楼三楼的146平米大户型带14平米露台房源出售，简装，房东报价300万（不带车位），价格依旧较高。（房东表示还有子母车位，不过买的时候就花了50万）。今年2月底，昆明广场B区爆出一套单价1.35w左右的房源，这个价格远低于B区的正常销售价格1.5~1.6w，实际上这套房源的出现也是我们本次跑盘的直接原因——我们真的想去看看这套房是个什么情况。当我们到达现场想要看看这套房源之时，却被中介小哥告知“房源挂出来两天就被人买走了”，低楼层的，101平米左右的户型。可见，只要价格到位，同德还是不愁卖。滨江俊园、翡翠湾篇幅限制，这一部分，我们把滨江俊园和翡翠湾放在一起介绍。根据翡翠湾的规划公示，显示含公园在内小区容积率仅有2.099，绿地率高达68.2％，这放在整个二环内是独树一帜的存在。（单住宅部分容积率4.91，绿地率也有41.8%）故翡翠湾部分楼栋能够看到这样的景观：同时，小区内部沿湖边第一排还有联排别墅产品，临水优势更加突出。当然，这个价格也是昆明天花板级，前两年看还有至少3套千万级别别墅在售，今年只有1套了。毕竟地段好、密度低、临公园、好学校，四者全部都能兼顾。（小区西侧的龟龙湖公园虽然是市政公园，但整体管理不错，从小区内部可以刷卡进入）不过这个项目的高层住宅，其实也多多少少有一些当年地产开发的时代印记——筒子楼。部分户型为单面采光，也有三梯八户、两梯六户的产品。但稍微好一点的是这个项目楼栋设计做了一定凹槽，楼道内、厨房、卫生间也能通过楼栋的凹槽处采光，电梯间也并不是全暗的。整体公摊也是本文提到的几个项目中最小的一个，18%，相对来说小户型使用面积大一些，同时有些90平米级别的三房会做成端户，采光稍微比其他项目单面采光的小户型更好。临湖的大户型楼栋户型则规整得多。（内部景观绿化还可以）需要注意的是，本小区是房龄最老的一个（2011年前后交付），小区物业不如俊发，维护有一定年代感，这也是翡翠湾最大的缺点。（本文提到的五个项目中，就物业而言，滨江、金尚物业稍微好于另外几个盘）与同德广场相比，翡翠湾的价格同样没有挺住：以7栋同一栋为例，2年前我们看到的89平米三房5楼户型报价193万。而这次到现场看，87平米7楼的一套西向房源报价只要140万，另外还有套报价135万，降幅高达58万！而2年前2栋117平米西向（也可观景，第二排）的房源报价就要280万，如今280万可以买到143平米直面景观的头排房源！被平均4000元/㎡的降幅狠狠刺痛了。（注意这些都是报价，并非最终成交价，更重要的是截止3月11日发稿前，又看到了至少三套130-140w的小三房户型，颇有争相降价的意味）与翡翠湾一街之隔的还有滨江俊园，翡翠湾商业有现代广场，滨江俊园商业有滨江广场，都自带商业体，但都因位置原因，人流量明显逊色于同德广场。但不得不承认，多个商业体聚集，为这一区域的房价打下了一定基础，相对于后文还会提到的北京路以东的金尚俊园、锦悦四季来说，滨江+翡翠湾的价格已经是相当不错了。滨江俊园的建筑外立面特征明显，丰富的线条，兼顾古典气质和现代气息的Artdeco建筑风格辨识度非常高。（但外立面线条过多也使得窗墙比不高，窗户太小）以滨江俊园二期（塞纳组团17-22B栋）为例，5.05容积率，绿地率47%，且是东西楼间距稍长、南北楼间距短（25~33米之间），低楼层采光不好。（2022年的时候，我们也来这个地块探盘过）户型上，88平米做两室两卫，空间上倒是非常富余，不少业主也会把第二个卫生间改造成小卧室，做成三室一卫。由于窗户/开窗面比较小，同时一半以上户型卫生间都是暗卫，实际室内不如我们看的翡翠湾同面积户型敞亮。同时小区的楼栋内部硬装、小区景观维护都不错，除最早的一期外，其他交房为精装房，部分房源保养得还不错。所以整个小区内部还是比较舒服。（虽然墙砖花纹上之前也被吐槽过，但入户大堂还是不low的）与昆明广场、翡翠湾不同的是，滨江俊园2021年开始，就已经逐步下降了。（2022年2月拍摄，来自翡翠湾、翡翠湾附近中介店铺）巧合的是，我们本次探盘又遇到了2年前的同一栋房源上的相同户型：与翡翠湾也是惊人的类似，同样的一栋楼，相同的88平米户型，报价从2年前的160万跌到了现在的120~124万，跌幅近40万。前文提到，中介小哥说同德一套房平均跌了40万，这个规律放在翡翠湾、滨江俊园，也同样适用！而滨江俊园还有个回迁房地块，这个地块1w左右单价的房源已经不在少数。金尚俊园、锦悦四季市场怎么如此艰难？如果说翡翠湾和同德昆明广场的二手房价格还依旧保持在1.5w以上的中高端水平。接下来，其他金尚俊园和锦悦四季的价格会让你感受到房价的“参差”。锦悦四季、金尚俊园，与同德、白云路地铁站的距离也是在800-900米左右。但不同于滨江和翡翠湾都有不错的学校和集中商业体，金尚俊园这边只有联盟小学和普通的沿街商业，故总体的城市界面上与滨江俊园这一带还是有明显的差异，价格上也无法相比。金尚俊园地块更加分散：（总平图，图来自搜狐焦点）一期2-3栋（开放式小区，临联盟小学、小坝路、广瑞中心）、7-9栋（单独围合管理，临白云路和小坝路）、10-12栋（单独围合管理，临穿金路+商业），二期1-5栋（开放式小区，临二环）共计四个住宅小地块。在白云路到北二环的位置，其中还分布着写字楼、公寓楼等。每个地块中有夹杂了其他小区/市政道路，相对分散，又有部分地块为开放式管理，自身的核心商业在穿金路边上；加之产品设计也颇为过时（四梯八户、十二户居多），又是44层的超高层楼栋。故在一手销售时，金尚俊园就比滨江俊园便宜2000左右的价格。我们重点介绍相对位置最好、管理不错的地块，一期7-9栋和10-12栋。按照每3栋楼做单独管理的思路，加之相邻没有其他高楼，若能好好排列楼栋，也能做出小而精的感觉。但可惜地块形状限制，每个地块被夹在中间的楼栋，采光都不尽人意。（7-8栋之间）（7-8栋，两栋44层的高层，间距35米左右，远处高楼为接下来会提到的锦悦四季）（很明显在家中就能看到对面在干嘛，楼间距太窄，隐私性不佳）7-9栋地块就在白云路边上，位置适中，距离北京路和穿金路都不远，以最南侧的7栋为例，南侧前方无遮挡，视野和采光极佳。10-12栋地块相对位置靠内侧，这一个小地块也是唯一有集中园林景观的地块。（10-12栋绿化面积稍微大一些，做了凉亭和水景）（7-9栋单独做了围合，没有中庭，三栋楼之间的通道有稍大一点的绿化面积；另外在7-9栋门口也有一大块开放式的绿化区域）（入户大堂也是简约大气型）（除8栋外，大部分为精装交付，当时俊发的精装风格虽然简单，但就我们实际看下来，还是比不少业主的普通自装更耐看一些）每个地块周边有都有较多社区商业，生活十分方便。其他地块虽然为开放式，但好在每栋楼下都有单独的保安和门禁，俊发物业在这个小区的管理也还算不错，内部也干干净净，不太追求小区环境的小伙伴也可酌情考虑。（开放式的2-3栋，楼栋门口都有保安）距离联盟小学步行两分钟不到，若是不纠结学校强弱，金尚俊园倒也是不错的选择。这个项目的价格在2020年左右达到高峰，当时价格在1.4-1.5w左右，如今，已有下探至万元线以内的房源了。80平米小两居，面积紧凑，总价多在90w左右。另外还有56平米的一室一厅户型，当前多报价在60多万，今年2月实际成交了一套58万的低价房源，而最高峰时，这个户型能卖到83万。相比起金尚俊园各地块分散且不规整，锦悦四季明显拿了一手好牌，这个小区地段上更靠北京路，临万宏路，小区用地相对规整，共有6栋住宅。（公安岗亭后面红房子就是联盟小学，图为放学时间拍摄，故人有点多）但遗憾的是，锦悦四季做了全开放式的设计，小区住宅一楼全部为商业。（从以上几个角度上看，本小区清清爽爽）（但从另外角度看，每一栋楼的一楼都是商业，虽也便利，但草坪、乔木维护就难以到位）也因为物业的原因，园区内绿化也没有好好维护，导致整体内部稍显杂乱。每栋楼门口虽也有门禁和保安岗位，但相比金尚的管理，这边还是稍微松散了一些。（有保安位置，但无保安）（有保安位置，也有保安）与联盟小学是隔着栏杆的距离，方便接送上下学，当然也会有一些噪音。（联盟小学确实不算什么名校，但毕竟属于盘龙区整体基础教育底子非常强，又是老牌学校，整体水平属于中等吧）户型上，30-137平米，从大到小都有，但实际二手挂牌房源，以三十平米的一室、七八十平米的两室为主，比金尚俊园更适合大众的是，这里有89平米的三居室。总体来看，锦悦四季户型偏小一些，更适合刚需。中介朋友表示，锦悦四季两个缺点，一是全开放式+物业，另一个是户型上设计一般，同时不是落地窗。不是落地窗，到底是不是明显缺陷？来看以下这个客厅：（实际是有阳台，但因为客厅面积有限，装修的时候业主选择了客厅和阳台打通）大多楼栋三梯八户，小区的户型设计或许放在购买期房的阶段，还能勉强忍受，但已经到实际居住阶段了，弊端就非常直观了：（两居室户型，次卧和厨房采光都一般）锦悦四季的价格与金尚俊园颇为类似，房龄都在10年内，位置几乎相同，也都是筒子楼。看来这两个项目在二手房市场上还有得一拼。（锦悦四季的实际成交也在1.1w左右）另外，这两个小区小户型居多，同时又临近商圈，租金虽有一定下降，但整体还是比较好出租。无论如何，两个项目虽然各有各的缺点，但整体的大位置摆在这里，都在昆明主城二环内，距离同德广场和地铁站只有八九百米，也能大部分家长满足家门口上小学的需求，1w出头的价格，已经是当下市场上颇具性价比的选择了。财富增长不可预知，也不排除有个别房东一时手头紧张着急套现，相比2020-2021年高峰时段，房产价值少了40万的人又何止同德周边？无论是否有房、租房，经济的冷暖深刻影响着每个人。END昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房

还算体面吗？俊发高端盘交付，这次能翻身吗？两栋房子延期两次才交付，俊发业主等麻了500多万买了俊发的别墅

一起买到好房！

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大家认为，昆明二手房的“黄金房龄”是几年？1-2年，交易税费高，居住氛围不足。3-5年，规划逐步兑现，产品设计符合居住潮流。5-10年，配套成熟，换房需求增长，二手房交易活跃。10年以上，小区内设施老化，产品设计逐渐被淘汰。本期《二手房攻略》，我们选取了不同房龄段的二手房，看看市场表现有什么差异。二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。房龄重要吗？最近两年卖房的房主可能会有一点体验，如果对房价有点自己的坚持，房子的优势并没有那么突出，那么成交周期就会被拉长。也许两年过去，房子还没卖出去。在房地产上升周期，房产流通性较快，房龄的问题似乎并不突出。但是随着房子持有时间变长，房龄带来的折旧问题，必然会体现在房价上。房龄，某种程度上代表着二手房买卖的最佳时机。从昆明的情况来看，不同年份买入的房产，在今年（2023年）转手的投资回报率有较大差异。这里要注意的是，表中的曲线只能代表整体情况，不代表某个具体小区。其中，年均投资回报率=（卖出年均价-买入年均价+持有期租金）/买入年均价/持有年数。2008-2010年、2014-2017年，这两个阶段买入的房产，年均投资回报率较高，在10%以上。而近两年购入房产，想要出手的，投资回报率为负数。意味着，现在卖房就是亏本。买卖时机，变得尤其重要。尤其是今年下半年，一些房主宁愿少赚一点也要出手。甚至一些优势没有那么强的房产，房主亏本也要处理掉，本身就是一个优化资产配置的思维。这次我们跑了北市区近盘龙江的几个二手房小区，就可以明显看出房龄对房价的影响。北市区早在20多年前就迎来了大规模开发，先头部队包括江东集团、城建股份、官房集团、伦华地产、俊发集团等本土房地产开发商，之后万科、华润、德润等外来房企也将入昆首作落子北市区。因此，北市区二手房市场选择较多，各小区房龄也有较大差异。回到今天的房源上，此次我们跑了北市区盘江西路和小康大道附近的几个小区。（此次跑盘线路）高层产品整体均在在1.1-1.3w/㎡，配套优质学校的小区，流通性会比较好；居住品质较好的小区，二手房均价在1.3-1.5w/㎡，成交周期较长。房龄不满两年的，虽然房价看上去和周边小区相差不大，但是算上5.6%的增值税，买房门槛就提高了。房龄在8-10年的，正好是房地产大规模开发阶段交付的小区，可以挑选的房源较多，本身户型较好的房源会比较有优势。房龄在10年+的小区，由于物业管理水平的差异，小区折旧程度不一，房价差异最为明显，甚至有单价跌破1万的房源。本文具体房源如下：（二手房源价格会有实时变动，仅供参考

一起买到好房！

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昆明哪里的房子最贵？草海一定有发言权。这里几乎诞生了昆明最多的“地王”。土地如面粉，房子如面包，土地楼面价破万，那么房子自然水涨船高。道理大家都明白，但在市场冷淡期，二手房东还是难免割肉卖房。本期《二手房攻略》我们来关注草海片区二手房。二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。草海片区为何这么贵？来回顾一下草海板块“悠久”的地王历史：绿地海珀澜庭项目最早2013年拿地，当时的土地成交单价为818万元/亩,平均楼面价在8898-9387元/平米，其中一宗土地楼面价达到11054元/平米，这是当年的单价地王。注意，这是2013年，距今10年了。2017年6月，这是昆明上一轮楼市起飞前夜。当时的万达一次性拿下1389亩地,,地块平均楼面价约3459元/平米。成交金额74.77亿元，这是当年昆明的总价地王。随后开发成融创文旅城。2019年11月，新的单价地王又刷新了。当时宝能城发拿下草海东岸数个地块，其中不乏楼面价突破1.3w的超高价地块，最高楼面价达到了惊人的15922.47元/㎡，创下了当时昆明住宅市场楼面价新高。随后开发成宝能滇池九玺。注意，这也是草海板块2017-2019开发热潮中最后的一块地。不仅如此，之前草海板块的华夏澜台府、中铁诺德山海春风楼面价都在1w/㎡以上。同时，与之前的草海沿线几乎清一色20年以上房龄的二手房小区不同的是，这些新盘既临滇池，密度又低（洋房+别墅为主），还配建了湿地公园。（湿地公园，于中铁诺德山海春风西侧拍摄，注，从大观公园沿着环湖路往南，临水一侧全是湿地公园，部分段名字偶有不同，本文统称为湿地公园）新项目拿地一个比一个贵，而在2020年后几乎没有新增供应土地，前无古人，后无来者！这也不难理解，草海板块的新楼盘越买越贵了。先来看看今天我们重点提到的几个项目的位置：（本文主要探盘项目，绿地海珀澜庭、金地云海一号、阳光花园昕园、绿景花园）其中西福路西侧即最靠草海一侧的金地、中铁、华夏、宝能等项目均为2018年后开发，交付时间都在近3年内。这部分的二手房也是昆明当今最高价的区域，整体2.4~3万之间。也有读者会问，那除了这些三百万以上的高档小区，适合大众购房者的小区有没有。这其中，我们选了西福路东侧的两个项目作为参考，虽然有一定房龄，但都是有电梯的老洋房小区（阳光花园昕苑、绿景花园部分楼栋），单价1.15-1.5w之间，预算有限的小伙伴也可酌情考虑。本文具体房源如下：（注，金地云海一号a4地块洋房没有具体报价，上述价格仅为大致报价区间）绿地海珀澜庭不得不承认，相对于金地、华夏、中铁诺德等项目动辄两万五的高价，绿地海珀澜庭确实胜在了“抢跑”。2014年-2016年项目销售时，小高层一手销售价格1.3-1.6w。而当下的二手房价格单价也就1.8w左右，这样来看，二手房卖家四舍五入几乎等于没赚钱（甚至还亏钱）。但就这样的价格，已经是草海东岸最低价的次新房了。本小区特点如下：1、价格相对友好2017年前后交付，这样的次新房小区，因一手销售时间避开了楼市2017-2020年疯涨期，故价格相对友好。就算目前二手房房主报价1.8w，也比金地、中铁诺德、华夏等项目的二手房报价低5k以上。作为高档小区，居住成本也不算高，小高层物业费2.6元/平米/月（全包），在当下的昆明新房市场中处于中等水平。别墅物业费5元/平米/月，盛高物业，有自己的租售中心，进出需刷卡，管理比较严格。（这个小区的房源，建议直接去绿地海珀澜庭的物业租售中心找房子，了解得更全面一些。）绿化长势不错，景观中等偏上：（楼间距还算可以哈）整体小区管理还算不错，但也确实能够看到一些使用岁月的痕迹：2、16-17层小高层价格相对友好，也有楼层稍高的原因。（毕竟这一区域本身高层建筑就不多，大多数洋房小区都只有6-8层）（侧方看得到摩天轮，这还只是个中户）也因为楼层稍高，视野更好。在西福路（金地云海一号、中铁诺德山海春风的位置），也能远远看到绿地海珀澜庭的小高层楼栋，可见10楼以上的采光和视野是非常不错的。部分楼栋西侧，直接能够看到大观楼的摩天轮、西山景观。真正1梯1户，每户入户前都有私享的入户空间（两三平米左右）。（私享电梯厅）如某栋楼有2个单元，每单元两户，那就是四梯四户；小高层户型110两房、145三房、175三房，110户型较少，本次没有特地了解。同时，小区楼栋内部大堂设计也不输给当下新推出的所谓豪宅项目：175平米做了特大横厅，145平米格局较传统，第一直观感受是“每个户型的卧室面积都不大”。虽没有拿尺子测量，但目测室内净层高较高，净高推测2.9-3米左右。3、位置上最靠市中心和商圈从海珀澜庭穿过西福路，往福景路，距离南亚风情第壹城和5号线福海站仅一公里左右，步行可达。距离南二环仅有600多米，距离适中，从西福路往西坝路前往市中心也非常方便。项目在草海环湖路和西福路之间，相当于被东侧西华公园、西侧五家堆湿地公园/大观公园夹在中间，真正被公园环绕。（绿色圆圈内为本次主要探访的小高层地块）但临近小区出入口附近的小位置上，稍显破旧。（蓝色棚子位置就是养老院了）长青路南侧有养老院、爱心护理院，北侧财经职业学院四周也有不少养老院等，可能与其位置本身就是昆明疗养、养老设施较为密集的区域有关。（这点看个人是否介意了，毕竟每个家庭都会有老人。）金地云海一号金地云海一号，乃是2017年后草海大开发中第一个亮相的楼盘，也是第一个交付的项目（最早地块a4地块2020年年底交付）。因其位置最靠市中心，又是金地开发，当时风头无两。楼栋就在湿地公园边上，景色宜人。（小区西侧就是环湖路步道/骑行道）（合院别墅与环湖路之间的绿化带也修得非常舒适）本小区特点如下：1、整体设计豪宅氛围感强从外围楼栋上看，设计颜值在线，楼栋转角处采用弧形阳台设计，窗墙比高，整体美观大气。（叠加别墅楼栋中间，还单独做了一条2米左右高的灌木带）从洋房楼栋间的绿化密度来看，金地云海一号的绿化成本确实较高。（楼栋单元门外侧的绿化宽度和植被丰富度，乃是昆明小区中数一数二的）美中不足的是，部分地块太小（如a4地块），没有集中的中庭景观，设计风格上不够鲜明。儿童游乐区都被规划在了中央景观区域，以下是不同地块的儿童游乐区：（a7地块）（a1地块）（a4地块）洋房楼栋，大堂面积虽不大，但楼栋内部硬装还是不错的。（入户门和楼道设计都非常符合当下审美）别墅部分稍微有点拥挤，合院密度稍大，类似多联排前后围合设计，院子面积稍小。（叠加别墅）（合院别墅）但这次没有进到绿地的别墅区了解，不好与绿地比较，与之前交付的中铁诺德山海春风别墅区相比，两个项目的别墅区都有点挤，只是个人观感对比之前我们跑过的多个洋房/豪宅小区，金地云海一号小区环境已经在昆明第一梯队之列（当然也还有更好的），比起前文提到的绿地海珀澜庭，明显更有豪宅氛围感。2、周边环境优美，但配套不算太完善小区西侧为草海边环湖路，纯骑行/步道，且机动车不可通行。再往西就是湿地公园（直接临水），往北通往大观公园，比较安静，环境优美，虽有游客来此游玩，但并不喧闹。而这第一排的均为合院别墅端户，部分洋房顶楼、叠加别墅顶楼大平层房源也可看到湿地公园景观。（社区底商被围挡起来）但可惜的是，毕竟是新近交房的项目，周边各种设施还不太完善，部分道路还没有修通。如a4地块侧面虽有少量底商开业，但旁边的道路还未修通，暂处于围挡状态。（封窗没有统一，本身设计是弧形转角，但封窗后变成了直角，其他封窗的住户开窗位置也不一致）管理比较严格，外来车辆都需报房号+登记进出；但封窗问题没有做到统一。（下叠加别墅，一楼花园和楼栋间绿化还在进行施工）内部小区入住率还不算太高，装修施工人员较多，总体感觉还是稍有不便。（这个小区我们重点探访了a4、a7地块，交房稍早，且入住率相对较高）3、价格，贵！鉴于本项目当时一手销售阶段的价格就是2.3w+，合院别墅基本都在600w+，故二手房价格也偏高。尽管如此，金地云海一号的一手房也比现在中铁诺德、华夏四季等项目的一手房便宜。但即便现在的二手房业主2.5万买入2.5万卖出，一分钱不赚，考虑持有成本等等，实际也如海珀澜庭一样，基本不赚钱（甚至还亏损）。相对于华夏四季等项目最小面积140平米以上，金地云海一号门槛面积129平米，还算比较亲民，这个户型的单价仅需2.4万（仅对比同小区140平米户型的单价便宜一些）。也可对比中铁诺德山海春风的二手房，二期有一套129平顶楼房源，8楼，报价290w，但未满两年。金地云海一号，目前的房源A4地块7、8栋129平报价310-335w之间（单价2.4-2.5w），同一地块3、5、6栋140平报价400w上下（单价2.8w了）。另外还有a7地块168平米的顶楼大户型（叠加房源顶楼），报价580w左右。但因项目在草海东南岸，为了直面滇池草海/西山景观，朝向上做了一定妥协，比如景观阳台/露台在西北侧，南侧没有阳台。（叠加别墅区顶楼第五层为太平层房源露台，这样的露台有两个，面积类似）合院别墅报价800w左右。虽然在昆明市场上这样的合院别墅确实稀缺，但还是超出了大众购房者的消费能力。也需注意，该小区只有少部分房源的契税满了两年。绿景花园、阳光花园昕苑接下来的两个项目，我们放在一起讲。如果没有三四百万，是不是不能在这一片区买带电梯的房子了？中介朋友给我们推荐了能在200w以内买到的带电梯的小区——阳光花园昕苑和绿景花园。房龄偏大，但整体居住环境也中等，适合预算有限又想要兼顾南亚商圈和草海环湖公园的小伙伴。千万不要觉得阳光花园和绿景花园LOW！这两个小区只是老了而已，来看这条新闻：想当年，滇池路绿景花园邀请齐秦代言，开创了昆明楼市请明星进行楼盘营销的先河。“购买绿景花园，与齐秦做邻居”的广告，应该不少上了年纪的朋友还有一定印象。1、兼顾南亚商圈、环湖公园，生活便利两个小区位于福景路南侧，隔船房河相望，河岸两侧树林茂密，若是冬季，船房河上红嘴鸥飞舞，可见“绿景”之名并非夸大虚构。东侧三四百米就是南亚风情第壹城和福海站，西侧八百米左右就是草海环湖湿地公园（五家堆/大观公园），同时坐拥周围浓厚的生活氛围和较好的自然环境。但可惜的是，周边还有较多城中村自建房。（船房河水其实很清，只不过水太浅，水草又多，显得观感一般，本次拍摄）（船房河下游就明显好了很多，加上沿岸均为高档小区，就更惬意了，这里是冬季拍摄，图上左前方为华夏四季）2、难得有电梯！确实，这一片区还有非常多房龄20年左右、环境都还可以的小区，如滇池世界花苑、阳光华尔兹、绿色家园等等，但都没有电梯。而阳光花园众多组团，带电梯的也只有昕苑，故若一定要有电梯的房源的话，也仅有阳光花园昕苑、绿景花园（除了2栋，2栋没有电梯）少数几个小区可选。（小高层带电梯的还有汇郦境园，省某单位的小区，也可看看）绿景花园从设计上有点偏东南亚风情（类似银海山水间的感觉），园区高大的棕榈树、泳池等等，外立面底部和小区地砖都是石材，楼栋边缘处还有当年非常流行的弧形转角阳台。（绿景花园）总高7层，顶楼房源带了阁楼，部分楼栋顶楼为跃层。阳光花园昕苑有一定的台地，即上到实际洋房电梯入口处还需要步行一段台阶（也有电梯直通地下停车场）。（阳光花园昕苑）每个台地上有独立的小花园/楼栋间绿化景观，整体活动空间较大，也是比较舒服的。总高为10层，楼间距尚可。（但个人认为昕苑的楼间距并不如阳光花园三区昱苑）。（左前方的那个小区就是阳光花园昕苑，拍摄地点为绿景花园靠船房河第一排）靠船房河一侧，昕苑头排为联排别墅，中介朋友介绍这里的别墅报价都上千万（价格太高，有点水分了），而绿景花园的头排洋房则直面船房河，视野更好。毕竟有一定房龄，总体我们认为，阳光花园昕苑虽然设计上不如绿景花园这么风格鲜明，但胜在管理更加严格，并且进出都需要刷卡。这点从物业费上也能看出端倪，绿景花园物业费1.25，阳光花园物业费1.85，对于一个老小区来说，这个价格不便宜了。而阳光花园昕苑的一楼房源还有前后花园设计，面积二三十平米，搭建后也不算太乱。（这种搭建，也能接受哈）3、价格亲民，但车位紧张绿景花园房龄更老一些，交付时间2003-2004年前后，二手价格1.15-1.35w之间；阳光花园昕苑2006-2007年前后交付，整体价格1.3-1.5w之间，稍贵一些。以130平米左右的大三房来看，绿景花园的房源报价150~160w左右，而差不多面积的昕苑，报价则要190-200w。相对今天动辄三四百万的房源来说，这两个小区的价格更适合普通消费者。当然，即便如此在这个区域内，老破小也不是没有：（如下图，只是代表价格，实际房源可能已经销售）一处硬伤，这两个小区都存在着车位紧张的问题。福景路一带的停车位有多紧张，想必路过的小伙伴都能够感受得到。这也导致整个小区的车位价格居高不下，以昕苑为例，小区车库甚至有报价45万的，便宜一点的是车位，报价也接近30万。草海一度被称作昆明最炙手可热的富人区，这样优质的环境资源，也总会更具实力的大佬想要出手，也有小伙伴选择观望。对于卖家而言，财富的增长往往存在着不可预知性，一时手头紧张想要卖房也是常事。相比起刚需盘来说，这类楼盘其实还算比较坚挺。尽管我们这次探盘过程，已经不止听到一名中介说“房东基本就是亏本在卖”。虽说在当下的市场环境下，能够2.5万买入，2.5万卖出，已经是非常理想的交易。但即便如此，也暂时没看到两万二以内的（金地几个盘），更别提一万多了。（这种大漏哪里有？真没有）“割肉”还不够猛？或许“昆明好房子太少”也能解释一二吧。END昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房

昆明有这样一个区域：本身发展时间比较早，区域的位置也不错，有地铁也有学校，但因为“趴窝”的楼盘比较多，整个区域新房供应严重不足。与此同时，二手房由于房龄普遍偏大，且部分次新房受历史原因影响（主要是没有房产证）等，在二手房市场的活跃度也不高。新房屈指可数，二手房乏善可陈。要在这样的区域买房，也真是挺难的。根据以上描述可能有的人已经猜到是哪个区域了！本期《二手房攻略》我们来关注人民西路沿线的次新房（这里特指二环西路以西沿线）。二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。人民西路东起小西门龟背立交，西接滇缅大道（春雨路），是横贯昆明的东、西向城市主干道的重要组成部分。在功能上，其不仅仅是一条城市干道，还是五华区和西山区重要的行政区域分界线。五华区与西山区行政区划示意图/云南好房制图这样的功能承载客观上造就了人民西路“同路不同区”的现象。比如，隔人民西路相望的人民路壹号广场和保利六合，在行政上则分属五华区和西山区管辖。这样的例子贯穿着整条人民西路。而我们今年重点讲的区域，人民西路自二环西路至眠山一段，又是传统的西市区核心区域范围。在行政管辖上也更特殊一些。人民西路以北、昌源路以东、海屯路以南，二环西路以西的合围区域，实际上又是高新区（西区）的范畴。高新区（西区）区位示意图/云南好房制图昆明高新区实行省市共建、以市为主的管理体制，由昆明市直管，不属于国家法定行政区划，但在规划和经济管理方面拥有独立权限。因此，二环西路以西的人民西路沿线，实际呈现的关系有点“三角恋”的意思。而且，由于历史沿革的关系，在相关的配套权属上，又有着相应的错位。比如，在五华区（高新区）用地范围内的西山区第一中学（云师大附中西山学校），从以往的对口招生情况来看，又只接收西山区行政管辖内附近对应的生源。而紧邻的五华区和高新区所属的就近学校，都没有对口西山一中就读的份。是不是很神奇！二环西路以西的人民西路沿线的大规模开发，可以追溯到始于2008年的轰轰烈烈城中村改造热潮。诸如梁家河片区、黑林铺片区、沙沟尾村等城中村/旧城改造项目，一度让片区进入发展的高光时刻。但从区域10多年来的发展来看，整体的城市界面改观不是很大。反而却成为区域改造遗留问题比较集中的区域。即便是在目前，一些未完全实现改造的空地，仍然像城市的“伤疤”一样，贴在二环西路以西的人民西路沿线，有些影响观感。最明显的就是，最初由经典地产负责改造的梁家河片区，横跨人民西路两侧的工地，多次易主仍未迎来实质性改变。而早在2010年就被列入昆明市“退二进三”拆迁改造范围的西苑茶城，中途不断有改造的消息传出，但时至今日仍在正常营业。可以说，二环西路以西的人民西路沿线区域，浓缩了昆明城改大潮的苦辣酸甜。我们落位到具体区域来看，整个片区还是很有特点：1、区域优势明显、市政配套强首先，人民西路作为昆明横向城市中轴的地位，想必不用说太多。其连接市中心和西三环的交通畅达性，在出行方面非常便捷。同时，区域西侧的眠山公交车场，是昆明众多公交线路的始发-终到站，公共出行通达全城。地铁3号线有三个站点途经二环西路以西的人民西路沿线而在2017年8月底开通运营的昆明地铁3号线，更是串起了整个区域，进一步强化了二环西路以西的人民西路沿线区域对外联系，助推着区域发展。区域内靠近西苑立交桥的云南软件园、环球时代，以及海源财富中心、金地兰亭广场等商务办公和商业体，丰富着沿线的生活内容；而高新竹园、眠山森林生态公园等则能为生活提供休闲的去处。2、住宅小区沿路分布，户型多样，同质化严重二环西路以西的人民西路沿线区域还有一个特点，住宅沿人民西路分布，所属的区域行政管辖也比较广阔，主要集中在西苑、马街、黑林铺街道等范围内。沿路分布的情况也造就了区域地铁盘居多的特性。在居住上，地铁的便捷性为房子保值提供了相应的支撑，相对的租金也更高。比如，地铁口的怡合景苑，三室租金在2600元/月，经典双城、兰亭上锦的房源通常也能租到2000元/月。由于区域次新房多为城改项目，因此，产品以高层为主，有少量小高层分布。在户型面积上跨度比较大，小至40多㎡，大至约260㎡的户型均有分布。同时，城改项目不可避免的会有回迁房源的存在，在二手房市场中，回迁房源的价格竞争优势也比较明显。本期实踩的二手房小区，均位于人民西路沿线，且都是房龄10年左右的次新房，在区域内有一定代表性。本文提到的项目具体价格如下：经典双城D区VS怡合景苑两个项目均位于人民西路以北，均处于高新区用地范围内，且都是城中村改造项目。其中，经典双城是梁家河片区城改项目，而怡合景苑则是沙沟尾村城改项目。巧合的是，两个城改项目均没有彻底改造完毕。经典双城与怡合景苑区位示意图在区位上，两个项目被西山一中隔开，小学划片都是高新一小经典校区，但对口中学并非是离得最近的西山一中。这也是前面说到的，教育资源在行政管辖上错位的具体表现。经典双城B区与怡合景苑之间隔着一个西山一中经典双城容积率5左右，本身项目比较大，但目前仅建成A-D区，都是高层/超高层产品，临近人民西路的地块仍然处于空地围挡状态。经典双城A区建成的地块中，仅有经典双城D区是纯商品房小区，且是封闭式管理，其他地块均是回迁房和商品房混搭，而且是开放式管理。由于相应的历史原因，房产证取得时间也有差异。其中，经典双城B区下证最快，至今已满两年；经典双城A区和C区已有部分房源拿到房产证，目前房产证还在持续办理中；经典双城D区去年开始办证，至今还未满两年。幼儿园远处高楼是经典双城D区为与其他项目对应，本文主要介绍纯商品房、且品质最高的经典双城D区。与西山一中一路之隔的怡合景苑，容积率5.7左右，建成的是项目一期，建筑为高层/超高层，临近人民西路的二期地块目前依然是空地围挡。怡合景苑有相应的合作开发背景，交房后即办理了房产证。怡合景苑由两个地块组成，道路左侧为二期围挡目前已建成的项目一期虽然是两个地块，但均是封闭式管理，回迁房主要集中在一个楼栋，未与商品房分开管理。两个小区产品面积分布比较广，都有小户型，也有大面积改善产品，价格在1.1-1.3w/㎡之间。小区环境和居住管理经典双城D区位于高新一小经典校区正对面，在建筑外立面上也与其他区有着明显的区别。经典双城D区隔离相望的高新一小经典校区相对于经典双城其他区红、黄、黑相间的建筑外观，经典双城D区黄色为主的两段建筑设计，要更低调一些。经典双城D区主出入口整个小区共8栋建筑，其中2幢是商业，3幢和4幢设计为独立的两个单元楼栋。合围式的小区设置有门禁，需要刷卡进入，整体管理比较规范，小区内没有乱停乱放的情况。校区平面图只是，小区与底商的超市连通，虽设有道闸，但未启用，有一定的安全隐患。中庭景观位于小区中部，整体有设计感，树木和植被养护得不错。围绕中庭景观设置有健步道，还设置有儿童游乐设施，整体的居住环境还不错。小区中庭景观整体性较好小区中庭景观小区中庭景观由于小区南侧毗邻的地块为待开发空地，小区平面显示的两个出入口目前处于围挡状态，对于居住的整体性有一定影响。而且，一处围挡还拉起绳子，成为了“晾晒区”，比较影响观感。小区规划的次出入口围挡处成为晾晒区经典双城D区的物业为金地物业（与其他区有区别），物业费2.3元/㎡·月。小区人车分流，机动车位五六万一个，车位租金300元/月左右。怡合景苑的外立面与经典双城D区有些相似，也是以黄色为主。怡合景苑小区大门整个小区分为两个地块，共有8栋建筑，独立的裙楼配备有一所私立幼儿园，对于小区幼儿就读比较方便。从平面图可以直观的看出，小区楼栋命名比较直接，从4栋开始，整个小区目前没有1-3栋。小区平面图没有1-3栋的标识因为，原本规划的1-3栋建筑，位于待开发的沙沟尾村改造二期地块，但由于目前地块还处于围挡状态，因此，出现小区楼栋命名不完整的情况。与经典双城D区不同的是，怡合景苑待开发地块未与小区直接连通，因此，在居住上影响并不大。同时，由于小区有设置架空层，且非机车停车场设置在楼栋下方，非机动车停放需要进入小区内部再转停地下，使得小区乱停乱放的情况比较突出。小区电动车乱停乱放小区没有完全意义的中庭景观，绿化和树木主要沿小区内部道路分布，养护情况也比较一般，局部区域能看到红土裸露。小区景观主要沿路分布除了休闲廊亭和健身设施之外，小区没有独立的儿童游乐设施。但是，小区消防通道连通外部铁轨旁的道路，对晨跑爱好者非常友好。小区健身设施怡合景苑的物业是俊发物业，物业费2.3元/㎡·月，小区也是人车分流，车位租金300元/月。总的来看，虽然两个小区都是封闭式管理，但小区一楼均存在住宅用来开茶室/便利店的情况，居住的纯粹性要差一些。经典双城D区内的茶室怡合景苑小区内的便利店在出行便捷性、小区环境和管理方面，临路且有中庭景观的经典双城D区相对更有优势，但在居住体验上，怡合景苑要更胜一筹。产品和价格两个小区都是高层/超高层小区，但在产品上，怡合景苑的设计明显更新一些，居住的舒适性也更高。比如，经典双城D区的入户大堂与电梯厅连接，采用的是台阶，这种设计比较老，而且对于行动不便的业主非常不友好。经典双城D区楼栋入户大堂内的阶梯整个入户大厅也是正常的平层空间，没有时新的架空概念。而怡合景苑的设计则完全不同，不仅将一楼入户大厅做成了架空空间，还在入户单元出入口设置了无障碍通道，明显更人性化。怡合景苑楼栋入户有无障碍通道怡合景苑入户大堂的架空层在具体的产品层面，经典双城D区梯户比为2T6/3T8户，产品涵盖两房至四房。我们看的一套建面约97㎡的房源，三室两卫设计，2T6户的格局。经典双城D区建面约97㎡户型图/源自安居客房子室内空间比较紧凑，厨房是开放式设计，依靠生活二次采光，次卫为黑卫，客厅连接景观阳台的两侧为承重墙没有推拉门，景观阳台进深较短，空间比较鸡肋。整个房源装修一般，房东挂牌价115w，折算单价约1.19w/㎡。另一套同为中楼层的房源，建面约98㎡，三室一卫的设计，装修稍好一点，房东挂牌价120万，折算单价约1.22w/㎡。至于另一套小户型房源，建面约86㎡做成了2+1室的格局，卧室外以一个狭长型的通道，户型设计比较奇怪，而且装修非常差，基本要重装才能住，挂牌价也要87万，折算单价也在1w出头。经典双城D区建面约86㎡户型图/源自安居客其他的房源，还有60多平的小户型房源，一楼带花园的产品，但价格要到120万左右。可能也是因为房产证没满2年的缘故，感觉经典双城D区房东卖房的诚意不是很足。属于房子不一定看得上，但价格还不便宜的类型。相比之下，怡合景苑的房子在居住体验上要更好。比如，一套中楼层的房源，建面约143㎡，三室两卫的格局，3T8户设计。怡合景苑建面约143㎡户型图/源自安居客房子户型和格局不错，没有暗室，景观阳台无遮挡，主卧带衣帽间，空间宽阔度也不错。全屋欧式装修，墙面贴有墙布等，整体装修不错，审美也在线，房东挂牌价185万，还带车位和家具，折算单价1.29w/㎡。另一套同户型的房源，4T8户的设计，由于景观阳台受隔壁楼栋遮挡，且装修相对差一些，挂牌价166万，折算单价1.16w/㎡。对于怡合景苑来说，户型整体要丰富一些，既有78㎡左右的两室，也有117㎡、128㎡，以及143㎡的三室，还有260㎡左右的跃层（两层打通的避难层房源，挂牌价在360万左右）。从选择的角度看，由于经典双城D区围绕中庭景观合围式布局，房源遮挡的情况比较少。怡合景苑个别楼栋则要关注楼栋间的遮挡问题。整体来看，两个小区的价格都不算低，主要还是学校（高新一小经典校区）+地铁（地铁3号线西苑站、昌源中路站）对房价的支撑作用比较大。就居住而言，经典双城D区的便捷度要高一些，但户型产品怡合景苑更有优势。购房风险在购房方面，由于经典双城D区房产证未满2年，会比满2年的房源多出相应的税费。同时，随着其他几个区房产证的持续办理及上市交易，未来可能会存在低价回迁房冲击市场的情况。而怡合景苑距人民西路的商业有一定距离，便捷性要差一些。比较好的地方是，两个小区离幼儿园都不远。特别是怡合景苑，幼儿园就在楼下，接送非常方便。怡合景苑门口就是幼儿园虽然两个小区都是划片高新一小经典校区，但对口中学非唯一性，可能会存在中学不一样的情况。而且，两个小区都紧邻待开发的地块，若后续启动开发，都会不可避免的存在施工方面的影响。至于房价，可能还得看个人的喜好与接受度。毕竟，整个片区次新房确实也不多（本来还想看一下经典明苑的，但由于没有房产证，便只好作罢）。兰亭上锦VS西府景苑与前面提到的两个小区不同，兰亭上锦和西府景苑分别位于人民西路的南、北两侧，而且，在行政管辖上，兰亭上锦属于西山区，而西府景苑则属于五华区。相同的地方是，两个小区都不在高新区的范围内。兰亭上锦与西府景苑区位示意图两个小区基本在同一时期建成，由于西府景苑以18层的小高层为主，市场价格相对高一些，挂牌价普遍在1.3-1.4w/㎡左右。小区环境和居住管理兰亭上锦是西山区52号片区城改项目之一，也是广州广电地产在昆开发的首个项目。整个片区共规划6个地块，其中，兰亭上锦原计划分三期开发（三个地块），但在一期、二期建成交最后，金地商置收购了广电地产，当时在建的三期商业由于有金地商置介入，因此，建成后的商业定名为：金地兰亭广场。而剩下的地块，则成为现在的金地商置昆悦和玖悦府。回到兰亭上锦，住宅分为一期和二期，被上锦路隔开，独立管理。其中一期是回迁房，二期为商品房。兰亭上锦二期主出入口我们主要看的是商品房地块的兰亭上锦二期，整个二期由7栋高层建筑组成，楼栋采用合围式分布，建筑外立面两段式设计，主体配色为黄色，底部为棕色。兰亭上锦二期平面图楼栋大堂一楼设置为架空层，分布有多种功能空间。小区楼栋一楼架空层设置有儿童娱乐区架空层的设置，放到现在都不算过时。中庭景观是整个小区比较有看点的地方。在小区中部设置的水景，沿着小区舒展形成一条洄游动线，贯穿起林荫小道、迎宾景观、休闲广场等，具有较好的整体性。小区中庭景观比较有看点而且，小区的景观设计性强，树种较多，层次丰富，整体的养护也不错。小区植被层次感比较强小区内有室外健身和乒乓球、羽毛球场地，也有置于楼栋架空层的儿童娱乐设施等，这样的功能规划对于休闲比较友好。特别是雨天，休闲娱乐不会受天气影响。小区的运动场地小区有两个出入口，主入口位于上锦路一侧，次入口则在华苑路一侧，地下车库则是单独的出入口，人车分流比较彻底，小区内也没有电动车乱停乱放的情况，但在小区内，还是有针对小区内部的便利超市。小区车库出入口在上锦路上小区内部的超市小区出入口设置有门禁系统，管理比较严格，陌生人进入需要登记。因为金地商置的关系，小区的物业为金地商置旗下的和融物业，物业费1.35元/㎡·月，小区车位充足，车位月租在300元左右。而位于人民西部以北的西府景苑，紧邻西苑茶城，与金地兰亭广场隔路相望。西府景苑对面就是金地兰亭广场小区地块更狭长一些，共有16栋小高层建筑，商品房地块与回迁房地块在楼栋编号上虽然各自独立，但地块未彻底进行分隔，实际也是整个小区配套共享的情况。小区平面图西府景苑的主出入位于人民西路一侧，离地铁3号线眠山站非常近。小区外立面为米色小块墙装，比较耐看，有部分楼栋有墙装脱落的情况。小区楼栋外立面能看到瓷砖脱落的现象小区虽然是人车分流的设置，但由于部分架空层设置有非机动车停放区，小区内部有非机动车通行，随意停放的情况比较普遍。非机动车停车场需要从小区内部进入小区架空层也有设置为非机动车停车区小区的主出入口景观比较有仪式感。迎宾道两侧有叠水和树阵，很有气势，迎宾道尽头还有叠水影壁景观。小区大门内迎宾道比较有仪式感在景观上的营造上，有些分散。一些小景做得也比较精致，但景观没有兰亭上锦整体性好。虽然小区绿化比较茂密，但显得有些杂乱，层次感整体也弱一些。小区小品比较精致但绿化略显杂乱小区有健身设施、儿童娱乐区（滑梯）、下沉式羽毛球场等配套，但都是露天型的设置。小区的儿童娱乐区小区的下沉式羽毛球场同时，小区内部配置有幼儿园，业主就近入读比较方便。小区内的幼儿园小区内的文化站小区物业为昆明耀庆源物业管理有限公司，物业费1.65元/㎡·月。在管理上，门禁不是很严格，到访人员不用登记，保安便会放行。而且，个别楼栋单元门口玻璃破损等情况，也没有及时修复仅用木板遮挡，玻璃掉落有伤人的隐患。小区4栋单元门外的玻璃破损总体来看，兰亭上锦的园林景观更耐看一些，小区管理也更到位；而西府景苑的景观小品会更精致，产品体现在居住方面也更有优势。产品和价格两个小区产品有一定区别，因此，在价格上也有相应的差异。而且，回迁房与商品房之间，也有相应的价格差别。拿兰亭上锦来说，一套中间楼层的商品房，建面约91㎡，三房一卫的设计，房东挂牌价116万，折算单价约1.27w/㎡。兰亭上锦二期建面约91㎡户型图/源自安居客这套房源位于端头，东南朝向，2T5户设计，整体比较紧凑。可能是雨天的缘故，室内光线较暗。开放式厨房的设计，有些违和，夹在次卧中间的卫生间，空间也不大。另一套位于一期的回迁房，同样是中间楼层，建面约120㎡，三室两卫的设计，房东挂牌价只要110万，折算单价仅9200元/㎡（房东没在，未实地看房）。对比价格，回迁房的优势要更明显。而西府景苑一套109㎡的房源，同样是三室两卫的设计，房东挂牌价则要到163万，折算单价约1.49w/㎡。西府景苑建面约109㎡户型图/源自安居客这套房源户型非常方正，2T4户设计，大三房的格局，主卧套房设计位于端头，两面采光，各室内空间的光源独立，餐客厅空间的通透性也更好。而且，房东做了吊顶，铺了地砖，整体装修不差。这可能也是叫价比较高的一个重要原因。通过以上具体房源的对比不难发现，产品更有优势的西府景苑，在价格上更有底气。购房风险两个小区房产证都已满两年，且西侧都临近连接西三环的春雨路，临路楼栋可能会存在相应的噪音污染。而且，实际上两个小区已经是人民西路的最西端，区域发展有着一定的局限性，周边的城市界面也还有待继续提升。在学校方面，兰亭上锦划片大渔小学，学校知名度一般；西府景苑则划片红旗小学明苑校区，教育资源方面相对更有优势。从外部来看，西府景苑离地铁3号线眠山站更近，小区部分楼栋可以眠山森林公园。西府景苑部分楼栋可以看到眠山森林公园同时，由于小区对面就是金地兰亭广场，外部配套也比兰亭上锦更有优势。相比之下，虽然兰亭上锦离地铁站和自身配套的商业区更远一些，但上锦路上的裙楼商业（菜市场、店面，超市）对日常生活的满足性更好。兰亭上锦一期裙楼商业这恰恰又是西府景苑的弱项。整体来看，兰亭上锦居住的烟火气更浓，整体小区景观和管理等方面不错，产品稍逊一些；而西府景苑交通便捷度更好，产品也更有优势，但价格相对也更高一些。回归到购买层面，其实就是要什么的问题。——————总结下来，二环西路以西人民西路沿线的四个次新盘，或多或少都有些故事。如果既看重学校，又看重居住品质和出行便捷度，怡合景苑和西府景苑会相对更合适。若刨除学校因素，偏重于居住便捷性和小区环境，兰亭上锦二期也不失为一个选项。单纯就价格来说，四个小区都没有想象的便宜。毕竟，这已经是片区内为数不多的能拿得出手的次新小区了。谁叫这一片区新房供应不上，稍微能看的次新房既少又贵呢？真难！END昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房

据网上的报道，这个项目在2018年年底，首次开盘的时候，房源在10秒内被一抢而空，劲销3个亿。之所以热度那么高，很大原因可能是在开盘前一个月，项目签约了红云小学。随着2021年正式签约昆八中，该楼盘房价也上了一个新台阶。后来的事情，大概出乎很多购房者的意料。在经历两次延期之后，龙泉俊园（中天北城A3地块）御苑终于在今年7月底迎来交付。

如果持续关注我们的交房探盘栏目，就会发现无论是刚需盘还是豪宅项目，交付零问题是绝不可能的。尤其是暴雷房企，在“保交楼”的重压下，房屋质量和交房投诉的问题尤其多。但是，像这个楼盘的情况，我们也是第一次遇到：交付的户型和合同上约定的户型不一致（非该地块所有楼栋）。业主表示：再怎么整改，也不可能把房子推到重建，所以不会接房，希望通过法律途径能够实现退房。7月19日，应业主L女士邀请，我们来到绿地滇池国际健康城山重院32号地块山涧苑交房现场。

导语：很久没有看到在交房小区内有5层楼高的蓝花楹了：虽然当下长势一般，但待到来年春暖花开，也将是枝繁叶茂。若用当下豪宅项目售楼部营销宣传的说辞，这将是一棵从xxxx运过来的、花费xxxx元的名贵树种。应业主X先生邀请，我们于7月1日集中交房当天，来到德润香山府交房现场。以往我们认为延期交房的项目绿化景观都是随意应付了事，毕竟作为工程的最后环节，被压缩成本再所难免，所以看到德润香山府高大乔木的时候还真的比较意外。——————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。（交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效）注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表x先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。6月底，延期交房的项目交房有点多。包括但不限于云和中心（本周一已经发文）、海东俊园二期、绿地滇池国际健康城以及今天提到的德润香山府等。德润香山府的交房之路可谓蹉跎——原购房合同上约定交房时间为2022年6月30日，随后延期到2022年8月~10月，后延期到12月，最后交房时间为2023年6月30日。按理来说本身就是低密度洋房小区，工程量并不算特别大，但还是延期了一年之久。不过，事已至此，再去追究为何延期交付已无多大意义，对于业主来说，能够交房、交出质量过关的房子才是最重要的。从位置上看，德润香山府位于北二环核桃菁，距离二环不远，交通便利性高（但进出还是需要绕行二环，且二环没有步行道），周边植被覆盖率较高，从项目内部也可远远看到隔壁山上的高大森林。整体交付情况如下：优点：1、绿化植被舍得投入成本。2、精装配置丰富，并且超出一般改善盘标准。3、楼栋外立面比较耐看。4、配套莲华小学已经开学，底商已有商铺开业。缺点：1、延期两次交付，时间长达一年，且没有竣备验收。2、室内精装施工问题较多，部分没有完工。3、地下停车场设计不太合理。4、安装了地暖之后，室内层高偏矮（2.6米多），略显压抑。5、绿化修剪和维护比较一般。交付流程集中交付这几天，在小区大门旁社区底商进行交房流程办理，路口和商铺外围有明显指示标志，地下停车场也有专门的临停区域。现场仪式感中等，有较明显的交房大喜氛围。根据业主反馈的信息，开发商的延期原因为新冠疫情、停工停产限电等诸多不可抗力，在去年确定将会延期交付的时候，开发商为业主提供了一份“接房大礼包”（可以理解为延期赔付），按照前期宣传，按延期一年的交付时间计算，业主可领取12个月的物业费抵用券。而购房合同中，延期赔付为购房款的万分之零点五（每日），这部分是否与上述提到的物业费补偿是否可以叠加，此处待定。在交房现场摆放的车位相关销售政策宣传中也提及，违约金可冲抵车位款。所以我们推测可能延期赔付这里并不以现金形式补偿，可能还是通过车位、物业费抵用等形式补偿。（因业主暂未正式接房办理相关手续，这里待定，有了解内情的小伙伴可以留言区分享）物业公司为万科物业，物业费2.9元/平米。正式接房后可获赠一份交房礼包（锅具礼包）。交房当天，也仔细查看了一下开发商张贴的相关竣备公示和其他文件：去年交房的11、12号楼，有竣备证明。本次交付的a3地块只有建设工程档案验收意见书、防空地下室人防工程、建设工程规划核实意见等。从公示的一些文件中，开发商对于a3地块暂未取得竣备表做了相关解释，根据已经张贴的律师函和文件显示得知，开发商表示“已经支付了施工方工程款”、“多次协商、催促施工方”但“建投十六公司（施工方）拒绝配合”，导致本案暂时无法取得竣备表。（这也只是开发商的单面说法，总之，双方间多多少少存在着一些矛盾点）实际部分楼栋入户大堂还在施工，整体并未完全弄完，推测这也是暂时无法验收的原因之一。无论因何原因，也改变不了延期了一年之后的“交房”，也是没有通过zf正规备案的强制交房。因本文业主X先生还没有办理相关接房手续（要等到开发商整改完毕之后再接房），当时进入小区和房屋内没有带验房工作人员和快修小队。但如果按照开发商的规定流程，交纳维修基金和物业费之后可以领取钥匙由工作人员带领验房。楼栋内外楼栋建筑风格略微偏新中式风，采用顶部深咖、中间浅咖涂料，底部干挂石材（或真石漆）比较经典的三段式风格。入户大堂顶部设计有类似祥云纹理图案，大堂顶部有外延，两侧壁灯也采用中式风格，暗金色金属+玻璃材质入户单元门。（北向外立面）（侧面）（南向外立面）外立面，北向窗台底部均设计为深咖色，点缀后北侧外立面不显得单调，南向外立面因有大阳台设计，窗台下方也用深咖色调和，外立面显得比较耐看。阳台部分安装玻璃栏杆，未全包阳台。入户大堂有5米多挑高，无主灯设计，均为普通射灯，有吊顶，墙砖和地砖采用灰色石纹款式，无其他背景墙装饰，电梯间边缘位置外围采用浅一色号的瓷砖+金属条包边，整体还算简单大方。考虑到洋房本身公摊不大，若入户大堂空间过大实际耗费的是业主的空间，这样的入户大堂空间也足够了。电梯品牌采用奥的斯，虽然只有8层，但载重13人（1000千克），比较实用。（一楼电梯等候区）（楼上电梯等候区）1梯2户设计，同一层邻居门对门，中间是电梯，电梯对着楼梯间，入户门旁边贴砖，墙砖和地砖均为一楼入户大堂同款灰色瓷砖，楼梯间地面也贴了瓷砖，但墙面只是刷了乳胶漆。室内部分（部分设备位置低分是因为本文业主家没有安装完毕，并非精装配置问题）若持续关注昆明楼市的小伙伴应该能发现，当时德润香山府一期销售时，为毛坯交付，整体均价1.6w左右。而德润香山府二期的推售时间刚好碰上昆明地产的上升期，当时开发商升级为精装销售，每平米均价2w左右。本文的业主X先生以1.8万买入3楼洋房（总高8层），开发商宣传精装标准3000元/平米，高档装修，那么我们来实际看看情况吧。（电梯洋房一般都是楼层越高价格越贵，这个买入价格属于偏低的）一处缺点，层高太矮（也有装了地暖的缘故）：（客厅层高2.625米，卧室和其他区域2.66~2.67之间）从整体配置来说，德润香山府3000元/平米的精装标准相对没有太多水分，尤其在当下昆明楼盘精装虚标的大环境下，显得格外实在。来看当时宣传的精装标准（非购房合同，这里仅为当时的样板房外宣传板内容）：实际情况：全屋地暖（但地暖开关还未安装）；（室内多处开关没有安装，包括全屋地暖、智能化设施）全屋墙布交付，电视背景墙为陶板（或类似材质）+储物格（全屋墙布为浅灰色，比较耐看，但结合电视背景墙的金属色+暖色灯带，色彩好像又不太搭）（上图为其他业主家，这里只是为了展示下客厅背景效果）窗户均配置电动窗帘（仅电机+轨道、不含窗帘）；（电动窗帘，但还未接电）配备电热水器+新风机交付（均为A.O.史密斯品牌）；（x先生家的热水器暂未安装，上图拍摄自其他业主家）（新风机测试效果还算不错，业主x先生顺手拿购物软件搜索了一下新风设备价格，大概都要9000多，还挺贵的）卧室、厨卫窗户均配备纱窗交付；（带纱窗交付值得点赞，这点在精装宣传上也有提及，只不过闭窗条件下，窗户把手会让纱窗拉不下来）入户左右两大玄关柜体；主卧带衣柜交付；阳台洗衣机上方带吊柜交付。（玄关柜收纳空间很足，一侧是4门常规款玄关柜，另一侧柜子虽然只是双开门，该柜子有一米深）（主卧衣柜款式比较新颖，采用玻璃门设计，柜门拉手和地板踢脚线的材质、颜色，比较搭配）（其他业主家120平米户型入门玄关位置则是带了一个步入式的储物间）厨房电器均为西门子（烟机、灶具、蒸烤机、立式洗碗机），另有3M净水器。（水槽为双槽设计）（注意下，橱柜的收纳空间也很充足，蒸烤机这里是一组立式柜子，但不同户型略有差异）（其他业主家120平户型，厨房偏小，橱柜略有差异）配备智能化系统（但还没安装开关，这部分我们没有测试）。能够达到以上这部分配置，即便在昆明改善盘中也不多见。龙头、花洒、马桶、面盆均为科勒品牌，（上图为客卫马桶）（但都没有usb接口，厨房插座面板也没有单独控制开关），浴室风暖来自飞利浦。（开关面板松下）（上图为客卫马桶）（上图为主卫马桶）很少见到有五金+面盆全部用科勒的，而且就算是客卫的马桶款式还不错，主卧马桶为智能款式。室内门到顶，这一点证明开发商还是很实诚的。这个室内门的品牌和款式，我们在其他楼盘也见到过（华夏澜台府、首创未来之城）。后期，柜体方面，索菲亚品牌换成了欧派、室内门从索菲亚品牌换成了欧铂尼，除了看不出品牌的乳胶漆、瓷砖之类，其他基本上是按照宣传品牌来配置的。（橱柜款式也比较不错，收纳空间充足）（主卫洗手台面很长，完全可以做成双台盆设计）也可注意，主卧卫生间地砖用的是30*90厘米的大砖，墙砖则是更大块，同时淋浴间地面为单独耐磨地砖/石砖。（客卫淋浴间）（淋浴间有收纳格，但吊顶之后，层高有点矮，压抑，上图为主卫淋浴间，吊顶略有不同。注，两个淋浴间都暂时没有安装手持花洒）业主X先生对项目的精装配置丰富度比较满意。但对精装风格不太满意，主要在于电视背景墙的设计和厨房推拉门的款式，他原话是“颜色太黄了太土了”，本身内部采光挺不错的，可能是因为背景墙和厨房推拉门，显得屋子内颜色在自然光条件下有点偏黄。但整体来说，内部风格还是比较符合大众审美的。阳台墙面也贴了墙砖，地砖为深灰色耐磨款式。柜体颜色统一，浅咖色。柜体把手暗金色又与暗金色的金属踢脚线相呼应，整体颜色搭配还算协调。厨卫吊顶均为防水石膏板吊顶，淋浴间还做了吊顶灯带。（几间卧室的吊顶和天花板的灯略有差异）当然，精装配置虽好，也怕施工方的不细心和赶工交付。x先生家的施工问题确实较多：第一是硬装细节。比如，虽是全屋墙布交付，但墙面污染和鼓包较多，尤其门槛位置，一处墙布破损严重，一处墙布下墙体不平整，一条约1米长、手指头粗的凹陷。木地板多处软塌明显，同时铺贴缝隙较大，尤其主卧门背后一处木地板短了3毫米左右。瓷砖、天花板、插座口、木工等收口毛边、不齐等，瓷砖空鼓等。烟机管道密封不够。第二是部分精装项目没有安装完毕（或者直接还没有做交付前的检修、巡检）。花洒未安装，镜柜松动、一处镜柜镜子未安装。前面提到的部分开关、智能化设施、热水器还没有安装。（镜柜镜子未安装，镜柜松动）玄关柜、厨房吊柜、衣柜内部感应灯带，不亮或者未安装到位。电动窗帘还没接电。橱柜缺失一扇门等等。我们前往的另一户业主家中，也有不同情况的设备未安装，这也难怪X先生表示“要等到全部整改完毕之后再接房”了。截止发稿前，我们再次询问x先生，他表示后续又找了专业的验房公司继续查找问题，这几天内开发商整改了手持花洒等问题。小区内部一般来说，案名中带“府”，多是新中式建筑风格+改善型楼盘。这在德润香山府也不例外。比如这一“府门”的特色风格就比较突出了，类似的小区大门我们还在其他多个小区见过。大门呈现度很高，大门正前方，地砖款式的变化和组合，更耐磨也更美观。整体大门高度超过6米，比较大气。深咖色金属材质格栅+干挂石材立柱大门，也通过不同花纹拼接，优化了视觉效果。整个a3地块面积不大，加之洋房楼栋排列布局相对紧凑，绿化发挥空间不算太大。主要有两部分，第一是主通道的绿化造景，第二是楼栋并列之间的巷道景观。首先来看归家主通道，从大门进入后，左右两侧共计四棵迎宾大树，归家路上颇有仪式感。主通道不算太宽，相对来说景观稍微单一，但值得一提的是两侧的景观树种比较大气。小区边缘位置的通道一条跑道，也能看到较多的监控探头/高空抛物监控。而正对小区大门的两栋洋房之间的巷道，则做了造影壁的设计，假山石+松树，以及背后的实体墙和格栅，背后露出的大乔木绿意盎然，比较不错。走到背后，这一条巷道也确实是整个小区中景观比较丰富的区域，有一个多种类植被的树池，通过深色石子铺就地面，隔出小道。其他巷道的绿化景观也各有特色，植被层次丰富，也有一些景观小品。多样化设施被夹在各个巷道之内，8栋、9栋、10栋之间项目都设置了儿童、锻炼、休闲设施，面积不算大，种类不多，塑胶铺地，滑梯、爬架、沙坑、摇摇椅之类，小型设施居多。休闲座椅偏少，只有少量楼栋前有休闲凳，小区内也只有大的绿色塑料大垃圾桶，没有宠物便便箱，这个后期应该会添置吧。路灯、地灯款式也为中式风格。如果是衡量一个小区的绿化景观是否到位，要从植被种类/造价、景观设计/美观性、维护/修剪三个纬度来评价的话，那么德润香山府的植被种类/造价这一块是最为不错的。首先，植被较为丰富，多层次，并且不乏5层楼高的高大乔木（蓝花楹、银杏等），灌木花卉非常多样，整体大乔木的密度也较大，可见开发商还是耗费了较大成本。（内部银杏树也较多）而景观设计上，虽没有达到其他专业房企那样小桥流水或热带雨林那样的风格化、趣味化园林，但整体美观度也算中等。但是维护/修剪这一块，比较一般。一来是灌木、乔木枝叶没有得到较好的修剪，轮廓不清晰，没有造型。二来是部分灌木区域甚至还有大乔木濒临枯萎（看到至少3棵类似大树），急需救治，观感较差。当然，这只是我们单方面比较吹毛求疵的观点，毕竟看到较好的绿化而又没有修剪，总感觉太可惜了。地下停车场和配套值得注意的是，德润香山府配套小学（莲华小学分校）已于去年9月开学，业主子女可按照划片享受入读，这也是当时本项目销售的亮点之一。前文提到项目本身位于北二环北侧，周边虽多为森林，但也有已建成的贵研自然界小区。社区底商有小超市已经开业。下图路的右侧则是贵研自然界小区。区域内有人气但却很安静也不嘈杂。进出目前仅有一条道路，临近的还有售楼部外围道路156号市政道路（正在修建）。交房当天小区外围道路停车较多，导致还出现一定拥堵。而地下停车场入口和小区正大门实际为一条路，只不过停车场更远、更靠内侧一些。交房当天，实际地下停车场也正式交付。我们开车进出，发现车道设计略有点窄，直角弯过多，需要慢行。整个停车场的硬装比较简单，如下图：（负二楼）（负一楼）暂时没有看到充电桩（不排除我们没找到）。车位后方的车挡，还出现款式不统一的情况，这个算小问题哈。负一入户大堂，单元门门口也设置有当下比较常见的格栅装饰，单元门和内部硬装均与一楼单元大堂类似，玫瑰金色金属+玻璃门，浅灰色地砖+墙砖（一楼大堂瓷砖颜色更深），总体来说中规中矩。但清洁问题没到位。相对来说，德润香山府的交付亮点不少，开发商承诺/宣传的绿化、配套、精装标准都基本符合，超出市面上大部分项目水平。而它延期交付、没有竣备、施工环节等出现的问题也确实客观存在。更令人深思的是，这些情况并非个别房企的特例，而是整个当下地产市场乱象的缩影。难道这些坑就规避不掉吗？最后打分环节：昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房

因万达双塔而得名的双塔片区，是昆明知名的居住改善区域。自2019年双塔片区开发规划推出，便引发众多大牌房企竞相抢驻，开启了片区的开发热潮。双塔片区已开启建设热潮如今，早期拿地的一些项目均进入交付兑现期。各项目交付情况如何，也成为市场关注的焦点。6月25日，应锦粼天序业主L先生邀请，我们前往交房现场进行了实探。——————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表L先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。锦粼天序本次交付的是一期一组团，也是整个项目的第一次交付。说到锦粼天序，将其比喻为含着“金钥匙”出生，其实也不为过。回溯到2020年4月，彼时龙湖通过36轮竞价击败8家房企，斩获两宗约126亩土地，溢价率达约37.44%，平均楼面价约11000元/㎡。地块位置示意图其中，编号为KCXS2017-7号地块，面积约82亩，即锦粼天序项目建设用地；编号为KCXS2019-14号地块，面积约44亩，为新近面世的锦粼天曜项目建设用地。拿地当年8月，锦粼天序项目案名正式发布，并对外官宣龙湖和新希望合作开发。而从实际的分工来看，锦粼天序项目主要由龙湖主导，规划分三期开发建设。锦粼天序项目平面图锦粼天序本次交付的一期一组团，合同约定交房时间为6月30日。通知的集中交付期自6月25日起，实际属于按时交付的范畴。我们受邀实探的时间，也是集中交付的首日。锦粼天序一期位于整个地块南部，毗邻正在建设的凤起兰庭项目，东、西两侧分别为南博路和希望路。由于小区大门设置在希望路一侧，交付当天希望路边摆放有相应的指示牌。人从大门进入，车辆直接停放到地下车库。希望路旁摆放有引导牌为了本次交付，项目方专门在大门旁5栋外围底商设置了“交付手续办理区”，签到、休息、物业资料办理、产权维修基金、工程带看等流程，依次进行了分区管理，交付现场的仪式感还不错。小区旁底商专门设置交付手续办理区在进入小区前，我们照例先来看看锦粼天序一期一组团交付的优缺点：优点如下：1、

西侧是昆明双塔繁华热闹的商圈，北侧是昆明老城核心二环内，东侧是昆明最长的一条城市绿带盘龙江，这样兼顾城市繁华与公园静谧的项目在昆明找不出太多。蓝绿色的盘龙江和两岸葱郁茂盛的植被相得益彰，更显幽静淡雅，江水缓缓流淌，偶尔传来远处公园内的音乐声，生活惬意美好。但遗憾的是，这个项目延期交房——云和中心。那这个小区本次交付到底如何？应业主H先生要求，我们于6月中旬来到本项目交付现场探盘。——————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。（交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效）注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表H先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。总体概况复地云极已于去年交付，锦粼天序也在近期交房（预计后期发稿），当年风头正盛的双塔板块已经迎来了集中交付时刻。云和中心作为最早的双塔三兄弟之一，因其临近盘龙江拥有了繁华与宁静的双重优势。（朝北侧窗外望去，是二环内、盘龙江）（朝北侧窗外望去，是二环内、盘龙江）（朝南侧窗外望去，这一侧的城市界面、房屋更低矮一些）同时它又是双塔几个项目中距离在建的2号线南坝路站最近的，一定程度上规避了双塔片区不靠地铁的尴尬。整个小区，部分东侧楼栋也专门设计成东南观景朝向，户型也更丰富，加之价格上也相对不高，关注度一直较高。受疫情影响和开发商工程进度影响，无奈延期交付。先来看本项目总体的交付情况。优点如下：1、室内精装品牌多采用一线大牌。2、楼间距不错，小区楼栋采光比同区域其他小区更好。3、临盘龙江，部分楼栋视野开阔。缺点：1、延期半年左右交房（按照约定赔付，折算成2024年物业费）。2、集中交付期间，小区公区并未完全完工。3、园林设计和植被造景一般。4、室内精装工程情况问题较多，且整改速度不太及时。5、地下停车场车道稍窄。交付流程（实际没有在集中交付当日探盘，这里根据业主口述表达分析参考）云和中心合同时间约定于2022年12月底交付，实际交付时间2023年6月上旬。（具体交付时间为1、2栋2023年6月5日；3栋2023年6月6日；8栋2023年6月7日5、6栋2023年6月8日；7栋2023年6月9日；4栋2023年6月10日，对应商铺负一层部分车位同时交付。）业主表示开发商有提过“将延期赔偿折算到2024年的物业费用中”，因近两年来看到太多延期项目的赔付无疾而终，这样的项目解决方案勉强能够接受。因我们探盘时间并非集中交付时间，故以下情况结合开发商宣传、业主口述。工作人员表示“项目已经拿到了竣备表”，本次集中交付流程相对规范，在集中交房现场，除了正常的物业、产权、燃气办理等常规环节，还有一处专门处理逾期赔付的。（上述两图来自开发商交房视频）物业费2.98元/平米，为雅居乐自有物业雅生活物业公司。业主反馈当时有一人带验房，也有快修小队。交付一周后再陪同我们探盘，顺便看下整改进度。因当时并未正式接房，没有钥匙，这次由物业相关人员陪同进入屋内查看。确实已经整改了一部分，但并未完全整改完毕，物业工作人员态度比较好，当天又督促工程人员上楼整改注脚线等问题。业主H先生表示全部整改完才接房。楼栋内外从明晔中心位置进入小区内部，可以发现小区楼间距比较大，比对了政府规划局网站后发现，西侧这一列的楼栋，南北楼栋间距在36米-43.4米之间，整个小区容积率3.2，对比寸土寸金的双塔板块，云和中心这样的容积率优势突出了。整体建筑采用深灰加米白色建筑外墙，南侧外立面以深灰色为主，每层楼的下方和每个窗户之间均为米白色线条，卧室飘窗下方为深色格栅。阳台没做全封闭，从外面看上去还不够透亮，但实际窗墙比还是非常高的。楼栋侧面，除了步梯间的窗户位置为深灰色之外，其余均为米白色。北侧外立面，继续保持有窗位置为深灰、无窗位置米白的配色。（靠盘龙江一侧的楼栋，无连廊）（上图中左侧楼栋，有连廊，远处还可看到双塔）但建筑形态又分为无连廊、有连廊（梯户比不同）两种。连廊位置采用金属栏杆，又因两部电梯设计在连廊两侧（实际连廊可不发挥走道作用），故从外立面上看上去连廊稍长。（上两图分别为楼上的连廊位置和1楼的连廊位置）入户大堂位置的格栅做了外延设计，整体造型简洁大气，可起到一定的遮阳作用。入户大堂外侧还设计有景墙，这里应该还会有个楼栋标识（但没有数字还没标上去？估计后期会优化）。入户大堂比较简洁，主要墙砖卡其色纹理风格，中间位置为白色纹理背景墙，两侧还有镜面装饰。顶部做了吊顶，无主灯设计；地砖款式比较一般。（我们去了另外楼栋，发现入户大堂设计略有差异）电梯等候区也是采用白色纹理背景墙+镜面的设计，一楼连廊内侧空间设计了一些绿植造景。（一楼连廊位置内侧做了一些绿植造景）一楼大堂没有设置休闲桌椅/沙发之类，一般都是在交付后期会增加配置。电梯品牌为日立，轿厢空间适中。楼上的楼道墙砖与一楼的卡其色纹路瓷砖一致。连廊位置采用了更耐磨的地砖，两侧为金属栏杆，边缘处有走水槽防止雨天积水。连廊与内侧墙体2.256米左右。部分户型的阳台对连廊位置稍近（如下图）：步梯间为水泥铺地。消防设施暂时没到位：室内部分云和中心销售前期定位偏改善，业主购入价格高达1.8w+，这在昆明已经不算便宜了，宣传精装标准2500左右/平米，那这样的精装标准到底如何呢？入户门为星月神，深咖色，款式还算简单大方。客厅净层高为2.778米，卧室净层高为2.797米。装修风格上，整体搭配偏浅色现代风。玄关柜、橱柜、浴室柜均为白色亮面，厨房、卫生间和客厅地砖均为浅灰色，室内门、厨房推拉门类似浅咖色，但卧室木地板颜色饱和度过高，整体色彩搭配不是很协调。入户玄关位置有做了专门的地砖设计，整个客厅地砖做了黑白双色的波打线，顶部石膏板吊顶，主卧也有吊顶，并单独做了灯带和射灯。（次卧）（主卧）再来看具体配置：厨卫方面，厨房为双台面设计，一侧的烟道位置占用面积稍大，挤占了一些空间。燃气热水器品牌为德国威能，水槽品牌为Hideca（海迪克，不过是双槽），灶具+烟机品牌为西门子，水龙头为汉斯格雅（厨房龙头确实很不错）。开关和插座SIMON，沙发、主卧等位置有USB接口的插座。经过物业人员提醒，配备的橱柜为知名的德国柏丽品牌。但没有配备当下改善盘流行的洗碗机、厨余处理器、净水器之类。再看洗手间，台盆和马桶均为杜拉维特，花洒、龙头均为汉斯格雅。洗手间和厨房都没有用传统的铝扣板吊顶，而用的是多数改善盘采用的防水石膏板。马桶品牌不错，主卧的花洒查了一下购物软件，618同款价格为2799元/套。（算很实在的，总算不是其他项目那种几百块的花洒了）（花洒为高档次品牌）业主提醒淋浴屏好像也是个高档品牌，相对来说，云和中心的精装配置品牌确实在昆明的中上水平了。当然，一处小遗憾，浴室风暖机的吸力/风力再强大点，就更完美了。再看收纳/柜体：因入户门为内开，入户门背后为玄关柜，玄关门为五开门设计，左侧为拉通到顶的对开门，右侧为上下隔开设计，整体收纳空间充足。两个卫生间洗手盆台面为深灰色石材，下方为对开门柜体，比较简单，主卫地柜靠马桶一侧有置物隔板，镜柜为拉通设计，长度约1.5米左右，便于放置日用品。马桶对面有毛巾杆，侧边有纸巾架，淋浴间无其他置物架，但飘窗可被利用放置物品（仅次卫有飘窗）。最后也是最重要的施工环节：整体室内工程方面问题较多，业主表示一周之后再来项目，依旧发现还有较多问题待整改。主要问题体现在：主卧插座线接错，厨房+卫生间注脚石/门套基石安装不到位，室内门破损/划痕，地板软塌，洗手间镜柜破损，墙面色差，橱柜/鞋柜缝隙不均、破损，厨房墙砖空鼓等。其中最主要的缺点在于厨卫注脚石问题、地板软塌、洗手间镜柜问题。公区部分就双塔的位置来说，云和中心的楼间距确实不错，这也就有了更加充足的绿化空间，但遗憾的是云和中心没有如其他小区那样设计出当下主流的大中庭，有点可惜了。小区两个大门，均靠明晔中心这一侧，主出入口还没有完全弄好，目前是次出入口作为主要通行进出。儿童游乐区位置还有些部分没有完全弄好，也是比较遗憾的地方。（小区次出入口）（小区主出入口还没完工）公区内部主景观区：位于5号楼和9号楼中间，从规划图上推测面积大概2000~2500平米之间，主要做了休闲廊架和草坪，草坪边缘位置有一些大型乔木，这个区域绿化景观还算可以。（休闲廊架内部还没完全弄好）多样化设施：主要为儿童休闲区和部分楼栋间的运动场地，儿童游乐区暂时没有全部弄完，但已经摆放有大型滑梯\步道装置，后期推测应该还会摆放小型玩乐设施，场地挺大，塑胶铺地+小型树池的设计。部分楼栋间有乒乓球桌，有慢跑道环绕小区，也有部分休闲座椅、休闲吧台（数量不多）。植被园林造景：进入大门后两侧的迎宾造景仪式感不强。进入楼栋前，单元门口两侧的园林造景比较小，部分灌木长势不太好，观感一般。（单元门入口两侧植被略有差异，但树木种类都不算丰富）整体园区，绿化树种不算高大、丰富，植被基本按照低矮灌木+乔木（大部分）、低矮灌木+中高灌木+乔木、贴地草坪+低矮灌木+乔木，多是两到三层植被，层次不算多。（4栋旁边的树篱，已经算比较不错的绿化区域了）（这里是绿化植被层次较为丰富的区域）（大部分区域绿化2-3层植被）从楼栋中往下看也能发现小区一些硬质铺地面积占比稍大的问题。可能是植被种类稍微单调，显得整个小区园林绿化并未有太多可圈可点之处，无功无过，普通中等小区交付水平。地下停车场和配套地下停车场入口两侧墙壁做了深色瓷砖铺贴，配上两侧金色字体，虽然天花板没有做过多装饰，但显得比较大气。（停车场入口与人行出入口）负一楼入户位置专门做了顶部格栅装置，也有较为清晰的楼栋标识。（标识不多，有点小）负一楼也有较多充电桩，整体空间简洁明亮，做了环氧地坪。两处缺点，第一是，虽已正式交付，但还有负一楼入户位置没有完全施工完毕，门禁没有安装，偶有墙砖没有铺贴完毕，还有部分建筑材料、垃圾堆砌。（入户大堂没有完工）第二是，车道宽度略微不足，如图：自身有配套一所幼儿园，已经建好。小区正大门对着明晔中心，已有较多商铺开门，也因整体处于双塔片区核心区域，生活还算方便。（自身小区底商也有开业运营的）但小区西侧的主干道实际上是条断头路，同时望江路西侧、H公寓北侧与二环南路之间的路网没有完全打通，也有较多老旧小区，这一块算是城市规划的遗留问题了。也如文章开头所说，小区东侧为盘龙江，这一侧虽然不甚繁华，但临江绿化非常不错，东侧也无其他高楼，视野比较开阔。最后，依旧是打分环节：昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房

导语：“旁边的小区，当年买入的价格只要六千多，我们小区同年一万四买入，现在他们卖一万也是赚的，我们怎么卖？”紧挨着的两个小区，同样主打低密，买入价差距太大，二手房却站在了同一起跑线上，高价买入的业主觉得很受伤。“旁边在售的新盘，也都是低密小区，有的配套学校，有的品质更高，这里的二手房必然会跌价。”中介觉得该片区二手房还面临新房的竞争。这里就是存在感不太高的东市区，我们跑了那么多期二手房，很少往这个方向看。其实，再往东三环外走一走，就能看到连片开发的低容低密小区。在呼马山和东白沙河之间，有山有水，住宅基本都是小高层、洋房和别墅，二手房行情究竟如何呢？二手房攻略栏目截止目前写过昆明超100个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。说到城市发展方向，不得不提“东进、西拓、南控、北延、中优”，细品这个用词，就会发现东边和西边是需要积极拓展的方向，南边、北边和中心区域则偏于保守发展。昆明东，确实是各片区中发展最为缓慢的区域。不过，虽然缓慢，也仍有突破。尤其是东白沙河片区，东至内绕城高速，南至寺瓦路，西至东三环，北至世博片区，不仅水资源丰富（4个水库），更有大量山地林地（呼马山），自然资源优越，有打造宜居环境的先天条件。自从2018年盘龙区政府发布《昆明市盘龙区东白沙河分区局部地块控制性详细规划调整》方案，东白沙河片区的开发明显提速了。（东白沙河片区项目较集中，既有二手房也有新房可选）从控规图上看，东白沙河片区的住宅基本被绿地包围，难得的是还有水资源，算是非常宜居的板块。1、整体地势北高南低，城市界面有待提升。整体地势北高南低，尤其是金瓦路以北，大多为坡地地形。北侧小区地势最高，小高层视野比较开阔，但是离主路最远，进出花费的时间更多。金瓦路南侧的碧桂园凤凰湾离东白沙河水库最近，窗外景色蛮不错的，对面隐约能看到一点墓地（介意的就别考虑这个小区了）。不过，由于今年气候干旱，东白沙河处于枯水期，水位下降，景观有点打折扣。（水库边还有钓鱼佬）(丰水期的东白沙河

导语：“远离远大新，远离老破小”，或许这类房产在从投资角度上看不那么吃香，但能不能投资并非衡量一套房产的唯一标准，这类房产并非就万恶不赦。如果一套房，长板优势足够强大，能够弥补其短板劣势，比如配套、上更胜一筹，那么就能够满足一部分人的需求。百万级别的郊区别墅，在昆明一直有一定市场，本期《二手房攻略》我们关注距离昆明主城区半小时车程的安宁太平。二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明110个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。“天下太平，万物安宁”太平新城于2000年划为县乡建设区，2004年实行城镇化管理。记住这个时间点，这是太平开始变身为“太平新城”的里程碑时刻。（也是这一年，太平诞生了第一个项目）因处于昆明市和安宁市的交界处，较为优越的地理位置让太平新城被寄予厚望。2006年北京奥运会前，其规划初步定位为“奥林匹克体育小镇”，当时规划3万人规模的体育场馆，道路命名也与奥林匹克、马拉松相关。后也计划打造为“健康综合小镇”，往“大健康产业”上进行发展。当下，安宁市在“十四五”发展规划中的“提升重点片区发展质量”不分中，提到要持续完善太平新城服务功能，激活太平新城“昆安一体化”发展桥梁纽带作用。从安宁市国土空间总体规划(2021-2035年)上看，安宁市对太平新城定位颇高——“双城联动，由安宁主城和太平新城共同构成安宁市城市发展的带动核心，形成融入昆明主城、联动海口的安宁市城镇化发展加速区格局。”政策层面更强调与昆明主城的联系、纽带作用。规划和定位发展虽未必尽如人意，还在摸索阶段。但翻看安宁市总体规划，绿色、公园、生态、山水一直贯穿其规划。从现实上看，高绿化、高森林覆盖率、较好的公园环境，健康+运动配套也已经逐步落地，这确实是太平当下最大的优势。对于养生宜居来说，这已经是非常大的优势了。太平作为地理名词最早见于《安宁州志》，据1985年版《安宁县地名志》太平村载：“相传太平村名的来历，是因久乱不安，战争被平定后人们渴望太平而得名”。“天下太平，万物安宁”，地名中就寄托了非常美好的寓意。从建村渊流考析，据该村老辈介绍太平村最早居民是由大理随军队迁移而来的10余户张姓白族士兵及家属，后发展成178户499人白族、汉族杂居村，其中白族占比62%，张姓为该村大姓。（这部分内容来自“魅力安宁”）白族村落，以光崀大村最为典型，已经入选全国乡村旅游重点村。除了传统民居之外，该村也引入剪纸、柴烧窑、琉璃、皮雕、香道、茶道等36家非遗和传统农耕文化创意机构。其发展模式也值得其他村落借鉴——村集体将老房子免费提供给文创机构使用5年。期间，入驻的文创机构根据自身特点来改造和装修老房子，发展文创、旅游体验等。5年之后，再以每年递增方式向村小组缴纳租金。（我们本次没有前往光崀大村，这部分内容引用官方媒体报道）从地产角度，安宁太平开发至今已有众多知名房企入住，有折戟沉沙的，也有做成标杆的，那这里的二手房情况是什么样呢。万辉星城你所知道的昆明楼盘中，开发时间最长、从首开亮相到迄今为止还在销售的楼盘是哪个？目前在售森语苑，开发商称为19年力作，算一下时间，万辉星城几乎就是太平新城楼市开发的起点了。探访太平二手房小区，万辉星城不能不看。万辉地产也是进驻太平新区的第一家外来开发商（开发商背景为厦门国企），本项目实际正式开发和亮相时间为2006年，项目总占地2800亩左右。位置与配套因为开发时间最早，它占据了最好的地段和交通干道（原奥林匹克大道，现太安路），同时周边开发几乎以这条道路为中心，向南北延伸。从下图来看下万辉星城的位置和庞大的地盘：（万辉星城已开发地块大致范围）整个项目规划入住人口超5w，按照目前还没开发到三分之二的进度和入住率60%计算，已入住入口至少2万人。也让万辉星城片区成为了整个太平片区人口最为热闹，配套最为完善的区域。内部已建成学校、幼儿园、生鲜超市、临街商业都非常齐全，同时距离目前太平核心配套砂之船奥莱和昆华医院约600米~2.2公里左右（项目较大，各地块距离不一样）。今天我们探盘的无论是万辉星城还是恒大金碧天下、昆华苑，内部入住率都还不错，临街道路和内部都停了较多车辆，可见安宁太平并非没有人气。居住环境整体居住环境还是非常不错的，主要以低密度产品为主，别墅、洋房、小高层为主。我们探访了两个地块，分别是已有12年左右房龄的紫鸢堡（6期）和交付七八年左右的蓝山郡（8期）。紫鸢堡为纯别墅小区（联排）。蓝山郡内部为高低配小区，有18层、11层、联排、双拼多种产品。纯别墅地块紫鸢堡，建筑风格偏欧式/托斯卡纳风，本身建筑是不错的，但早期规划中并没有对车位有较多空间设计。（紫鸢堡，有一定岁月痕迹）同时房龄稍老，内部私搭乱建严重，体验稍差。又因车位规划问题，所有私家车都停靠在本就不宽的巷道内，这导致整个小区内部非常杂乱。虽有银海物业这样的知名物业加持，但实际管理情况和维护水平一般，并未起到延缓小区衰老。而来到蓝山郡这一侧，简直不敢相信这是同一个项目的不同地块，规划差异较大，同时维护也是天差地别。（蓝山郡做了地下停车场，但别墅区还是露天车位）因为是高低配小区，建筑密度更小一些，可以做出比较大气的中庭景观；楼栋上也相对到位。这一地块为开发商自有物业公司管理（厦门住总物业），相对来说，居住管理和小区绿化维护更加到位。看到这里，我想大家已经非常明显地看出，楼栋规划和后期物业对房产的居住品质和价值有多重要。房源情况相对来说，万辉星城的别墅产品设计偏向于“小别墅的氛围营造”，可能与整个区域定位5+2周末度假居住也有关。虽是设计的联排别墅，不像现在的合院别墅（更节约土地，更会“偷”面积），整体实用面积不算大，小面宽（一半以上户型面宽在5米以内），同时一楼并没有设计卧室。（建面137户型，面宽不到5米，同时这套房源前院没有车位，车位只能停路边）（建面147平米户型，后院40多平米，花园比较狭长）别墅前院即是私家车位和入户门厅，没有做到人车分流，花园面积不大，除了个别端户和类独栋外，基本都只有30-40平米的后花园。具体房源：蓝山郡建面147平联排别墅（两百平实得），前车位，后四十多平院子，地下一层加地上三层，一楼餐客厅无卧室，180万。另有一套面积更小一点的，建面137平别墅报价186万（但这套前面庭院没车位）购房风险第一是，价格因素。目前万辉星城还有房源在售（九期森语苑），现房，也有最后10来套联排别墅产品，售楼部售价180-240万/套，花园面积30-40平米。（但从开发商销售一手房源联排别墅来看，也是面宽稍窄）了解到开发商后期还将有新地块持续推出，可能在9月还要推新品，在这样的价格对比之下，二手房的优势并不突出。同时整体安宁太平房价处于低谷。第二是，后期管理与维护。紫鸢堡（以及早期的其他几期）的后期管理和维护上，给本项目做了一个负面案例。纯粹的别墅小区并不等于纯粹的高端小区。当然，后期的蓝山郡（开发商自有物业）管理还是更为规范。恒大金碧天下贝壳数据显示，安宁成交小区榜，排名前三为恒大金碧天下（整个项目）、万辉星城蓝山郡（仅单独组团）、昆华苑。“恒大金碧天下位置偏得不行，凭什么在整个安宁二手房成交靠前？”2007年恒大首入云南，在太平新城落地了入昆的第一个项目——恒大金碧天下项目。整个项目占地约1500亩，于2008年首次开盘，首开均价3000元/㎡左右，也是安宁太平少有的精装项目。与万辉星城类似，都是太平新城典型的开山造城项目，对整个太平新城发展有着开拓者般的重要意义。位置与配套就位置来说，恒大金碧天下的位置实在是不算便利和繁华。发展多年，周边安普路、普融路还有较多荒地，一期北门外部道路（吾悦海悦西山这一侧）还是条断头路。周边暂未连片开发，周边虽然有融创雁来湖、海悦西山等项目，但因为一些众所周知的原因，搁置。（虚线内仅为恒大金碧天下已经开发完毕的大致区域）好在云南财大（安宁校区）就在隔壁，建投在附近也有项目，否则会显得有点偏僻。但作为恒大入昆的第一个项目，恒大金碧天下的配套和环境简直可以吊打其他一众开发商：小区外部周边虽然没有较多配套，但内部生活设施齐全，幼儿园、超市、餐饮均有，内部有一个较大的天然湖泊，也有足球场、运动中心等等。虽然恒大深陷各种风波，但不得不承认，金碧天下早前交付的几期真的是不错。从小区内部的商业中心位置，有三条公交线路，可以通往主城区（人民西路人民路壹号广场）和安宁城区、太平其他区域，而且发车频率不低。(金碧天下内部还有多个站点)居住环境从安普路这一侧的主大门进入小区，就可以看到右侧有一片水域，但我们探盘当天昆明暂未开始迎来大量降水，这一片的水域显得有些干涸。而到了玫瑰广场位置，水面逐步开阔；过了足球场之后，水面就到最大了（宽度大概70~100米之间），很多到了金碧天下的客户对小区印象最深的也是这个湖泊。湖面比玉龙湾的湖面还稍微开阔一点（总体水域面积应该相差不大），加之湖两岸地势有一定差异。虽然不像玉龙湾那么多游玩设施，但毕竟不是景区，也更安静一些，周边的草坪也有业主在练习高尔夫推杆，我们在水边也看到不少钓鱼爱好者。依山傍水，环境清新，临水也有部分小独栋别墅。（图来自贝壳vr）主大门并未有严格管理，但单个地块门禁进出还是比较严格的，保安比较负责，这里值得点赞。有部分业主将自家房屋用作商用，类似复印店、宠物洗护、快递点、小超市、茶室、房产中介等等，不算多，也一定程度上丰富了小区内部的生活配套。但是小区内部道路旁边还有些老旧村子/老房子，可直接进到项目内部（也有些汽修厂之类），略有影响。具体房源比起万辉星城，金碧天下别墅面宽还是更宽一些（6米左右），前后带花园，整体格局更好，就算内部业主有一定的搭建，也基本都在可控范围。有少量私家车停到小区内部道路上，但好在道路够宽，同时还有地下停车场，不显拥挤。我们前往了博雅苑的联排别墅，建面193平报价200万，五室三卫，地面有三层，前后花园有80平米（已经硬化处理，有一定装修），这套房源为较新装修出来暂未住人，几乎可以拎包入住。（后院）（内部新装修）（前花园，已经硬化处理）另外还有一套小一点面积的，建面151平米，地面只有两层，三室两卫，前后花园60多平，也是几乎可以拎包入住的，报价185万。（实际还有面积更小只要160多万的，也只有两层，可是我们这次没看到）一期别墅房龄稍大，涂料外墙风吹日晒之后还稍显斑驳，以180平米户型为例，南向面宽也就是5-6米，都比较窄。（双拼别墅，花园面积更大，可以看出恒大别墅非常明显的欧式风格，这两张图来自安居客）但双拼别墅花园更大（180-200平米之间），便宜点的价格也只要200-230万左右，这基本是安宁太平区域同等价格可以买到的最大的院子了。购房风险第一是，价格因素，整个太平区域房价的情况在前文万辉星城部分已经提及，这里不再多提。但目前整个太平区域类似别墅项目竞争较大，市场下行也确实是不争的事实。第二是，恒大开发商和房龄的问题。虽今年3月，恒大金碧天下隽翠苑都还有交付，房龄很新。但项目还处在未完全开发完毕的状态，开发周期过长，因开发商的问题接下来是否还继续开发？待定。同时最早期规划配建的足球场、商业中心甚至恒大酒店（没有运营）这类配套都是全体业主共享，并非单个组团私享，存在一些设施老化的问题。一期双拼小别墅听上去很不错，但二手房卖不起价，也与房龄有较大关系。（金碧天下内部道路旁边是建投在建项目工地，也有一定影响）滇高·玉龙湾玉龙湾，才是安宁太平的大地主，整个项目总占地近10000亩（含住宅地块、高尔夫地块、公园等）。该项目由滇池高尔夫·玉龙湾项目是由昆明滇池高尔夫有限公司投资，原名滇池高尔夫·玉龙湾。后期曾经与俊发合作开发过部分住宅地块，但因一些众所周知的原因，双方分手。从太安路一侧进入，先看到俊发·玉龙湾的营销中心，然后一个门头才是玉龙湾·康谷，不甚唏嘘。（本文主要介绍滇高玉龙湾独立开发的别墅地块，长顺岭、翠堤溪谷为主，高层和其他别墅地块不涉及）位置与配套因不处于奥莱-昆华医院板块，这里不算太平的核心位置，除了距离安宁中学太平学校较近之外（约两三公里的样子），周边并没有其他配套。（安宁中学）就位置来说，玉龙湾占地实在太广泛了，除了北侧还有其他项目之外（龙湾1号、龙旺瑞城等），西南侧还处于待开发状态，可用“地广人稀”来形容。（蓝色虚线内味玉龙湾景区，红圈内为长顺岭、翠堤溪谷）玉龙湾景区，4A级，约1817亩用地，这个景区，也是整个玉龙湾的内部规划之一。其中又包括公园、老昆明城（影视城）、湖景酒店、马术俱乐部、半山酒店、奇遇森林等配套，也有少量餐饮、便利店设施。（玉龙湾景区内部）长顺岭别墅靠北侧也有一条商业街/底商，但实际入住情况不理想，没有什么商家。湖景酒店位置旁边有康谷集市、会所餐厅、共享厨房等。考虑到自身内部配套相对分散，日常生活不算便利。但后期该项目估计还有较大土地开发，配套后期还会更加丰富一些。居住环境如果要问太平别墅天花板是哪？这个问题直到我参观完玉龙湾·长顺岭，才有了明确答案。与金碧天下位置类似，整个小区内部也有一条水系，南陡北缓的山体，有种群山之中的峡谷地带之感。环境自然没得说。玉龙湾一期长顺岭，为南加州风格别墅，容积率仅0.87；二期为翠堤溪谷为中式风格别墅，容积率仅0.719。交房时间均为2017年以后，两期加起来总户数只有三四百户。与前面提到的几个项目，同一个地块中还高低配的产品设置，完全不同。加之房龄更新，户型设计也明显更大气一些，看完长顺岭总有种相见恨晚的感觉。长顺岭靠近商业区（会所、酒店、集市）这一侧，北侧为森林、水系和玉龙湾景区，相对更加方便一些。而翠堤溪谷则是东南西三面被球场/球道包围，整个处于森林内部的感觉。本身来说，将长顺岭和翠堤溪谷放在今日百万级别墅系列文章中，似乎有点拉低了其身价，毕竟凡事都怕对比。恒大、万辉两个项目的别墅产品更加亲民，配套也让接地气一些，生活气息更浓。而玉龙湾的别墅，则是更侧重享受、度假功能，而非实用功能。（下次若有机会单独写昆明享受型豪宅别墅，将为滇高长顺岭和春高水韵松涛预留两个位置）产品与价格以长顺岭组团为例，建筑外立面采用南加州建筑风格，比较新颖。（前院停车）（后院入户花园）（后院入户花园）（侧面坡地花园）可能是我们常看到传统单一的外立面，对这样浅墙、红瓦、高低错落的屋面营造出的氛围更加惊喜，小拱券、窗台边的文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等元素，都让人眼前一亮。（当然也有房龄新，维护得比较好的关系）户型上，双拼有四开间面宽，目测面宽长度超过了10米，加之入户花园（后花园）硬化已经做好，且贴好了花砖，舒适度非常不错。但毕竟是坡地，侧花园需要费一番功夫设计。（也看到有业主家是做成了阶梯式的花园，每层楼一个台地）长顺岭地块，纯别墅小区，最早开售售价也要400-2000万/套，2017年交付。不过到现在也还有少量一手房销售，但面积偏大，长顺岭独栋建面685平米以上，总价也要1300万+；双拼建面342平米，总价700w左右。而我们也通过物业这边得知，目前房主拿出来出售的二手房非常少，有一套497平米户型的，报价600w左右。（当然，业主还享有一定的球场权益。）就算放在昆明全城，这个价格也已经属于高端/豪宅价格了。购房风险总体房源价格偏高，考虑到玉龙湾高尔夫的特殊性，对应客群不一定多；同时一手房在售，后期还在持续开发，二手交易难度比其他小区更大。后期高端物业维护，将比普通小区难度更大。昆华苑昆华苑，作为单位房小区（医院和公安系统），与开发商开发的小区相比，本身来说并无较大品牌、规划设计、物业上的优势。该小区上一次进入广泛大众视野，莫过于2019年“双百院长”房源拍卖。100套房源+100个车位，当时的拍卖价格差不多5500-6000之间（不一定顺利成交），然而现在同类型的房源房价4000多是常态，更有308户型带露台报价只要122万的（折算单价3961元/平米）。这个小区也是太平新区的元老级项目，那么它的现状是什么样的呢。位置和配套因为占据奥莱-昆华板块核心，100~500米步行范围内拥有安宁太平最优质的生活配套，使其成为整个片区入住率较高、生活最为便利的小区。内部自身规划有会所、幼儿园，外部有2000平米左右的商业街区等等。（外围商业街）就生活配套来说，小区外围有生鲜超市、大量餐饮店、银行、酒店、房产中介等，内部也有便利店、快递点等等。大型购物中心奥莱就在小区正对面（但需要过马路，总体步行400~500米），医院就在小区正大门旁边（步行200米左右），小区内部还有通道通往医院内部，确实非常方便。几乎太平所有的公交车都会在奥莱/昆华医院有停靠站点，未来如果真修建有地铁线路，原本规划太平也有站点，那么相信这里会比其他项目更临近站点。也确实可以说昆华苑是整个太平交通最方便的项目。居住环境整个小区位于占据一个小山头，靠东北侧的楼栋为小高层，中间位置为项目叠加别墅（洋房+跃层洋房），南侧为小高层+联排别墅。因周边也多是山体，森林覆盖率较高，整体有种半坡森林洋房的感觉。整体小区容积率1.54，容积率不高，小区内部树木长势不错，但因为前期没有规划太多绿化景观，灌木修剪不算到位，同时因为做了高低配设计，人车不分流。稍微失了一点低密度小区应有的高级感。（小高层产品看不出低密度小区应有的档次）（防盗网真的很影响观感，也侧面反映出物业管理的情况）洋房、别墅区域楼栋旁边有一排停车位，部分道路旁边也有划停车位。别墅区域，花园内没有做硬化，加之别墅区入住率不算高，导致杂草丛生；同时已入住的业主也难免存在搭建的情况，稍乱。（再漂亮的房子不住人，也是枉然）交房时间大概为2010年前后，有一定房龄。（多地块，建筑风格不是太统一）总体管理不算太严格，绿化维护不到位，加之每个组团风格不一，建筑外立面多用为浅色外墙，不耐脏，建筑略有一定的岁月痕迹。房源与价格位于小区中央位置的一套双拼别墅，房主自售，建面约396平米，实际面积超过500平，花园有120平左右，报价320万。（双拼别墅院子非常大）（侧花园，可以做成坡地小花园）位于小区南侧，靠近昆华医院住院部第一排的联排别墅，加车库共四层（实际车库位置为负一层，只不过是全明的地下室），建面222平五室四卫，花园40平，毛坯，报价190万。中介小伙伴介绍如果不是因为“对着医院住院部第一排，后面这些联排别墅都在200万以上”。（车库门和旁边楼梯上去，就是这套联排了）联排别墅面宽稍小（两开间面宽），花园面积三四十平（只有后花园），中间有天井（也可以理解为电梯井）。主要缺点还是外立面稍显老旧，观感一般。（其他洋房楼栋中的下叠加别墅基本也在100万~160万之间，建面两三百平）当时项目2009年开盘的价格不高，叠拼别墅3000元/㎡，退台洋房3000元/㎡,多层洋房2700元/㎡,小高层2400元/㎡。总体房源3800套左右，对外作为商品房销售的约30%左右，这也意味着该项目大量业主的购入成本偏低，且为多套房业主。也就意味着，很多业主虽然成本较低，理论上可议价空间较大，但实际又不会因为收入浮动较大而导致资金紧缺而降价出售（毕竟都是各单位职工）。三个字“不差钱”。购房风险与今天提到的万辉、恒大项目类似，作为太平新区最早开荒的几大元老之一，不可避免地成为了太平新区的“老小区”。房龄已有十三年，物业一旦出现松懈，那么小区原有的好规划将逐渐褪色。若站在普通高层、小高层的角度，昆华苑较好的位置和四五千的单价无疑是非常高性价比的选择。低密度小区并不等于高档小区，这一情况在本文尤其体现。所以，若站在别墅角度，昆华苑的优势已经不算突出了。房龄越来越大，房东价格却未必肯让步。这是整体太平新区二手别墅的困境。整个区域二手房成交量本就不大，别墅成交就更少，中介小伙伴也承认——“大多数客户看了之后会去考虑太平其他的新房别墅”。但新房，迟早有一天也会变成二手房的呀。END昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房

导语：滇池西岸，风光无限。众所周知，昆明主城在滇池东岸和北岸。而西岸，不甚繁华。以前只知西山林木苍翠，又与碧波荡漾的滇池相依，心旷神怡。而今日探访滇池西岸，发现其中深厚的历史文化底蕴和丰富的民族文化资源让人更加迷恋。田园风光、山水资源、文化底蕴积淀交融，本期，我们走进昆明滇池西岸观音山附近，从居住和租赁的角度，再次分享一下【乡村院子】的市场行情。绝大部分乡村院子为农村集体产权，实际无法正常交易过户，本文提到的销售/买卖，不代表法律意义上的过户，同时长期租赁也有违约风险，文中会着重提及，请读者【严控风险】。去年以来，我们栏目也从【租售皆可】的角度，带大家走访了昆明周边不少风景优美的文旅项目，也可回顾一下：两三万块租一年，在昆明周边乡村找个院子（团结乡村落）房价打五折

前段时间，有读者朋友咨询呈贡可以入手的现房项目。不知不觉，在2020年前后拿地的呈贡项目，迎来了一波交付。5月25日，应中交·锦澜府业主X先生邀请，我们来到了交房现场。顶着“地王”、呈贡红盘的标签，让我们不禁有点期待：中交·锦澜府一期会有怎样的交付表现？（中交·锦澜府一期交付实拍图）——————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。（交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效）注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表X先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。近两年来，如果不计入“保交楼”项目，仅从正常交付来看，呈贡项目的表现有些差强人意。未拿到竣备表就“强制交房”、交房后路未修通、配套未兑现、延期多次至今无法交房……呈贡作为居住环境有明显优势的区域，需要一个项目来实现“翻盘”，从而提振市场信心。此次交付的中交·锦澜府一期，之所以承载着逆转片区交付口碑的期待，不仅是因为央企开发的实力保障，还因为中交·锦绣雅郡珠玉在前的交付表现。整体看下来，只能说，央企就是央企，既有不吝成本的开发实力，也有精进细节的责任担当，最终呈现出一次高品质的交付。我们还是按照接房流程，通过细节来看看中交·锦澜府此次交付的具体表现。中交·锦澜府此次交付的是一期住宅，共十六栋，涉及一千多户业主，交付量不小。（小区平面图，暂未交付的楼栋在小区北侧）小区从文惠路（靠近文化活动中心）一侧进入东门，道路为双向车道，柏油路/水泥路，路面平整。交房当天，有指引牌，通达性不错。（小区东侧为在建的文化活动中心）东门偏现代风格，深灰色金属质感的外檐比较简洁；两侧石材的运用符合中轴对称的传统美学，使得大门更显规整；中间金属格栅的设计，可以阻隔外界视线，起到影壁的功能。（小区东门）这里有个小细节：除了墙面，地面同样有小区标识，彰显度高，体现了归家仪式感。（地面同样有小区标识）简洁大气又不乏细节，很难想象，东门仅是小区次出入口。中交·锦澜府的主出入口为面向呈祥街的南门，现代简约风格大气典雅，大门材料和颜色的运用，和建筑外立面保持谐调。（小区南门比较大气）无论是尺度感，还是门口的两棵罗汉松，甚至是精气神饱满的迎宾安保人员，都营造出归家的仪式感和尊崇感。交房流程中交·锦澜府一期在5月22日~28日集中交付，购房合同约定的交房日期是5月30日，属于按期交付。交房仪式感还不错，道路指引清晰，现场公开展示项目相关证件，央企在这一点上就比较规范。（交房仪式感）（相关证件展示）流程办理区井然有序，由于前来接房的业主较多，等待区准备了点心。值得一提的是，项目是交房即交证，意味着小区已经通过各类专项验收，业主在产权这一块可以放心。（交房即交证）绿城物业，物业费是2.6元/㎡/月，从6月1日开始收起。业主接房后会收到一个礼包，里面是“柴米油盐酱醋茶”，寓意不错。（

事情还是那个事情，麻烦大家点亮【云南好房】的星标★不错过我们每一次的推送———以下是正文———会展片区进入兑现期，曾经的“万科三兄弟”，目前也仅剩万科500里和万科公园城市在销售。随着时间的推移，更多地块/房源的交付，将促使会展片区朝着居住成熟阶段迈进。而会展片区的项目/地块在交付上，也将更加常态化。继去年6月底万科公园城市一期交付之后，在今年4月底，万科公园城市二期又迎来了交付。应L先生的邀请，我们前往交付现场，一探究竟。———————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。（交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效）注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表s先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况。不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况；图片为研究员现场手机拍摄，无调色，仅供参考。去年6月底，万科公园城市一期【清澜郡小区（KCGD2019-7-A4号地块）】共交付4栋住宅，分别为1、2、3、5栋（详情查看：会展片区万科这个项目交付，你会打几分？）。而万科公园城市二期【南榭河畔小区（KCGD2019-7-A6号地块）】共规划10栋住宅。今年4月底交付的一批次住宅只有8栋，分别为3#、5#-11#楼栋，即二期1#和2#楼栋并不在此次交付之列。通过对比不难发现，万科公园城市交付的住宅有一个特点——没有4#楼栋，可能是为了图个吉利吧。而且，相比一期，二期地块更大，在小区的可塑性上更强，景观打造也更有可操作空间。本次交付的二期（一批次）住宅，合同约定交付时间为4月30日。由于适逢五一假期，实际假期后仍在集中办理相应的接房手续，属于如期交付。万科公园城市二期总平面图受业主之邀，我们实际的现场探访时间已是5月7日。万科公园城市二期北侧为在建的古滇路，南侧为规划的官渡44号路（西起纵贯巫家坝的官渡241号路，东止于珥季路），西侧为待建的南站小学，东侧为昌宏西路。万科公园城市二期位置示意图由于古滇路和官渡44号路还未建成，交付当天只能从昌宏西路出入（售楼部暂未与地块连通）。好在，万科在昌宏西路边，靠近小区的出入口设置了醒目的指示牌，所以，并不算难找。万科公园城市二期（一批次）交付现场为了本次交付，万科公园城市专门在5栋一侧的配套用房，布置了各种分类明晰的交付手续办理区，现房交付的昭示性较好，仪式感也不错。在进入小区前，照例先来看看万科公园城市二期（一批次）交付的优缺点。优点如下：1、

事情还是那个事情，麻烦大家点亮【云南好房】的星标★不错过我们每一次的推送———以下是正文———导语：隐于世，但不隐于市。很多人有这样的需求：不愿意住在嘈杂的城市里，也不想花费上百万住在高层里，只是想找个气候舒适、生活简单方便、离昆明主城稍近的小乡村享受一下返璞归真的田园生活。本期，我们走进昆明团结乡，从租售即可的角度，来分享一下【乡村院子】的市场行情。绝大部分乡村院子为农村集体产权，实际无法正常交易过户，本文提到的销售/买卖，不代表法律意义上的过户，同时长期租赁也有违约风险，文中会着重提及，请读者【严控风险】。去年，我们市场观察栏目也从【租售皆可】的角度，带大家走访了昆明周边不少风景优美的文旅项目，也可回顾一下：房价打五折

事情还是那个事情，麻烦大家点亮【云南好房】的星标★不错过我们每一次的推送———以下是正文———导语：“现在来买这一片房子的，都是为了小孩上学做准备。难道还能去买俊发吗？”一位二手房卖家涨价后说。有名校加持就是不一样，感觉房东卖房的底气都足了几成。“如果只是考虑云大附中，并非十拿九稳，招生政策今年变了，意味着以后也有变的可能。”中介朋友坦诚。可能很多关注学区房的读者已经猜到了，本期《二手房攻略》我们去的就是4月以来热度飙升的新亚洲体育城1-4期。二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明100个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。沿着广福路，经过巫家坝后，就是三“盘”鼎立的格局：海伦国际、世纪城、新亚洲体育城。（地图标注了大致位置）三大社区基本覆盖了昌宏西路、广福路和彩云北路闭环内的主要住宅区域，形成了占地面积约8600亩的连片发展。这样的区域，生活配套比较成熟，是优势。但是二手房市场容易受到“量”的冲击，对卖家来说最大的问题就是“卖不起价”（供大于求），或者“总有更低价的房源”（来自小区内部的价格竞争）。从二手房平台公布的数据来看，新亚洲体育城、世纪城、海伦国际的均价排名紧挨在一起，且都在官渡区前十之外。不过，进入均价1.2w/㎡梯队的新亚洲体育城似乎还有继续向前冲的潜力。据中介朋友反馈，目前新亚洲体育城1-4期的房源，普遍存在涨价情况。整个4月的交易活跃度，远高于过去三年。（4月新亚洲体育城热度排名为官渡区第1

客厅灯带和筒灯开关面板未安装，卫生间等电位线未连接，盖板未安装。4、

导语：先来看这个小区：乔木高大、草坪开阔、绿化修剪规整，多重景观富有趣味。如果看到市区有这样一个二手房小区，大品牌开发商开发，当这个小区推出新一期期房的时候，我想大多数人会纳入考虑范围。这个小区是恒大城。实地走到恒大城一期内部，切实感受到当年的恒大还真不赖。————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

阳台推拉门）阳台铺了灰色防滑地砖，不是封阳台交付，也不是全包的玻璃栏杆。阳台仅连接客厅，空间不算很大。主卧采光还不错，靠近主卫的位置打了三开门的衣柜，柜格略窄，有感应灯带。（

著名的大观楼长联写道——五百里滇池奔来眼底，披襟岸帻，喜茫茫空阔无边。看：东骧神骏，西翥灵仪，北走蜿蜒，南翔缟素……这里面的“北走蜿蜒”，意思是北面的蛇山如灵蛇蜿蜒。蛇山，即平常所说的长虫山，在昆明城建史上，长虫山素有“龙脉”之称。可能很多人从市区往长虫山方向看去，都能看到这样一个显眼的建筑，它到底是什么，究竟有什么用？本期二手房攻略，这就为大家揭晓。二手房攻略栏目截止目前大概写过昆明100个二手房小区了，因往期文章太多占用字数，本文不再贴过往文章链接，欢迎点进公众号内部查看。（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/安卓手机拍摄，无调色）地处云贵高原的昆明，从来就不缺山。自明代起，昆明就逐渐形成了“三山一水”的历史格局。由金马山、碧鸡山、长虫山和滇池构成的“三山一水”城市形态，深刻影响昆明的城建走向，也涵养出“四季如春”的昆明。在“三山”中，位于城市北部的长虫山比较特别，其南起昆明城市腹地，向北蜿蜒延伸的走势，与昆明城形成“龟蛇相交”之态。也正因为长虫山深入城市腹地和山脉纵向延展的特点，使其成为昆明主城区最容易亲近的山峰。每到夏秋之际（冬春季属于封山期）总有络绎不绝的游人前往长虫山观景，俯瞰昆明城市全貌。因此，长虫山也成为了昆明知名的网红打卡地之一。而从城建的维度来看，长虫山沿龙泉路一侧，山麓相对平缓，其向城区延伸的坡地，为山居生活带来了可能。而沿线分布的众多住宅小区，也成为昆明“乐山”一族的向往。本期文章，我们对长虫山沿线的云岭天骄、贵研自然界、碧桂园半山龙庭、半山七哩溪四个次新小区进行了实地探访。四个小区位置示意图从小区名称不难发现，有三个小区都与“山”有关。此次探访的小区，均依昆明“龙脉”而建，具有坡地的明显特征，且都以别墅、洋房/小高层的低密产品形态存在。单纯就居住而言，因为坡地的特性，建筑会有一定的参差感，在景观的打造中，也更容易做出层次。只是，坡地建筑一般处于山麓边缘，距离城市公共配套有一定的距离，决定其配套主要以小区内部配套为主。而且，在对外通勤方面，往往需要爬坡，也会有些不便。同时，坡地建筑不同的台地之间会有相应的落差，在内部一般会通过阶梯/楼梯连接，互通会存在爬楼的情况，对于老人/幼儿相对不是很友好。贵研自然界台地间过渡比较平缓碧桂园半山龙庭台地间的阶梯比较简单半山七哩溪台地间连接的转角楼梯则是这样的当然，坡地建筑依山而建，能近距离的享受城市绿肺的清新空气，而且其远离喧嚣的特征，整体的居住环境会比较静谧。总的来说，坡地特有的居住特征，更适合对外部公共配套需求不强烈，且比较喜欢清静，对居住环境有更高追求的群体。本文提到的小区具体价格如下：云岭天骄本期实探的第一个小区，是四个小区中房龄最大的一个。小区位于龙泉路上马村，与泰旸新城隔路相望，北接长虫山山麓。整个小区建在坡地上，由龙泉路转入五台路进入小区，同样需要爬一个大坡。小区周边分布有财经大学的职工宿舍，以及一些单位小区。因此，即便是2008年前后建成的云岭天骄，仍然算是周边比较新的小区之一。小区环境整个小区沿坡地呈现出东南向西北的走势，东侧外围主要布局为洋房产品。小区采用主道沿外围串联各台地的方式，大开大合的造景手法，让整个小区非常震撼。小区平面示意图纵贯小区的主景观带小区的主入口设置在东南面开阔的空间处，通过写有小区名称的大型景观石，以及灌木和大型乔木妆点，呈现出“林深时见鹿”的意境。小区入口绿化茂盛主路的林荫大道尽头，伫立着一个球形喷泉水景，但已荒置并没有水柱喷涌。在水景左侧的主路旁，是小区营造的叠瀑主景观，借助三个台地的高低地势，水顺流而下汇聚成宽阔的湖面。小区的叠瀑主水景沿跌瀑景观设计有遮阳棚，并放置有休闲椅，供业主观景休闲。部分区域，还专门设置有观景的区域。小区观景休闲区叠瀑主景观的北侧，是一个衔接台地的平台，可通过步梯到达更高的台地。而平台下方的地下车库入口，一旁的空间被有效利用设置有篮球馆、羽毛球馆、攀岩馆。小区设有地下足球场值得一提的是，衔接平台下的空间，还罕见的规划有地下足球场，令人无比惊叹！台地衔接的楼梯，地下为停车场和地下运动场地下足球场上方的地面空间，则设置有采光天井。整个地上空间整体打造为小区的绿化与休闲区，乔木、灌木、矮花，以及竹林等，景观多元富有层次，设置其间的花坛、廊亭等，将休闲的氛围烘托得恰到好处。足球场上方的景观休闲区只是，散布在景观中的一些小水景，因为没有活水注入，颜色泛绿，看上去有些污浊。小水景的水有些污浊在台地的过渡上，云岭天骄算是花样比较多的。在更靠北的一个台地连接的平台处，规划了一个景观小品，墙上题有《陋室铭》的句子，一旁过渡到更高台地的空间，则设置成类似“城门”的模样，通过隧道进行错落的台地之间的连通。小区台地过渡比较多样同事看到这样的布置，不免感叹：要是再题上某个古城的名字，完全就是一座城门。不止如此，在小区最北端，两栋洋房建筑的中间，少见地规划了一个10层高的观景塔，登上塔顶可以一览昆明全貌。小区北侧的观景塔全貌可能很多人都见过云岭天骄观景塔的模样，但是却没有体验过登顶的视觉。这里，我们爬10楼（实探当天电梯坏了）给大家拍了个视频，有兴趣的可以感受一下：总的来说，云岭天骄在造景方面的功力，还是比较令人震撼的。大气磅礴的主水景、巧妙的台地过渡、不遗余力的布景，不禁让人感叹这可真是一个“宝藏”小区。产品与价格小区以别墅产品为主，规划有部分洋房。别墅产品主要位于项目西侧，以及北侧。有叠加、双拼、联排等多种类型，部分别墅产品一楼架空为车位。小区有一楼架空为车库的别墅产品小区别墅区整体绿化不错而洋房产品，主要位于小区东南侧和中部。东南侧的洋房产品，带电梯，一楼没有花园，为1梯4户的设计；小区中部的洋房为楼梯房，一楼带花园。一套4楼建面约91㎡的电梯洋房，三室二卫设计，房东挂牌价108万。由于不是通透的板房，所以这套房源两个卫生间都是黑卫，且一个次卧为二次采光，室内光线比较暗。房东装修也很普通，整体价格不高。居住管理虽然小区景观有很多值得称道的地方，但作为2008年前后建成的小区，毕竟也有一定年头了。因此，看上去还是会有岁月的痕迹。而且，在管护方面，诸如公共设施稍显陈旧、绿化补种不及时等问题，也客观存在。小区的山间小径绿化比较一般小区能看到私自搭建的情况小区物管为吉佳物业，物业费1.7元/㎡/月，车位设置有地下车库，也有一楼架空层车位，整体租金在260-300元/月，出售车位约11-12万元/个。小区设有两个出入口，主大门入口主要供行人出入，一侧主道路入口主要供车辆通行，也设有行人通道。整体门禁管理不严格，陌生人可以随意出入。小区车行主道也有不小的坡度由于既有架空层车位，又有地下车位，对于车辆停放的管理比较有难度。小区内随处可见路边停放的车辆，一些楼栋前也随意停放有电动车。小区洋房楼栋下随意停放着电动车而且，一些住宅里，还有商用的情况。比如，沿主路的洋房一楼，有对外营业的健康管理机构；个别别墅挂有商贸公司的牌子，有的别墅院子里，甚至还堆放着钢材、建材等，如同一个门市。小区别墅存在商用的情况购房风险小区洋房挂牌价1.4w/㎡左右，别墅产品挂牌价接近2w/㎡，在整个片区属于中等水平。由于是坡地建筑，没有接驳车，老人和小孩出行有些不便。而且，周边基本都是老小区，外围环境有些杂乱。小区外围沿主道规划有少量底商，基本能满足日常生活需求。内部的运动场馆，对于运动需求有较好的切合度，购物消费离万彩城的商业也不算远，但需要爬坡出入。小区外围规划有底商按照以往政策，小区划片就读武成小学龙泉路校区（龙泉路小学），对口昆明三十中。由于距离小学较近，家长接送比较方便，此外，小区主入口处，也开设有幼儿园。需要注意的是，主道旁的洋房，距离车道较近，居住可能会有噪音污染。另外，一些楼层与主道围栏距离太近，很容易通过主道跨至阳台，会存在相应的居住安全风险。主路栏杆和外围洋房楼栋距离较近同时，还有一些别墅会有一楼私搭乱建，顶层搭建等乱象，需要注意搭建空间的合法性。贵研自然界贵研自然界带有一定的职工住宅性质，由昆明贵金属研究所主导建设，于2010年前后建成，彼时也对外销售。小区位于五华区核桃箐路，需要借助现行二环出入小区。在地位区位上，虽然与前面提到的云岭天骄同处一座“山头”，但两个小区不能互通。而且，贵研自然界的整体坡度要比云岭天骄小许多。由于是单位主导开发，贵研自然界的呈现更具有自主色彩，特别是在产品打造方面，是本次实探的四个次新小区中，最为多元的一个。小区环境相对于云岭天骄造景的大开大合，贵研自然界在景观打造上更偏向于绣花功夫。虽然没有大型景观来营造磅礴气势，但借助坡地的特性，基于地块和楼栋间的布景比较精致。小区平面示意图在小区大门口的设计比较简洁，一块巨型景观石搭配小区名，结合开阔的空间围合，还是有一定的昭示性。小区主入口布置有小面积水景，绿化环绕，体现出坡地的特性。在动线上，一侧通过铺砖过渡并营造路侧景观直达楼栋，另一侧通过曲径通幽的设计，借助转角楼梯上至更高的台地。小区的景观更有绣花功夫对于贵研自然界来说，最有辨识度的就是石材+墙砖的外立面，营造出颇具品质的观感。小区比较有辨识度的石材外立面整个小区主路沿外围环绕，串联不同的平台。在不同的平台，又通过楼栋间的步道有效衔接，主路由高大乔木和灌木妆点，步道两侧采用多层景观的营造手法，呈现上更立体更苍翠。小区景观给人感觉更精巧在景观打造中，借助坡地打造樱花道，循着小道营造树阵景观，一些景观小品还设置有影壁，以及在相应的开阔空间设置休闲区，还有在小区中部设置观景台等方式，整体的景观并不拘泥于形式，而是更灵巧多变。小区的观景台与云岭天骄的观景塔不同，贵研自然界的观景台由水景围绕，步梯直上，四方形的外观更像是一座“钟楼”。小区的中央景观，以水景+木桥栈道，结合绿化来整体呈现，虽然规模并不大，但还是能体现出相应的栖居意境。小区的中央景观产品与价格小区产品以花园洋房为主，但类型较多，仅有少量别墅产品。比如，小区西南侧沿路的洋房，多为楼梯房，1梯3户，并未做到完全通透；而小区中部的洋房，则设置有电梯，1梯2户，通透设计。而一些一楼的洋房，既有带花园的，也有底跃的设计；而一些顶楼洋房，则有顶跃的产品。同在一栋楼，低楼层有露台空间赠送，高楼层又没有这样的产品。因此，对于贵研自然界而言，在产品上并不是完全统一的标准，而是一房一个样的居住形态。小区内部景观一套3楼建面约91㎡的楼梯洋房，三室一卫的格局，房东挂牌价120万。该房源户型还算方正，但是没有做到通透，而且整体空间有些紧凑，装修也一般。另一套3楼（按台地属于2楼）的电梯洋房，建面约137㎡的大三房设计，三室两卫，房东叫价185万。这套房源带有入户花厅，有约4㎡的露台赠送，入户花厅可改造卧室或书房，实际能做到四室的空间，而且卧室空间都比较大，居住空间较阔绰。居住管理小区引入的物业管理是俊发物业，不带电梯的洋房物业费1.2元/㎡/月，电梯洋房1.8元/㎡/月。小区不同台地设置有地下车库，车位充足，但车辆占道停放现象比较严重。主要原因是，路面停车比较便宜。路面临停车位120元/月，而地下车库售卖的车位约15万/个。小区内部车辆停放有些煞风景小区两个出入口，均是刷卡通行。主出入口仅供行人出入，侧门则主要是车辆通行，并兼有行人刷卡通道。管理不是太严格，陌生人可以正常出入。在小区的管护方面，整体还算到位，小区道路也比较干净、清爽。观景台下方的木栈道拆除堆在一旁，但不知是否要重新更换。小区的休闲廊亭有些显旧一些楼栋外立面瓷砖有脱落的现象，部分区域有补刷同色外墙漆的痕迹。个别楼栋瓷砖脱漏并有明显补刷痕迹小区内部分区域能看到电动车停放的现象，小区内的儿童娱乐区，虽然放置有滑梯和健身器材，但水泥硬化的地面灰尘比较多，基本无法使用。旁边摆放有施工的材料，疑似要进行改造。小区儿童娱乐区购房风险小区最大的问题，可能就是出行的便捷性。由二环转入小区，为单行道，从小区出来需绕道核桃箐才能转到对向车道，整体出行便捷性大打折扣。而且，小区门口德润香山府部分区域还有围挡，对于出入也有一定影响。小区门口有社区底商虽然新建成的莲华小学德润校区已经建成招生，但按照此前划片，就读的是武成小学龙泉路校区（龙泉路小学），对口昆明三十中。小区内部有幼儿园，为公办，由于停车占道放学时段，幼儿园门口路段比较拥堵。比较好的一点是，幼儿园有专门的校车接送。小区幼儿园门口路段车辆停放情况严重由于小区产品比较多，同一户型会有不同的产品形态，价格也会有相应区别，因此，若有购置意向，更建议实地走访和了解。碧桂园半山龙庭本来长虫山山麓，还有一个小高层次新项目——名匠誉峰，但由还没有房产证，被排除在本次实探小区之外。因此，实探的第三站选择了碧桂园半山龙庭，其是本次实探的四个小区中，建成时间最晚的一个，也是产品比较单一的一个小区。小区位于龙泉路与霖雨路交汇处以西，被火电小区和中天城天阔夹在中间，西侧坡顶为在售的碧桂园龙川府项目。小区于2018年前后建成，沿长虫山坡度而建，呈狭长型走向，一共有5个台地。也正因为坡地的原因，小区内部设置有摆渡车，类似于“招手停”的搭乘方式，往返于小区大门与各楼栋间，便捷居民的出行。小区环境碧桂园半山龙庭，是一个即便是第一次到访，也会有种似曾相识的感觉的小区。米黄色外立面、香槟金单元门、标志性的蓝色玻璃……明显的碧桂园标签，不禁让人联想到春城映象、御龙半山等项目。小区外立面有种似曾相识的感觉以时间论，建成相对较早的碧桂园半山龙庭，不知道算不算是碧桂园在昆项目标签化的开始？毕竟，连产品也有些似曾相识。由于是坡地，相较于前面讲过的小区，以及后面会讲的半山七哩溪，碧桂园半山龙庭对于坡地建筑形态的理解，相对比较粗暴。整个小区被切割为5个台地，由东南向北的主道贯穿，每个台地均设置有地下车库。小区平面示意图基于相对独立的台地特点，整个小区并没有统一的主景观，在景观打造上，也基本是围绕每一个台地进行布景，使得整个小区在景观呈现上有点割裂感。而且，围绕道路和楼栋的绿化和景观，主要以草坪搭配灌木+乔木的形式出现，景观相对单一，设计感一般，与碧桂园在昆当前在售项目有几分相似。小区景观相对单一在台地的衔接上，小区没有采用转角楼梯的连接方式，而是简单的石板台阶，直上直下，比较直接。在功能区的规划上，小区针对不同的台地，分布不同的公共设施。比如，1栋所在的小区大门口位置，是商业楼栋，有相应的上家入驻；7栋所处的台地，宽阔的空间设置有沙坑、滑梯等儿童游乐设施；而12栋的台地，则配置有健身器材等。7栋所在台地的空间比较空阔从功能来看，只能说有，但并没有太多惊喜之处。总体而言，虽然小区景观整体一般，但好在乔木长势不错，而且，小区外沿东北侧有一片茂密的树林，森林的覆盖算是小区的加分项。小区外东北侧有森林覆盖产品与价格整个小区的产品比较单一，共有16栋建筑，除1栋为商业外，其余均是18层的电梯小高层产品。建筑梯户比仅有2梯2户、2梯3户、2梯4户三种类型，对应的户型面积也只有约100㎡、120㎡、147㎡三种。其中，一楼的房源带花园，还带有负一层地下空间。这类房源在当初开发商销售时，价格就比较高。小区一楼房源带有花园一套3楼建面约120㎡的房源，三房两卫设计，带车位，挂牌价156万。这套房源所在楼栋为2梯3户，为端户，室外配有交付时自带的柜子。户型整体比较方正，装修基本保留着交付时的样子。另一套位于16楼建面约147㎡的房源，四室两卫设计，房东叫价186万。该房源2梯2户设计，电梯入户，赠送电梯间空间。而且，整体室内空间更宽阔，视野也更好。居住管理小区仅有一个出入口，位于坡脚商业地块旁。出入口为人车分流设计，有保安值守，业主刷卡进出。对于无法刷卡的陌生人，保安会进行简单的询问。小区物业为碧桂园服务，物业费2.6元/㎡/月，物业提供的免费摆渡车服务时间为早8点—晚8点。小区内有摆渡车提供服务小区内车位充足，地面不设停车位，地下车位月租金350-400元，开发商未售出的车位，目前6-8万元/个。在服务上方面，有见到工人在给绿化浇水，但局部区域有疏于养护的情况存在，一些经常踩踏的地方红土裸露。在12栋东侧楼顶的外檐处，甚至还能看到蜂窝。小区12栋楼顶外檐有蜂窝楼栋下电动车随意停放尽管物业在去年初就贴出“关于清理消防通道堆放杂物的通知”，但从整治效果来看，不太理想。物业张贴的通知诸如楼栋前的空地，以及单元门处仍随处可见电动车停放。一些楼栋入户门外，仍然堆有各种杂物。一些一楼的房源，随意搭建的情况也屡见不鲜。购房风险小区没有规划学校，此前划片就读武成小学龙泉路校区（龙泉路小学），对口昆明三十中，学校配置一般。周边就近有三所幼儿园，均是民办性质。与其他坡地建筑一样，虽然居住比较静谧，但不可避免存在出行需要爬坡的问题。而且，从周边来看，距离最近的商业区在和谐广场，相隔有一定距离。小区主道的坡度因此，小区内引入了超市，据称主要是为业主提供购物方便，但多少也会影响居住的纯粹性。最重要的是，小区大门正对的地块，为中天城未开发地块，目前处于围挡中，若未来重启开发可能对小区居住有一定影响。半山七哩溪半山七哩溪是本期实探的四个次新小区中，最靠北的一个，也是与长虫山联系最为紧密的一个。小区门口的泉溪路，是从龙泉路一侧进入长虫山的主要通道。经该路可以直达长虫山听风谷和红云生态公园。因此，在长虫山观景旺季，泉溪路经常会出现拥堵的现象，一定程度上也对进出小区带来不便。小区处于半坡之上，距离龙泉路直线距离约400米，距离长虫山听风谷直线距离约700米，出入小区均有一定的坡度。好在，小区门口设有小型公交专线Z70路，定时往返于半山七哩溪和羊场村地铁站，对于社区出行具有较好的便利性。小区门口开通有小型公交专线小区环境整个小区地势呈现出西北高东南低的态势，因此，主景观轴基本也是这样的走向。在景观的打造上，设有自西北向东南的主水景带，借助高差形成山涧溪流的特有景致。只是，不知道什么原因，上游没有活水填注，整个溪流并没有流动起来，有些可惜。小区的主水景小区整体外立面为米白/灰色搭配橘红色，在观感上不显过时。而仅有的4栋小高层，布局在小区的东北侧，为塔楼设计；洋房和叠墅布局比较分散，依托高差呈现出错落的形态。值得一提的是，小高层楼栋外立面装有外挂式太阳能热水器，比较节能环保，但由于装在外墙上，采光板和管线外露，有些影响美观。小高层外挂式太阳能热水器使得外立面有些凌乱围绕小区内部主路，铺设的橘、黄、灰三色铺砖比较有辨识度，绿化带沿主路两侧延展，乔木和灌木比较茂盛，由台地的高低落差形成的立面上，还能看到覆盖的藤蔓植物。小区地砖比较有辨识度台地立面藤蔓植物覆裹落差较小的台地，通过石阶连通，而高低落差较大的台地之间，则由转角楼梯衔接，紧靠中央水景的部分区域，分别设有廊亭等休闲空间。溪涧旁的休闲廊亭叠墅间的景观则要单调一些，主要以房前屋后的花园绿化为主，硬铺空间相对要多一些。叠墅的景观略显单调小区主入口的开阔空间，搭建有棚子，棚内设置为休闲区，设置有凳子等设施；两栋小高层之间的空间内，设置有篮球场，靠近叠墅的空间，放置有健身器材等，此外，还有一些一楼的住宅空间开设有超市、商业门店等，对居住的纯粹性有一定的影响。小区入口处的棚子搭建的休闲区小区入口的下沉式底商（专属会所）引进了游泳馆，据说，业主办卡可享一定折扣。小区外的下沉式底商设置有营业性游泳馆总体来看，小区利用高差进行的景观布局很有设计感，整体绿化也不错。只是，一楼带花园的设计，使得花园使用的不够规范和统一，私搭乱建的现象也比较严重，有碍整体的美观。产品与价格整个小区由小高层、洋房和叠墅组成，一共有19栋建筑，其中以叠墅楼栋居多。在产品设计上，虽然做的都是高得房率的产品，但户型相对比较单一。叠墅产品大多是大面积的跃层户型，而小高层产品为2梯6户设计，总高21层；洋房产品为7层的电梯洋房，1梯2户的设置。以洋房为例，虽然是一楼带花园，且赠送负一、负二层空间，以及顶楼带露台的设计，但所有洋房均只有约100㎡的这一个户型，可选择面非常窄。小区的洋房户型比较单一/图源安居客比如，一套3楼的洋房，建面约100㎡，南北通透的设计，四室二卫（实际是3+1房）的格局，两个次卧之间的赠送空间，可以做成书房，无形中增加了一个室内空间，房东挂牌价139万。这套房源的装修，可以看出房东花了一些心思，空间利用比较合理，基本上没有浪费的地方。但始终是100㎡做四房，室内空间仍显局促，整体空间比较紧凑。另一套同面积的一楼洋房，为毛坯房，带花园，赠送负一和负二层地下空间，房东叫价195万。如果算上装修，修葺花园，捯饬负一层和负二层空间等费用，整体成本还要增加一大截。居住管理小区于2015年前后交付，三个出入口均位于泉溪路上，其中，仅主出入口禁止车辆通行。每个出入口有配有保安值守，出入采用刷卡的方式，但管理不太严格。小区有地下停车场，分布在不同台地，整体车位配比充足。物管为云南昆澎物业，洋房物业费2.2元/㎡/月，车位临停6元/天，月租约225元/个，负三层对外出售的车位约12万/个。小区配置有篮球场从管理来看，小区整体比较整洁，地面也比较干净，实探当天也有物业在修剪绿化。有些可惜的是，小区的山涧溪流的主景观没有正常使用。小区溪流景观上游没有活水注入此外，公共区域的一些设施，有的稍显陈旧，整个小区的座椅偏少。而且，部分楼栋楼栋单元门口，有停放电动车的现象。由于小区一楼住宅存在商用的情况，以及一楼私搭乱建比较严重，对于居住环境有一定影响。购房风险参照以往划片，小区就读韶山小学云著校区，具体对口中学，由于还没有毕业生产生，还有待教育局统筹安排。单纯就居住而言，小区整体环境不错。与此相对应的是，小区生活配套要弱许多，除了小区内的便利店/超市外，生活的多样性需求匹配较弱。台地俯拍而是小区外部，也没有什么成型的配套。日常买菜，要到附近的中海龙泉公馆、天骄北麓等相对成熟的社区，才能实现一站式的需求。而且，由于小区是坡地，出入相对要费力。即便是小区内部，高低不同的台地，走起来也比较考验体力。小区最大的一个风险点，就是前面提到的私搭乱建问题。小区私搭乱建比较严重虽然有花园的赠送，但有的楼栋，整个户外公共平台都被业主圈了起来。而且，由于各家搭建款式不一，看上去会比较凌乱。在一些楼栋，甚至能够看到城管部门张贴的“限期拆除违法建筑决定书”。业主家门上张贴的处罚决定书因此，对于置业而言，即便是赠送花园，也要详细了解相关的情况，明确赠送空间，是否约定在合同之内，以规避相应的风险。通过以上次新小区不难归纳出对应的居住关键词：坡地、低密、静谧；而相应地在居住上，又会失去便捷与热闹。如何选择，其实还是看如何取舍。蜿蜒的长虫山，带来的坡地建筑，不敢说是昆明居住的一次升华，但这种独特的建筑形态，至少也是市场的一种补充。而从价格来看，本次实探的坡地洋房/小高层价格1.2-1.4w/㎡左右，结合低密的属性，价格有些偏刚需，难道是昆明的“龙脉”不值钱了吗？END昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【春城楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房，一起买到好房！

导语：二环内，这个区域最为特殊：top学区，高校云集，风景优美。某一程度上缺了现代化的繁华商圈，但浓厚的人文气息和风景刚好契合了不少昆明人的需求。本只想来看看莲华小学学区房，却意外发现昆明二环内一处静谧宜居之地——莲华片区。本文提到的小区包括：莲华划片范围内最次新的二手房戎锦，家园即是校园的昆工次新家属区怡锦苑，还有它们的平替荷叶馨园，更有总价四五十万低门槛入手乐酷和莲华小区。二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明100个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。你我居住，不过是上百平米的空间，而窗外的美景、方圆1公里范围内的配套才是居住真正的价值所在。这里曾是“十亩荷花鱼世界，半城杨柳拂楼台”，昔日“陈圆圆的梳妆台、永历帝陵”，春日里步入莲花池公园，这里不似翠湖那样喧闹，阳光下翠海、烟柳、长桥还有八角莲花阁，静谧美好。同时房价也更加亲民友好。（莲花池公园，可惜就是水有点绿）不得不承认，春城的春天，最美。（莲花池公园步道，人不多，比较安静）我们探访本区域的时间，刚好是樱花肆意盛放的三月中旬，无论是我们探访的次新房小区还是老破小，总能瞥见一抹高饱和度的粉红色。（摄于戎锦花园）再过十几日，待到蓝花楹盛开，又是另一番滋味了。（教场中路两侧的蓝花楹树）（摄于莲花池正街一带）昆明最具特色的蓝花楹景观道，便位于本文区域之内的教场中路两侧一段约2公里的路段。（我们发稿前还不是花期，这里引用官方媒体报道图片给大家看下盛花期的景色，图片来自人民日报

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一起买到好房！

拍摄于2022年3月）（华夏澜台府

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近几年，高新一小的口碑逐渐建立了起来，家长对这所学校的关注度不亚于昆明老牌名校。去年，就有家长让我们去看看高新一小划片范围内的二手房，由于疫情和假期因素叠加，拖到了现在。本期栏目，我们来看看高新一小（海源校区、科医路校区）划片范围内的二手房情况。篇幅限制，这次我们没有去高新一小经典校区。【次新房攻略】该系列已发布的其他文章：滇池度假区的这些洋房，已经跌去2000元/平米！（度假区洋房）吊打新房

对于交房，真的就是好事多磨？花费两年多的时间，俊发这个只有2栋高层建筑的项目/地块在延期两次之后，终于于去年底交付了。整体交付情况怎么样？应业主L先生邀请，我们来到俊发盛唐城长安郡B区，一探究竟。————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

点导语：2.2万块买的高端小区精装房，最后毛坯销售仅需1.5w！说是精装改毛坯，这个项目明显带着点【变相降价】，那这样的小区交付，到底是按照2.2万的标准，还是1.5万的标准？2020~2022年销售/交付的楼盘，都在一定程度上面临这样的难题：前期市场行情好，销售价格偏高，后期价格回落，前期业主虽不一定会针对降价wq，但如果交付品质不达预期，业主或多或少心里不欢喜。应隆盛府业主a女士的邀请，1月7日，云南好房/昆明楼市团队来到了隆盛府项目。————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

导语：去年五一假期前，俊发召开新闻发布会，直面企业遇到了资金流动性困难。但是，俊发创始人也在公众面前承诺“全力以赴保质保量完成3.6万套住房的交付”。承诺是不可能兑现的，不过，没钱的俊发，在春节前也确实冲了一波交付（彩云城辰湾、盛唐城G4地块、俊发生态半岛伯利庄园、俊发城文熙苑）。（从上至下：辰湾、盛唐城、伯利庄园）应业主X先生邀请，1月7日，两位研究员来到了俊发生态半岛伯利庄园（下文均称为伯利庄园）交房现场。该地块为别墅社区，此次俊发的交付表现如何呢？————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

小区大门没盖好，道路地砖还在铺，入户大堂堆满装修垃圾，临水临电……这样未完成的状态，开发商就敢通知业主接房。“要什么没什么！这样的交房是在搞笑吗？”业主站在一片狼藉前，发出无奈的感叹。这样的交房现场，确实让两位研究员感到不可思议，002号研究员表示：“公区部分，比昆明之光还要差，这样的交付也称得上年度之最了。”1月8日，我们应业主D先生邀请，来到世茂璀璨倾城一期二标段，具体看看此次交付情况如何？业主拒绝接房，是否情有可原？————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

导语：一没有临近商圈，二不是平地，三不临滇池。这样的洋房，是不是就是昆明那种没有先天优势的“三无”洋房？但在昆明洋房越来越稀缺，动辄2.5万以上高价的今天，单价一万多的洋房小区确实更显亲民友好。应中海云麓九里二期业主z先生的邀请，我们于元旦后来到这个东市区的洋房项目，来看看他家小区的交付情况吧。————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

这个项目的交房，可谓是昆明楼市历史上最漫长的交付了。谁能想到，买房交钱14年后才等来交房？2009年下马村城改项目沸城启动开发，2022年8月31日，时隔14年，终于迎来第一批次房源交付（回迁房为主，1800多套）。10月31日，又交付了第二批（合作/团购业主为主，2500多套）。11月底，龙腾世家的商品房也有多个地块迎来交付，为a3/a4两个地块，共计6栋住宅。应龙腾世家a4地块业主w先生邀请，我们于12月初来到了该项目的交付现场。（龙腾世家楼栋，但非a4地块楼栋）云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

对于很多俊发业主来说，等待交房的日子无比煎熬。延期交付、开发商暴雷、停工维权等问题无时不刻地挑战着业主的神经，而通知交房，无疑是所有消息中最好的消息，业主终于等来了“靴子”落地。“只要能交就好，我已经把接房的预期降到很低了，等下你们看到房子也把要求放低一些，众所周知，开发商没钱……”（俊发彩云城辰湾交房现场）第一次遇到业主要求我们交房探盘时放低标准，交付情况到底如何呢？12月初，我们应业主M先生邀请，来到俊发彩云城辰湾。————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

导语：原本单元入户大堂已经建好，但交付后要改成老年活动中心？那起初规划公示中的老年活动中心是否要被另外商用？业主不理解，本来交付好好地，怎么突然整这出，开发商宣称会给业主一个交代。应F女士邀请，12月初，两位研究员来到了碧桂园kcc云南映象·云彩交付现场。碧桂园其他项目交付也可点击这里，看看几个项目有何不同：打脸了！1.1万买的楼盘交付什么样？业主强烈要求

导语：不知不觉，新年将至。对于普通人来说，年初立下的目标，不知道达成了多少？对于很多开发商来说，则是又熬过了一年。这一年，市场遇冷，购房者观望，去化速度骤降，利润空间挤压，保交楼压力……在过去的经验失效之后，房企面临前所未有的挑战。购房者同样陷入了“买还是不买”的风险恐惧中。不过，没有一个冬天不可逾越。近期，房地产领域的利好政策频出，尤其是在房企融资方面，“三支箭”齐发，大有在行业冰封之前“雪中送炭”的意味。房企融资“三箭齐发”“第一支箭”信贷融资国有六大行落实“金融16条”，向优质房企提供万亿级授信额度（信贷），截止12月5日，授信总额已超过3万亿。另外，到2023年3月31日之前，央行将提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于“保交楼”。“第二支箭”发债融资11月，交易商协会及中债增公司增信发债延期扩容，支持民营企业发债融资。截至目前，已有金地、万科、美的置业、龙湖、旭辉等房企进行储架式注册发行，预计可支持约2500亿元债券融资。“第三支箭”股权融资11月28日，证监会决定恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。截至12月1日，至少有8家涉房企业宣布拟非公开发行股票进行股权融资。时隔多年再次放开股权融资，且募资可用于补充流动资金、偿还债务等，有利于减轻房企资金压力，同时稳定房地产相关产业链。这三支箭可以说，打通了房企全部的资金通道，也就是意味了不管是国企还是民企都可以融到钱，所以对于房企来说是一个非常大利好。可能有人会说，今年还缺房地产利好政策吗？是否撬动了购买力呢？这次又有什么不同？这次还真不一样。最关键的一点是疫情防控政策不断优化，口罩放开，回归经济发展已经成为大势所趋和全民共识。只要预期还在，大家对发展的信心开始逐步修复，经济周期转向正轨，人们的收入与预期都会变好。全面放开后，经济一路上涨不好说，保守一点看，不会比当下状况差。那么随着收入的上涨，消费和楼市的回暖也就有了经济基础。在“第三支箭”落地后不久，12月2日，国家发展改革委召开基金支持重大项目建设等和稳经济政策措施督导“回头看”视频工作会，会议强调：“全国各地要紧紧抓住今年最后一个月的时间，继续落实好稳经济一揽子政策和接续政策，促进房地产健康平稳发展，推动四季度经济回稳向上做出积极贡献”。（图源：国家发改委官网）可以看出，最后1个月，国家对狠抓经济的迫切性，而房地产也被视作拉动经济回稳的重要助力。另一方面，“三支箭”不仅力度大，而且落地速度快。无论是信贷支持还是债券、股权融资，几乎是箭箭正中靶心，资本市场已经率先做出反映，市场也并非毫无波澜。在国家各方面纾困政策的扶持下，特别是资金端的好转提振下，开发商销售行为也会出现一些变化。毕竟，房企要想走出困境，销售端仍是关键。只有销量恢复了，房企才能进一步恢复造血能力，实现良性发展。对于房企来说，融资分为外源融资和内源融资，目前来看，外源融资的“三支箭”已全部放出，利好稳健优质房企。内源融资主要是销售回款，也就是靠房企自身经营，实现现金流动。以价换量，是房企追求销售业绩的主要手段。纵观今年昆明楼市，降价促销已经是常态，因为房企需要去库存、降负债，不得不牺牲一定的利润空间。降价可能会解决项目短期的销量问题。但是，由于成本限制，降价也有底线，如果压缩了开发商的利润空间甚至亏本处理，短期来看购房者以更低价格买到了房子，似乎赚到了。可是压缩利润带来的不良影响最终会在房屋交付时有所体现，如果不能保质保量交付，是不是得不偿失？最重要的是，降价对市场深层次的影响是无法估量的，尤其是踩踏式的价格战，没有最低只有更低，开发商越是打折，越容易传递消极信号，对买家的预期造成冲击，越会形成观望情绪。因此，一些本身发展比较稳健的房企，在现金流改善之后，项目销售定价方面的策略也会做出相应调整。最近昆明已经有部分项目收回优惠或者逆市涨价。客观来说，四季度末是大家都发力拼销量的时候，年底促销或春节优惠都可以成为降价的理由。不降反涨的行为，更多地是为了守住价格底线，通过适度刺激阻止市场惯性下跌，稳住行业信心。价格回稳，一方面说明市场整体向好，至少不会比当下更差；另一方面，开发商通过一定的利润空间，来确保项目能保质保量交付，同时还有余力打磨产品力。但无论是降价促销还是逆势涨价，市场上都会有不同的声音，也能理解。毕竟降价是不得已而为之，不敢说一定是好事，而涨价也不是洪水猛兽，也不一定是坏事。昆明多个项目宣布涨价的时间点也很微妙。除了利好政策落地的因素，也和优化疫情管控的时间点重叠。（昆明部分宣称价格上调的项目）开发商在今年最后1个月上调价格，是预判购买信心在接下来的一段时间会有所好转。既然楼市调控已经在供给端实现了政策的应出尽出，那么想要达到拉动经济的效果，接下来的楼市调控方向，肯定是往提升信心、恢复经济、针对需求端发力。当然，这并不意味着接下来房价会大涨，楼市分化依旧存在，局部上涨或局部企稳才符合“房住不炒”的大方向。那么宣布上调价格的项目都有哪些特点呢？我们以全线涨价的金地项目为例。其实，金地集团在昆明的项目在国庆节前后也推出了特价房。不过，不到两个月时间，金地就陆续收回了优惠，从12月开始，就全线提价。毕竟，当经济发展的轮轴开始转动，政策的刺激也开始发挥功效，市场消费的信心也在逐步的恢复，一切都在往向好的方向发力……这可能就是大品牌房企的前瞻性，通过大势所传递的信息和能量所做的决策，当然，除市场层面的因素，金地项目自身具备的优势，能和其他项目形成差异化竞争，这也是金地敢全面回调价格的底气。具体看项目，金地十一峯地段优势明显，处在南二环成熟住宅区。但是，11月项目均价为1.35-1.7w/㎡，部分房源价格远低于周边二手房。价格回调之后，均价约1.45-1.8w/㎡，没有很离谱的涨价，而是回到片区房价的合理区间。（金地十一峯所在区域居住氛围成熟）除了南市区，北市区的华夏金地世博一号近期单价差不多上涨了2000元/㎡。一方面和项目已经完成今年的销售业绩有一定关系，另一方面，项目周边生态环境优越，也让其在世博片区脱颖而出。（华夏金地世博一号优越的生态资源）哪怕是金地在空港片区和太平新区的项目，一样能在一众低价盘中实现逆市涨价。虽然这两个片区是昆明的房价洼地，但是以东部空港经济区、嵩明片区为承载的房地产发展思路，是“东进”的重要内容体现；而以西部西北新城、安宁片区为主的房地产导向，则是“西拓”的有效承载。两个片区都代表了昆明城市发展方向。金地在这两处的开发，看重的正是板块未来价值。金地云溪九境作为金地在空港片区的布局，位于空港经济区核心位置。该片区已呈现的开发主要满足普通居住需求，金地云溪九境的出现弥补了该片区品质居住需求的短板。（金地云溪九境所在位置为空港新区配套最完善的区域）而位于太平新区的金地自在城总占地约732亩，大盘规划大盘配套，引入金地引以为傲的褐石系列，多种产品业态着力打造一座真正的“城”。（金地自在城实拍图）随着今年9月初的亮灯仪式，金地自在城年底的正式交付也进入倒计时。购房者其实非常实在，能够看到按期按质的交付，就是好项目。而即将交付的品质呈现，又能反过来推动项目的持续热销，这也是金地自在城能提价500元/㎡的保障和底气。（金地自在城工程进度实拍图，居住品质不亚于市区1w+项目）地段和产品优势，给了金地全面回调价格的自信。只要认可项目优势和金地的产品力，就会有购房者接受价格调整。当然，金地也在给昆明市场乃至行业扛起了自信的大旗，企业自信、产品自信、未来自信。其实无论是降价还是涨价，都是市场经济下供需关系驱动的，有涨有跌都是正常现象。面对昆明楼市触底回升的可能，房企的销售行为相应地进行调整，才是积极的市场行为。END昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房，一起买到好房！

今年2月份我们跑二手房的时候，滨江俊园138㎡的户型，挂牌房源中最便宜的一套也要260万。最近我们收到中介的反馈，同样的户型，有两套房源，房东已经降到220万了。9个月时间，降了40万。买家靠“等一等”赢麻了，但是房东的心态估计要绷不住了。本期市场观察，我们以半年为一个时间节点，来看看二手房卖家降价是个例，还是昆明二手房市场普遍现象？不为租，不为买，【市场观察】我们就看看。《市场观察》栏目往期回顾：卖不掉但好租

导语：这样的入户大堂，在昆明只在单价2w+的小区中见过：单独一栋楼挑高做入户大堂，入户大堂采用米白色石材（花岗岩）+深灰色的搭配设计，顶部有比较时尚的水景吊灯，挑高设计，两侧扶梯、中央有直梯，凸显尊崇感。

一幢幢摩天大楼，勾画着昆明的天际线；镜头拉近，大楼背后是一片片老旧小区。这就是城市化进程的倒影，每一座城市，都会有这样的新旧组合。（高楼和老小区共同组成城市界面）每当看到那些老小区的时候，都会生出一种“廉颇老矣，尚能饭否”的疑惑。由于房龄较大，户型设计落后的客观因素，老旧小区（没有名校傍身）在当下的二手房市场普遍流通性较弱，但是地段不错的老旧小区却在租房市场呈现出“老当益壮”的气势。本期市场观察我们选取了昆明热门商务办公圈附近的老小区，看看这些小区的现状和租金情况。不为租，不为买，【市场观察】我们就看看。《市场观察》栏目往期回顾：做什么最搞钱？昆明高租金项目什么样昆明这些小区跌到底了吗？房价打五折

昆明最贵的租金是哪？按照昆明二环内次新住宅80平米两室租金2000多元来计算，正常情况下，一套住宅的租金25~30元/平米/月。稍老一点的房子（面积更小），或者商圈、地铁附近的优质次新房，租金有可能达到40元/平米/月以上，但租金超过50元的，已经是凤毛麟角（一居室、小户型居多）。同德昆明广场a区90平米左右户型能租到3000~4500以上，已经属于昆明较高的租金了。七彩俊园77平米两房的租金，基本没有低于3000元的。但同地段的公寓，却还有更高租金，如，昆明广场悦中心公寓，37平米loft公寓租金也能租到3000~4000元/月，66户型甚至还有装修好的能租到9000元以上。折算下来，已经达到100元/平米/月了。同时，这样的产品，商住混合，其实并不是昆明新房/二手房销售市场上的香饽饽，往往还降价促销，但在租赁市场上，确实有一定价值。今天的【市场观察】我们来聚焦到昆明那些远超住宅租金的高租金公寓项目代表。不为租，不为买，【市场观察】我们就看看。《市场观察》栏目往期回顾：昆明这些小区

导语：昆明人，已经习惯“火把节去古滇”，“去古滇看音乐节”，“去古滇整蛊狂欢”，“春节还要去古滇”……“就算你没去古滇买房，也会去古滇玩/度假。”七彩云南·古滇名城，一定有特别的魅力。————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

提到白马小区，办公室几个同事纷纷表示刚毕业的时候在那一片租过房。不同时期，同样的选择。昆明有这么一些老小区，全部拆迁不现实，但房龄放在那里，外表已经破旧不堪；设计落伍，楼梯房爬到怀疑人生；户型不合理，阳台还要兼具餐厅功能……更别提公区配套和小区停车问题。谈不上有居住舒适度，也没有名校傍身，有些甚至地段也一般般，这样的老小区出路在哪里？本期《市场观察》我们选了几个比较大的老小区（白马小区、曙光小区、船房小区，金沙小区），看看这些小区的现状和租售情况。《市场观察》栏目往期回顾：房价打五折昆明这个片区有点疯狂云南房价，数它最跌！但是……离开版纳的第n天，想它……昆明那些买了地标的业主也降价了昆明的城市更新主要由两部分组成：城中村的拆迁和老旧小区的改造。相较于拆迁涉及更多利益分配、更长开发周期和更大的工程量，老旧小区的改造显然要轻松一些。从今年9月份披露的数据来看，2019年至2021年昆明共实施老旧小区改造730个，2022年昆明计划实施443个老旧小区的改造，已有418个开工实施改造。（数据来源：昆明日报）我们前段时间踩盘市中心老破小（原文阅读：《昆明市中心老破小单价超3万

“阳台上有一个洞”在我们前往交房探盘前，业主向我们反馈了这个信息。这可是以“产品力”而被业内推崇的绿城，怎么会出现建筑上的缺陷呢？更何况该项目算是绿城入昆以来，首个自投自建的小区，关注度更高。从亮灯仪式，到组织预验房，也足以看出开发商对此次交付的重视。本着没有调查就没有发言权的原则，10月30日，应业主F先生邀请，我们来到绿城诚园，实地探盘交付情况。客观来说，绿城诚园此次交付其实有很多亮点，但是因为阳台设计上存在的问题，业主想要解决问题的声音较大（可以理解，算是硬伤），一定程度上掩盖了交付的其他表现。通过业主了解到，业主代表和开发商经过沟通协调，针对阳台空洞的问题，双方已经达成比较一致的解决方案，业主接房后，签一份委托施工协议书，就会由开发商承担阳台空洞的封闭施工。具体情况，下文详细说。————————云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

导语：昆明城中最可惜的地段是哪？有人说“这个好地段tm就是被烂尾楼耽误了”。明明有四通八达的路网，地铁三号线，还有老牌中心商圈小西门，还有诸多三甲综合医院和公园，更有小初高各种一流强校。按理来说，人民西路的天花板远比北京路上的同德商圈更高。本期来看看一二环之间，人民西路附近的次新二手房。【次新房攻略】该系列已发布的其他文章：滇池度假区的这些洋房，已经跌去2000元/平米！（度假区洋房）吊打新房