文/十一弟几年前，郁亮在万科内部发起了一场讨论——“物业之外，还有哪些业务有对外开放的可能性？”万科把各个业务链条梳理一遍之后，采购排在了第一位。作为最大的开发商之一，万科的销售额有几千亿。每年的采购额，少说也有几百亿。最后，郁亮拍板决定，把万科采购部独立出来，变成了万科采筑平台。从前作为采购部门，只承担万科自家的采购业务。做成平台以后，在供需两端，都能开放给更多的建材供应商、开发商。平台型企业，核心在于跑通流程，做大交易规模。这跟京东、阿里的模式很像——当交易规模做大以后，每一个链条环节，都能独立运营。比如支付、物流、仓储，相对应的有菜鸟、京东物流等等。但万科采筑平台，又跟他们不一样——菜鸟、京东物流独立出来之后，他们仍然留在了阿里、京东体系内，受阿里、京东控制。也就是说，菜鸟、京东物流，只是在运营层面独立，并未剥离股权。万科采筑平台独立以后，在万科的财务报表上，彻底消失了。十一弟查了下，万科采筑平台的运营主体，是珠海采筑电子商务有限公司。万科对珠海采筑的持股比例，不到29%。由于持股比例很低，在万科历年的财报里，再没披露过万科采筑平台的情况。珠海采筑的股东名单里，有几家开发商——中天控股、蓝光发展、泰禾集团、华远置业。泰禾在暴雷以后，万科原本打算接盘，做它的“白衣骑士”。只不过，泰禾的局面，实在太过复杂，万科始终没有迈出这一步。但与万科之间的联想，或多或少，还是让泰禾对外释放了一些利好。当时，十一弟很费解——无论是金融机构，还是开发商，都不敢碰泰禾，万科为何要冒险擦边？后来才慢慢知道，万科与泰禾之间的利益勾兑，远比大家想象的更深。泰禾在长沙有一个院子项目，在陷入危机的前夕，黄其森选择卖掉套现。而偷偷接盘的，就是万科的一家影子公司。万科的影子公司，是在上市公司体系之外，一个极其庞大的存在——名义上由一些自然人代持，通常是万科的前高管、员工们。这些影子公司的股权结构，错综复杂，自然人交叉，但都是围绕万科的楼盘、项目。他们所代表的利益，只有万科管理层才清楚。万科的一家影子公司，同样出现在了万科采筑平台——珠海晨睿投资有限公司。它持有珠海采筑28%的股权，与万科的持股比例相当，只差了不到一个百分点。珠海晨睿由两个自然人持股——张利灵、王玮。此前，珠海晨睿还有一个自然人股东——叶涛。熟悉万科的人，对这三个名字，都不会太陌生。因为在他们名下，关联了几十家万科的影子公司。万科采筑平台的总经理——都军，他之前是万科采购部的总经理。目前，都军控制的一家合伙企业——珠海繁星万物投资合伙企业（有限合伙），持有珠海采筑20%的股权。这大概率是万科采筑平台的员工持股计划。但是，万科系的持股计划，最大的受益者，其实都是管理层。万物云在港股上市之前，也安排了员工持股计划，总共配发了7000万股。它的管理层，就分走了一半以上的股票。仅董事长朱保全一人，就分到了员工持股计划的2000万股。于是，在万科采筑平台的股权结构里——万科是第一大股东，持股比例不到29%；珠海晨睿是第二大股东，持股28%；珠海繁星是第三大股东，持股20%。而中天控股、蓝光发展、泰禾集团、华远置业，都属于小股东。持股比例最多的不到4%，最少的不到1%。在万科、珠海晨睿、珠海繁星之后，万科采筑平台的第四大股东，是由一个自然人吴向党持股的两家企业。吴向党间接对珠海采筑的持股比例，超过了14%。他还有一个身份，基石资本的董事。基石资本的实际控制人——张维，是王石的老友。万科做事确实讲究——不仅喂饱了一帮管理层，连朋友们也能跟着一起吃肉。当年的“宝万之争”，有人指责不讲武德的“卖菜郎”——姚老板。也有人抨击王石，因为万科不遵守游戏规则，输不起。向来低调的张维，竟然跑出来接受了两次央视采访，为王石、万科站台声援——“宝能虽然是第一大股东，却不能简单把管理层赶走。因为这是一个杰出的管理层，万科的价值创造与王石的管理团队是分不开的。”于是，万科采筑平台独立出来之后，吴向党也拿到了超过14%的股权。江湖不是打打杀杀，那江湖是人情世故。人情世故里面，包藏着大大小小的生意，都是赚钱的机会。万科采筑平台，从独立之初，就是一块大蛋糕。现在，万科采筑平台上，已经有7700家供应商，2500家采购客户，累计交易额超万亿。据说，国内房地产行业有21%的开发商，都是万科采筑平台的客户。去年，万科采筑平台的交易额，可能突破了3000亿。而今年的目标，是要达到5000亿。万科采筑平台的盈利模式，是收取1%的交易服务费。按照去年3000亿的交易额，万科采筑平台的服务费收入，也有30亿。还有建材供应商的保证金、订单的货款，都会沉淀下来。万科采筑平台在金融业务上的想象力，更加巨大。但这样一个庞然大物，万科把它从上市公司剥离出来了。结果，万科的持股比例，还不到29%。珠海晨睿、珠海繁星、吴向党，这些影子公司、万科的管理层、王石的老友，才是最大的获利者。把万科采筑平台从上市公司剥离出去，万科的管理层，包装了一个冠冕堂皇的理由——“万科采筑平台是由万科的业务作支撑，定义为‘第三方采购交易平台’，是万科所有关联公司里，唯一没有“万”和“科”两字的机构，其定位就是公司去万科化，股权去万科化，是市场行为。”十一弟只想说，万科全资持股万科采筑平台，也不会影响它的独立运营。打着独立的幌子，瓜分了万科采筑平台，搞起了利益分配。万科采筑平台独立出来的形式，很像当年马云把支付宝从阿里剥离出来。当时，阿里将全资子公司支付宝的所有权，转让给了一家由马云控股的新公司。很多人质疑——马云在未经董事会同意情况下，擅自将支付宝股权由阿里转出，违背了契约原则。这也损害了阿里的主要股东——雅虎、软银的合法权益。作为管理层，马云陷入了巨大的道德危机，违背了对上市公司股东的信义义务。如今，支付宝已经成长为一个巨无霸——蚂蚁集团。但阿里的股东们，能够从蚂蚁集团分享的利益，其实很少。商业的套路，总是惊人地相似。同样的剧情，又在万科身上不断上演，朴实无华且枯燥。

文/十一弟去年八月份，厦门第一大国企开发商——建发房产的掌舵者庄跃凯，被带走调查。经过几个月调查，庄跃凯涉嫌受贿、贪污、滥用职权。今年初，厦门市检察院已批准对庄跃凯进行逮捕。庄跃凯在建发集团干了三十多年，平步青云，做到了建发房产的一把手。在建发体系内，庄跃凯掌舵的建发房产，是贡献利润最多的子公司。很多地方国企的资产和利润，都来自房地产业务。建发的营收大头是大宗商品贸易，去年营收规模有七千亿。房地产业务的收入规模，只有一千多亿。大宗商品贸易跑的是现金流业务，营收规模很大，但利润很薄。去年，建发的总营收达到了八千多亿，净利润还不到113亿。其中，建发房产仅凭一千亿营收，就为建发贡献了69亿的净利润。对建发来说，房地产是绝对的利润保障，起到了至关重要的支撑作用。但在去年，建发房产的毛利率不到17%，净利润也几乎不再增长了。国企的残酷之处在于——在行业乘风而上的时候，房地产支撑着国企的半壁江山，这些开疆拓土的高管，名利兼收；一旦行业下行，很多高价地、收并购逐渐暴露风险，需要有人担责，高管的前途命运，就很难预料了。年景不好，墙上落灰都是能砸死人的砖头。建发偏爱抢地王，但碍于国企的身份，到处拍地王，影响不好。于是，建发用了很多马甲来遮挡，掩人耳目。马甲拍地，就要通过抽屉协议，安排私人代持。对国企来说，这其中隐藏着利益输送、国资流失的风险。最后东窗事发，若要问责的话，很难说清楚。这一轮市场回调，对建发的影响很大。尤其是一些高价的地王项目，建发已经开始割肉了。两年前，广州市南沙区挂牌了一宗商住用地，建发以政府最高限价20亿拍下，溢价率45%。这块地的计容面积很小，只有8.9万平米。其中，商业面积2.7万平米，住宅面积仅剩6.2万平米。而为了抢到这块地，建发还竞报了3600平米的配建政府性住宅。因此，这块地实际可售的住宅面积，还不到5.9万平米。摊到二十多亿的地价上，可售住宅的楼面价，超过了3.4万/平米。哪怕计入商业面积，每平米2.4万的楼面价，也是广州南沙区的单价地王。建发把这块地开发成了“建发·明珠湾玺”，去年上半年开盘。明珠湾玺取证的时候，赶上了广州楼市调控松动。项目所在的南沙横沥岛，原本政府限定的新房备案价为3.6万/平米。放开限价之后，建发直接把开盘价，涨到了3.8万/平米。这块地纯住宅部分的楼面价，达到了3.4万/平米。建发的开盘价，只贵了四千块钱，注定就要亏本了。去年，南沙楼市已经回调，复归理性，房价开始回落。之前，政府设定的新房限价为3.6万/平米，明珠湾玺开盘价3.8万/平米，在片区里依然属于高价。很多地王就是这样——市场火热的时候，发疯拿地，等到市场冷却下来开盘，尴尬得脚趾抠地。你说它贵吧，开发商在赔本卖；你说它便宜吧，又是区域内房价天花板。地价很贵，房价更贵，明珠湾玺在广州根本卖不动。去年，卖了大半年，明珠湾玺只卖了一万多平米。相比可售面积，去化率一成左右。硬着头皮卖了几个月，建发熬不住了，使出了杀手锏——降价。每平米3.8万的开盘价，一路降下来，现在只卖3.1万/平米。去年的开盘价，比楼面价贵了四千块钱。尽管是亏本卖，但建发还算是留了一块遮羞布。把价格降到三万出头，就直接打穿了地价。建发连底裤都脱掉，彻底裸奔了。可是，就算降价了，还是卖得不好。十一弟查了下网签系统，明珠湾玺已经拿到预售证的房源，有三、四百套。卖了一年多，去化率大概只有一半左右。在明珠湾玺项目上，建发也做好了亏损的打算。去年，建发对项目计提了资产减值，大约有两个亿。在地王项目上的错判，反映了建发在战略上的矛盾。建发的两大业务——大宗商品贸易、房地产。大宗商品贸易，堆积了营收规模，产生了庞大现金流，但利润很薄。这就需要房地产业务把这些现金流，变成利润。从建发的业务模式来说，房地产业务不用冲刺规模，保证利润就可以了。但过去几年，建发拍了不少地王，而且为了掩人耳目，还动用了马甲。结果，却碰上了市场回调，地王被套住，亏本入市。房地产业务不仅侵蚀了利润，马甲拍地这样的操作，又隐藏着风险。这就叫吃力不讨好、赔本赚吆喝。建发高价拍地的副作用，已经开始显现了——去年，房地产业务收入规模增长了42%，但净利润下滑了21%。利润下滑的主要原因，就是由于市场回调，项目不及当初高价拿地的预期，计提了资产减值。明珠湾玺这样的地王项目，建发已经在割肉销售了，但还没有结转。地王的苦果，还要拖累建发好几年。

文/十一弟上个月，厦门信托偷走了一个保险箱。这个保险箱里面，锁着一个合作项目的公章、银行账户、证照。正荣地产负责操盘，项目正在准备申请预售证开盘。但厦门信托不同意，它倾向于找厦门建发来做代建，理由很简单——正荣已经暴雷了，就算开盘也卖不出去，干脆别折腾了，倒不如让项目换个招牌，改头换面再卖。保险箱一直放在正荣的办公室，但在此之前，融创有过撬开合作项目共管保险箱的劣迹。厦门信托也害怕，于是，就在正荣的眼皮子底下，把保险箱偷回了自己家。今年初，在广州白云区，正荣旗下有一个项目，也偷偷换了招牌——正荣新城·云溪润宸，变成了“新城·翡丽云境”。从之前的名字就能看出来，这是正荣地产与新城控股的合作项目。但现在，项目把名字改了以后，算是跟正荣划清界限了。跟厦门信托的骚操作不一样，新城控股不需要偷走保险箱，它直接把正荣踢了出去。正荣原本是翡丽云境的大股东，持股51%，新城控股持股49%。如今，这个项目由新城控股全资持有。两年前，广州首批集中供地，正荣加价十九轮之后，花了21个亿，拍下了翡丽云境地块。楼面地价大约为1.7万/平米。正荣地产是一家闽系房企，后来把总部搬到了上海。翡丽云境是正荣进入广州市场的第一个项目。拿地后不久，正荣就拉来了新城控股。翡丽云境也成了新城控股在广州的首个项目。这块地出让的时候，周围一片荒凉，随处可见的村庄、农田、厂房。但挡不住开发商打了鸡血，纷纷拿地，都在幻想着房价能卖到三万。结果，还没等到翡丽云境在广州打响头炮，正荣却已经先趴窝了。这一轮市场调整，倒下最多的，就是以激进著称的闽系房企。拿地几个月后，正荣暴雷了。2021年底，翡丽云境还是硬着头皮取证开盘了。不过，单价没卖到三万，只有2.3万/平米。与1.7万/平米的楼面价相比，翡丽云境的房价，仅贵了六千块钱。这个价格，几乎就在亏损的边缘了。当初的地价，实在太高了。广州这一轮楼市回调后，翡丽云境就算亏本卖，依然属于高价。开盘以后，翡丽云境卖了整整一年多，根本没人买。新城控股在去年的财报里，披露了项目的销售情况——挂零，连一套房都没卖出去。把正荣赶走以后，翡丽云境在今年改头换面，又重新开始卖了。除了改名，新城控股还做了两件事——降价、首付分期。2.3万/平米的开盘价，翡丽云境可能就已经亏本了。新城控股接盘之后，直接把价格打到了两万以下，甚至有些户型只卖1.6万/平米。这是底裤都不要了，直接打穿了地价。最近，新城控股又搞起了骚操作——翡丽云境拿出一部分小户型，只要五万块钱的首付款，剩下的由开发商垫资，就能从银行办贷款了。有人惊掉了下巴，向当地住建局求证，得到了五个字的答复——“根本不可能！”还是有人不甘心，把电话打给了市场监督管理局，对方的建议是——“虚假宣传的话，直接报警吧。”七成的购房款，来自银行贷款。但只有凑齐了首付，才能从银行办贷款。首付分期，就是帮客户垫资首付款，然后用这个小杠杆，撬回来银行贷款。无论是降价，还是首付分期，开发商的唯一目的，都是尽早回款。当前，压在开发商背上的大山，早就不是利润指标了。支撑他们活下去的现金流，才是最重要的。哪怕卖一套、亏一套地割肉，也要回款，否则只有死路一条。这两年，新城控股的毛利率，跌到了20%左右。去年，它对名下开发项目计提的资产减值，接近六十亿。在翡丽云境项目上，降价、首付分期的营销手段，新城控股全都用上了。但还是卖不动。老百姓买房，从来都是买涨不买跌——越是降价甩卖，就越不敢买；套路越多，更不敢买，害怕入坑。翡丽云境在市场火爆之时拿地，地价很高。这一轮市场回调，片区内的房价回归了理性。再加上正荣暴雷，给项目品牌带来的负作用，几乎成了死局。但新城控股进退两难，硬着头皮接盘了正荣持有的另一半股权。现在，翡丽云境想要解套，已经很难了。去年，正荣暴雷以后，最先在广州开始了全面败退。其实，暴雷之前的几个月，正荣还在一门心思地打进广州市场。除了跟新城控股合作的翡丽云境，它还与越秀地产合作了一个项目——越秀正荣·天樾湾。也是在去年，这个项目偷偷改了名字，变成了“越秀·天瀛”。2021年，天瀛地块挂牌出让，经过二十九轮竞价，越秀花了26个亿拍下，楼面地价2.7万/平米。拿地过后，越秀找了正荣来合作。仅参股几个月，正荣就暴雷了。去年，项目改名之后，很多人都以为正荣出局，越秀接盘了。实际上，越秀比新城控股更聪明——它并没有接盘正荣持有的项目股权，而是让正荣隐藏起来了。更准确地说——在天瀛项目上，越秀引入了金融机构，帮正荣加了杠杆。现在，天瀛项目的股权一直向上穿透，除了越秀，又增加了百瑞信托、华润资管。而正荣，就隐身在他们其中。因此，尽管项目名字从“越秀正荣·天樾湾”变成了“越秀·天瀛”，但这只是掩人耳目的把戏。正荣并未从天瀛项目上撤退，而是隐藏得更深了。这就像在破烂的奥拓车头上，换了一个奔驰的车标。这个操作的风险，葛大爷早就做过提示——“宝马车头上插一奔驰的标，要是出了故障，奔驰的零件配不上，宝马又不管修。”

文/十一弟今天，吴晓波有一篇文章，上了热搜——“只有救楼市才能救内需”。文章开头就抛出了一个观点——“国内需求十分低迷，亟需找到一个大的投资和消费池子。环顾天下行业，动一子而活全局者，恐怕非房地产莫属。”有了这个结论，他又一鼓作气地给了几条建议——降低房贷利率、取消限价、落实“三支箭”和“保交楼”。吴晓波有一个投资秘诀，那就是每年坚持买一套房。逻辑很简单，就是他认为中国的土地最值钱，而且土地价格一直处在上升通道。据说，早在2008年，吴晓波就买了十套房。当时他说，“我买十套房子并不算多，应该再买多一些。”如今十几年过去了，买房子的习惯坚持下来的话，恐怕手上已经趁着二、三十套房了。楼市歇火，看来最着急的，还是吴晓波。这篇文章通读下来，最抓眼球的，还是标题——看似关心内需，实则呼吁政府大力干预房地产。精华浓缩在了标题里，但还不够全面，十一弟做点补充——只有救股市才能救内需，只有救外贸才能救内需，只有保就业才能救内需。当前的经济环境，楼市、股市、外贸、就业，哪个行业不需要救。可是，政府想救，就能救得起来吗？一眨眼，已经到了五月底，又是一年毕业季了。今年，全国有1158万的大学毕业生，他们都要走出校园找工作了。你们有没有发现，这两年，朋友圈有关企业校招的信息，越来越少了。最近，没看到阿里巴巴的校园招聘，倒是等来了裁员传闻。阿里巴巴有大局观，很快做了辟谣，但还是闹得人心惶惶。有些段子手恶搞，硬是把阿里裁员的传闻，跟余杭区的房价联系起来了。因为在阿里，年迈的“高P”们早就买了好几套房子，已经没了买房的需求，但又占着位置、拿着高薪。楼市也需要年轻的血液，把这些三十多岁的“高P”们裁掉，让二十多岁的大学生进来。这一波互换，阿里优化了组织体系，余杭区的房价也有盼头了。还有个段子——一位北漂的外卖骑手，风餐露宿奋斗了十年，供着儿子上了大学，终于等到毕业了，父子两人在北京团聚，成了同行。刚出校门就找不到工作，还怎么指望这些年轻人买房。“只有救楼市才能救内需”，关键词就是一个“救”。救楼市靠谁，那就得靠政府了。其实，政府也不是没救，很努力地救了，但楼市不争气，一直趴窝不起来。吴晓波说了，要降低房贷利率。根据贝壳研究院的数据——今年五月份，全国百城首套房的贷款利率，已经降到了4%，二套房降到了4.91%。很多三、四线城市，已经取消了房贷利率下限，降到了4%以下。再想想两年前，那些高位买房的接盘侠，头上扛着的房贷利率，都是5%、6%。可能只有一线城市，以及杭州、成都这样的二线城市，房贷利率还有下降空间。其他三、四线城市，下降空间不太多了。而且，利率一直降的话，又该银行受不了了。吴晓波是个“精英主义者”，这是他自己说的。他说，“我认为这个世界不需要那么多人去同时思考那么多问题，我只服务于少数的几十万人就够了。”所以，吴晓波眼中的楼市，只盯着一、二线城市。把一线城市的限购、限价放开，楼市可能会火一阵子。但北上广深的楼市火起来了，内需和经济就能起来吗？一线城市只有四个，热门的二线城市，也只有那么几个。剩下的其他二线和三、四线城市，就一直没有热起来过。这些地方的楼市，政府该怎么刺激？吴晓波建议降房贷利率，但现实可能是，在三、四线城市，把首付降下来，也没人买房了。前两天，惠州市惠阳区出了个新闻——从去年开始，当地的一些楼盘项目，加大了促销力度，打出了“低首付”、“零首付”、“首付贷”的噱头。惠阳区已经放开了调控，首付比例降到了两成。但现在，都已经“零首付”了，楼市还是没振作起来。当前楼市的低迷，十一弟觉得，不再是单纯的信心和预期的问题了。政府救楼市，最有力度的手段，无非是降息、降准。说到底，这就是饮鸩止渴，让银行放水。当前，楼市不振，背后真正的问题，出在宏观经济，尤其是就业。国家统计局最新公布的就业数据显示，青年人失业率继续上升，突破了20%。五个年轻人里面，就有一个年轻人没工作。如果年轻人没有就业，找不到工作，就不会有消费和内需，楼市更没指望。从前，楼市拉动经济、内需的逻辑，建立在土地不断升值、房价不断上涨的基础上。支撑这个逻辑链条的，是土地财政、人口红利、就业增长、支付能力。这几个支撑因素，环环相扣，任何一环松动，都会牵动全身。过去二十年，靠着这个逻辑链条支撑，楼市疯狂、房价猛涨。终于，不确定性开始慢慢出现了——人口红利在慢慢消失，经济可能会遇到滞胀，就业机会在变少，年轻人的支付能力下降。楼市，随之出现问题。如果再靠政府放水、刺激来救楼市，大家还有能被透支的购买力吗？吴晓波说，“只有救楼市才能救内需”，也许把这句话倒置过来，才能找到解题思路——只有救内需才能救楼市。找不到工作，保不住就业，还买什么房子呢？

文/十一弟国内最大的二房东——自如。今年初，有了港股上市的传闻之后，最近的动作就明显多起来了。自如一直干的是二房东的生意——从业主手上把房子收过来，装修改造，然后再加价分租给租客。当然，自如是不认同“二房东”角色的，它把租房的生意，叫做“资产管理”。有了这样高大上的身份，才能在资本市场上兜售，卖个好价钱。很长一段时间，自如从业主手上收房，采用的是包租模式——业主把房子委托给自如，按月收租金，自如负责出钱装修。包租的头一年，业主要给自如两个月的空置期，之后每年给一个月的空置期。这种包租模式，自如把它叫做“省心租”。在长租公寓行业疯狂扩张、大搞规模的那些年，包租模式很奏效。让自如从业主手上获取了大量房源，市场占有率急剧提升。但这两年，长租公寓行业的日子不太好过，又有了港股上市的打算，自如开始打起了算盘。2021年，自如向业主提出了新的收房模式——“增益租”。这个收房模式最大的变化，就是自如把装修拆开了——业主出钱，自如装修，房屋装修的成本，从自如转嫁给了业主。举个简单的例子——在北京，一套市场租金五千块钱的房子。业主出钱委托给自如装修以后，自如给业主的租金，能提高到六、七千块钱。但每个月六、七千块钱的租金，并不是业主实际到手的，只是自如估算的一个“基准租金”。在基准租金上，自如要打个八、九折后支付给业主，叫做“保底租金”。所以，业主每个月实际到手的资金，只有五、六千块钱，稍微比原来多一点。而业主承担的装修成本，大概五、六万块钱。业主可以选择一次性支付给自如，也可以从每个月的租金里面分期抵扣。在“增益租”的模式下，有人算过——如果选择在一年内抵扣完装修成本，业主头一年从自如拿到的租金，每个月不到一千块钱。当然，在帮年轻人加杠杆方面，自如一直是不遗余力。年轻人付不起租金，自如推出了租金贷；现在业主要是没钱装修，自如又推出了“装修贷”。原本，业主只想做个包租公。结果，把房子委托给自如，租金还没到手，就先背上了一笔贷款。什么“增益租”，又是什么“基准租金”，还有什么“保底租金”。光是这些包装出来的概念，自如都能把业主给绕晕了。但是，业主们也不傻，管不了那么些概念，他们只知道——每个月到手的租金不比原来多，装修成本转嫁到了自己身上。作为二房东，自如不仅要吃一回业主房屋的租金差，又要从业主手上赚一道装修费。“增益租”的收房模式，业主们都看出了猫腻，根本不买账。但是，有了港股上市的打算，自如打定主意——“增益租”模式，接下来要坚决地铺开。今年，把房源委托给自如的话，只有续约的老业主，才可以继续选择“省心租”模式。而新签约房源的业主，唯一可选的委托模式，就是“增益租”。在收房模式上，把“省心租”改为“增益租”，从行业背景来看，是自如已经抢占了市场份额、做大了规模。疯狂扩张阶段，暂告一段落。其实，任何行业的逻辑都一样——猪养肥了，韭菜长齐了，就到了收割的时候。自如背后的资本，已经推动它完成了规模扩张，现在也该拿到回报变现了。这两天，十一弟找了几位会计师行的人，聊了聊自如，以及“增益租”。从诞生之初，自如就不甘心做一个赚点小钱的二房东。自如的财富终点，瞄向了资本市场。因此，自如给自己贴上了“资产管理”的标签，尽可能抹掉“二房东”的印象。在上市之前，自如要想卖个好价钱，就得让“资产管理”的概念，更丰富一点。原来的包租模式下，自如从业主手上把房子收过来，然后向业主按月支付租金。自如与业主之间的业务场景，仅此而已。但是，自如把装修拆开以后，让业主承担装修成本，自如负责装修。这就把从前只是属于自如体系内的装修职能，独立了出来，变成了一项新的业务。资产管理的逻辑，核心是轻资产。有了与业主的装修业务，自如在资产管理和轻资产概念上的想象力，打开了。做个横向对比，这跟京东、阿里在资本市场上的逻辑类似。当市场份额足够大的时候，交易链条上的每一个环节，几乎都可以独立出来。比如物流、仓储、金融，在资本市场上，这些业务场景都有很大的想象力。业务的想象力越丰富，估值就越高。自如改变了收房模式，更重要的目的，当然也是围绕上市和估值。从“省心租”到“增益租”，业务模式变了，会计核算方式，随之改变。对自如的资产负债表、现金流量表、利润表，都将产生巨大影响——包租模式下，自如承担了业主房屋的装修成本，沉淀在自如的资产负债表上，就是长期待摊费用。这些装修成本，按照自如与业主签订的租约期限，按年摊销。当装修成本从自如转嫁到业主身上以后，业主要么一次性支付，要么分期抵扣租金，要么让自如帮忙搞装修贷。这就释放了自如的现金流。把装修从包租模式里拆出来，成本转嫁给业主，自如继续负责装修。这也意味着，与业主之间，除了房源委托，自如又多了一项装修业务。以前，自如的收入主要来自租客的租金；现在，自如增加了来自业主的装修收入。而且，装修业务的这一块利润，自如在收房环节，就能赚到手。与包租模式对比，再来看在“增益租”模式下自如的三张报表。这要是拿到资本市场上，想想都让人激动。从“省心租”到“增益租”，装修业务的会计核算方式，彻底改变了——自如把原来的装修成本、长期待摊费用，变成了收入、利润、现金流。羊毛出在羊身上，最后当然还是租客、业主默默地扛下了所有。等自如在港股上市，把市值抬上来，十一弟建议，自如应该给租客、业主们分点股票，做点补偿。自如隶属于链家系，独立出来经营。通过调整业务模式，改变会计核算方式，包装出一张更好看的财务报表。这个套路，在贝壳的上市过程中，链家早已驾轻就熟，尝到了甜头。2020年，贝壳在美股上市，成为国内房产中介第一股。上市的两年前，贝壳才刚刚成立。贝壳脱胎于链家，原本的业务模式是直营中介。以链家为主体上市的话，它的规模体量还不够大。而且，直营中介的业务想象力，不够吸引人，资本市场给的估值，不会太高。于是，在上市前的两年，链家引入了巨大资本，选择往中介平台方向拓展。链家开放了加盟，通过ACN合作网络，把外部的中介品牌、门店、经纪人链接起来。这就是贝壳的平台模式。有了资本加持，贝壳得以迅速做大。业务模式发生了变化，也改变了链家的会计核算方式，包装出了一张华丽的财务报表。从直营中介模式，到平台合作模式，除了链家的交易，平台上其他中介品牌的成交，也都归给了贝壳。贝壳确认收入的模式，囊括了直营的链家以外——平台上所有中介品牌，大家一起合作完成的成交，链家作为主经纪人的，全部佣金收入都归给贝壳；其他中介品牌发起主导的交易，只要链家参与其中，分配佣金以后，贝壳也能确认一部分收入。另外，有了平台模式，贝壳还能从中收取形形色色的佣金抽成、平台管理费。跟链家相比，有了平台模式，贝壳的成交规模、收入体量，大幅增长。几年前，链家、我爱我家、自如、蛋壳公寓打开了魔盒，与资本市场捆绑。从此，房产中介、长租公寓行业的身后，换成了一帮擅长割韭菜的聪明人。他们把黑中介、二房东赶出了市场，靠着资本加持，迅速吃下了市场份额。现在，他们也挥起了镰刀，等来了收割期。

文/十一弟在广东的地产圈，碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展，曾经并称“华南五虎”。但其实，跟其他四家开发商的风格不一样，合生创展不搞快周转。合生创展的老板——朱孟依，是个潮汕商人，他深得同乡前辈李嘉诚的精髓——囤地。有些项目拿到以后，合生创展能开发一、二十年，坐享土地升值的红利。因为不拼了命地搞快周转，这一轮房地产周期，合生创展就没那么大压力了。不过，最近似乎有些不太平静了。据说，合生创展把一笔私募债做了展期，本金大约一亿美元，原本今年五月初到期。在合生创展的年报里，没有提到过这笔美元债。但是，十一弟查了下，还是发现了一些隐晦的细节——合生创展为“独立第三方”的几十亿贷款融资提供了担保，并从中收取担保费。在违约不断的地产圈，为了赚点担保费，向“独立第三方”的贷款融资提供担保，谜之操作。去年，很多上市房企暴雷的时候，它们的表外债务才揭开了冰山一角。这些表外债务，也都是上市房企为“独立第三方”提供担保的贷款融资。所谓的“独立第三方”，其实都不独立。合生创展的风格不同，跟杨国强、许家印这些地产大佬相比，朱孟依的性格也不一样。低调，几乎很少公开露脸，闷声赚大钱。比朱孟依更低调的，是他的两个兄弟——大哥朱拉伊、三弟朱庆伊。朱拉伊创办了广东新南方集团，主营业务是中医药、健康养生。朱庆伊跟二哥朱孟依一样，也做起了房地产生意。他把旗下的珠光控股，送到了港股上市。珠光控股习得了合生创展的真传，同样很擅长囤地。在广州金融城，珠光控股有一个项目——珠光金融城壹号。珠光金融城壹号的前身，是一个汽车城，属于工业用地。据说，早在十多年前，珠光控股就已经介入了这个项目。但一直到六年前，珠光控股才完成了收购。后来，它又把这块地的用地性质，从工业用地改成了商业用地，搞起了住宅开发。由于地处广州金融城的核心区，面向珠江的一线江景，这个项目的开发价值，独一无二。现在，珠光金融城壹号的江景大平层，单价已经卖到了十一万左右。而两、三百平米的大户型叠墅产品，最高价卖到了二十多万，一套总价需要四、五千万。广州在产业布局上，金融业算是短板。于是，广州市政府专门规划了金融城，就是为了补足这个短板。广州金融城的规划，口号早就喊出来了，“广州第二CBD”。规划虽好，但作为天河区的核心板块，开发商抵御不了诱惑，组团搞起了住宅开发。为了避免广州金融城过度住宅化，在土地供应上，政府刻意作了限制——主要供应商办用地，减少住宅用地供应。但开发住宅的利益实在太大，开发商当然就要剑走偏锋了——广州金融城的商办项目，如今都变成了商住项目，放开了卖住宅。两年前，开发了顶级豪宅深圳湾1号的鹏瑞地产，花了五十亿，在珠光金融城壹号旁边拍下一块地。这块地属于商业用地，鹏瑞把它开发成了又一个顶级豪宅——广州·鹏瑞1号。从项目名字上就看得出来，广州·鹏瑞1号要对标的是深圳湾1号。据说，鹏瑞地产放出来的吹风价，每平米高达三十万。珠光控股把广州金融城的房价，拉上了二十万的台阶。接下来，鹏瑞地产还要再拉一把，直接让房价站上三十万。这两年，大家都在唱衰房价。但实际上，有了这些豪宅开发商，何愁房价跌下来。改了规划以后，珠光金融城壹号的土地性质，也是商办用地，产权只有四、五十年。原本，珠光金融城壹号打算在2019年上半年取证预售，但最后拖到2020年才开盘。这是因为一直到2020年，广州才正式放开了对商办项目的限制政策。2017年，广州出台了楼市调控——对于商办项目，严格按规划用途开发、建设、销售、使用，不得改变为居住用途；开发商报建商办项目，最小分割单元不得低于三百平米，擅自改为居住用途的，严肃处理；商办项目的销售对象，应当是法人单位，再次转让时，也应当是法人单位。这三条调控政策落地以后，广州的商办项目，基本上都被卡死了。原本打算取证开盘的珠光金融城壹号，突然就卖不了了。但珠光控股，还是想到了对策，它先把手伸到了员工的兜里。市场艰难，还想搞钱的话，大佬也顾不上吃相难看了。2018年，珠光金融城壹号还没拿预售证。珠光控股却拿出来一批小户型房源，包装成了“员工福利房”——员工可以按照每平米三万多块钱的价格，支付全款认购。那一年，广州的商办项目不像如今这么火爆，再加上严厉调控，价格大跌。为了鼓动员工掏钱，珠光控股还给出了相当诱人的条件——等到珠光金融城壹号取证开盘，员工可以选择走完购房流程；如果不想买了，也可以选择退掉，珠光控股会加上每年10%的利息，给员工退款。因为商住项目的销售对象是法人单位，珠光控股还能帮员工注册成立企业，规避限购政策。这么诱人的条件，让人很难拒绝，员工把它看成了投资、理财。十一弟就知道，当时珠光控股有两个员工，绑在一起凑了一百二十万，认购了一套珠光金融城壹号。2020年，这两个员工提出了退房申请。可是，掏钱容易退钱难，想要珠光控股再把钱吐出来，可就没那么痛快了。当初这一百二十万，整整拖了两年时间，一直到去年，才退了七十万。剩下的五十万，就要靠法院帮她们向珠光控股要回来了。2020年，又是一纸文件，让广州的商办项目等来了春天——“不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，不再限定转让对象。”商办项目的限制政策，一下子就放开了。珠光金融城壹号瞅准窗口期，取证开盘了。在“员工福利房”这个操作上，珠光控股尝到了甜头。从此，珠光金融城壹号在“未批先售”的套路上，停不下来了。2021年，王多鱼看上了珠光金融城壹号的一套房，总价一千五百多万。但是，这套房所在的楼栋，当时并没有拿到预售证。于是，珠光控股给了个九八折的优惠，让王多鱼先付房款，等预售证下来后，再签约。珠光金融城壹号的开发主体为广州发展汽车城有限公司，是珠光控股的子公司。不过，与王多鱼签合同的，却并不是广州发展汽车城，而是另一家企业——广州御茂投资有限公司。十一弟查了下，广州御茂只有一个自然人股东——彭高俸。在股权层面，广州御茂与香港上市的珠光控股，一毛钱关系都没有。王多鱼与广州御茂签订的，也不是购房合同，而是一份《员工福利协议书》。珠光控股把王多鱼作为广州御茂的员工，签下了这个合同。前来买房的客户，摇身变成了广州御茂的员工，这也算得上绝招了。这份《员工福利协议书》，除了房子和钱是真的，其他都是假的。而且，房子还没拿到预售证。在广州卖房的套路上，珠光金融城壹号刷新了底线。王多鱼支付了四百万的房款，这些钱也没有打进广州发展汽车城的账户里，而是直接转给了广州御茂。这也意味着，王多鱼的购房资金，并没有进入珠光金融城壹号的监管账户，去向不明。合同签了没多久，王多鱼就反悔了。珠光金融城壹号原本就是未批先售，购房资金也没有进入监管账户，珠光控股就同意了退款。但这四百万房款，珠光控股退了半年，才给退了三十万。最后，王多鱼急眼了，剩下的三百七十万，有惊无险，珠光控股终于退回来了。但是，大头是那些买了房、没退款的——珠光金融城壹号的这些购房款，转去了哪里。恐怕，又是一个谜了。去年，珠光控股亏了十个亿。那些手上还攥着珠光控股大把股票的韭菜们，瑟瑟发抖。

文/十一弟两年前，广州升级了楼市调控，祭出的大招是限价——新盘取证预售的备案价，参考周边项目的网签均价；老盘推新再拿预售证，不但不能涨价，还得降价3%。限价政策一出来，广州的一些开发商，立马就犯了难。在番禺的长隆万博板块，越秀地产有一个网红盘——和樾府。目前，这个项目已经卖到了六、七万，在同类新盘里，算得上番禺的天花板了。但在两年前，由于新房限价，和樾府的单价，还只能卖到五万出头。据说，当时越秀放出来的吹风价，高达六、七万。这时候，广州新房限价的政策，从天而降，让越秀措手不及。和樾府取证预售的备案价，需要参考项目周边房价，平均下来就只有五万出头。为了拍下这这块地，光是土地款，越秀地产就花了三十九个亿。而且，和樾府地块出让之时，政府还附带了一个条件——拿地的开发商，需要无偿配建华南理工大学新校区工程，以及项目周边的城市道路和绿地。无偿配建的成本，再加上土地款，仅这两项投入就有八十个亿了。越秀等不起，硬着头皮开了盘。每平米五万多的单价，比原来的吹风价，要低一、两万。作为一个网红盘，众目睽睽地突破广州的新房限价，几乎不可能。但越秀地产，还是想到了办法。那年，一直想在广州上车的酱爆，看上了和樾府。他挑中的一套房子，面积114平米，总价642万，算下来的单价是5.6万/平米。等到酱爆准备签合同的时候，越秀拿来了两份合同——一份是购房合同，另一份是装修合同。越秀把房子642万的总房款，一拆为二——其中，在政府网签系统备案的房款，只有608万。另外的34万，越秀把它变成了装修费。换算成单价的话，酱爆看上的这套房，网签备案价为5.3万/平米。还有每平米三千块钱的装修费，不纳入网签系统的备案价。于是，这34万的装修费，就无法跟着房贷一起走了。酱爆在广州有首套资格，他选择了贷款七成，首付三成。把34万的装修费加在一起，酱爆的首付款，支付了两百多万。但实际上，和樾府原本就是带装修交付的。人生第一次买房，酱爆也是后知后觉——当时和樾府的销售价格，高于政府的限价，越秀地产把总房款一分为二，拆分了合同，以此来规避限价政策。和樾府的开发主体——广州越秀城开房地产开发有限公司，是越秀地产的全资子公司。但在支付房款的时候，酱爆注意到一个细节——这34万的装修费，并没有打到广州越秀的账户上，而是指定了另一个账户——广州悦美居实业有限公司。十一弟查了下，广州悦美居是越秀服务的一家子公司。越秀服务，属于越秀旗下物管上市平台。于是，为了规避政府限价，越秀地产从卖楼拆出来的一部分房款，摇身变成了装修费，转到了越秀服务的兜里。和樾府开盘的这一年，越秀服务刚好在港股上市。上市以后，越秀服务的业绩，那是一年比一年好，越秀地产功不可没。越秀服务的五大业务里，增长最快的是社区增值服务。2021年，社区增值服务的收入，从1.3亿陡然窜到了4.4亿，大幅增长了2.3倍。去年，社区增值服务继续增长了47%，收入进一步达到了6.5亿。社区增值服务的收入，之所以增长这么快，十一弟可能找到了原因——越秀服务把装修业务，就放在了社区增值服务里。去年，社区增值服务收入6.5亿，装修业务占比三分之一，有两个多亿。广州悦美居对越秀服务的收入贡献，当然是巨大的。十一弟又查了下，去年，广州悦美居仅通过关联交易，就从越秀地产确认了1100万的收入。越秀服务上市的这一年，广州悦美居从越秀地产确认的收入更高，超过了2400万。但这些关联交易收入，可能还是小头。广州悦美居更大头的收入，是来自和樾府这样的项目、酱爆这样的购房者。为了规避政府限价，通过拆分合同，把总房款一分为二——归于网签备案价的房款，打进了越秀地产的账户里；高出网签备案价的房款，则变成了装修费，转到广州悦美居的账户里。这样一来，越秀地产巧妙地突破了广州的新房限价，让和樾府卖得更贵了。同时，又给越秀服务送了助攻，业绩收入年年长虹。可别小看了这每平米三千块钱、一套房几十万的装修费。乘数加上了一个楼盘、乃至越秀地产的规模体量之后，就不是小数目了。要不大家都在说，现如今，国企也玩出花活了。

文/十一弟这两天，有个关于万达的传闻——今年上半年，万达要启动大规模裁员，估计裁员比例为三成。高管可能降职降薪、遇缺不补，原则上只出不进，降低人员成本。在万达体系内，仅商管平台就有四、五万名员工。三成的裁员比例，意味着可能会有上万人丢掉工作。万达作出回应，否认了传闻——“的确在进行人员优化，涉及个别部门的压缩，但没有大规模裁员。”今年初，万达的一切，还都在好的方向上。曾经的那个王健林，感觉又要回来了。有个细节，让十一弟的印象很深刻——万达酒店启动了一项“归雁计划”，针对曾在万达酒店工作过的伙伴，可选择回归原酒店。去年的地产行业，遭遇了最惨烈的裁员，很多人都失业了。有人做过统计，排名前五十的开发商，一年下来，裁掉了将近二十万人。最近，国家统计局也发布了一组数据——2022年，全国城镇单位就业人员的平均工资，继续保持了增长。其中，私营单位增长了3.7%，非私营单位增长了6.7%。在十九个行业门类里，有十八个行业的就业人员平均工资保持了增长。工资唯一下降的行业，就是房地产，让人扎心。连受疫情影响最大的住宿和餐饮业，就业人员的平均工资，都有小幅增长。没有谁能跟地产打工人比惨了——降了薪水，没了奖金，到最后，还丢了工作。而万达却重启了招聘计划，成了地产行业唯一的明灯。大家恍惚间觉得，曾经的王健林，似乎真的要回来了。几乎同时，那个喜欢研究中国富豪的外国人——胡润，更新了一份财富榜单。由于杨惠妍、许家印的身家缩水，在国内房地产行业，他把王健林排在了第一。时隔多年，王健林重回了地产首富的宝座。2017年，王健林为了摆脱困境，割肉进行了一场“世纪大交易”。从此，王健林跌落神坛，受到了群嘲。过去两年，激进扩张的开发商，付出了代价，挣扎求生。对王健林冷嘲热讽的人，越来越少了。很多人说，王健林因祸得福——那一年的滑铁卢，让万达提前完成了去杠杆，才能够在这一轮房地产周期里幸存下来。当然，最让人们期待的是万达商管，重新打包以后，正在港交所等待上市。但是，万达的警报，在最近突然拉响了。王健林卷土重来的新故事，还没来得及真正地展开，就有点偃旗息鼓了。而这个转折点，就是万达商管的上市计划，一拖再拖。对于万达商管的上市，王健林抱有很高的期望，押下了很大的赌注。万达在引入投资、贷款融资的一些条款里，挂钩了上市计划。这其实是给投资人、债权人画了大饼，做了对赌。因此，万达商管的上市计划，只能成功，不许失败。一旦出现闪失，王健林和万达，承受不起失败的后果。万达的上市历程，磕磕绊绊，一路坎坷。2014年，万达商业曾被送上了港交所。但那时候，王健林心比天高，不满低迷的股价，上市仅一年多，就从港交所摘牌退市了。于是，万达商业选择了重返A股，准备上市。可是，针对房地产上市融资，证监会早已关上了A股的大门，恒大、富力都被拒之门外。在A股门口苦苦排队等待了六年，才让万达醒悟过来，重返A股基本无望了。2021年，重新打包的万达商管，再度转战港股。到现在，万达商管已经在港交所递表更新了三次材料，全部逾期失效。这一晃，又是两年过去了。原本，对于港股上市，万达有着明确的时间点。今年二月份，在一场路演活动上，万达商管的管理层透露——“预计将在今年二季度完成在香港IPO上市，月底前就会获得证监会关于公司赴港上市的批准。”但时间已经过去了，万达商管还是没能拿到证监会批准赴港上市的“大路条”。由于万达在引入投资、贷款融资的条款里，挂钩了上市计划。这才让它的港股上市，变得如此紧迫。2021年，万达商管向港交所递表之前，完成了一轮382亿的融资，把估值推上了1800亿。这轮融资背后，站着最豪华的投资人——周大福、碧桂园、中信资本、招商局资本、普洛斯、蚂蚁集团、中信证券、腾讯、基汇资本、华平、合众人寿、太盟投资。万达与投资人的对赌条件，就是万达商管的上市计划。而时间节点，卡在了2023年底。如果万达商管如期完成了港股上市，那么一切都不成问题。但是，如果上市失败了，万达就要加上8%的利息，回购投资人手上的股权。这就是对赌上市——成功上市，投资人手上的股权，就会变成上市公司的股票；一旦失败，投资人的几百亿投资，就会触发回购条款，又变成了需要万达承担的债务。今年四月份，万达商管第三次递交的上市材料，再次失效。万达面临的形势，一下子就急转直下了。与上市计划挂钩的，除了引入的382亿投资，还有万达的贷款融资。此前，万达向境外银行获取了三笔贷款，大约13亿美元。这三笔境外银行贷款，设定了一项条款——2023年五月份之前，万达商管要完成港股上市。如果这个条件没能达成的话，就可能触发提前还贷的风险。据说，万达已经向境外银行提出了申请，把万达商管的上市日期，推迟到了今年十一月份。万达引入投资、贷款融资，都挂钩着上市计划。在港股上市这件事上，王健林必须要孤注一掷了，确保万无一失。2016年，万达商业从港股摘牌退市的时候，万达给出的私有化价格是52.8港元/股。当时对应万达商业的市值，大约为两千亿。2021年，王健林在引入382亿投资的时候，他给出的估值是1800亿。距离万达商业从港股摘牌退市，七年过去了。如今重新打包的万达商管，在估值上的想象力，跟当年的万达商业相比，也许还要差一些。2017年与融创进行的“世纪大交易”，万达出售了最核心的文旅业务。现在等待上市的万达商管，它的主营业务，是万达广场的管理和运营。地产销售、文旅业务，都被万达剥离了。王健林曾经对于万达的雄心勃勃，来自文旅业务上的想象力，他在当年喊出的口号是——“我们的目标就是让上海迪士尼二十年内盈不了利。”一开口，就要对标世界上最优秀的文旅巨头。后来的故事，大家都知道，王健林为这句话低头认错了。可能就是在认错那一刻，让王健林认清了差距，把万达拉回了现实。但丢掉雄心，重回现实，万达又剩下什么呢？圣经里有句话，对万达来说，算是很好的写照——“凡有的，还要加给他，叫他有余；凡没有的，连他所有的，也要夺去。”

文/十一弟今年四月份，广州市天河区，突然冒出来一个新盘——世纪金源·天河源筑。在广州，天河区的位置相当核心，土地供应很少，没几个新盘在卖。天河源筑的地段就更好了，紧挨着华南理工。这个寸土寸金的项目，囤了将近二十年，终于入市了。单价卖到了九万左右，总价上千万。你的户头上，没个两百万的存款或理财，连样板间都不让看。有钱人，这该死的尊贵感。天河源筑的开发商——世纪金源，这是一家北京企业，千里迢迢南下。北京的一些购物中心、酒店，挂着的都是世纪金源的招牌。它的规模不大，去年接盘天河源筑以后，就进入了大湾区，也是唯一的项目。世纪金源是当代置业搬来的救兵，天河源筑的前身为“阳光城·当代檀悦MOMΛ”。2021年下半年，房企暴雷的第一轮，当代置业就躺倒了。挣扎求生，当代置业也要靠卖资产回血，去年找到的接盘侠，就是世纪金源。但是，世纪金源没有一口吞下去的胃口。在当代置业的盘子里，扒拉一遍过后，世纪金源挑走了代建业务、物业服务。不过，虽然这两个业务能够变现，但给当代置业的回血十分有限。于是，当代置业把天河源筑也卖给了世纪金源。天河源筑的土地面积，不到十万平方米，容积率3.33，计容面积大约三十万平米。按照九万块钱的单价计算，总货值有两、三百亿左右。天河源筑这块地，早在二十年前就已经出让了，但一直囤着。2017年，阳光城正在大举扩张，花了32个亿，收购了天河源筑。没过几天，阳光城拉来了当代置业，转让了项目一半的股权。按照阳光城、当代置业的收购价，当时天河源筑的楼面价，每平米只要万把块钱。地价这么便宜，房价这么高，地段又好，供应稀缺，对于项目的开发前景，开发商十分乐观。阳光城和当代置业，打起了高周转的算盘，快销快建。于是，就给项目加上了高杠杆。天河源筑的开发主体为广州市汉国恒生房地产开发有限公司。十一弟查了下广州汉国之前的股权架构，阳光城、当代置业加在一起的持股比例，都只有10%。广州汉国另外90%的股权，在中航信托手上。如果一切顺利的话，项目会用“阳光城·当代檀悦MOMΛ”这个名字，四、五年前就开始卖了。但阳光城和当代置业，一直等啊等、拖啊拖，没等到取证预售，却等来了糟糕的市场行情。到了2021年下半年，阳光城和当代置业已经错过了入市的窗口期，两家开发商接连暴雷。现在，从天河源筑的股权结构来看，表面上，阳光城、当代置业似乎都已经退出了。不过，十一弟还是发现了蛛丝马迹——世纪金源并不是接盘单干，在天河源筑项目里，阳光城和当代置业都保留了一部分股权。只不过，这两家开发商偷梁换柱，换了一副马甲。目前，广州汉国的股东名单里，除了世纪金源，还有两家私人企业——广州顺熠投资有限公司、北京鼎泛企业管理有限公司。去年，中航信托从天河源筑项目上撤出90%的股权，接手的也是这两家私人企业。广州顺熠的两个自然人股东为吴善冠、吴福阔，去年才刚刚成立。在工商登记的时候，广州顺熠留下的联系方式，跟阳光城的关联企业一致。北京鼎泛也是去年才成立的，它在工商系统登记的，也是当代置业的办公地址。北京鼎泛有两个自然人股东——汪文燕、李菁。巧合的是，当代置业就有两个员工，与他俩同名——汪文燕担任了投资发展中心投资审核专业副总监，李菁先后在总裁办公室、集团项目运营中心任职。所以，这个有着两、三百亿货值的项目，世纪金源接盘站到了台前，阳光城和当代置业隐身其后。在广州天河这样的核心地段上，收购过来的楼面价万把块钱，单价能卖到九万块钱。如此大的利润空间，想要插进一脚的接盘侠，恐怕不在少数。若不是达成某种形式上的利益安排，附带了一些其他条件，阳光城和当代置业也不会轻易点头，让世纪金源进来捡漏。现在，有了世纪金源的招牌名头，又有了广州顺熠、北京鼎泛这两家私人企业。阳光城和当代置业就能让天河源筑与两家暴雷的上市公司隔离开来了。上市公司那边的违约、纠纷、官司、被执行再多，天河源筑这边照样云淡风轻。大厦将倾、雷声隆隆的时候，这些民企老板，最擅长的就是做风险隔离、设防火墙了。有了转移出去的自留地、小金库，上市公司再怎么穷得揭不开锅，也不耽误老板们按时吃燕窝。这两天有个新闻，ofo小黄车的创始人戴威，跑到美国搞投资去了。但是，在国内ofo小黄车的App里面，还有上千万用户的的押金，没给退回来。最疯狂的时候，ofo小黄车的估值，站上了几百亿，后来连99块钱、199块钱的押金，都不给退了。有人大致算过，ofo小黄车欠着的用户押金，还有十几个亿。ofo小黄车倒闭之前，戴威早就把自己与公司隔离开了。财富和荣耀都是老板的，债务和麻烦才是公司的。如今，国内韭菜们与戴威的隔离带，更遥远了，那是一片茫茫的太平洋。

文/十一弟2018年，北京、上海、成都几个大城市，房租一阵风地暴涨。当时，北京天通苑有个良心业主，在论坛里发了个帖子。《资本盯上租房，要吸干年轻人的血》——他的一套三居室，原本打算以7500块钱的价格放租。结果，来了自如、蛋壳的两帮人，轮番把租金抬到了10800块钱，比他的心理价位高出了3300块钱。这个帖子一发出来，那些租房的年轻人，对自如、蛋壳恨得牙痒痒。过了几天，当时还是我爱我家副总裁的胡景晖，接受了一次采访，炮轰长租公寓——“房租暴涨最主要原因，就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓，被资本推动，争抢房源，它们以高出市场20%到40%的价格收房，导致房租直接上涨了。”一下子就把自如、蛋壳的底裤，都给扒了。胡景晖警告，如果长租公寓再继续高价收房，可能比P2P暴雷更可怕——“长租公寓一旦暴雷，资金链断裂，业主收不到房租，就会驱赶租客，成千上万的年轻人就要露宿街头。”最后，他的建议是，“政府该出面管一管了。”这是想把自如、蛋壳架在火上烤。胡景晖嘴大、敢说，但也很狡猾。炮轰长租公寓，他点名了自如、蛋壳，但故意漏掉了我爱我家旗下的长租公寓——相寓。胡景晖是一个中介老兵，在我爱我家干了十八年，但没能揣摩明白新老板的心思。这一年，A股上市公司——昆百大，通过收购的方式，让我爱我家完成了上市。上市公司从昆百大更名为我爱我家，成了A股市场上的“房产中介第一股”。昆百大的老板——谢勇，在资本市场上，如鱼得水，真正的行家里手。据说，谢勇还在上大学的时候，就开始炒股了。他的职业履历，从证券期货到私募基金，再转战A股，贯穿了资本市场。每一个资本玩家，都很擅长以小博大的游戏。昆百大收购我爱我家，属于蛇吞象的交易。这让谢勇对上市公司的持股比例，稀释到了20%左右，但他依然能够牢牢地掌握着控制权。我爱我家上市以后，要想让股价涨上去，只顶着“房产中介第一股”的光环，还不够。这就需要老板会讲故事了，为上市公司加持一些炒作的概念和题材。那几年，自如、蛋壳赶上了风口，疯狂扩张，全都开足了马力，不顾一切地做大规模。因为，资本跟在它们身后，一轮又一轮地追着送钱。长租公寓，变成了一个充满了想象力的概念，也容易讲出好故事。可是，胡景晖的一顿炮轰，让大家都很难堪。胡景晖虽然没有点名相寓，但他忘了，相寓也在长租公寓这口锅里吃饭。要是把锅砸了，相寓也得跟着饿肚子。既然赶上了风口，同行之间有竞争，但有些时候，更需要相互捧着。胡景晖的这一通狂轰滥炸，惹恼了谢勇。我爱我家专门发了一个声明，与胡景晖切割。没过几天，胡景晖就从我爱我家辞职了，跟谢勇不欢而散。胡景晖是被干掉了，但是，我爱我家的股价，不涨反跌。上市以后，过去五年，一路下跌。从每股七块钱左右，跌到现在，已经不到三块钱了，总市值七十个亿。昆百大收购了我爱我家，结果市值却是“1+1＜2”。我爱我家是干房产中介的，这两年，房地产掉在坑里爬不出来，中介行业又岂能幸免于难。去年，我爱我家的日子不好过，由盈转亏，净亏损三个多亿。长租公寓行业也陷入了沉寂，慢慢冷却下来了。去年下半年，魔方公寓打算在香港上市，但几个月过去了，杳无音讯。最近有消息说，自如也打算上市了。日子不好过，硬着头皮，也要到资本市场上碰碰运气。于是，我爱我家明显有些坐不住了。前几天，我爱我家在业绩说明会上放话了——“今年将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。”不管是真消息，还是烟雾弹，相寓分拆上市，已经无法挑动韭菜们的神经了。我爱我家的股价，还是波澜不惊。那就让十一弟想想，今年资本市场上，最火的概念是什么——毫无疑问，ChatGPT、人工智能，热得一塌糊涂。这两天，我爱我家开了一场发布会。在现场，谢勇宣布了一个“激动人心”的大消息——我爱我家要打造房产界的ChatGPT。据说，我爱我家携手了国内领先的人工智能公司第四范式，共同打造房产经纪大模型，率先催生专属于行业的ChatGPT。什么“房产领域智能决策AI”，又是什么“大模型生成式AI”，还有什么“AIGC技术”。十一弟整不明白的词，我爱我家一股脑地都给搬过来了。最后，还是媒体朋友们的标题，言简意赅——“AI加持，房产大模型时代来临”、“我爱我家推出房产经纪行业专属ChatGPT”。这些概念，韭菜们一看就懂了。现在，我爱我家的股吧里、互动平台上，话题也跟着洋气起来了——大家开口闭口，都离不开ChatGPT。国内的ChatGPT，十一弟还没见过长什么样。百度、三六零、科大讯飞，这些大玩家，其实也没整明白。倒是ChatGPT的概念股，早就涨疯了。而我爱我家，扛起了大旗，已经开始用ChatGPT帮大家买房、卖房了。果然，在房地产行业，到处都是大聪明。这属于弯道超车了，谁还敢说，房地产行业的互联网渗透率最差。出于好奇，十一弟翻了翻我爱我家的研发实力。去年，我爱我家的营收规模将近117亿，同比下滑了2%。研发投入9500万，削减了三分之一，占收入比重为0.81%。去年，我爱我家的研发人员不到500名，占员工比重1.46%，一年就砍掉了三成。研发投入削减了三分之一，研发人员砍掉了三成。但就这样，我爱我家还是搞出了大动静，口号照样喊得响亮。十一弟帮着总结一下——现在，中介行业里，我爱我家的ChatGPT干得最好；在ChatGPT领域，我爱我家的房子卖得最棒。在资本市场上，我爱我家的市值想象力，一下子就打开了。但是，也有不识趣、不买账的。今年，我爱我家的两个大股东，都在计划减持了。尤其是58集团，割肉也要减持。2018年，我爱我家上市以后，58集团以将近十一个亿，投资入股了我爱我家。折算下来，每股成本五块多钱。今年，58集团减持的时候，每股三块多钱就卖了。十一弟想，要么真的缺钱，要么及时止损。否则，赔本都要减持我爱我家，这不明摆着拆台嘛。

文/十一弟去年十月份，广州市属国企越秀集团签发了一份人事任命——林昭远出任越秀集团的总经理。仅次于董事长张招兴之后，林昭远成了越秀集团的二把手。在此之前，林昭远一直掌舵越秀地产，已经在越秀地产做了四年的董事长。这是一个有象征性的任命，意味着越秀地产在越秀集团的角色分量，更重要了。升任了越秀集团的总经理，林昭远的其他职务不变，他要继续执掌越秀地产。今年三月份，林昭远以新的身份露面，为越秀集团喊出了那个心心念念的“小目标”——“十四五期间，迈向世界五百强。”跟全国其他很多大城市一样，广州对世界五百强企业的数量，也有考核目标。到2025年，广州要有3~5家市属国企，成为世界五百强企业。世界五百强企业榜单，是按照营收规模来排名的。收入规模越大，企业排名越高。在全世界开超市的沃尔玛，卖货堆积起来的营收规模，一骑绝尘，常年霸占世界五百强企业的榜首。刚刚陨落的雪松控股，靠着大宗商品的主营业务，曾经也进入过世界五百强。去年，广州有三家国企进入了榜单——广汽集团、广州建筑、广药集团。这三家广州市属国企的营收规模，达到了4300亿、2500亿、2000亿。要想摸到世界五百强的门槛，营收规模至少要站上1800亿。三年前，越秀集团就喊出了迈进世界五百强的口号，设定了“12345”的目标——资产规模一万亿，营业收入两千亿，利润总额三百亿，四大主业，利税总额五百亿。按照越秀集团当时的体量，实现这个目标，它的资产和利润要翻一倍，营收规模要增加两倍。相比资产和利润，实现收入目标的难度更大。越秀集团必须要用更快的速度，堆积起来营收规模。去年，越秀集团总资产九千多亿，增长了15%；营收规模一千多亿，增长了21%。距离万亿资产的目标，只差了临门一脚。但两千亿的营收规模，接下来的两三年，越秀集团还要翻番才行。2022年，越秀地产的总资产不到3500亿，占越秀集团的资产比重为四成左右。不过，越秀集团七成的营收规模，都是靠越秀地产撑起来的。去年，越秀地产营收724亿，增长了四分之一。跟其他行业相比，在短时间内，房地产是最容易冲上规模的。在房地产疯狂的那些年，恒大、碧桂园、万科、绿地、保利，齐刷刷地跨入了世界五百强。一个地块项目，动辄就需要几十亿的投资额，进而产生上百亿的销售额。从三百多亿到七百多亿，越秀地产让营收规模翻番，只用了三年时间。若在2025年之前，越秀地产的营收规模再翻一番，继续保持七成的营收占比。那么，世界五百强的榜单上，越秀集团就有一席之地了。于是，过去两三年，越秀地产拼了命地拿地搞扩张。去年，越秀地产的销售额达到了1250亿，增长了近一成。北上攻城略地之后，成效立竿见影。在华东地区，越秀地产重仓了杭州、上海。2021年，华东地区的销售额为259亿，去年接近430亿，一年猛增了170多亿。尤其是在上海，去年的销售额，一下子从零增长到了110亿，平地起高楼。今年，在上海尝到了甜头的越秀地产，选择了继续重仓拿地。上个月，上海又一轮拍地。不料，越秀地产在阴沟里翻了船，安排了一家不符合资格的竞买主体。结果可想而知，被无情地踢出局了。越秀地产不甘心，从下午一点半到晚上七点半，整整花了六个多小时，跟上海市国土局沟通，争取保住竞拍资格。公开市场拍下的土地项目，开发周转速度最快，只要能拿到地，短时间就有产出。让营收规模翻番，支撑越秀集团挺进世界五百强，越秀地产缺的是时间，不是钱。公开市场上看中的每一块地，必须寸土必争。否则，地拿不到，钱花不出去，规模就上不来。三年前，越秀集团喊出了迈进世界五百强的口号，越秀地产的拿地动作，立马就大手大脚了。2020年，越秀地产的拿地开支不到180亿；2021年增加到了445亿，翻了一倍以上。去年，越秀地产的拿地开支为416亿。过去两年里，房地产行业的日子很不好过。但为了世界五百强的“小目标”，越秀地产硬着头皮，疯狂拿地。今年，越秀地产的业绩会上，林昭远作了表态——销售规模还要继续增长，拿地开支就要保持住，仍然是四百亿左右。杭州、上海之后，越秀地产一路北上，接下来轮到北京了。今年一开年，北京的首场土地拍卖，越秀地产大手一挥，花了六十亿，拍了两块地。按照政府设定的销售指导价，这两块地的销售货值，有上百亿。在此之前，在北京市场上，越秀地产几乎是一张白纸。唯一的合作项目，销售惨淡。但越秀地产丝毫不惧，铁了心地重仓北京。北上广深的一块地，顶得上其他城市的几块地。越秀地产打定了主意，一鼓作气地在上海、北京拿地，规模很快就上来了。就算当年激进扩张的恒大、碧桂园、融创，跟现在的越秀地产相比，都要汗颜。在迈向世界五百强的过程中，越秀地产的角色分量举足轻重，越秀集团少不了支持。越秀地产不差钱，有着国企信用背书，它从资本市场上源源不断地拿到融资。最近，越秀地产准备向老股东配股融资83亿港元。其中，越秀集团以近四成的持股比例，认购了33亿港元。而且，配股融资认购不足的部分，越秀集团承诺会兜底一半。这其实就是给越秀地产输送资金了。喊出了迈进世界五百强的口号以后，整个投资强度提上来了，越秀集团的资金也不富裕。过去三四年，它的资产负债率都在80%以上，去年底已经超过了82%。对很多地方国企来说，80%的负债率管理，是一条红线。但越秀集团一门心思迈向世界五百强，这条监管红线，束缚不了它的手脚。只要前面荣光万丈，哪管身后洪水滔天。再过两年，广州市属国企的又一个世界五百强，要给越秀地产记上头功。

文/十一弟南京在今年的第二轮土拍，原本安排了十一块地。但最终上架挂牌的只有十块地。拍地的前一天，南京市国土局发了一则公告——“江北新区2023G02地块因故终止出让。”至于原因，政府没细说，但态度很果决，叫停，不卖了。这块地起拍价为五个亿，政府最高限价不到六个亿。两万多平米的土地面积，2.0的容积率，哪怕以政府最高限价成交，楼面价也只有一万多块钱。但就算这样，江北新区2023G02地块还是无人问津。在政府撤销挂牌之前，没有一家开发商报名竞拍。这个片区的土地和房子都很烫手，不太好卖。这块地挂牌以后，让对面中建国熙公馆的业主顿时就炸了锅。据说，中建国熙公馆的几百号业主，通过12345、市长热线、省长信箱、国务院邮箱，把江北新区给投诉了——“贱卖国有资产，带头低价抛售，不符合国家稳地价、稳房价的指导方针。”能找到的投诉渠道，业主们都用上了。连政府都被扣上了大帽子，看来这是真的急眼了。国熙公馆的开发商是中建八局，现在被整合到了中建东孚，妥妥的大央企。十一弟查了下，国熙公馆已经转入到现房销售阶段，一些业主早就收了楼，都开始卖二手房了。中建国熙公馆的一手房也还在卖，整个项目1400多套房，还有460多套待售，去化率三分之二左右。目前，国熙公馆的新房售价，跟二手房的挂牌价差不多，都是2.9万块钱/平米上下。2016年，国熙公馆所属的这块地挂牌出让，起拍价十个亿。厮杀了八十一轮之后，触及了政府最高限价，被中建东孚以近十九个亿的价格拍下。地价翻了近一倍。成交楼面价达到了2.3万块钱/平米，当时一举成了这个片区的地王。国熙公馆的业主们万万没想到，六年过去了，对面在今年挂牌的这块地，最高楼面价竟然只有一万块钱出头。政府一下就让地价打了个对折，要是真的拍出去了，周边房价都得跟着跌下来。十一弟又查了下，中建东孚对国熙公馆的投资总额，大概是二十八个亿。中建国熙公馆每平米的开发成本接近3.5万块钱。而每平米2.9万块钱的新房售价，跟开发成本倒挂，相当于亏本卖房。原来在国熙公馆这个项目上，真正的大冤种是中建东孚，哑巴吃黄连。但就算是亏本卖，中建国熙公馆也还是卖不掉。国熙公馆首次开盘是在2018年底，中建东孚在拿地之后，整整等了两年时间。但没等到房价涨上去，开盘价2.8万块钱/平米，只比楼面价高出五千块钱。到今年，已经卖了四年多，还有三分之一的房子没卖完。虽然中建东孚是亏本卖，但国熙公馆的业主将近三万块钱的单价，也属于高位接盘了。今年，江北新区挂牌的这块地楼面价只有一万块钱出头，之后开发商哪怕以两万块钱的单价来卖，也会有赚头。在拿地环节，有中建东孚这样的开发商把地价托了起来，高位接盘的韭菜们想要解套，根本不可能。在楼市火热的那几年，这是一个死结——央企到处抢地王，地价都给托起来了，韭菜们追涨，房价越来越高，韭菜们越涨越买。终于有一天，房价涨不上去了，地价却已经腰斩了。亏本卖房的中建东孚有苦难言，而当了冤大头的业主，就只能拿政府撒气了——开发商降价卖房，业主投诉开发商；政府降价卖地，业主投诉政府。就是不能让房价跌下来。前几天，也是因为降价卖房，江苏昆山的两个楼盘被罚了——光大嘉宝开发的梦之悦花园、万科与金地合作的尚滨花园。今年四月份，梦之悦花园拿出了一批特价房，原本总价190万左右的房子，开发商降到140万就卖了。每套房便宜了五十万左右，降价幅度为四分之一，相当于把首付都给省了。先前高价买房的业主当然不干了。周边其他楼盘也不答应，毕竟当初高价拿地，大幅降价，不敢跟，也跟不起。但梦之悦花园不一样，它有降价的空间。2013年，光大嘉宝就拍下了梦之悦花园的土地，楼面价不到四千块钱。现在，梦之悦花园的单价卖到了两万多块钱，就算每平米降价四分之一，也还是有利润空间。拿地早、地价低，这是周边其他开发商比不了的优势。昆山尚滨花园项目，是万科在2016年收购过来的，后来拉来了金地集团一起开发。这个项目的土地，出让时间更早，2010年。十一弟查了下，尚滨花园的总投资是十个亿，对应每平米的开发成本只有四千块钱。目前，尚滨花园的销售价格，每平米也卖到了两万块钱左右。万科和金地拿出来的特价房，每套给到了三十多万的优惠，价格相当于打了八折。这两个项目，动辄就是七、八折的降价，周边其他楼盘就没法玩了。先前高价买房的业主眼看自己的首付跌没了，更坐不住了。昆山市住建局在对这两个项目的处罚通报里，杀鸡儆猴——“在销售过程中，擅自大幅度降价，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了不稳定因素。”最后政府的处罚结果是，把它们的网签给停了——既然你要便宜卖，那就干脆先别卖了。

文/十一弟这两天，厦门安排了今年的首场土地拍卖。三块地，卖了上百亿。其中最贵的一块地，以政府最高限价64个亿成交，被招商蛇口拿走了。还有一块地总价最低，13个亿，厦门国贸底价摘牌。抢得最凶的一块地，与招商蛇口拿到的这块地在同一片区，政府设定的未来住宅销售限价也一样，每平米7.2万块钱。厦门的房价，已经跟一线城市看齐了。这块地同样是以政府最高限价成交，但总价更低——不到25个亿。位置邻近，楼面价、销售价都一样，总价更低的话，开发商的资金压力就小得多了。出让当天，据说这块地吸引了十几家房企到场举牌。但实际上，报名参拍的企业主体数量，却达到了八十八家。这其中，就有不少开发商刻意安排的马甲。在触及政府最高限价以后，现场竞拍转入摇号环节，乒乓球塞满了摇号机。八十八分之一的摇号概率，最后运气落到了一家外来企业的头上。杭州运川企业管理咨询有限公司。这块地起拍价22个亿，成交价25个亿，溢价率12%，楼面价5万块钱/平米。未来7.2万块钱/平米的住宅销售限价，这块地的价格空间，每平米有两万多块钱。相比招商蛇口以64个亿拿到的相邻地块，开发条件基本一样，这块地的资金压力、去化压力，都要小得多。十一弟查了一下，杭州运川的注册资本为四个亿，但是实缴资本只有十万块钱。目前，杭州运川有三个自然人股东——何敏敏、张樟宝、李代斌，各持股三分之一。从这三个自然人的商业履历，看不出杭州运川的来历。去年底，这三个自然人成为了杭州运川的股东。在此之前，它的唯一股东是杭州金地自在城房地产发展有限公司。这是金地集团下属全资子公司。去年底之后，金地集团就退出了杭州运川。十一弟好奇的是——三个自然人持股的杭州运川，实缴资本只有十万块钱，接下来要掏25个亿的土地款，它从哪来的实力和底气。厦门的土地拍卖，开发商安排隐名的马甲拿地，不是新鲜事了。招商蛇口花了64个亿拿到的这块地，也是在摇号环节的幸运儿。这块地吸引了七家开发商，但举牌摇号的企业主体，有三十多家。3%的中签率，在厦门土地市场上，招商蛇口也算得上是运气爆棚。厦门土拍历史上，最受关注的一场马甲拍地，发生在三年前。当时，厦门市思明区挂牌出让一块住宅用地，起拍价七十二个亿，有十四家企业报名竞买。经过了一个半小时、两百四十轮举牌竞价，最后被上海泰鸣贸易有限公司拿下。成交价一百多亿，这块地也成了厦门的单价、总价双料地王。最诡异的是，拍下这块地的上海泰鸣，没人知道它背后真正的金主。上海泰鸣刚拿下这块地，就有人发现，它是一家仅成立了十多天的新企业，唯一股东在境外，不知来历。厦门的地王，无人认领。厦门还有一场马甲拍地，十一弟也记忆深刻。2019年底，厦门市湖里区一块住宅用地挂牌出让。当时，这块地有厦门建发、平安不动产、中国金茂、厦门恒融晨房地产开发有限公司等七家企业主体报名。激烈竞价之后，这块地最终被厦门恒融晨以七十五亿拿下，成了当时厦门市的总价地王。厦门恒融晨也是一家新企业，距离拿地当天仅成立了不到二十天。而且，在拿地的时候，厦门恒融晨也只有两个自然人股东。又是一个拍地的马甲。等到土地拿到手之后，马甲的底牌也就慢慢揭开了。站在它背后真正的金主，原来是厦门建发。后来经过股权变更，厦门恒融晨的主要股东，已经变成了厦门建发。这个地王，现在被开发成了厦门建发养云。不过，也有人后知后觉了——当时拍地的时候，报名的七家企业里，既有厦门建发，又有厦门恒融晨。如果厦门恒融晨只是一个马甲的话，在这块地的拍卖上，是不是存在围标的嫌疑。开发商安排隐名的马甲拿地，目的是显而易见的，尤其是土地市场一片火热的时候。房企和马甲一起报名竞拍，大大地增加了摇号中签的概率，也规避了拍下地王的尴尬。根据一些监管规定，拍过地王的开发商，在发债融资上会受到限制。但马甲拍地，对市场的伤害也是显而易见的——抬高了地价，其他开发商拿地的机会变小，有失公平。现阶段，还有开发商在安排马甲拿地，它们目的只有一个，那就是增加拿地概率。为了控制房价，各地政府从控制地价上想办法，设置了土地最高限价。很多城市挂牌出让的热门地块，开发商哄抢，竞价环节很容易触及政府最高限价。转入摇号环节以后，能不能拿到地，就全靠乒乓球的运气了。如果能安排几个马甲一起摇号，中签率就大大增加了。前段时间，北京市昌平区挂牌了一块住宅用地，吸引了四十二家开发商报名摇号。在北京土地市场上，这是有史以来参拍企业数量最多的一块地。拍下就能赚到，但摇号的中签率只有2%。在限制马甲拿地这方面，北京做得好太多了。这几年，中建集团旗下的中海地产，还有几个局公司，在北京土地市场上攻城略地。参拍竞买的企业数量多，拿地的概率就大，在北京，到处都是中建系拿地的身影。于是，在一些热门地块上，北京前不久出台了一项新的规定——“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地。”连同一集团的成员企业都被排除在外，更别提安排隐匿的马甲来拍地了。

文/十一弟2017年，有一个叫“杨雪艳”的人，专门跑到西藏拉萨的曲水县，设立了一家独资企业。曲水万全科技有限公司。根据曲水县的招商引资政策，在当地设立企业可以享受税收返还。杨雪艳是一个很普通的名字，曲水万全也是一家不起眼的小企业。曲水万全设立的时候，注册资本只有十万块钱。尽管后来注册资本增加到了一个亿，但杨雪艳实际缴纳的资本金，一直都只有十万块钱。三个月后，在西藏设立的曲水万全，出现在了广东深圳。2017年五月份，曲水万全与深圳市万科财务顾问有限公司合资设立了一家企业。广东万科投资发展有限责任公司。其中，曲水万全是大股东，持股比例为51%。深圳市万科财务顾问有限公司是万科的全资子公司，却甘于做了小股东，持股比例为49%。既然是小股东，万科就不需要把广东万科合并财务报表了。万科将其作为合营企业入账，广东万科的资产和负债，都不会体现在万科的资产负债表。十一弟查了下，从2019年起，万科就开始向广东万科输送资金了。2019年底，万科拆借给广东万科的资金余额为3.6个亿。2020年增加到了36.5亿，翻了九倍以上。去年底，万科向广东万科拆借的资金余额，已经接近45个亿了。作为合营企业，如果万科是按照持股比例进行资金拆借的话，那么曲水万全向广东万科输送的资金，大概也有四、五十亿了。不过，曲水万全只不过是杨雪艳实缴资本金仅十万块钱的小企业。十一弟尝试查了查杨雪艳的商业履历和背景，一片空白。工商资料也显示，曲水万全是杨雪艳名下设立的唯一一家企业。万科向广东万科输送的45亿资金，最后又都投向了万科旗下的开发项目。目前，广东万科对外参股投资的企业，有二十多家。逐一捋过之后，最终，广东万科参与了万科旗下十四个开发项目，遍布全国各地。比如，西安万科未来星光、成都万科公园传奇、西双版纳景洪万科曼西缇、兰州万科水晶城、宜昌万科城市之光、贵阳万科麓山、武汉万科华生柏叶新城、郑州万科星图。这其中有公开招拍挂市场拿地的，也有收购过来的，还有旧改项目。2020年，西安当地一家开发商花了五个多亿，摘牌了浐灞生态区一块土地。一个月后，广东万科就进来了，收购了大部分股权。后来，这块地被开发成了西安万科雁鸣湖。现在，万科持有项目65%的权益，广东万科持有20%的权益。另外还有15%的权益，由深圳市汇成浩涛实业有限公司间接持有。深圳市汇成浩涛实业有限公司是两个自然人股东——钟浩源、叶涛。就在最近，叶涛退出了，另一个自然人——张利灵补位。深圳市汇成浩涛实业有限公司的来历和背景，十一弟之前写过，也是一家影子公司。它的投资终点，同样是万科旗下的开发项目。杨雪艳是曲水万全的唯一股东，还担任了法人代表、执行董事和经理。在曲水万全担任财务负责人的是刘蓉，监事为刘保江。刘保江的名下关联了很多家企业，但其中有一家企业牵涉的开发项目众多、利益巨大。厦门鑫海汇投资管理有限公司。跟曲水万全一样，刘保江也在厦门鑫海汇担任了监事。厦门鑫海汇的投资目的地只有一个，云南昆明。十年前，厦门鑫海汇与昆明土储中心签订了《土地一级整合委托合同》，成为官渡区文化生态新城项目土地一级开发的社会投资人，负责片区拆迁、回迁安置和土地供应。这个一级开发项目所涉的土地面积超过了七万多亩，也就是4674万平米。十一弟捋了一下，从一级开发到二级开发，厦门鑫海汇已经参股投资了昆明万科500里、万科公园城市。这两个项目都隶属于万科在昆明官渡区开发的超大型住宅项目——七彩国际社区。除了万科旗下的项目，金科在这里拿地开发的阳光里、江湖海项目，恒大的玖珑湾项目，都有厦门鑫海汇的参股投资痕迹。现在，刘保江担任监事的厦门鑫海汇，万科持有40%的股权，剩下60%的股权，由深圳市广荣华投资有限公司持有。这又是一家由两个自然人持股的企业。在此之前，厦门鑫海汇换过几次股东，其中有一个股东相当惹眼——博商资产管理有限公司。十一弟之前也写过，在万科的上市体系之外，博商资管是一家核心的影子公司。从一个名不见经传的杨雪艳，顺着这条线索一直往下捋，就会牵扯出许多的自然人、影子公司。他们都围绕着万科旗下的开发项目，彼此之间在股权上的交叉关联，让人眼花缭乱。十一弟好奇的是——万科持有广东万科49%的股权，参股投资了旗下十四个开发项目，万科为此向广东万科输送了将近45亿的资金。作为广东万科的大股东，商业履历一片空白的杨雪艳，实缴资本金仅十万块钱的曲水万全，按照51%的持股比例，他们能够向广东万科提供四、五十亿的资金吗？当万科旗下这些项目结算利润的时候，杨雪艳及其设立的曲水万全，拿走了一大半的利润了吗？

文/十一弟今天，杭州云谷学校的天台上，阳光明媚。马校长一身白色简装，跟在座的校园长谈笑风生。一切看起来云淡风轻。今天上午，联合早报丢了一个炸雷。它说郭嘉呼唤马校长回来，以展示对民营经济的支持和信心。但他拒绝了，选择继续润在国外，并称自己已从阿里巴巴退下来，未来将专注于农业技术的研究。这是要润的的节奏。但是，这个新闻很快就被马校长证伪了，因为他出现在了杭州的云谷学校。不仅有现场照片，还有原声视频。众所周知，视频是不能PS的。在云谷学校的天台上，马校长说——ChatGPT这一类技术已经对教育带来挑战，但是ChatGPT这一类技术只是AI时代的开始。我们要用人工智能去解决问题，而不是被人工智能所控制，虽然人的体力、脑力比不过机器，但机器只有“芯“，而人有“心”。马校长依然在关注着最前沿的技术发展，保持了浓厚兴趣。而且，不管技术如何演进，他都坚定地相信“人心”。这是一个很积极的信号。吃瓜群众们悬着的一颗心，终于安稳落地了。阿里巴巴攀上了民营经济的巅峰，如果马校长都要润出去的话，想必中国企业家们的心情，会变得很复杂。最近大半年时间，马校长有过几次现身。日本东京、泰国街头、澳大利亚、岛国斐济，到处都有他的行踪。唯独在国内，马校长销声匿迹了。很多人的心头都萦绕着一个疑问——“马云去哪儿了？”今年，郭嘉的主要任务是把经济搞上去。要想把经济搞好，更少不了朝气蓬勃的民营企业。此时此刻，比黄金更宝贵的，是企业家的信心。当前，国内企业家们的信心，其实是有些分化的。或者说，还有待修复。过去几年里，从事高端制造业的企业家，身价飙升了成千上万亿。他们的发展信心，几乎是爆棚的。但这些企业家都有一个特点，重行轻言、做比说多。他们喜欢闷头做事搞研发，不喜欢抛头露面、高调发声。所以，老百姓很难感受到他们发展和进步的喜悦。与之相对的是互联网、房地产，受市场环境、政策调控影响，这些企业家的身价蒸发了成千上万亿。以前，他们是声量、曝光度最高的一群民营企业家，但这几年已经慢慢沉寂下去了。或多或少，他们都会有些迷茫，需要维护信心。今年两会，李强总理在金色大厅出席记者会的时候，有人问到了如何提振民企信心、促进民企发展。李强总理讲了几句话——“去年有一段时间，社会上出现了一些对民营经济发展的不正确议论、言论，使一些企业家心存忧虑。”“其实在发展民营经济这个问题上，党的方针政策一直是明确的。党的十九大、党的二十大、去年底召开的中央经济工作会议都对此做了强调，我们是旗帜鲜明、坚定不移的。”“民营经济发展环境会越来越好，空间会越来越大。相信在时代新征程上，我们广大民营企业家一定会谱写出更加辉煌的新的创业史。”这次，马校长回国，当然不能完全断言说，企业家都重拾了对民营经济的信心。但他回国的意义和象征性，也确实足够让人振奋了。资本可以跨过国界地自由流动，而民营企业家的身份归属，总有一个国籍。马校长是民营企业家的风向标，他往哪里转动，大家都在观察风吹向了哪里。这阵子，欧美的银行业都已经雷声隆隆了，马校长能够回来，更说明风景这边独好。四两拨千斤，马校长果然是练过太极的。

文/十一弟前两天，万科的股东大会上，郁亮、祝九胜、朱旭、刘肖几个高管，都坐在了台上。但深圳地铁派驻万科的董事，却没有来到现场。万科召开股东大会，主要为了表决A股定增的事，它打算融资150个小目标。有人问万科的几个高管——作为第一大股东，深圳地铁对这次增发是什么态度？董秘朱旭回答得铿锵有力——“我们第一大股东深铁集团对万科的长期健康稳定发展一直都是持非常坚定的支持态度。”朱旭不忘提醒股东们，去年万科的股东大会上，深圳地铁总经理黄力平来过现场。之所以有人关心深圳地铁的态度，是因为万科的定增发行价，实在让人扎心。当初，深圳地铁花了大价钱，在万科股价高位时接盘。现在，万科的新股增发，简直算得上是贱卖了。这次A股定增之前，万科已经完成了一轮H股增发，每股发行价不到12块钱。而万科的每股净资产接近21块钱。去年十月份，证监会恢复了上市房企的再融资。保利发展、华发股份等央国企，纷纷抛出了A股定增计划。不过，保利发展和华发股份在定增预案里，设置了一个限制性条款——发行价不会低于每股净资产。为表支持，它们的控股股东保利集团、华发集团，也都承诺参与认购。于是，也有人问万科的管理层，为什么没把深圳地铁作为增发对象？朱旭援引了证监会的一项规定——“只有控股股东或实际控制人，才可以提前确定为增发对象。”她还继续作了一番解释——“深铁集团是我们的第一大股东，但不是万科的控股股东，因此无法在定增预案阶段把它作为发行对象。”十一弟觉得，朱旭代表万科的这帮职业经理人，说出了他们的心里话。深圳地铁入主万科以后，郁亮等职业经理人放低了姿态，对“老大哥”给予了足够尊重。但并没有打算把从天而降的老大哥捧上老板的位置。对万科的职业经理人来说，深圳地铁是真正意义上的“白衣骑士”。六年前，深圳地铁从姚振华和许家印的“虎口”里，接下了万科。如若当年的“宝万之争”换个剧本，姚振华、许家印顺利入主万科的话，郁亮这几个职业经理人，都不会是现在的结局。最后，深圳地铁花了将近664个亿，坐上了第一大股东的位置，却不是控股股东。花了大几百个亿，没能拿到上市公司的控制权，在资本市场上也是罕见的一幕。一开始接盘万科的时候，深圳地铁是抱有预期的。它打算用几百亿现金，为深圳国资换来一家世界五百强企业。2017年收购了万科一部分股权以后，深圳市国资委把市属国资企业的负责人叫到一起开了个会。在会上，万科作为“新加入市属国资国企大家庭的企业”亮相发言。至少从深圳国资的角度来看，万科已经染红了。但后来，万科在国企性质和身份归属上，变得躲躲闪闪、讳莫如深了。相比其他地方国资，深圳国资足够开明和智慧，没有过多纠结于万科的身份问题。伟大的战略家都深谙一个道理，“刀口向外，对内不折腾”。在人事安排和经营管理上，除了派驻四个董事，老大哥没有对万科“动刀”。反而给万科的这帮职业经理人放了权。投桃报李，入主了万科之后，老大哥的利润表，确实体面了许多。2021年，深圳地铁的营业利润29个亿。其中，它从万科确认的投资收益，接近63个亿。如果没有来自万科的投资收益，深圳地铁的利润表是亏损的。这次股东大会上，万科又提到了一个很重要的事——“未来三年的股东回报，现金分红不少于利润的30%。”朱旭在现场是这样说的——“我们会争取把股息分红像以往一样维持在35%左右，即使极端情况下也会守住分红30%的底线。”2017年，深圳地铁成为万科的第一大股东以后，它持有的股份再没发生过变动。万科股票的涨跌，给深圳地铁带来的盈亏，都是账面上的浮云。深圳地铁能够真金白银拿到手的现金，只有万科一年一度的分红派息。所以，万科的盈利能力和派息率，对深圳地铁来说，其实就变得很重要了。深圳地铁入主以后的六年里，万科的派息率再没低于30%。万科派息率最高的2021年，慷慨地把一半的利润都分配给了股东们。而过去很长一段时间，万科的派息率只有15%左右。“宝万之争”激战正酣的时候，也有不少人为姚老板的举牌拍手叫好。因为他们觉得万科这帮职业经理人过得实在太舒服了——股价一直涨不上去，每年的分红派息又太抠。“宝万之争”让王石、郁亮醒悟过来——原来股东也挺重要，讨好他们，先提高派息率。当年，为了接下万科，深圳地铁先从华润收购了16.9亿股，每股22块钱，花了372个亿。它又从恒大收购了15.5亿股，每股18.8块钱，花了292个亿。最终，深圳地铁花了664个亿，接下了万科32.4亿股股份，成了第一大股东。平均持股成本大约20.47块钱/股。有人算过，入主万科之后的六年，深圳地铁每股拿到了将近6块钱的现金分红。除去分红派息，深圳地铁对万科的持股成本，就只有14块钱/股了。但老大哥收购万科的账，不是这么算的。深圳地铁收购万科的资金，大部分都来自并购贷款。银保监会有过规定，最高60%的并购资金，可以来自银行贷款。当时，姚振华、许家印的轮番举牌，万科的股价窜上了高位。为了接下万科，老大哥只能把收购的杠杆拉满了。这一年，深圳地铁的长期借款增加了400多亿。老大哥真金白银用于收购万科的664个亿，也得考虑资金成本。尤其是占了大头的并购贷款，还要付利息。十一弟查了下，当年深圳地铁从银行获取的并购贷款，利率为五年期贷款基准利率，即4.75%。哪怕只有400亿的并购贷款，一年的利息也要支出19个亿。2017年，深圳地铁从万科拿到了0.79元/股的现金分红。按照每股20.47块钱的持股成本计算，股息收益率只有3.86%。连老大哥的贷款利率都覆盖不了。之后的几年，万科逐渐提高了现金分红。2021年，万科每股派息接近0.98元。对比20.47块钱的持股成本，股息收益率达到了4.77%。这就刚好覆盖了老大哥的并购贷款利率。在上市公司的分红派息和老大哥的资金成本之间，万科找到了平衡点。好景不长，这种平衡无法维持下去。2021年，万科的净利润几乎腰斩。去年，上市房企的业绩整体拉胯，万科的盈利更撑不住了。接下来，深圳地铁可能要面对的问题是自掏腰包支付贷款利息了。这次抛出A股定增预案的时候，万科对2022年的利润做了个简单预测，也许只有227个亿。相当于每股盈利1.9块钱。其实，这个盈利水平与2021年差不多。但为了储备现金，万科很难维持50%的派息率。按照万科在股东大会上承诺的最多35%的派息率，每股现金分红大约0.67元。深圳地铁在2022年对万科的股息收益率，就会降到3.25%。这可能是坐上第一大股东位置的六年里，老大哥从万科拿到的最差收益了。而万科完成这次A股定增以后，深圳地铁的分红派息还会进一步被摊薄。在第一大股东位置上蹲守了六年，万科的股价已经跌破了每股净资产。相比当初每股20.47块钱的持股成本，现在只要12块钱/股不到的价格，就能买到万科的股票了。唯一还能心心念念、有点指望的现金分红，可能在两年前就已经见顶了。如今摆在深圳地铁面前的局面是，手里攥着万科的大把股票，现金分红都不够还利息。去年底万科召开的股东大会上，深圳地铁总经理黄力平确实现身了。有人问他，对万科的A股定增摊薄股份有无担心？黄力平在现场作了解答，最后还补充了这样一句话——“我们希望万科不断提高股东投资的含金量。”于是，在前两天的万科股东大会上，大家就听到了朱旭的呼应——“即使极端情况下我们也会守住分红30%的底线。”万科的这帮管理层，似乎听懂了老大哥的意思。

文/十一弟福布斯2023年香港富豪榜上，“长和系”创办人李嘉诚，蝉联了榜首。从上个世纪算起，他登上首富宝座不下二十多次。纵横商场几十年，李嘉诚有一个投资信条，“不赚最后一个铜板。”从这句话里，很多格局打开了的老板，看到了“李超人”的道德底线——做人留一线的商业道德。除了是香港的富商巨贾，李嘉诚也是国内房地产的“祖师爷”。后来，很多内地开发商在跑马圈地的时候，他们还慢慢从中领悟到了李嘉诚的发家秘诀。拿到了土地，把开发周期拉长，把销售节奏放缓，慢慢卖，就永远赚不尽最后一个铜板了。而且，一个铜板会变成两个铜板、十个铜板、上百个铜板。这就是香港地产商惯用的“囤地”，坐等土地升值以后，再拿出来开发销售。过去几十年，李嘉诚和他的“长和系”靠着囤地，在内地楼市赚到了万贯家财。囤地是一门艺术，考验的是开发商的眼光。如果把土地囤在了三四线城市，还有城市边缘，最后肯定烂尾砸手里。所以，领悟了李超人的投资信条，还要学会他的另一句名言——“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”在北京的东四环，可能是国内最好的地段上，李超人把囤地的艺术，发挥到了极致。最近，朝阳区姚家园有一个住宅项目——御翠园，正在筹备开盘。去年十月底，御翠园的售楼处就已经开放了，据说会在十一月拿到预售证。到现在，差不多半年时间过去了，十一弟查了下，御翠园还是没拿预售证。和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司，这是御翠园的开发主体，李嘉诚的“长和系”专门设立的项目公司。御翠园是整个姚家园项目的最后一期了，也可能是长和系在北京囤着的最后一块地。前面几期，姚家园项目的备案名是“逸翠园”，在2005年、2011年拿过两次预售证。最近一次拿证开盘，也已经是十二年前了。即将开卖的御翠园，其实就是逸翠园二期。从姚家园项目拿地开始算下来，和记黄埔磨蹭了二十多年。早在2001年，通过协议出让的方式，和记黄埔以七个亿的价格，拿到了姚家园地块。这块地的规划建筑面积超过了44万平米，楼面价还不到1600块钱/平米。去年底，据说御翠园的吹风价，每平米打算卖到十万块钱以上。二十年时间，房价相比地价涨了六十多倍。还有中介说，御翠园在2021年尝试过申请预售证，每平米想卖到十二万块钱，但北京市住建委没给批下来。和记黄埔在2001年仅是锁定了协议出让的姚家园地块，并没有立马掏钱把土地囤在手里。这恐怕是囤地的最高境界了，本质上跟金融市场的炒期货异曲同工。它提前拿到了一张价值连城的“地票”。一直拖到2004年8月31日，和记黄埔才跟政府签订了土地出让合同。这是一个非常重要的日子。2004年，国土资源部下发了一个影响深远的文件——商品住宅等经营性用地供应必须严格采用招标拍卖挂牌方式。国土资源部把时间卡在了2004年8月31日。在这个日期以后，经营性土地使用权就不允许采用协议方式出让了。这是最后通牒。如果和记黄埔不能赶在2004年8月31日之前签订土地出让协议，它再想拿到姚家园地块，就得去招拍挂市场抢了。三年时间，地价已经涨了不少。从协议出让换到招拍挂市场，面对其他开发商一轮又一轮的举牌竞价，拿地成本不可同日而语。于是，和记黄埔还是赶在了最后的时间点上，通过协议出让的方式，拿到了姚家园地块。从拿地到入市，和记黄埔拖拖拉拉地开发了二十多年以后，现在才进入了尾声。签订了土地协议，和记黄埔原本承诺的是2005年开建，2006年就会竣工。2005年，逸翠园首期终于等来了开盘。谁也没料到，最后一期的御翠园，拖到了今年都还没拿预售证。最近十年间，御翠园项目的规划设计方案，偶有对外公示并征求意见。热心的朝阳群众在反馈意见的时候，从来不会藏着掖着，丝毫不留情面。对于李超人在北京的东四环囤地二十多年，他们一针见血——“建议收回和记黄埔的土地开发权，重新进行招拍挂，维护土地市场公平，保证政府收益。”但每一个超人都不是白叫的，当然也不是每个人都配得上超人的称号。李嘉诚之所以被称为超人，是因为他所拥有的巨大能量。也有一些开发商领悟了李嘉诚的投资信条，跟着他学会了囤地。可结局往往是政府无偿收回土地，两手空空，鸡飞蛋打。李嘉诚的金句名言学起来简单，难的是积蓄与他一样强大的影响力。哪怕是在北京，皇城根底下，李超人依然拥有囤地二十年的能量。三年前，据说融创打算收购长和系在内地价值五百亿的开发项目，其中就包括御翠园。可能是价格没谈拢，又或许实在太烫手，这个收购传闻最后没能成真。孙大圣啃不下的硬骨头，李超人留着自己慢慢啃。在朝阳群众反馈的意见里，还有一条吸引了十一弟——“拉高拍低的规划手法增加了联排低密产品，对整个区域房价控制较为不利。”“拉高拍低”，换个通俗的说法，就是“高低配”的建设方案。有些开发商为了让利润最大化，在同一地块上，限定容积率的前提下，通过局部拉高建筑高度，腾出土地来做一些低密度的类别墅产品。别墅产品的溢价要高于普通住宅，这是一种追求土地货值最大化的规划手法。但在北京，别墅是个敏感词。过去二十年，政府已经三番五次地发布了“禁墅令”。十一弟查了下，即将开卖的御翠园，既有平层住宅，也有联排别墅。在御翠园的规划设计方案里，平层住宅叫做“十层以上的高层住宅”，联排别墅叫做“三层的低层住宅”。现在的北京，严格意义上的别墅产品，已经被明令禁止了。三层的低层住宅，就是最接近别墅形态的擦边产品了。在北京的东四环囤着一块地，楼面价不到1600块钱/平米，如今开发成联排别墅，每平米卖到了十万块钱以上。可能很多开发商想都不敢想，这是什么科幻巨作。尽管是收尾的最后一期了，但御翠园还有一千多套房子。据说，和记黄埔也不打算一鼓作气地全都推出来，可能分几次开盘，等着价格涨上去。还是又回到了那个熟悉的套路上——别着急，慢慢卖。

文/十一弟十年前，华远地产的当家人，还是地产大佬任志强。很长一段时间里，因为任志强名声在外，大家才知道这家北京西城区国企开发商的存在。那一年，华远地产的销售规模是56个亿。同年的碧桂园、恒大，刚刚迈过了千亿门槛，而万科的销售额，更是超过了1700亿。尽管销售规模不大，但在2013年，华远地产的拿地金额达到了50个亿。抢地以后，就有人问任志强，是不是打算搞一搞规模了？任志强还是比较淡定，“华远没有规模，也不需要规模。”三年前，大佬坠落了。华远地产的规模也确实没能搞上来。2021年，它的销售额只有一百亿左右，去年又掉到了八十亿。不过，华远地产早就把销售规模抛到了脑后。现在真正让它头疼的，是由于前几年冲动拿地产生的后遗症。华远地产在2021年亏损了差不多七个亿，去年亏得更多了。根据华远地产的2022年度业绩预告，全年最多可能亏损39个亿。亏损的主要原因，就是对几个在售项目计提了巨额资产减值。也就是说，前几年拿的地，现在不仅赚不到钱，还要亏本卖。在佛山、北京、涿州、石家庄、重庆和长沙的八个项目，华远地产计提了38个多亿的资产减值。其中，计提减值最多的是石家庄华远·昆仑赋项目，将近14个亿。这是华远地产在四年前拿到的一块地，副作用开始大面积地显现了。2019年，石家庄栾城区[2019]008号地块又一次挂牌出让。一年前，这块地就已经挂牌过两次，但最后都流拍了。第一次挂牌是在2018年八月份，当时吸引了华润置地、中国金茂、中铁建、金地集团、保利地产参拍。八十多轮竞拍之后，最高报价喊到了24.8个亿，但却没有触及政府设定的拍卖底价，第一次流拍。2018年底，这块地再度挂牌。开发商在上一次的激烈争抢，让政府摸到了底。于是，起拍价从第一次的不到12个亿，蹿升到了22个多亿。不过，无人问津，最后因为报名参拍的开发商少于三家而停拍了。第三次挂牌是在四个月后，中国金茂、世茂房地产、中铁建、万科、保利地产、龙湖集团、金地集团、华远地产、平安不动产、新城控股，悉数到场。从起拍价22个多亿开始，经过了六十多轮竞拍，华远地产以政府最高限价34个亿摘牌。华远地产拿地以后，有人惊呼——2018年起拍价二十多亿流拍，2019年最高价三十多亿成交，你还在说石家庄的房价会跌？那一年，只怕华远地产也是这么想的。十一弟算了一下，这块地扣掉自持面积以后，楼面价超过了9000块钱/平米。再加上建安成本和税费，每平米开发成本可能需要1.65万元。而最终销售价格达到2万元/平米以上，才会有些利润。当时，这块地周边靠近主城区的二手房价，每平米也只有1.5万块钱上下。明摆着账都算不过来，华远地产还是抢下了这块高价地，那就是要放手赌一把了。那些年，大家都在赌未来。华远地产赌的是石家庄的房价会一直涨上去。这样，哪怕再高的地价，也都有人接盘解套。无奈的是，华远地产赌错了。对昆仑赋项目计提减值的时候，华远地产做过测算，每平米开发成本大概需要1.76万块钱。三年前，昆仑赋项目开盘预售，销售均价从每平米1.6万块钱，一路跌到了现在的每平米1.2万块钱。那真的是卖一套、亏一套，卖得越多、亏得越多。昆仑赋项目所在的石家庄栾城区，十一弟查了下当地的二手房价，平均只有8200多块钱/平方米，连华远地产当初拿地时每平米9000多块钱的楼面价都够不着。五年前，开发商在规模上的狂飙突进，华远地产也跟着躁动了。它在2017年的销售额还只有77个亿，却突然提出了一个野心勃勃的目标——要用三五年的时间，把规模拉到五百亿。2018年，华远地产的销售增长了56%，2019年又增长了四分之一。似乎已经远远地望到了五百亿目标的脚后跟。蛋糕要想做大，就得先有面粉。那几年，开发商们都在拼命上规模，拿地就得靠抢了。华远地产押宝石家庄，虎口夺食地抢到了昆仑赋项目地块。但它没能料到，石家庄的房价很快就涨不上去了，反而跌了下来。赌错了市场，踩错了行情，结局就只能是满盘皆输了。

文/十一弟北京最大的国企开发商——首开股份，在去年遭遇了滑铁卢。根据业绩预告，2022年，首开股份的归母净利润亏损了10亿到15亿。民营房企一个接一个地躺下之后，现在轮到浓眉大眼的国企吃瘪了。如果扣除非经常性损益，首开股份的亏损面会扩大至30亿到35亿。它在2022年的非经常性损益，弥补了差不多20亿的亏损。这些非经常性损益，相当一部分来自首开股份在年底突击进行的资产出售。比如，首开股份以20多亿的转让底价，挂牌了北京发展大厦。又以不到7个亿的转让底价，挂牌了北京联宝公寓，据称市场价值约10个亿，七折甩卖。首开股份把价值3个多亿的北京首城商街摆上货架之后，还向大股东出售了价值1.8个亿的北京复兴商业城。处置了一批资产，到了年底，还是兜不住亏损。2021年，首开股份的净利润就下滑了78%，多达678亿的营收规模，只赚了不到7个亿。要说2021年盈利算是膝斩，去年干脆就趴下了。这么大的亏损，甚至也在首开股份的意料之外。今年一月份，首开股份发行了一笔中期票据。由于2022年上半年亏损，利润表不太好看。它向投资人解释，第三季度利润已经有所改善，预计全年利润回正。可是，最近发布的业绩预告，让首开股份狠狠地打了脸。在京城的地产圈，无论排资历，还是拼实力，首开股份都算得上是绝对的房企一哥。过去很长一段时间，北京房企销售排行榜上，首开股份占据第一。2021年，首开股份的销售额达到了1149亿。其中，它在北京的四十多个项目，卖了600多个亿，跟排在第二的中海拉开了将近两百亿的差距。早些年，很多想要进京的全国性开发商，都要来拜一拜首开股份的码头。每逢首开股份的品牌发布会、产品发布会，从央企到民企，再到外来的地方国企，无一不露脸捧场。背靠市属国资企业的身份，攥着大把土地一级开发的资源，它成了当之无愧的京城房企一哥。对于2022年巨额亏损的原因，首开股份做了简单的解释。首先，开发项目销售进度放缓，导致营业收入下滑。其次，2022年度的结转项目，主要集中在2018年到2020年在市场高点时拿下的高溢价地块，土地成本较高。最后，再加上政府限价、市场下行，开发项目毛利率偏低。卖不动、地价贵、毛利率低，不亏都难。总而言之，当初拿地太激进，又赶上了坏年景，现在是时候买单了。其实，在去年，首开股份真的是从年头亏到了年尾。2022年上半年，它的归母净利润就亏损了14个多亿。在首开股份的参股子公司当中，亏得最多的是北京和信金泰房地产开发有限公司。这半年里的14个多亿亏损，和信金泰就达到了5个多亿。和信金泰，它是首开保利·熙悦林语项目的开发主体。这是首开股份在2017年与中海、保利、龙湖联手拿下的一块土地。那一年，开发商们坐在了集体狂飙的风口上。当时，这块地吸引了十六家开发商厮杀。拼了十九轮之后，最终由首开股份与其他三家房企组成的联合体，以封顶地价57.4个亿抢到手。在现场拍卖环节，首开股份还竞报了居住部分70%的自持比例。也就是说，这块地开发出来的商品住宅，可售面积只有三成。另外，政府还设定了销售限价，每平米均价不超过5.2万元。实际上，首开保利·熙悦林语项目包含了两块姊妹土地。另一块地也是由首开股份与中海、保利、龙湖组成的联合体，在同一天拿下。封顶地价69.8亿元，附加出让条件同样是居住部分70%的自持比例，政府限价每平米不超过5.2万元。十一弟算了一下，首开保利·熙悦林语项目的这两块地，总地价加一起高达127个多亿。按照规划，两块地的居住面积为32.4万平米，综合楼面地价超过了每平米3.9万元。地价占销售限价的比重达到了75%。因此，首开保利·熙悦林语项目的毛利率，无论如何都不会有25%。可是，别忘了，这两块地开发出来的商品住宅，只有三成的可售面积。相当于能卖的还不到十万平米，将近二十三万平米要自持。按照每平米不超过5.2万元的政府限价，卖完至多回款50个亿。这点销售回款，连地价都覆盖不了。在快周转模式下，首开股份拿下的这两块地，从一开始就注定了亏损的结局。开发商们集体疯魔的那些年，一门心思抢地，把钱投出去，哪管身后万丈深渊。虽说是四家房企组成的联合体，但是，首开股份和保利的大手大脚、不算账，让中海和龙湖从拿地之初，就不打算陪玩了。等到项目开发主体——和信金泰设立的时候，首开股份、保利各出资了49.92%，中海和龙湖象征性地持股0.08%。于是，这两块地在项目命名上就变成了“首开保利·熙悦林语”。到了去年底，中海和龙湖连这0.08%的股权也不想要了，退股跑路。结果，五年前抢的地，到了2022年，和信金泰依然是首开股份亏损最大的子公司。终于，首开股份也扛不住了。去年十一月，它为和信金泰引入了建信信托的资金。这样，首开股份对和信金泰的出资比例，减少到了20%左右。但即便如此，首开股份还是挡不住利润大滑坡。这一把，京城一哥算是彻底亏麻了。

文/十一弟过年之前，中骏发行了一笔本金15亿元的中票，让老板黄朝阳松了一口气。跨年致辞，黄朝阳激动地来了一句——不浪费每次危机，才对得起每次危机。这真的是把丧事喜办了。时隔两年，中骏终于又在境内市场发债了。获得资金回血的同时，更重要的是监管层给予的融资通行证。现在，只有打上了“优质民营房企”标签的开发商，才有机会在境内市场发债。有一定规模、发得出财报、公开市场零违约，这才算得上“优质民营房企”。十一弟捋了下2021年百强房企，榜单上前五十名的开发商，满足“优质民营房企”条件的，只剩下十三家了。碧桂园、龙湖集团、新城控股、滨江集团、雅居乐、美的置业、远洋集团、卓越集团、新希望地产、中骏集团、合景泰富、金辉集团、海伦堡。其中最难的一条，就是守住公开市场零违约。过去一整年，中骏都在挣扎着还债，拼力保住主体信用。前两年，中骏刚迈过千亿门槛。去年，它的销售额就掉到了590亿，下滑了44%。在销售额下滑了逾四成的情况下，去年前九个月，中骏捂紧口袋，再没拿过一块地。这让中骏靠着卖房子净流入了184个多亿的现金。但是，融资渠道受限，债务不断到期，中骏为了还本付息的现金净流出是156个亿。再加上对外投资的45个多亿现金净流出，中骏的现金流已然入不敷出。去年十月份，中骏的一笔本金20亿元公司债面临回售。中骏尝试说服投资人不行使回售选择权，但投资人不干。彼时，中骏的流动性，可能已经很紧张了。万幸的是，中骏筹到了钱，让投资人回售了14个多亿的公司债。熬过十月份之后，监管层支持房企融资的政策就雪片般地飞来了。打上了“优质民营房企”的标签，中骏终于等来发债的机会，回了一滴血。更关键的是，它打通了境内融资的通道。几乎同时，各大银行又给中骏送来了几百亿的授信额度。去年九月末，中骏在账面上的有息债务是255个多亿，其中一年到期的有息债务是77个亿。中骏持有的现金为127个亿，大约有50亿属于受限制现金。也就是说，中骏允许动用的现金，刚好覆盖它的短期债务。但这只是摆在账面上的有息债务。最让人心惊肉跳的，还是躲在太阳底下的那块阴影——表外债务。去年九月底，旭辉暴雷之前，它也是一家“优质民营房企”。比中骏更早一些，旭辉就已经得到了境内发债的融资支持。旭辉暴雷，不是摆在桌面上的公开市场违约。而是隐藏在抽屉里的一笔非标债务。在天津的一个开发项目上，旭辉把来自大业信托的融资，包装成了股权投资。结果，等到信托到期的时候，旭辉还不上钱了，大家才发现，原来这是一笔信托贷款。在中骏身上，十一弟同样发现了一些危险的端倪。2021年五月份，杭州临平新城鼎湖社区地块挂牌出让。起始价70个亿，中骏拼了119轮之后，以总价91个亿拍到手，溢价率30%。这是2021年下半年房地产被打入冷宫之前，中骏上演的最后一把疯狂。这块地被开发成了杭州中骏鼎湖未来云城，也是中骏在去年主推的明星项目，据说已经卖了六十多亿。中骏去年的销售额是590亿，这个项目就贡献了十分之一。杭州骏熠置业有限公司，是这块地的开发主体。目前在工商登记的股权结构上，杭州骏熠由中骏全资持股。蹊跷的是，去年九月末，中骏披露对杭州骏熠的持股比例，却只有51%。杭州骏熠还有49%的股权，归谁所有？中骏拿地的那一年，杭州骏熠发生过股权变更。2021年七月底，中航信托间接取得了杭州骏熠49%的股权。但到了2021年十二月初，中航信托又迅速地退出了。尽管持股时间短暂，却是一个很关键的时间点。十一弟翻看了一下这块地的出让文件，91个亿的土地款，中骏将分两期付清。2021年六月下旬之前支付一半，两个月后再支付另一半。中航信托在2021年七月底参股杭州骏熠，刚好是在支付第二期土地款的前夕。这就意味着，中骏在支付第二期土地款的时候，动用了来自中航信托的资金。根据监管规定，信托融资不得用于支付土地款。这是开发商不能触碰的红线。只不过，中骏很巧妙地把来自中航信托的融资，形式上变成了股权投资。这样一来，中骏对杭州骏熠合并报表，中航信托成了少数权益股东。它向杭州项目提供的信托融资，反映在中骏的财务报表上，就不是金融机构发放的有息债务，而是股东借款。有息债务就这样压降下来了。中骏拉上中航信托拿地开发，杭州项目不是孤例。2020年二月底，中骏在福州拍下了2020-07号宗地，总地价45.6个亿。这块地被开发成了福州中骏世界城，开发主体是福州骏悦房地产开发有限公司。2021年，在中骏支付土地款三个月后，它就为这块地拉来了中航信托。中航信托取得福州项目的股权比例为49.0004%，跟杭州项目完全一致。从小数点后精确的数字就看得出，这不是偶然的巧合，而是刻意的安排。与此同时，中骏还把所持福州项目51%的股权，质押给了中航信托。这大概率是中航信托为中骏提供融资所要求的担保。一个更有意思的点在于，拉来中航信托以后，中骏对杭州骏熠、福州骏悦的持股比例，均为51%。但在进行会计处理时，它对杭州骏熠合并了报表，却又将福州骏悦列报为合营企业。如此，中骏在福州项目上背负的有息债务，根本不会纳入财务报表了。原来，老板黄朝阳在人前显露的一脸轻松，背后竟是中骏的会计们默默地承受了所有。哪怕已经打上了“优质民营房企”的标签，也别以为就安全上岸了。还没有到拍手庆功的时候。

文/十一弟又是新的一年，2022年终于熬过去了。去年，整个房地产的日子都不太好过，除了浓眉大眼的央企与地方国企。珠海市最大的国资企业——华发集团，它的房地产业务由旗下华发股份负责。华发股份在2022年的销售额为1202亿，跟2021年相差无几。由于其他民营开发商集体拉胯，在百强房企榜单上，华发股份从2021年的三十名开外，猛地窜进了二十名以内。根据业绩快报，2022年，华发股份实现营业收入591亿，同比增长了15%。净利润47个亿，维持与2021年相同的盈利水平。尽管华发股份守住了利润规模，但上市公司股东们应占的净利润，却缩水了不少。47个亿的净利润里，归属于上市公司股东的净利润不到26个亿，比上年减少了五分之一。换句话说，华发股份在去年做出来的蛋糕，跟2021年差不多大，可是上市公司股东们能吃到嘴里的，少了一大块。这块利润去哪里了？归属于上市公司股东的净利润缩水，华发股份在业绩快报里轻描淡写地解释了一句话——受项目权益比例下降影响。在这里，十一弟要画一个着重号，因为这是信息含量很大的一句话。华发股份在开发项目当中的权益比例下降，对应所占项目利润也就减少了。上市公司相当一部分的利润，是被持有开发项目少数权益的外部股东拿走了。那么，问题来了——瓜分了华发股份将近一半净利润的少数权益股东，都有谁？去年三月底，华发股份决定对名下一家非全资子公司——珠海市海川地产有限公司进行增资。通过增资，华发股份要把对海川地产的持股比例，从49.75%提高到50.2%。海川地产的另一半股权，在华发集团控制的两家企业手里。对华发股份来说，华发集团控制的这两家企业，就是海川地产的少数权益股东。其实，单方面增资之前，华发集团合计对海川地产的持股比例超过了50%，华发股份的持股比例则不足50%，却由它对海川地产合并报表。华发股份解释说，之所以增资海川地产，是为了提高开发项目归属于上市公司的利润水平。为了解决与上市公司的同业竞争、关联交易，有些国资企业挠破头皮。华发集团与华发股份反其道而行，大肆搞起了同业竞争、关联交易。最近两年，密集进行四轮增资之后，华发集团与华发股份向海川地产注入的现金，超过了六百亿。珠海国资财大气粗，多达六百亿的股东出资，秒杀一批中等规模的开发商。原本，华发集团的房地产业务，都应该由华发股份来负责。而现在，华发集团却要与华发股份另立门户，在房地产业务上插进一脚。十一弟逐一做了统计，目前，华发股份已经把24个开发项目装进了海川地产。在珠海、武汉、北京、成都、广州、杭州、南京等最核心的城市，囊括了华发股份最核心的开发项目。比如，2020年底，华发股份花了将近75个亿拿下的武汉硚口地块，现在就放在了海川地产。还有，中冶置业在2021年花了63个亿拿下的北京大兴地块，华发股份选择参股30%一起合作，持股主体也是海川地产。2021年底，融创退出了昆明文旅城项目，接盘的是华发股份。除了间接持有昆明文旅城项目40%的股权外，华发股份还通过海川地产持有昆明文旅城项目40%的股权。原本可以由华发股份以独立主体投资开发的项目，华发集团却利用海川地产取得了一半的权益。在上市公司层面，华发集团作为这些项目的少数权益股东，它们一半的开发利润和投资收益，将会直接流向华发集团。目前，华发集团对华发股份的持股比例只有28.49%。如果由华发股份以独立主体投资开发项目，那么华发集团所占上市公司的利润比重，也只有28.49%。显然，这点利润实在太少了。现在，有了海川地产，在华发股份归集利润之前，华发集团就已经先从这些项目上拿走了一半的利润。没办法，房地产业务从来都是地方国企增厚利润的主要来源。为了直接从华发股份的开发项目上获取更多利润，其实华发集团还设计了更为复杂的交易结构。有一家叫做“深圳市天润陇行投资有限公司”的企业，它至少已经参股投资了华发股份的三个开发项目。2021年底，华发股份通过海川地产花了29个多亿拍下了珠海市的一块地，把它开发成了珠海华发天汇广场。由于海川地产的介入，华发集团就已经先拿走了珠海华发天汇广场一半的权益。不久之后，天润陇行参股投资了珠海华发天汇广场，取得了项目49%的股权。这就使得华发股份在珠海华发天汇广场项目上的权益比例，进一步稀释到了25%左右。天润陇行参股投资华发股份的三个开发项目，它又从哪里筹集资金呢？十一弟查了下，天润陇行把相应股权分别质押给了华金资产管理（深圳）有限公司、上海华锴股权投资有限公司、珠海华发投资控股集团有限公司。它们都是华发集团下属全资子公司。而天润陇行进行的股权质押，大概率是向华发集团获取融资时履行的担保程序。如果天润陇行从华发集团拿到融资，然后投资参股华发股份的开发项目，天润陇行在中间只不过起到了一个通道作用。精心设计这样复杂的交易结构，由于天润陇行的隔离，华发集团与华发股份规避了同业竞争、关联交易的嫌疑。通过海川地产，华发集团可以从华发股份的开发项目上拿走一半的利润；又通过天润陇行，从华发股份的开发项目上拿到融资收益。等到上市公司分红派息的时候，按照对华发股份28.49%的持股比例，华发集团还有一份红利入袋。就这样，华发集团对华发股份实现了“一鱼三吃”。华发股份的销售排名在大跃进，营业收入在增长，但终究只有场面上的热闹，归属于上市公司股东们的净利润反而少了一大块。不为人知的是，华发集团的兜里早已被华发股份塞得鼓鼓囊囊。

文/十一弟最近，有个政协委员给财政部递交了一份提案——地方政府的隐性债务风险，怎么防范化解？财政部没给地方政府留下一丁点幻想，强硬表态——坚持中央不救助原则，做到“谁家的孩子谁抱”。前几天，也有记者问了财政部长刘昆同样的问题，他还是让大家别抱幻想——“我们将进一步打破政府兜底预期，推动形成政府和企业界限清晰。”地方政府的隐性债务从哪里来？唯一的答案，城投公司。在中国，城投公司是一种特殊的存在。游离于政府体制之外，它们像现代化企业一样进行管理，以市场化方式运作。但却承担着相当一部分的政府职能，帮地方政府融资，在城市里修地铁、建高架、起高楼。2021年末，全国各级政府总债务是53.74万亿，GDP总量将近115万亿。其中，中央政府债务余额23.27万亿，地方政府债务余额30.47万亿。如果只计算政府债务口径，2021年中国政府的债务率是46.7%，远低于国际通行的60%警戒线。但是，政府账面上的债务之外，还有城投公司帮地方政府背负的隐性债务。有机构做过测算，2021年末，地方城投公司的有息债务余额高达56万亿，比政府总债务还高出了两万亿。而到了2022年，全国城投公司的债务规模，可能已经增加到了65万亿。政府债务加上地方城投的有息负债，轻松超过全年的GDP，债务率达到了100%以上。但是，中央财政已经摊牌了——要跟城投公司划清界限，城投公司拉下的饥荒，地方政府自己料理，中央不会来兜底。“谁家的孩子谁抱”，一直靠城投公司融资的地方政府，现在拿什么来救助城投公司？很长一段时间，城投公司帮地方政府修地铁、建配套，换来土地增值，政府收储土地以后出让给开发商，城投公司兑现收益。可是在去年，房地产垮了，老百姓宁愿把钱存起来，也不买房，政府的土地没人买，城投公司的日子过得紧巴。地方政府需要钱，但土地没人买，只好又找到了城投公司。去年，城投公司集体在土地市场活跃了起来。有些城市的土地出让，八成以上的拿地企业，都是地方政府的城投公司。财政部又发现了一些风险苗头，城投公司举债拍地，相当于给地方政府变相融资。这就形成了一种恶性循环。于是，去年九月份，财政部发了一份通知——严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。财政部的措辞很严厉，“发现一起、处理一起、问责一起。”两杯毒酒选一杯。巧妇难为无米之炊，地方政府还是硬着头皮选择了继续卖地，城投公司继续当托举债拿地。到目前为止，还没有哪个地方政府，因为被发现安排了城投公司在土地市场托底，而被处理和问责。可是，饮鸩止渴的恶性循环，让很多城投公司撑不下去了。去年，一些地方政府的城投公司，已经开始暴露出风险，甚至站到了破产的边缘。兰州公交集团发不起工资，绞尽脑汁地想了个办法。让员工从银行贷款维持生活，公交集团给员工贷款提供担保。在年轻人扎堆逃离大城市后日思夜想的“理想家园”、“精神寄托”——鹤岗。零下二十六度的大冷天，一家供暖企业却突然决定要停止给居民供热。煤价暴涨，政府没钱补贴，供暖企业赔不起，只能把锅炉熄了。贵州遵义市最大的城投公司——遵义道桥，去年就已经违约了。遵义道桥，主要负责遵义市公路工程施工、城市基础设施建设、房地产开发和土地整理等业务。但靠这些业务带来的收入，遵义道桥还不起银行贷款。2022年底，遵义道桥终于重组了银行贷款，156个亿。重组后的银行贷款期限调整为二十年，前十年仅付息不还本，后十年分期还本。城投公司欠下的烂账，竟让银行默默地扛下了所有。如今，中央和地方政府都已经醒悟了，救助城投企业，化解隐性债务，还是要先把房地产扶起来。十年过去了，房地产还是支柱产业。为了刺激老百姓买房，首付比例调了又调，贷款利率降了又降。可当惯了韭菜的老百姓喜欢跟风，买涨不买跌，去年把钱都存到了银行里。这几天，央行刚刚公布了老百姓的存款数据。2022年全年人民币存款增加了26.26万亿，同比多增了6.59万亿。其中，住户存款增加了17.84万亿，创下历史新高。看到老百姓在银行有这么多存款，专家们坐不住了。为了给房地产鼓与呼，有个专家提了个建议——“中国居民存款又增加了15万亿，如果有三分之一拿出来恢复对房屋、装修等购买，中国经济不就能顺利恢复了吗？”终于还是打起了老百姓钱袋子的主意。听完专家的建议，不少网友也很激动，“建议专家不要再建议了。”可是，城投企业嗷嗷待哺，地方政府等米下锅。还能怎么办呢。

文/十一弟一年多前，在保利地产服役了快三十年的“铁娘子”——宋广菊，带着遗憾退休了。掌权的最后几年，宋广菊一直心心念念的，是让保利地产“重回前三”。这个口号，宋广菊在2017年底就喊出来了。但一直等到她退休，也没能实现。为了拼一拼规模，保利地产曾经把碧桂园当做老师，很是用心地学习了一把高周转。这一年，保利地产的销售额站上了三千亿。更疯狂的是，它又从兜里掏出了将近2800个亿，在全国各地到处砸钱买地。相当于九成的销售额，都被保利地产拿去换成了土地储备。哪怕如此凶猛，保利地产还是只能排到第五。碧桂园、万科、恒大、融创，是保利地产翻不过去的大山。2017年，碧桂园、万科、恒大的销售额，都已跨过了五千亿的门槛。紧随其后的融创，也卖掉了3600多亿的房子。宋广菊无奈又乐观，“人只要有梦想，总会实现的。”她向股东们许愿——“重回前三，是保利地产的一个奋斗目标。实现路径有很多，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式。”宋广菊的接任者——刘平，他对保利地产的规模追赶，比宋广菊有着更加强烈的渴望。去年初，刘平又喊出了一个新的口号，“进三争一”。“铁娘子”只想挤进前三，继任者却想着做带头大哥。宋广菊苦干了四年，都没能重回前三。而实现这个目标，刘平只用了一年。2022年销售榜单上，保利地产卖掉了4573亿的房子，位列第二。恒大、融创相继跌倒以后，一直走在保利地产前面的万科，去年也掉队了。距离销售额排名第一的碧桂园，保利地产只差了不到百亿。“进三”之后，“争一”触手可及。保利地产挤进前二的路径，既不是靠收购、兼并与整合，也不是刘平比宋广菊更激进、更凶猛。其他开发商在去年的集体拉胯，让保利地产替补躺进了第二。其实在2021年，保利地产的销售额就达到了5349亿。去年只卖掉了4573亿的房子，同比实际上减少了15%。但是，恒大、融创的销售额，都是“膝斩”。万科的销售额，也从6278亿跌到了4170亿，去年硬生生少卖了两千多亿。开发商集体“比矮”的年份里，满足了保利地产的排名渴望。从前蒙眼狂奔的房地产业，转眼间变成了“矬子里面拔大个儿”。宋广菊在2017年喊出“重回前三”的口号的时候，还为保利地产制定了一个“345战略”——2017年销售额站上三千亿，2018年跨过四千亿，2019年达成五千亿。一直到2020年，保利地产才勉强踩到了五千亿的规模门槛。2019年，保利地产只卖了4600多亿，没能兑现销售目标。谁又会料到，保利地产在2022年的排位，竟然躺进了行业前二。只不过，销售规模反而退回到了三年之前。现在，保利地产可以拿出来吹嘘的，大概也只有“重回前三”的行业排位了。2022年，保利地产的营业总收入是2800多亿，跟2021年相差无几。在这样的收入体量下，保利地产为股东们赚到的净利润，只有183个亿。与2021年相比，它的净利润下跌了三分之一。央企在2022年净利润的总体增幅是5%，保利地产拖了后腿，没够着平均线。183个亿的净利润，也是保利地产过去四年来的最低盈利水平。四年前，保利地产的净利润就已经超过了189个亿。那时候，它靠着不到两千亿的收入体量，就为股东们赚到了比去年还要多的利润。2022年，保利地产的净利润率只有6.5%。这就是说，保利地产从每一百块钱的营业收入里，只能赚到六块五毛钱的利润。为了尽可能多地卖掉房子，在规模上拼一拼，保利地产甚至可以撇弃利润。在武汉，保利地产有一个住宅项目——保利庭瑞阅江台。去年八月份，它把销售价格从之前的每平米1.85万元，降到了每平米1.27万元。每平米降价差不多六千块钱，那就是七折卖房。一些前期高价购房的业主，眼睁睁地吃了哑巴亏，心有不甘，于是上门抗议、维权。明目张胆的降价甩卖，也惊动了住建部门。最后，保利地产的销售活动被叫停。去年，保利地产的利润大幅下滑，让不少投资者大跌眼镜。有一家券商，原本信誓旦旦地做过预测——保利地产在2022年的净利润会达到300多亿。但不料最后却只有183个亿。打脸之后，这家券商连夜就把保利地产今后两年的盈利预测，一起下调了。未来两年，保利地产的净利润恐怕都很难超过300亿了。同样是央企开发商，2022年上半年，中海地产只有一千亿出头的收入体量。它用了半年时间，就为股东们赚到了167个亿的净利润。2022年销售榜单上，中海地产的销售额不到三千亿，排在第五。尽管只相差两个位次，但在规模上，保利地产甩开了中海地产1600多亿的销售额。可是，不以利润为前提的规模执念，难道不是一个装扮美丽的陷阱吗？那些追赶规模、争当老大而狂奔跌倒的开发商，尸体还没凉透。

文/十一弟四年前，刘强东向章泽天的母校——清华大学捐赠了两个亿。章泽天很兴奋。她不仅圆了与校长一起合影的梦想，还希望这些钱能够让更多的学弟学妹们走出国门去看看。有个公知觉得辣眼睛，他在微博上酸不溜秋地说——“嫁对人比考上一所名校要重要一百倍。至少对女生来说。”两个月后，作为特邀嘉宾，刘强东出现在了清华大学苏世民书院的毕业典礼上。他用带着家乡口音的英文，发表了一场毕业演讲。刘强东的脸上堆满了笑容，陶醉在这样的高光时刻里。这一年，比清华的学弟学妹们更先走出国门的，是刘强东和章泽天。又过了一个月，刘强东夫妇乘坐他们那架花了四个亿的私人飞机——湾流G650，飞抵了明尼阿波利斯。到美国，刘强东是为了学习，他要参加一个工商管理博士项目。这个在职博士项目，正是由明尼苏达大学与清华大学经管学院合办的。在明州的几天，刘强东结识了一个名叫“Jingyao

文/十一弟浙江本土开发商德信地产的老板——胡一平，老家在湖州德清县，莫干山麓。跟上个世纪九十年代的许多企业家一样，他也是从体制内下海。读完中专，胡一平在县里的建筑设计所找到了一份技术员的工作。那时候，德清县城刚好要搬迁。但整个县城只有一家搞开发的城建公司。于是，政府号召官员下海。趁此机会，胡一平离开了体制内，创办了德信地产。从德清县城到省会杭州，德信地产慢慢地在浙江做大了。绿城、滨江之后，排得上号的开发商，就属德信地产。在港交所，胡一平已经拥有两家上市公司——搞开发的德信地产，搞物业的德信服务。胡一平的运气不太好。去年下半年，他刚把德信服务送到港交所，房地产就走了下坡路。上市后的第一份年报，就难产了。德信服务聘请的会计师事务所是普华永道。它在审核2021年财务资料的时候，发现了一些不合寻常之处。这让普华永道很难在审计报告上签字。普华永道让胡一平等管理层做个解释，但他们支支吾吾，没能说清楚。解决问题的最好办法，就是解决提出问题的人。最终，德信服务把普华永道换掉了。被辞掉的时候，普华永道把德信服务的财务问题，捅了出来。有一个名叫“赖海萍”的自然人，听名字应该是个女人。她出资设立了一家独资企业——德清凯昇企业管理有限公司。德清凯昇在工商部门注册登记的时候，留下的是德信地产的办公电话。十一弟查了下，德清凯昇名下参股了十三家企业。它们绝大多数都投向了德信地产在杭州、成都、苏州、宁波、南京、舟山、马鞍山等地的开发项目。无一例外。但就算这样，德信服务还是一口咬定——德清凯昇属于独立第三方，跟德信服务、德信地产、胡一平毫无瓜葛。杭州瑞扬供应链管理有限公司，它是德清凯昇名下一家持股95%的子公司。按照德信服务的说辞，作为德清凯昇的子公司，杭州瑞扬当然也属于独立第三方。去年，杭州瑞扬向平安银行申请了一笔贷款，五个亿。而帮杭州瑞扬提供担保的，却是德信服务。德信服务把自己五个多亿的存款，质押给了平安银行。就是这个担保，让普华永道觉得很不合理。既然德信服务一口咬定，德清凯昇、杭州瑞扬都跟自己毫无关联。那么，为什么要给杭州瑞扬的贷款提供担保呢？同样的配方，恒大物业、恒大地产再熟悉不过了。恒大物业在审核2021年财务报告的时候，发现存在银行的134个亿，被质押给了第三方获取贷款。这些所谓的第三方，从银行拿到贷款后，全部转给了恒大地产。结果，恒大地产还不上钱，恒大物业的这些存款全部被银行没收。恒大老臣夏海钧、潘大荣、柯鹏一手安排，还为此丢掉了工作。恒大物业也被拖到了泥潭里，到现在都发不了年报，复不了牌。在德信服务这里，只不过是照方抓药。十一弟查过，杭州瑞扬的母公司——德清凯昇的投资，无一例外地流向了德信地产的开发项目。所以，杭州瑞扬的贷款用途，大概也能猜到七七八八了。今年四月份，德信服务的这笔违规担保，被普华永道捅了出来。德信服务迫于压力，解除了帮杭州瑞扬提供的贷款担保。半年之后，躲过了风头。最近，为了让杭州瑞扬搞到钱，德信服务琢磨出了一个新法子——直接把去年上市圈的钱，借给杭州瑞扬。德信服务一挥手，就给了三个多亿。去年上市的时候，德信服务的融资还不到八个亿。原本，这些融资早已承诺了明确用途——要用来帮德信服务扩大规模、发展业务。现在，德信服务的一纸公告，出尔反尔。前几年，物管企业扎堆上市，都在幻想讲出一个新故事。可到今年，一个接一个地露了底，原来只是开发商的提款机。最近，胡一平放出了风，他要把德信服务卖掉，拿来换钱。出手之前，他还要先从德信服务兜里掏一把，两头拿钱。胡一平和他的德信地产，确实太缺钱了。德信地产名下唯一的一笔美元债，今年还没到期，它就提前通知债权人——先不还了，等展期吧。在成都，德信地产跟美的置业一起，合作了一个住宅项目——美的德信东樾玖院。这个项目仅是土地款，就交了十三个多亿。在东樾玖院项目上，德信地产和美的置业各占一半股权。不过，参股不到一年，德信地产就撤退了。今年七月份，它把东樾玖院项目的一半股权，转让给了美的置业。德信地产是通过全资子公司——成都信棠企业管理有限公司，间接参股东樾玖院项目的。转让东樾玖院项目的二十天前，成都信棠先行一步，完成了股权变更。德信地产把持有成都信棠的全部股权，转让给了两个自然人——何珊珊、郭璇。成都信棠的股权变更在前，德信地产退出东樾玖院项目在后。这就是说，德信地产转让东樾玖院项目拿到的退股款，可能流向了何珊珊、郭璇。十一弟检索了一下，何珊珊、郭璇这两个自然人，与赖海萍有不少交集。比如，杭州芮锦商贸有限公司。在这家企业，赖海萍持股50%，出任了法人代表、执行董事和总经理。而何珊珊，则担任了监事。又比如，浙江丰越企业管理有限公司。郭璇曾是这家企业的股东，现在又变成了赖海萍与何珊珊。这样看来，赖海萍、何珊珊、郭璇，其实绑在了一条绳子上。德信地产的这一顿操作，着实让人眼花缭乱。但越是危险的时候，千万不要乱踩油门。因为你挂上的可能是倒挡。

文/十一弟在成都，如果你想见识一下当地人民的奢侈，可以去逛一逛太古里。在一个小县城，万达广场就能轻松地赢下所有。但在两千万人口的成都，数一数二的网红打卡地，必须承受住最刁钻的镜头角度。成都太古里，就是这样一个商业地标。十二年前，来自香港的太古地产，与远洋集团一起，花了二十个亿，在春熙路旁边拿下了一块地。整整开发了四年时间，成都太古里才开业。远洋集团和太古地产，各占一半股权。十多年下来，从没变过。去年，成都太古里的销售额突破了九十个亿，增长了22%。有人算过，保守按照20%的商场扣率估计，远洋集团和太古地产一年就能坐收至少18个亿的租金。参考最新的估值，成都太古里市值123个亿。无论从哪个维度，放眼国内大城市，它都算得上最优质的商业资产。但是，为了筹钱还债，远洋集团把持有成都太古里的一半股权，卖给了太古地产。代价是55.5个亿。从这笔交易里，尽管远洋集团能够收回一大把现金，顺带还有将近14个亿的利润。不过，相比成都太古里的估值，远洋集团其实给太古地产打了九折。从此，成都太古里就要摘掉远洋集团的招牌了。年初的时候，太古地产放过话，将会拿出来五百亿港元，投在内地市场。最优质的商业资产，既然远洋集团愿意打折卖，太古地产没道理不接盘。内地房企在无奈地打折卖卖卖，外资早就备好钞票拼了命地买买买。去年中期，太古地产在中国内地拥有价值767亿港元的商业资产。到今年，已经增加到了1075亿港元。短短一年时间，太古地产在中国内地的商业资产，就增值了三百多亿港元。很多开发商在今年一门心思搞融资的时候，回过神来才发现，原来最优质的商业资产，真的能救命。去年把房地产叫做“牛夫人”的，现在又开始一口一个“小甜甜”地暧昧了。最近，高层不断喊话——“房地产是国民经济的支柱产业。”曾经有位大佬给这句话做过注解——“房地产好比中国经济的一盏夜壶。不需要的时候嫌它不体面，藏在床底下；需要的时候，又不得不拿出来用一用。”去年，一道又一道的红线，千方百计地堵住开发商的融资渠道。今年，支持房企融资的政策，出台了一轮又一轮。光是银行授信，最近就给出了上万亿。于是，有人忍不住调侃，“昨天扫黄又打非，今天鼓励开妓院”。但实际上，饼画得很大，下嘴却很难。如今，开发商无论是从银行贷款，还是在公开市场发债，都需要提供抵押物。因为很多房企的信用，薄的跟纸一样，一戳就破。结果，从前被瞧不上的商业重资产，现在反而帮它们续了命。前段时间，新城控股召开了一场业绩说明会。会上，有位投资人提了这样一个问题——“符合条件、且未做融资的吾悦广场有多少座，预计能带来多大的融资空间。”新城控股告诉大家——“目前公司还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约60座，对应估值约450个亿。”也就是说，新城控股把这60座吾悦广场抵押给银行，哪怕按照一半的抵押率，也能换回来两百多个亿的流动性。而那些没有商业资产做抵押的开发商，就连碧桂园的信用，投资者都看不上了。今年三季度，碧桂园发行过一笔中期票据，据说当时是由佛山城投公司提供了担保。十一弟觉得，跟过去三十多年相比，这一轮房地产调控，对开发商的伤害性更大。不少开发商攒了十几年的家底，能卖的差不多都已经换成钱了。除了成都太古里，去年到现在，远洋集团在北京已经处置了一批商业资产，把它们换成了现金。但开发商手里能换钱的商业资产，毕竟是有限的。高杠杆、快周转的住宅项目，变成了填不平的窟窿、塞不满的绞肉机。再这么下去，可能真的要打光最后一颗子弹了。远洋集团在今年的被动局面，有大环境的原因。或许也由于被去年的一笔收购反噬。去年下半年，很多开发商都嗅到了死亡的气息，逐渐收缩投资，暂停拿地，放弃收购。但是，远洋集团不走寻常路，反而觉得自己找到了机会。别人瑟瑟发抖地恐惧，它无所畏惧地贪婪。远洋集团花了四十个亿，收购了红星地产70%的股权。当时，红星地产的待售货值据称接近千亿，四十亿现金换回来七百亿货值，实在太值了。刚在一起的时候，分分钟都是美妙的。不过，好景不长，远洋集团与红星美凯龙之间的蜜月期，只维持了一年。市场行情不好，很多生意就容易扯皮。十一弟查了下，远洋集团收购红星地产的交易，已经闹到了法庭，案由是“债务转移合同纠纷”。去年自以为是捡漏，今年可能变成了难以收拾的烂摊子。回过头来看远洋集团的“一买一卖”，相当于花钱把红星地产买过来，又卖了成都太古里去换钱。现代版的“买椟还珠”，被远洋集团演绎得淋漓尽致。

文/十一弟央企不良资产管理公司（AMC）——东方资产挂牌了一笔债权，3.6个亿。欠债的是一个地产项目，南京颐乐置业有限公司。相比东方资产处置的其他不良资产，这笔债权有些特殊。这一次，东方资产不是帮其他人收拾烂摊子，而是在处置自己早年投资形成的坏账。东方资产不仅是颐乐置业的债主，还是大股东。六年前，东方资产通过出资的两家合伙企业，与南京一家国企拿下了一宗商办地块。这块地盖的不是住宅，而是商业、写字楼、体育馆、医院和养老院。都是不容易出手的物业。在十一弟看来，哪里是搞房地产，简直是帮政府建配套。可能这也是六年过去了，项目不仅没赚到钱，连股东贷款都还不上的原因。通过两家合伙企业，东方资产对颐乐置业持股65%。剩下35%的股权，归属于这家南京国企。当初对这个商办项目的投资，并不是东方资产自主选择的。而是通过一家名为“深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司”的基金公司。在两家合伙企业里，东方资产是主要出资人，也就是LP。执行事务合伙人是瑞宸基金，负责合伙企业的投资决策。很明显，在这个商办项目上，瑞宸基金不太有眼光。颐乐置业欠了东方资产3.6个亿的贷款本金，还有1.6个多亿的利息。如今，东方资产转让债权，只求收回本金，利息不要了。去年，东方资产就打算甩掉这个累赘，今年则是第二次挂牌。万幸，颐乐置业摊上了一家南京国企。十一弟打听了下，尽管是小股东，但这家南京国企还是打算为东方资产兜底。东方资产的这笔坏账，要算在瑞宸基金身上。绿城前老板宋卫平的结发妻子——夏一波，是个甘愿站在大佬背后的富太太。据说，二十年前，宋卫平、夏一波夫妇靠着借来的十五万块钱，创办了今天的绿城。在宋卫平功成名就的时候，夏一波渐渐隐身，淡出了绿城。远离绿城的夏一波，有闲又有钱。于是，她喜欢干两件事——看看书，做点投资。瑞宸基金，就是夏一波的一笔投资。这家基金公司在2013年设立，东方资产持股40%，夏一波持股40%。为了打响名号，瑞宸基金扯了一张大旗——“东方资产旗下另类投资管理公司”。而实际上，瑞宸基金的主要业务，就是帮开发商收拾烂尾楼，伺机获利。在上海、南京、镇江、昆山、无锡，瑞宸基金介入过不少烂尾项目。鼎盛之时，据说瑞宸基金管理了750亿的金融资产、500亿的不动产。夏一波做投资，没办法脱离宋卫平的影子。不出意料，瑞宸基金还是跟绿城绑在了一起。十一弟之前写过，把香港上市的绿城中国拱手让给中交集团之后，宋卫平还有蓝城集团。以及，其他几个假手于心腹的“贴牌”绿城。这些“贴牌”的绿城，有些就是当年瑞宸基金跟宋卫平一起鼓捣出来的。比如，绿城东方建设，绿城发展置业。东方资产出资金，绿城出团队，“金融+地产”，或许这也启发了宋卫平搞代建业务。不过，在瑞宸基金身上，这种模式没能走下去。东方资产这样的央企AMC，最擅长的事，无疑是及时止损，处理烂摊子。于是，两年前，东方资产退出了瑞宸基金，把它丢给了夏一波。瑞宸基金的故事，也就戛然而止了。最终，它在颐乐置业身上形成的坏账，东方资产承担了八成以上。剩下的不到两成，宋卫平通过蓝城集团帮着买了单。夏一波的投资，还包括绿城服务。同在香港上市的绿城中国、绿城服务，相互独立，彼此之间没有股权关系。绿城服务的大股东，其实是宋卫平、夏一波夫妇。今年七月份，绿城服务惹上了一场官司。它的一家子公司——绿城房地产咨询集团有限公司，被华夏人寿告上了法庭。绿城咨询参股了一家企业——上海绿荣商业管理有限公司，持股33%。另外67%的股权，则是由瑞宸基金的关联方持有。十一弟说过，夏一波做投资，离不开宋卫平。她的瑞宸基金，一只手拉上了绿城中国，另一只手还牵着绿城服务。绿荣商管的生意，说起来很简单，做二房东。它把华夏人寿在上海的两栋写字楼租了下来，然后进行转租。东方资产退出以后，绿荣商管大概是付不起租金了，被华夏人寿索赔1.35个亿。尽管绿城咨询对绿荣商管的持股比例只有33%，却让它为这份租约提供了全额担保。根据华夏人寿向法院提起的诉讼，如果绿荣商管没钱支付租金和赔款，绿城咨询就要承担起付款责任。这就是说，瑞宸基金在绿荣商管这里留下的烂摊子，最后又甩到了上市公司绿城服务的手上。十一弟斗胆问一句——当初绿城咨询作出这样的担保，让上市公司背锅，先前通知过绿城服务的中小股东们吗？而这一切，都是从夏一波喜欢做点投资开始的。

文/十一弟今年六月份，北京第二轮土地拍卖。朝阳区挂牌了一宗位于太阳宫的住宅地块，招来了十一家开发商争抢。首开股份、保利地产、北京城建、厦门国贸、大悦城、华润置地、中国金茂，一一到齐。最有钱的央企、国企，都想把这块地拿到手。北京土地市场上，很久没这么热闹了。争抢的激烈程度，可想而知。起拍价58个亿。开发商一轮又一轮地报价，迅速触及政府设定的上限价格，67个亿。根据规则，拍卖程序转入竞报政府持有产权份额，再次触线。那么，这块地的归属，就只能交给运气了——摇号。最后，中建玖合发展集团有限公司，摇中了。中建玖合，它是中建二局下属地产平台，跟中海地产一样，隶属中建系。这十一家抢地的开发商，有几家组成了联合体，实际上参加摇号的是七个主体。中建系把这块地拿到手的概率，其实很高。与中建玖合一起报价、摇号的，还有中海地产，以及中建智地置业有限公司。中建智地，它是中建一局下属地产平台。于是，奇怪的一幕出现了。中建玖合、中海地产、中建智地，三家中建系地产公司一同竞争，轮番报价，地价越抬越高。到了摇号环节，七个摇号主体，其中三家是中建系，拿地概率大大增加。央企拿地的逻辑大抵如此——地价抬上来，越贵越要拿。在商品流通领域，参与竞争的主体多了，物价会被压低。而在土地市场，参加拍卖的主体多了，却抬高了地价。十一弟终于理解了，避免同业竞争，确实很有必要。尽管错失了朝阳区太阳宫地块，但在北京土地市场上，中建智地并不是空手而归。反而，它才是真正的大赢家。今年十一月份，北京已经完成了四轮集中供地，卖地收入1600多亿。去年，北京卖地1900多亿。跨年还有一个月，第四轮集中供地还没结束，北京就安排好了再搞一轮。月初，房山区挂牌了一宗位于良乡大学城的住宅地块，起始价17个多亿。按照挂牌文件，这块地至少要到十二月中旬才会出让。但是，诡异的是，今年十一月份，这块地还没挂牌的时候，就已经进行了建设施工的招标。招标人是北京智地兴宁房地产开发有限公司，这是中建智地设立的一家全资子公司。也就是说，良乡大学城地块还没挂牌出让，就已经知道它会花落谁家了。中建智地在北京拿地，都允许抢答了。十一弟大胆预测一下，接下来良乡大学城地块出让时，中建智地会以底价拿下。中建系在北京拿地搞开发，中建智地被对口安排到了房山区。今年六月份，房山区与中建一局签署了战略合作，将在工程建设、城市更新、项目投资上深度绑定。从去年到现在，中建智地在房山区连拿四块地，花了差不多60个亿。原来，央企在北京更高级的拿地方式，竟然是搞批发。中建玖合对口到了朝阳区，中建智地对口到了房山区，同属于中建系的中建壹品投资发展有限公司，则对口到了海淀区。中建壹品是中建三局下属地产平台。也是从去年到现在，中建壹品在海淀区抢到了三块地，花出去了147个亿。中建系在北京拿地的，还有中建信和地产有限公司，它是中建五局下属地产平台。这两年，中建信和在北京拿下三块地过后，花掉了100多个亿。中建股份直接全资持股的中建方程投资发展集团有限公司，也花了12个亿，在延庆区、门头沟区拿到了两块地。中建方程是中建股份专门设立的城镇综合建设投资平台。当然，中建系拿地最凶狠的，还得是中海地产，哪里最贵抢哪里。今年，北京第三轮集中供地收入500个亿，成交价最高的四块地，中海地产拍下了三块，花了147个多亿。十一弟统计了一下，今年，中海地产已经花了315个亿，在北京拿下了八块地。中建玖合、中建智地、中建壹品、中建信和、中建方程，还有中海地产。去年下半年以来，这六家中建系地产公司，在北京砸下了700多个亿，抢到了二十多块地。北京土地市场上的半边天，都是中建系帮着托起来的。拿地搞开发的利润，实在太诱人了，赚辛苦钱的施工企业难以抵挡。去年十月份，中建壹品与中建信和合作，拍下了位于海淀区东升镇的两块地，总地价不到94个亿。转眼到了今年五月份，这两块地被开发成了中建壹品·学府公馆，每平米单价超过了十万块。据说，开盘当天推出来的房源全部卖光，销售额超过110个亿。从拿地到开盘，只有七个月时间。销售回款以后，今年八月份，中建信和已经退出了其中一块地，拿钱走人。今年第四轮集中供地，拿着钱的中建信和，又与中建方程一起合作，花了八个亿，拍下了门头沟区的一块地。从对口城区，到拿地密集度，很难不相信中建系在北京拿地搞开发，不是经过了战略上的谋划。据说，中建二局在它的“十四五”规划里写过，“要加大地产业务，调整产业结构”。从去年下半年开始，房地产业集体垮塌，到处都是停工、烂尾、难交房、拖欠工程款。作为施工企业，中建系从开发商拿到的工程单，无疑是越来越少。毕竟是头号央企，办法总比困难多。于是，在今年，中海地产拿地更凶了。中建玖合、中建智地、中建壹品、中建信和、中建方程，轮番上阵。没有机会，那就自己创造机会吧。

文/十一弟在财务上，万科一直被认为是“好孩子”。今年上半年，万科的有息负债为2800亿元，净负债率不到36%，融资成本只有4%。用郁亮的话说，万科在规模和债务上保持住了克制。但是，好孩子也有坏心思。几个堆砌在一起的简单数字，无法映射出万科在财务上的真实面目。其中，还包裹着一些万科掩人耳目的违规操作。012018年5月18日，唐山市高新区挂牌了两宗地块公开出让。二十天后，6月8日，唐山万富合益房地产开发有限公司顺利拿下，总土地款接近6个亿。根据土地出让协议，万富合益必须在2018年7月15日之前一次性支付土地款。万富合益是唐山万科房地产开发有限公司持股51%的子公司，由唐山万科控制、经营。万富合益另外49%的股权，由唐山今牛房地产开发有限公司持有。今牛公司是唐山当地一家开发商。在拿地之前，唐山万科找到了今牛公司，计划着共同开发即将出让的唐山高新区地块。2018年5月21日，唐山万科与今牛公司设立了万富合益；6月4日，唐山万科与今牛公司正式签订了合作协议。双方在协议里约定，唐山高新区地块项目开发前期所需资金，将由唐山万科、今牛公司向万富合益提供股东借款。今牛公司是唐山当地一家籍籍无名的开发商，2018年初成立不久。它要向万富合益提供几个亿的股东借款，钱从哪里来？傍上了万科，钱的事就不用操心了。拿地之前，唐山万科拉来了今牛公司的同时，还找到了钱。根据合作协议，唐山万科指定红色崛起资产管理有限公司为借款资金提供方。于是，今牛公司与唐山万科签订合作协议的当天，还与红色崛起公司签署了一份11亿元本金的借款合同。拿地开发唐山项目之前，红色崛起公司原本就是万科的全资子公司。但为了撇清和切割关联关系，万科为红色崛起公司引入了两名外部股东，将自己在红色崛起公司的持股比例稀释到只剩下1%。红色崛起公司出借给今牛公司的11亿元，也不是自有资金，而是来自一家信托机构的借款，利息为11%。在加收了0.27%的利息发票税点成本后，红色崛起公司将这11亿元的信托借款转手借给了今牛公司，利息为11.27%。2018年6月5日、7月3日，这家信托机构将11亿元借款发放给了红色崛起公司。在收到信托借款的当天，红色崛起公司向今牛公司进行了转账。今牛公司是如何分配和安排这11亿元信托借款的呢？在合作协议之外，唐山万科与今牛公司还签订了一份补充协议，约定今牛公司收到11亿元借款后，向唐山万科出借5.2亿元，其中2亿元不计利息，剩余部分按照8%计息。这意味着唐山万科和今牛公司向万富合益提供的股东借款，最终的资金来源都是信托机构的借款。今牛公司承担了11亿元借款高达11.27%的利息成本。尽管唐山万科占用了其中的5.2亿元借款，但它仅需要为3.2亿元本金支付8%的利息。至此，在信托机构发放的11亿元借款与唐山高新区地块项目之间，红色崛起公司、今牛公司充当了资金的中间通道。02万科也确实只是将今牛公司视作充当资金通道的傀儡股东，而不是真正意义上的合作方。从2018年7月4日开始，即今牛公司收到了红色崛起公司出借的11亿元资金的第二天，今牛公司的公章、财务章、账户网银等就都交给了唐山万科与万富合益保管控制。那么，在唐山项目上，万科为什么要利用红色崛起公司充当资金通道，并找来今牛公司这样一个傀儡股东呢？对万科而言，作为子公司的万富合益及其开发的唐山项目，它获得的11亿元资金是股东借款。在会计入账处理上，这属于来自关联方拆借的其他应付款，而不会计入来自金融机构的有息借款。这实际上就减少了万科在合并报表时的有息债务规模。由于这一复杂安排，在账面上，万科在唐山项目上的开发成本变得更低了，相应开发毛利率会提高。今牛公司承担了11亿元借款高达11.27%的利息，但唐山万科转借的5.2亿元，仅承担了其中3.2亿元本金8%的利息。而唐山万科向万富合益提供的股东借款，利息大概率不会高于8%。通过利用今牛公司转贷，万科在唐山项目上的资金成本，相比信托借款的实际利息，大幅降低。作为傀儡股东的今牛公司，在万科的苛刻安排下，同样有利可图。表面上看，今牛公司承担了11亿元信托借款高达11.27%的利息。不过，今牛公司持有万富合益49%的股权，唐山项目归属于这一半股权的开发利润，当然是由今牛公司享有。此外，今牛公司向万富合益提供的股东借款，以及向唐山万科转借的资金，也会产生一部分利息收益。反映在万科的财务报表上，唐山项目归属于今牛公司的开发利润，就列报于少数股东损益。万科在唐山项目上的这一复杂安排，削减了合并报表内应当计入的11亿元有息借款，将其变成了股东借款。同时，万科转嫁了唐山项目应当承担的高息成本，将其变成了少数股东损益，进而降低了项目开发成本，提高了毛利率。唐山高新区地块被万富合益开发成了万科翡翠蓝山项目。2021年，唐山万科翡翠蓝山项目开始竣工交付结算。因此，更为核心的问题是，万科将唐山项目49%的开发利润安排给傀儡股东今牛公司，它的中小股东们知道吗？03但正是由于这一安排的复杂性，万科在其中存在明显的违规情形。2018年6月5日、7月3日，信托机构就将11亿元借款发放给了红色崛起公司，同日红色崛起公司悉数转给了今牛公司。根据唐山万科与今牛公司的协议约定，这11亿元信托借款将全部用于唐山项目的开发建设，不得挪作他用。万富合益在2018年6月8日拿下了唐山高新区地块，并要求在7月15日之前一次性缴清大约6个亿的土地款。对照万富合益的拿地和支付土地款时间，以及信托机构和红色崛起公司的打款时间，由此推断，万富合益支付土地款的资金来源，大概率就是信托借款。这属于严重的违规情形。根据国家监管部门的规定，信托等金融机构发放的贷款，不得用于拿地。万科在唐山项目上利用红色崛起公司、今牛公司作为资金通道，除了让财务报表更好看、项目毛利率更高以外，也起到了在信托借款与拿地资金之间的隔离作用。但在监管上奉行的原则是实质重于形式。万科再复杂的安排，也无法掩盖万富合益拿地资金穿透后的最终来源。滑稽的是，尽管万科对唐山项目的傀儡股东今牛公司施加了严苛的控制，但今牛公司还是失控了。作为唐山本地一家新设立不久的开发商，今牛公司的偿付能力不足。在对红色崛起公司的11亿元借款违约后，双方爆发了严重的冲突和纠纷，对簿公堂。由于红色崛起公司提供的借款并非自有资金，而是来自信托机构的借款，并且加收了0.27%的利息发放给今牛公司。因此，依据相关法律规定，今牛公司向法庭主张红色崛起公司属于套取金融机构贷款进行高利转贷的违法行为，应当认定借款合同无效。这个主张，最后得到了法院的支持。在法庭上，今牛公司透露了一个耐人寻味的细节——红色崛起公司并无发放贷款资格。但除了今牛公司外，红色崛起公司还向多家企业提供了巨额借款并收取利息，其放贷行为具有反复性、经常性。这真是让人浮想联翩的一番指控。

文/十一弟这几天，复星清仓了中山公用这只股票，卖了不到8个亿。如果按照前一天的收盘价计算，复星给了一个小目标的优惠。复星今年的疯狂大甩卖，大家都已经习以为常了。关于复星的债务规模，变成了一个谜。有人说是6500亿，也有人说是2600亿。郭广昌自己的说法，集团层面的债务只有1000亿。不过，这些处在风暴中的企业，跟渣男没什么两样。他们嘴里的话，听听就好。到底欠了多少，可能连他们自己也说不清楚。十一弟粗略统计了下，光是卖股权，复星在今年就套现了316个亿。中山公用，在这些巨额交易面前，不算起眼。但复星投资的时间却不短。2014年八月份，复星花了差不多11个亿，成为中山公用二股东。这些年的分红，加上去年开始的减持，复星从中山公用这里收回了不到16个亿。简单计算的话，每年的收益率在5.7%左右。银保监会有位领导曾经教育投资者，收益率超过6%就要打问号。看来，复星是真的听进去了。01复星收购中山公用那会儿，万达还在筹备香港上市。当时，为了登陆A股，万达排队等了四年，但证监会硬是没给王老板开门。转头南下的万达，用四个月时间，走完了A股四年都看不到头的路。上市后，万达的市值超过两千亿港元，妥妥的内房股龙头。王老板又成了地产首富。华人圈子里，他的身家仅次于李超人和马校长。在港交所敲锣的那天，王老板特意感谢两个人，其中有一个是泛海的卢志强。当时的消息说，泛海持有万达的一些股份。和王老板那时依旧看好房地产不同，卢志强的心思，基本都放在了金融圈。经历过2013年那波房地产调控后，泛海提出转型，开始布局金融业务。一两年时间，泛海就拿下了证券、信托、保险、融资担保、银行的金融牌照。摇身变成金融控股平台的泛海，房地产业务怎么看怎么像鸡肋。名下值钱的土地，主要是北京泛海国际和上海董家渡两个豪宅项目还没开发的土地。几年后，泛海把这两块地，149个亿打包卖给了当时红得发紫的孙宏斌。02从2014年开始，孙宏斌“白衣骑士”的名头，已经声名在外了。宋卫平的绿城，郭英成的佳兆业，还有祝义财的雨润。这些遇坎摔倒的企业，撑不下去的时候，都找过孙宏斌。但也都不欢而散。孙宏斌等到的大机会，是王老板给的。2017年夏天，监管层批评了几家大企业在海外非理性并购。尤其是房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部几个领域，全是败家子产业。给它们大把提供并购资金的，就是来自国内的银行。于是，银监会让银行排查几家海外投资大户的贷款情况。房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部，万达在那几年是一个不落，一股脑地买买买。这自然就上了黑名单。万达面临的风险是，银行停贷甚至抽贷。它们在海外的投资项目，贷款全面收紧。行伍出身的王老板，在商海摸爬滚打多年，对风向变化的判断，向来敏锐。被监管部门点了之后，王老板很快就换了口气。“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。”没过几天，万达就拿出核心的文旅项目和酒店，打算六百多亿卖给融创。这么大体量的交易，双方从接触到谈好价格，据说只花了四天时间。不过，交易条款修修补补之后，双方又拉来了第三方。融创四百多亿接手万达13个文旅城，富力两百亿接盘70多个酒店。这些包含游乐园、商场、酒店的文旅城，曾是王老板寄予厚望的资产。开业之初，王老板放出豪言——“有万达在，上海迪士尼二十年之內盈不了利。”后来成了个打脸的笑话。当时，这13个文旅城，只有两个项目刚刚开业，其他大多还在建设阶段。交易完成后，王老板低调地做起轻资产的生意。在缺少聚光灯的角落，他学着像老祖宗教导的那样，闷声赚钱。舞台中央，留给了孙宏斌。03备足弹药的融创，迎来起飞阶段。深港通的落地，内资在香港资本市场夺回定价权，内房股集体重估。2017年，融创的股价，从四块钱暴涨到三十多块钱。那一年，融创的销售额猛地干到了3600多亿，销售排行榜上杀到第四。净利润也从25个亿，一口气增长到110个亿。孙宏斌继续扮演“白衣骑士”，在市场上攻城略地。风光没过几年，形势大转。虽然看见了冰山，但这艘开足了马力的巨轮，却来不及掉头。去年中期业绩会上，孙宏斌说，下半年市场会很惨烈。但至于有多惨烈，大大超出了孙宏斌的预期。去年底开始，融创也遇到了流动性问题。债务违约，年报难产。融创走上万达和泛海的老路，开始处置资产变现。从买买买，到卖卖卖，前后也不过四五年。出售资产，配股融资，大股东借款，融创统统过了遍筛子。之前从卢志强手里收购的北京泛海国际和上海董家渡项目，偶有处置的传闻。最近，融创给这个传闻画上了句号。华融与几家银行和信托组成的财团，为这两个项目注入120亿的资金。而在几天前，复星清仓中山公用的交易对手，正是华融。兜兜转转，恍惚间又回到了上世纪90年代——华融这些不良资产管理公司设立之初的盛景。这一切，可能在2017年就已注定。当年，监管部门要求排查贷款情况的五家企业，除了万达，还有复星。另外的三家——海航，安邦，浙江的罗森内里，早已物是人非，白云苍狗。

文/十一弟今年六月，遵义市政府发了个文件。市长牵头，成立金融工作领导小组。官方挂出来的文件，隐去了一些内容。十一弟查了一下，完整版本的文件里，有这么一句——“推动一系列展期重组。协调开展各类市场主体银行类、非标类债务展期、重组、降息工作。”这份文件下发后不久，遵义最大的城投企业——遵义道桥，就进行了债务重组。悬在遵义头顶的债务问题，最先从城投企业身上开始暴露。前不久，遵义市调整了2022年度的财政预算。年初，遵义预计今年的财政收入会有278个多亿，比去年增长3%。遵义还是有点乐观了，没料到现在的经济形势。前三季度刚刚过去，遵义把今年的财政收入调减了将近24个亿。一般来说，以土地出让为主的政府性基金收入，都是各地财政资金的重要补充。在财政收入减少的情况下，遵义对政府性基金收入调增了8个多亿。原本这一块预算收入是22个亿，现在增加到了30个亿。这就需要遵义卖出去更多的土地了。其实，遵义今年的房地产形势也不好。到现在，房地产开发投资同比下降了四成。十一月份，遵义市住建局发起了商品房团购活动。政府号召全市的老百姓赶紧买房子，鼓动开发商打八折都不是问题。这样的三线城市，房子卖不掉的话，谁会来买地？很多人都知道，贵州有个仁怀市，茅台集团的总部，就在这里。但很少人知道，仁怀市隶属遵义，它是遵义下辖的一个县级市。今年，茅台集团站了出来，拯救房地产。遵义在年底卖地，它掏出真金白银，帮着冲刺了一波KPI。上个月，茅台集团出资设立了一家新企业——遵义文康置业发展有限责任公司。十天过后，文康置业花了差不多11个亿，在遵义拿下了两块地。茅台集团拿下的这两块地，属于商住用地，计容面积超过44万平方米。每平米不到两千四百块钱的楼面地价，还没有黄牛加价后的半瓶茅台贵。虽然土地性质是商住用地，但将来建起来以后，主要还是卖住宅。在出让条件里，两块地明确了规划用途，商业面积不超过5%。这就意味着，从遵义这里起步，茅台集团也要开发住宅卖房子了。以后，不仅能喝到茅台的酒，还能住上茅台盖的楼。万万没想到，房地产搞到最后，竟然也要靠茅台。茅台的酒，茅台的股票，茅台的房子，你总会买一样。也难怪，茅台集团实在太有钱了，是一头真正的“现金牛”。上半年，它能够日赚1.6个亿。11个亿的土地款，茅台用一个礼拜就能赚到手。尽管一直都很有钱，但还是有底线的。茅台集团并没有揣着大把钞票，闯进房地产。当然，可能压根就看不上房地产。卖房子再怎么赚钱，也比不上流水线上产茅台。如今，比茅台更能赚钱的，只有印钞机了。曾经，茅台还没卖疯的时候，落马的原董事长袁仁国，喊出过进军房地产的口号——“茅台在酿酒产业外，房地产也将会成为茅台多元化的目标。”从这之后，茅台集团在仁怀和贵阳，拿了商业用地，开发了写字楼和酒店。但今年，它在遵义出其不意地拿地建住宅，确实还是头一遭。早在十年前，茅台集团就涉足了房地产。不过，时至今日，茅台集团名下从事房地产业务的子公司，仍然屈指可数。除了文康置业，茅台集团还出资设立过一家房地产企业——贵州茅台酒厂（集团）三亚投资实业有限公司。在海南三亚海棠湾，茅台集团投资建设了一个精品度假村。这个度假村的开发主体，就是三亚实业。据说，三亚茅台精品度假村在年底就要开业。十年前，茅台集团花了9.4个亿，在三亚海棠湾拿下了这块土地。投资了22个亿，把它开发成了茅台精品度假村。在三亚茅台精品度假村内，有4家豪华酒店，728间客房。其中还有80间客房，定位“奢华”。当然，跟仁怀市的茅台国际大酒店一样，三亚茅台精品度假村，也可以买到茅台酒，还有茅台冰淇淋。三亚与贵州有着千里之遥。为什么早在十年前，茅台集团要跑过来开发一个度假村呢？巧合的时间点上，串联了一段贵州与海南的政商往事。去年，贵州省政协原主席王富玉被查。后来检方和法院审理查明，从在任到退休，他受贿了4.34个亿。这位退休后落马的高官，最近二十年的任职履历，就在海南三亚和贵州。从1998年到2004年，王富玉当了六年的三亚市委书记、海南省委常委、海南省委副书记。2004年，王富玉调到了贵州，当了七年多的省委副书记。茅台集团在三亚海棠湾拿地的这一年，王富玉转任贵州省政协。继续干了六年的政协副主席和主席之后，2018年，王富玉退休了。2014年，三亚茅台精品度假村项目正在开发建设。有个姓沈的老板，找到了时任贵州省政协主席的王富玉，托他帮忙承揽工程。王富玉答应了。他安排弟弟出面，与姓沈的老板以合作为名在台前办事，自己藏身幕后运作。王富玉让弟弟去了海南，陪着姓沈的老板一起，请茅台集团项目负责人吃了顿饭。席间，给王富玉拨了个电话。电话里，王富玉跟茅台集团项目负责人寒暄了几句。但就靠这一通电话和几句寒暄，没过多久，姓沈的老板就顺利中标了。最终，王富玉的弟弟以合作方的名义，坐收45%的利润分成。从2015年到2020年，五年时间，王富玉就从姓沈的老板身上，捞到了六千多万。而这一切，全靠茅台集团在三亚海棠湾投资建设的精品度假村。因为受贿，王富玉落马被查，茅台集团项目负责人也失去了自由。姓沈的老板赚麻了，三亚茅台精品度假村即将开业。现在，茅台集团又在遵义拿了地，开发住宅卖房子。一切好像都变了，一切似乎又没变。

文/十一弟2019年，距离新冠大流行还有九个月。在由民间人士创办的“中国传销举报中心”的网站上，深圳市核子基因科技有限公司被拉了出来示众。当时，有人举报，核子基因在兜售一个“既能造福人类、又能发财”的好项目——核子基因加盟合作。核子基因叫卖的主要产品——基因小屋。它向代理商宣传称，一个基因小屋正常月利润能够达到3万~5万块钱。一年下来，轻轻松松赚个45万块钱，不成问题。而如果你交更多的钱，成为基因小屋的地级市独家代理，就能开十个基因小屋，年入五百万不是梦。在PPT里，核子基因告诉代理商如何招揽业务。其中首选的一种途径，是司法合作渠道，也就是派出所。这种合作方式说起来很简单，黑户上户口，必须做亲子鉴定。那么，代理商就要先搞定派出所。只要有黑户来上户口，派出所把黑户推荐过来，代理商就能收费一千块钱。其中，两百块钱分给合作的相关人员，四百块钱进了代理商口袋。还有两百块钱，是核子基因做亲子鉴定的检测成本。核子基因画了个大饼，一个派出所平均每月能有5~50单，代理商能赚到五千到五万块钱。每个省，平均有两千个派出所。如果你要成为一个地级市的独家代理，仅在市区做亲子鉴定，就要先向核子基因预付六十万块钱。一个小县城的独家代理，核子基因最少也要先收十二万块钱。有媒体报道过核子基因的加盟模式，代理商不懂基因、没有市场经验，都不是问题。没有相关知识，核子基因提供“产品培训”；拉不来客源，核子基因负责“营销配合”。核子基因负责检测，代理商的主要工作，就是拉人头。但核子基因的亲子检测，并不十分靠谱，闹出过乌龙。在核子基因老板的名下，有一家“广东华曦法医物证司法鉴定所”。2015年，深圳有个老哥，跟老婆长期异地分居，生了个儿子。慢慢地，儿子一天天长大，老哥却越看越不像自己。老哥怀疑自己被绿了。他偷偷带着儿子去了这家司法鉴定所，做了个亲子鉴定。鉴定结果没让老哥失望，儿子果然不是亲生的。气不过的老哥，把老婆告上了法庭。法院指定了另一家司法鉴定机构，让老哥一家三口又去做了一次亲子鉴定。结果反转了，两人亲生父子无疑。最后，广东华曦法医物证司法鉴定所的亲子鉴定，成了一出罗生门。这几天，全网都在找一个名叫“张珊珊”的人。据说，这个叫“张珊珊”的人，在全国注册了三四十家核酸企业。更夸张的是，哪里有她的公司，哪里就有疫情。还有人说，张珊珊刚注册核酸企业没几天，当地就开始了全员检测。于是，张珊珊就成了那个“卖雨伞的龙王”、“疫情的风向标”。十一弟查了一下，在这三十多家核酸企业里，张珊珊出任了清一色的职位——监事。而在全国各地注册这三十多家核酸企业的，背后都是同一个股东——核子基因。核子基因的老板叫“张核子”。不得不说，张老爹确实有水平，给儿子取个名字，都这么有科技含量。据说，早年的张核子，还是个干过房产中介和装修的“科技达人”。在核子基因的官方网站上，右边是它的加盟热线，左边是它打出的“愿景”——让人类平均寿命延长十年以上。《柳叶刀》杂志公布过一个数据，从1970年到2010年，人类花了四十年时间，让平均寿命延长了十年。接下来的四十年，人类就靠核子基因了。新冠爆发以后，核子基因就不打算继续研究长寿秘诀了。张核子扭头一看，找到了新的致富之路——核酸检测。基因小屋，改头换面，现在成了核酸小屋。核子基因的PPT，真的没骗人。十一弟做了个统计，核子基因在全国各地至少成立了三十四家核酸企业，大多数是新冠这三年内设立的。其中，仅在今年，核子基因就设立了十四家核酸企业，位于北京、兰州、银川、贵州、内蒙古等地。在全国各地，核子基因又是怎么“为人民服务”的呢？去年初，河北省邢台市隆尧县发生了一起核酸检测结果谎报事件。当时，核子基因设立在济南的核酸企业，千里迢迢地跨省跑到了河北邢台，承揽了隆尧县第二轮核酸检测任务。但是，核子基因的一个业务员，在样本尚未全部检测完成的情况下，称样本全部阴性，结果却发现了阳性。这几天，核子基因在兰州给当地老百姓做核酸检测时，又惹了众怒。核子基因设立在兰州的核酸企业，在检测过程中，把个别核酸检测异常人员名单信息，录入到了阴性人员信息包中，并上传到了工作系统。结果导致个别转运隔离人员的健康码，竟然显示为核酸检测阴性。今年三月份，核子基因设立在深圳的核酸企业，在开展核酸采样过程中，雇佣了非卫生技术人员。今年六月份，在深圳实验室里，核子基因把已经签署了操作人员姓名的空白实验流程单，复印后使用。核酸检测，变成了没有严格管控的流水线作业。结果深圳市卫健委在疫情防控检查过程中，核子基因的这些问题，都被发现了。今年八月份，核子基因设立在长沙的核酸企业，又被发现雇用了未取得医学相关资质证件的相关人员，在实验室里进行核酸检测审核操作。前段时间，对于核酸检测的乱象，有家央媒终于忍不住了。发了一篇评论，喊出了一声呼号，“禁止核酸检测公司上市”。核酸企业变成了众矢之的，引发公愤。在全国各地一轮又一轮地大赚特赚之后，还要跑到A股上收割一波。那些核酸检测过程中的假阴性、假阳性，谁知道究竟是怎么来的呢？还是有句话总结得好——如果把下雨的权力，交给卖伞的人，那这雨还能停吗？

文/十一弟A股有一家上市药企——景峰医药。因为既不做疫苗，也不搞核酸，所以业绩不太好看。今年前三季度，景峰医药亏了三千多万，利润跌麻了。年终岁末，为了扭亏，不少A股上市公司都有一个“保留节目”——卖房子。于是，景峰医药也使出了这个大招。在上海外滩边的保利·One56小区，它有套房子，七百多平米。这是名副其实的豪宅。景峰医药买下这套房子的时候，花了1.17个亿。现在，这套房子的出售价格是1.2个亿，赚了不到三百万。果然，这两年炒房已经赚不到什么钱了。从景峰医药买下这套房子的人叫“岳红伟”。身份证上的信息显示，他是山东省嘉祥县孟姑集乡人。其实，这些亿万富豪跟我们一样，都拿不到上海户口。十一弟根据公开信息查了一下，岳红伟花了1.2个亿买下豪宅的资金，应该是从A股赚到的。岳红伟是科创板上市企业——派能科技的原始股东。派能科技是做储能电池的，它是中兴通讯的关联企业，2020年底登陆了科创板。山东人岳红伟，在山东电建第二工程公司干了十三年的工程队长，又到兖州太阳纸业干了九年的车间班长，之后加入了一家新三板企业圣邦人力做了项目部经理。不知道哪里来的机缘，岳红伟跟派能科技搭上了线。上市前的一年，岳红伟以不到3500万元的价格，受让了派能科技514万股。岳红伟的平均持股成本只有6.7块钱/股。一年后，派能科技在科创板上市，发行价为56块钱/股。仅一个礼拜，派能科技就猛涨到了340块钱/股。上市一年后，作为原始股东，岳红伟持有的514万股股票解禁了。在解禁的第一时间，岳红伟就卖掉了16.6万股，当时派能科技的股价接近200块钱/股。短短三个月时间，岳红伟减持了400多万股，这期间派能科技的平均成交价是145块钱/股。大致估算一下，仅这400多万股，岳红伟就套现了差不多6个亿。不到7块钱的持股成本，以140多块钱的价格卖出。在两年时间里，岳红伟让3500万的本金，在股市里翻了二十倍。A股市场上，没几个人比岳红伟更励志了。工程队长、车间班长、项目部经理这些蓝领工作，岳红伟干了二十多年。从草根出身，岳红伟最后却靠着炒股，赚到了亿万身家。从此，在上海滩黄浦江边七百多平米、价值过亿的豪宅里，又多了一个摇着红酒、抽着雪茄的山东省嘉祥县孟姑集乡人。跟着派能科技登陆科创板，岳红伟低调、悄无声息地成了亿万富豪。除了储能电池，去年的A股市场，还有一个概念板块也爆发了。在杭州，有一家从事光伏材料的上市企业——福斯特。福斯特生产的产品叫做光伏胶膜，用这种材料把光伏电池封装起来，让它们能够抵御空气、水汽侵蚀，使光伏组件的使用寿命达到二十五年以上。在光伏胶膜产品上，福斯特的市场占有率超过50%。福斯特的老板是林建华、张虹夫妇。这两年的杭州富豪榜上，他们终于能够排进前十了。早在2014年，福斯特就上市了。但直到去年，它的股价才一路涨到了历史最高位。于是，大股东的套现开始了。去年八月底，福斯特的股价刚涨到历史性的165块钱/股。第二天，林建华、张虹夫妇就抛出了一份减持计划，打算减持福斯特3%的股份。按照当时福斯特的股价，林建华、张虹夫妇计划减持的这部分股票，市值大约是47个亿。大股东想割韭菜跑路，散户们不买账，福斯特的股票应声大跌。林建华、张虹夫妇只好知趣地收手了。到今年三月下旬减持完成，他们只卖掉了0.59%的股份，套现了不到7个亿。但是福斯特的股价，再也没涨回去。去年，林建华、张虹夫妇不仅减持了福斯特的股票，也清仓了所持福斯特的可转债。2020年底，为了筹集资金，福斯特发行了一笔17亿元的可转债。林建华、张虹夫妇认购了这笔可转债的三分之二，投入11个多亿。这相当于老板借了一大笔钱给上市公司。去年，林建华、张虹夫妇把这些可转债全部清仓套现了。仅靠减持股票与可转债，他们至少就从福斯特套现了18个亿。从上市公司套现的资金，花到哪里去了呢？岳红伟在上海外滩边买了豪宅，林建华、张虹夫妇则买了地、搞起了房地产。杭州有一家民营开发商——杭州地上房地产集团有限公司。原本它在杭州已经没什么土地项目了，存在感全无。但是去年底，杭州集中土拍上，杭州地上集团突然凶猛起来。五家房企参与摇号，杭州地上集团摇中了杭政储出[2021]39号地块，与它厮杀的是建发、华润置地、滨江和绿城。十六家房企参与摇号，杭州地上集团又摇中了杭政储出[2021]49号地块。运气站在了杭州地上集团这一边，但钱从哪里来？要拿下这两块地，必须支付接近48个亿的土地款。杭州地上集团之所以这么凶猛，是因为早就拉上了林建华、张虹夫妇。这对搞光伏胶膜的夫妻，在福斯特身上大把套现以后，“跨界”搞起了房地产。这两块地有一个共同的开发主体——杭州地上家房地产有限公司。其中，杭州地上集团持股51%，林建华、张虹夫妇持股49%。十一弟查了一下，这是林建华、张虹夫妇名下唯一的房地产开发企业。林建华、张虹夫妇想搞房地产的念头，其实早就有了。2017年，林建华、张虹夫妇与杭州地上集团合资成立了另一家房地产公司，不过没能搞出名堂，被注销了。现在，这两块地被开发成了庆樾上府、文樾上院项目，马上就要入市开卖了。在这两个项目上，仅土地款部分，林建华、张虹夫妇就要承担23个多亿的资金。对福斯特来说，这是多大一笔钱呢？为了扩大产能和经营规模，福斯特要进行固定资产投资。最近三年多，这些资本性支出累计不到14个亿。同期，福斯特的研发投入也不到13个亿。虽然是光伏行业的龙头企业，但福斯特手上的现金并不充裕。今年前三季度，福斯特营收规模达到了135个多亿。不过，福斯特拥有的货币资金还不到24个亿，大量资金都困在应收账款、票据和存货里。上市公司没钱了，福斯特就又开始向A股伸手了。它正在发行另一笔可转债，多达30个亿。在福斯特这里，一边是老板大把套现后，“跨界”搞起了房地产。另一边是上市公司在A股狮子大开口地融资圈钱。十一弟算是看明白了——这些被捧上神坛的高科技企业，靠着概念、题材，肆无忌惮地在股市里割韭菜，明目张胆地搞钱。它们背后的老板和股东，低买高卖、逢高逃顶，转身就去买豪宅、买地、搞房地产，继续把钱装进口袋。从股市到房地产，从房地产到股市，来来回回，哪头都没耽误。原来，再怎么高大上的行业，最后都离不开房地产。只不过这样下去，“韭菜”怕是不够他们割了。

文/十一弟这两天，2022金融街论坛年会上，“一行两会”的领导们，再次卖力地为房地产发声吆喝。央行行长易纲又重复了一遍，“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。”这就是说，对中国经济而言，房地产依然起着支柱作用。证监会主席易会满有一个新提法，“支持实施改善优质房企资产负债表计划。”十一弟觉得，这是接下来监管层的政策工具箱里，最主要的手段。帮着开发商改善资产负债表，大概有两种途径。一是引导开发商削减债务，把杠杆水平尽可能地降下来。之前实施的“三道红线”融资新规，就是为了达到这个目的。但是，在新房市场恢复之前，开发商几乎不可能利用经营性现金流，肉眼可见地削减债务规模。二是调整债务结构，把一些短期债务变成长期债务，把境外债务变成国内债务。现阶段，这是开发商改善资产负债表的唯一途径。龙湖的吴亚军，她在十月底进行交接班的时候，同步安排了一系列利好举措，用来对冲市场震荡。在吴亚军宣布卸任过后，龙湖提前偿还了85.5亿港元的银行贷款，原本这些贷款明年才到期。另外，龙湖还提前赎回了3亿美元的优先票据。这笔美元债的利率并不高，只有3.9%，也是要明年才到期。短短十天时间，龙湖已经花了差不多100个亿，用于提前偿还境外债务。当前的债务管理上，龙湖的目标是明年在海外没有任何债务到期。短期内，可能龙湖也不指望能从海外拿到钱了。距离它上一次发行美元债，都已经过去快两年时间了。提前把境外的债务还掉，龙湖并不是要大规模地削减债务。因为它又从境内市场拿到了更多的钱。就在前几天，监管层射出了支持民营房企发债融资的“第二支箭”，大约有2500亿元的额度。龙湖捷足先登，狮子大开口地申请了200亿元额度的储架式注册发行。提前还掉100亿的境外债务，扭头就在国内伸手要了200亿的债务额度，龙湖这波不亏了。不止是龙湖，很多开发商都丢掉了在境外融资的念头。从2021年七月份以后，碧桂园就再也没能在境外市场发行过一笔美元债。于是，碧桂园在最近干脆停掉了标普对自己的信用评级。既然在海外发不了美元债，信用评级也就没有太大意义。更糟糕的是，被下调的信用评级，还会带来负面的反噬效应。评级机构跟银行的运行逻辑是一样的，“帮富不帮穷”。它们走向了“锦上添花”和“落井下石”的两个极端，从来没有“雪中送炭”的中间地带。旭辉站在违约的边缘，评级机构推了一把。最近，一些评级机构下调了旭辉的信用评级，触发了部分境外债务提前兑付的条款，导致旭辉在短期内的兑付压力剧增。旭辉索性摆烂了，停止了境外债务本息的偿付。今年很长一段时间，债权人都在指责一些开发商躺平，有违商业道德、契约精神。现在，对境外债权人躺平，似乎成了很多开发商策略性的选择。德信地产有一笔美元债会在今年十二月初到期，但它已经不打算偿还了。德信地产向境外债权人提起了交换要约，让他们同意把美元债展期到2024年再还。欠债还钱，这是天经地义的商业规则。不过，国内开发商集体沦陷之后，这些商业规则无奈地被扭曲了。去年下半年，国内房地产市场出现风险以来，这些开发商的境外债权人主要做了两件事。一是尽可能地冻结和接管开发商用来融资抵押的土地、物业和资产。二是向法院提起破产清盘的司法申请，借此向开发商施压。这是美元资本在维护自身利益的时候，对开发商展现出的残酷与冷漠。现在，开发商对这些美元资本回应了更有策略性的冷漠——躺平、摆烂。但这种互相伤害的模式，无法为继，最终损害的终究是国内开发商的融资信用。这两天，标普的一位分析师写了个报告，他的结论是，“开发商在境外债券市场的参与度将大大下降。”这也是十一弟想说的。大家正在目睹的是开发商改善资产负债表，削减境外债务，补充境内融资。但实际上，表象背后的本质是国内房地产业逐渐与美元资本脱钩。去年，国内民营开发商在境外市场发行了370亿美元债券。到了今年上半年，民营开发商境外债券发行规模只有20亿美元左右。从前开发商靠着境外圈进来的大把美元融资，在国内疯狂扩张的盛景，再也回不去了。

文/十一弟今年十月份，京东拍卖平台上的一场法拍。拍卖物是一栋位于北京东三环的写字楼，博瑞大厦。原业主是一家民企开发商。几年前，抵押了博瑞大厦，向银行贷款。连本带息欠了差不多19个亿，还不上钱了。结果被银行追债，向法院申请强制执行。拍卖之前，法院专门请了评估机构对博瑞大厦进行估值。结论是——市场价值至少29个亿。但房地产市场行情不好，开发商又没钱，想要找到买家，就只能便宜卖了。法院在设定起拍价时，一上来就给打了七折，20个亿挂牌。这场法拍，网络上吸引了上万人围观，但只有一人报名。最后，凯德集团以底价，拍下了博瑞大厦。凯德集团是一家来自新加坡的外资开发商。从此，在北京东三环北路上，又有一栋大楼要挂上外资的招牌了。还没有成批地倒下之前，在北京拿不到地的民企开发商，其实很喜欢这类收购机会。比如泰禾。五年前，泰禾收购了位于北京东四环的辉盛庭国际公寓，把它变成了金尊府。泰禾原本打算将其改造以后，重新散售出去。但如今，砸在手里了。恒大这艘巨轮也躺下了。可怕的是，还在不断地流血。最近，恒大在香港元朗一块没有开发的土地，被它的债权人处理掉了。这块地只卖了6.37亿美元，相比恒大之前投入的成本，亏损了7.7亿美元。去年初，恒大把这块地抵押给了橡树资本，换回了5.2亿美元的贷款。橡树资本是一家来自美国的不良资产管理公司，素有“华尔街秃鹫”之称。今年初，恒大已经没钱还债了。于是，橡树资本的老板喊话——“如果橡树资本不能接管用于违约担保的恒大资产，那将是玩忽职守。”所以，年初的时候，橡树资本就已经把恒大作为抵押物的香港元朗地块接管过来了。去年初，橡树资本借给恒大的贷款本金是5.2亿美元。今年初，橡树资本宣布恒大违约的债务金额是6亿美元。时隔一年，按此计算的话，橡树资本给到恒大的贷款利息可能高达15%。恒大可能也料到橡树资本会肆无忌惮地便宜处理掉香港元朗这块地。先于橡树资本出售之前，今年很长一段时间，恒大都急于找到一个出价合理的买家。据说，恒大给市场的报价是80亿港元。但遗憾的是，无人问津。香港元朗这块地，是恒大在2019年花了47亿港元，从恒基兆业手里买过来的。后来，为了农地改划住宅开发用地，恒大又向香港地政总署补缴了42亿港元的土地款。因此，恒大在香港元朗地块上的投资，最少也有89亿港元。橡树资本以6.4亿美元的价格出售，恰好刚刚覆盖恒大欠付到现在的贷款本息。至于橡树资本把香港元朗这块地卖给了谁，就无从得知了。原本价值至少10亿美元的土地，橡树资本只用了5.2亿美元的资金，就搞到了自己手里。一进一出，让恒大生生亏掉了7.7亿美元。恒大几乎就是拿着在国内赚的钱，给外资买地打折了。在这个时间点，民企开发商靠出售资产换钱，价钱压得很厉害。当初买地的时候价格越贵，现在卖掉就亏的越多。哪怕是一桩小交易，算完账照样亏不少。最近，朗诗地产卖掉了上海黄兴大楼，买家也是一家来自美国的外资，仲量联行。同样是在五年前，民企开发商一派辉煌鼎盛。朗诗地产花了三个多亿，从太平洋保险手里买下了上海黄兴大楼。现在也是贱卖给了仲量联行，卖价只有一个多亿。这笔交易，让朗诗地产亏了5600多万。原本就很缺钱的民企开发商，现在更加雪上加霜了。历史总是惊人地相似。每当民企开发商流血躺下，外资总会趁机扑上来敲骨吸髓。没人还记得邹锡昌了，也没人记得他的香港昌盛集团。但邹锡昌曾经花了十年打造出来的中华广场，还是很多广州人平时的休闲去处。邹锡昌是广东梅州人，他的地产生意，就是从建造中华广场起家的。十多年前的广州，除了天河城与正佳广场，数得着的购物中心，就是中华广场了。广州中华广场，是邹锡昌的香港昌盛集团与央企新兴际华集团合作开发的。为了打造中华广场，邹锡昌前前后后花了十年时间。中华广场在1999年封顶以后，赶上了房地产市场的好时候，卖得火热。每年租金过亿，中华广场像收银机一样，为昌盛集团带来了源源不断的现金流。邹锡昌已经不缺钱了。但他还是想把昌盛集团做大，那就得融资上市。得知了这个消息，高盛、美林、摩根士丹利、德意志银行和雷曼兄弟几家外资投行，把钱送上了门。邹锡昌最后选择了高盛。看准一家潜力不错的开发商，为其融资，换取股权；再对它重组、包装、推动上市；然后转手套现，继续寻找下一个目标。这是那个年代，外资投行在中国房地产市场上得心应手的游戏。当时，外资投行已经把富力、世茂、绿城送到了港股，碧桂园、恒大也即将登陆资本市场。邹锡昌觉得，昌盛集团就是下一个神话。2006年，昌盛集团与高盛签了一份对赌协议。昌盛集团向高盛发行一笔2500万美元的可赎回可转换债券，利率为7%。如果2007年之前，昌盛集团在香港成功上市，这些债券将转换成股票。届时，高盛将会成为昌盛集团的股东。若昌盛集团没能上市，就要赎回这些债券，利率按照年息28%计算。那时，高盛又会成为昌盛集团的债主。高盛进来以后，为了包装昌盛集团上市，就不断怂恿邹锡昌补充土地储备。“有地就有钱”，这是一直以来外资教导和审视民企开发商的口头禅。当年，潘石屹曾经说过，“SOHO中国在上市之前，所有的投行，无一例外地鼓动我们实施两大战略，一是大举拿地，二是全国路线。”其实，潘石屹去年想要甩卖SOHO中国的时候，想要接盘的不也是外资黑石吗？于是，为了增加土地储备，包装一个激进扩张的故事，邹锡昌选择了大冒险。2007年广东中山的一场土地拍卖会上，昌盛集团高出底价近三倍，抢到了一块地王。地王，成了邹锡昌噩梦的开始。原本，昌盛集团可以赶在2007年十一月份之前上市。但为了一门心思地筹钱，堵上地王的资金缺口，邹锡昌错过了上市的最好时机。昌盛集团的上市排期，被推迟到了2008年初。而这时候，香港金融风暴来了。最终，昌盛集团的上市计划，遭遇了滑铁卢，邹锡昌没能在港交所敲钟。后来，邹锡昌回忆说，自己可能走进了一个由外资投行布下的局。“现在回头来看，中国企业不应该轻易接受外资投行的投资，他们是慢性毒药。拿他们的钱，就要考虑最坏的后果。”2008年，在资金链最紧绷的时候，昌盛集团跟今天的民企开发商一样，打算出售广州中华广场换钱。但又与北京博瑞大厦、香港元朗地块、上海黄兴大楼的命运不同，中华广场被与邹锡昌合作的央企新兴际华集团全资接盘。哪怕就是贱卖，也只不过让国家捡了个便宜。

文/十一弟让时间回到二十年前。那一年，绿城的销售额，站到了30亿的门槛上。离宋卫平把绿城送到香港上市，还有三年时间。彼时，滨江集团刚刚完成改制。一直在体制内打工的戚金兴，从国家手里拿到了滨江集团的控股权，打工仔变成了老板。二十年过去了，绿城和滨江，宋卫平和戚金兴，都干成了杭州房地产业的“金字招牌”。不过，这一年，杭州的房企销冠，不是绿城，更不是滨江。而是一家叫做“坤和建设集团股份有限公司”的企业，老板是李宝库。那恰逢李宝库呼风唤雨的时候，在杭州手眼通天。但杭州的销冠，坤和集团只做了这一年。电影《一代宗师》里，有这样一句台词，十一弟很喜欢。“人活在世上，有的活成了面子，有的活成了里子。而只有里子，才能赢得真正的面子。”很少人知道李宝库与坤和集团的来头。相比之下，王石、吴亚军、孙宏斌、戚金兴，早就名声在外了。这些大佬在杭州、浙江的地产江湖，赢了很多“面子”。但他们身后，都站着李宝库。他与坤和集团，就是那个“里子”。01今年，杭州的土拍市场，最凶猛、最风光的是滨江集团。十一弟做了个统计，三轮集中供地下来，滨江集团拿了26块地，总土地款478个亿。除了几块地留作独自开发以外，其他大部分地块，滨江集团都找来了合作方。看似花了478个亿、拿了26块地，但其实考验滨江集团的，是它在杭州的朋友圈。戚金兴找到了李宝库。今年，滨江集团与坤和集团一下子就合作了六个项目。十一弟查了一下，有四块地是滨江集团出面拿的，有两块地是坤和集团出面拿的。但最后都走到了一起。这六块地的总土地款，达到了129个多亿。最贵的一块地，杭政储出[2022]22号地块，滨江集团花了61.82个亿。滨江集团找来了三家合作方——坤和集团、越秀地产、建杭控股。这块地的股权分配上，坤和集团与建杭控股分别持股24.5%，越秀地产持股25.8%，滨江集团仅保留持股25.2%。滨江集团与坤和集团之间的合作，几乎是突然发生的。今年在杭州疯狂拿地之前，过去二十多年里，滨江集团与坤和集团没什么交集。在滨江集团最需要资金的时候，戚金兴找到了坤和集团，李宝库也选择了出手。先于戚金兴，王石、吴亚军都曾先后找到过李宝库。2006年，万科进入了杭州。当时，杭州出让了一块开发规模最大的住宅用地，被万科与坤和集团合作拿下，后来开发成了西溪蝶园。此后，万科与坤和集团在杭州、宁波、嘉兴、绍兴等地，至少合作了12个项目。在浙江，龙湖也拜过坤和集团的码头。龙湖跟坤和集团的合作方式，与滨江集团如出一辙。2019年，两个月时间，龙湖与坤和集团就花了33个亿，接连拿下了三块地。在杭州、宁波、温州、嘉兴和台州，龙湖与坤和集团合作了6个项目，总货值一两百个亿。谁也不知道，坤和集团这样一家籍籍无名的小房企，为什么如此有钱。更没人知道，李宝库在杭州，又拥有这么大的能量。022016年六月，“万宝之争”转入了下半场，深圳地铁已经打算出手接盘万科了。一度被姚老板逼到墙角的王石，专程到杭州参加了一个论坛。论坛的规格不小，杭州市和西湖区的几位主要领导，悉数到场。主办地设在坤和万科·黄龙国际中心。年初的时候，坤和集团向万科抛出了橄榄枝。坤和集团将所持黄龙国际中心51%的股权，转让给了万科。黄龙国际中心，现在也许是杭州最有价值的商业综合体之一。占地面积约8.7万方，总体量约40万方，有9栋5A级写字楼、约8万方配套商业。蚂蚁金服的一处办公楼，就在黄龙国际中心。不过，作为坤和集团的董事长，在黄龙国际中心举办的这个论坛上，李宝库没有露面。2011年，杭州官场发生了一件大事，李宝库牵涉其中。从此，在当地政商界，李宝库就变成了一位很微妙的商人。杭州市原副市长许迈永犯贪污受贿罪，在2011年被执行死刑，轰动全国。根据公诉机关起诉及法院判决书，向许迈永行贿金额最高的，就是坤和集团董事长李宝库。为了获得西湖科技产业园项目土地，李宝库前后分八次送给许迈永830万美元，折合人民币6000多万元。而西湖科技产业园项目土地，被开发成了现在的黄龙国际中心。今年七月份，黄龙国际中心C、D楼封顶。经过漫长的十四年时间，黄龙国际中心的开发历史，才进入了尾声。黄龙国际中心巨大的商业价值背后，隐藏的是一桩灰色交易。032002年，杭州市西湖区浙江科技学院老校区的102亩土地，被指定用于开发西湖科技产业园项目。为了开发该项目，西湖区政府专门成立了两家国资企业——杭州富临投资有限公司、杭州富民投资有限公司。因为资金的问题，西湖科技产业园项目一直没能动工。到了2005年，时任西湖区区长的许迈永，向坤和集团董事长李宝库推荐开发该项目。许迈永许诺，会把浙江科技学院作为省属高校应得的一个多亿土地出让金返还款奖励给开发企业。李宝库答应了。2006年，李宝库受让了杭州富临、杭州富民的国有股权，开发西湖科技产业园项目，代价是6150万元。不过，国资委、财政部突然出台了一个政策，规定国有股权必须公开挂牌转让。这就打乱了许迈永的安排，原来的协议被中止。但是，许迈永继续发挥了他的能量。许迈永从中授意协调，杭州富临、杭州富民的国有股权正式挂牌的时候，设置了一个限制性条款。中标受让单位必须代杭州富临、杭州富民向李宝库支付5.6个亿的补偿款。巨额补偿款吓跑了其他对手。于是，最后的中标受让单位，还是李宝库名下的企业，代价仍然是6150万元。李宝库也做了许诺，会把可以享受到的“土地出让金返还优惠政策”相当于2000万美元送给许迈永。最终，李宝库先后分八次将830万美元汇到了许迈永指定的香港代理人银行账户。而这就是坤和集团拿到黄龙国际中心项目土地的过程。西湖科技产业园项目整体分四期开发。到手以后，坤和集团自主开发建成了项目一期的三栋楼。2016年初，坤和集团把黄龙国际中心项目51%的股权，转让给了万科。当时万科支付的代价接近8个亿。李宝库踩着钢丝、通过灰色交易拿到的黄龙国际中心，又给万科分了一杯羹。现在，黄龙国际中心已经成为坤和集团拥有的最有价值的资产之一。商业的历史，从来都是大佬和赢家书写的。黄龙国际中心的华灯璀璨，滨江集团的阔绰豪横，都是让人炫目的“面子”。但是它们依靠和仰仗的，是李宝库与坤和集团这个低调的“里子”。

文/十一弟前一阵子，湖南常德的石门县举办了一场房地产展示交易会。县委书记邓碧波底气十足地喊了几句绕口令，结果被全国人民送上了热搜。“我们各位同志、各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套。”书记火上了热搜，石门县的工作人员也很忐忑，摸不清这几句绕口令的影响是好是坏。但也赶紧帮着书记打打圆场，解释了一通——“书记只是一个活跃现场气氛的说法，是一个形象的比喻，号召有条件、有需求的人员可以去买房，但不是具体的要买一套房、两套房、三套房、四套房。”一个月后，石门县召开了领导干部大会，县委书记换人了。声嘶力竭地号召带头购房的邓碧波，“另有任用”。从上任到调离，在石门县委书记的位置上，邓碧波只干了八个月。十一弟查了一下最近湖南常德的领导人事动态，没能看到邓碧波公开露面。在十八线小县城，哪有什么“专精特新”，支柱产业全靠房地产。很多县城，十年如一日，除了新开发几个楼盘、多建起几栋房子，几乎没啥变化。每年，尽可能卖掉几块地，就成了地方政府最要紧、最要命的事。2021年，石门县的一般公共预算收入是12.2个亿。土地出让金超过了一般公共预算收入，达到了17.3个亿。为了平衡收支，去年石门县从土地出让金等政府性基金收入当中，调出了7.3个亿补充地方财政。今年，石门县仅安排了4个亿的土地出让金支持财政。根据石门县的财政预算，今年一般公共预算收入会增长到13个亿左右，但土地出让金会下降到12个亿。这都有些过于乐观了。最近，石门县又下调了预期，今年土地出让金可能只有8个亿。难怪县委书记急着号召领导干部带头购房了。县城的房子卖不出去，谁去买政府出让的土地。前几天，江西省住建厅发了一份文件，关于住建领域支持省会南昌高质量发展的政策措施。其中有这么一条，“积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从集中供地城市名单中调出”。原本为了抑制地价过快上涨的集中供地政策，现在让南昌卖地变得雪上加霜。今年十月份，南昌刚刚完成了一轮集中供地，挂牌了22宗住宅用地，最后流拍了12宗。南昌在去年的卖地收入是185个亿，同比跌了七成多，创下近六年以来的新低。今年三轮集中供地后，南昌土地出让金为153个亿。又是土地歉收的一年。相比南昌，成都在今年的土地倒是卖得不错。三轮集中供地过后，成都的供地计划完成了大约96%。年底之前，成都还有一轮集中供地。除了北上广深，二线城市的集中供地，已经演变成了一场地方国企实力的比拼较量。有机构做过统计，目前已完成第三轮集中供地的十几个城市，一多半的土地都被地方国企拿走了。今年成都的土地市场，也是被地方国企托起来的一片红火。刚刚完成了第三轮集中供地，成都卖掉了44宗住宅用地，土地出让金325个亿。其中，地方国企拿地比重高达79%。此外，中铁建等央企拿地比重为11%，民企拿地比重只有10%。将近八成的土地都被地方国企拿走了。在成都的土拍史上，前所未有。地方国企托市这个现象，已经让决策层隐隐感到不安了。今年九月份，财政部发了一份通知。“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”地方国企大手笔地托市拿地，几乎形成了一条完整的土地财政链条——政府卖地，地方国企举债拿地，土地出让金充实地方财政。本质上，地方国企又多了一重功能——政府卖地的融资平台。成都第三轮集中供地，一家叫做“成都市武侯区仁居荟置业有限公司”又拿了两块地，贡献了12.5个亿的土地款。这两块地都位于武侯区。仁居荟置业的全资控股股东——成都武侯资本投资管理集团有限公司，属于武侯区属地方国企。12.5个亿的土地款，对武侯资本来说是一大笔钱。武侯资本在去年全年的收入只有5.7个亿。它的主营业务是产业园区的出租运营，从来没有拿地开发过商品房项目。仁居荟置业是武侯资本在去年初刚刚注册设立的一家新公司。今年七月份，成都第二轮集中供地，仁居荟置业已经拿了两块地，总土地款14.6个亿。拿地不到两个月，仁居荟置业就把这两块地挂牌在了西南联合产权交易所，打算转让全部股权。但最终无人问津，仁居荟置业找不到接盘的下家。与仁居荟置业一起，华润置地在同一批次拿下了六块地，目前已经公布了案名、取得了规划和施工许可，即将入市。但仁居荟置业的这两块地，它除了想着脱手甩卖，不见其他什么动静。也许这就是地方国企的矛盾和尴尬——即便手里没有金刚钻，也要硬着头皮揽下政府给的瓷器活。拿到的土地，能卖掉就转让出去，能引入合作方就交给开发商操盘。实在找不到下家，就只能先搁手里放着了。年初，武侯资本的资产负债率还不到70%。今年三季度末，已经超过了74%。九个月时间，仅发行的债券余额，就增加了差不多43个亿。今年前三个季度，武侯资本的收入只有9个多亿，净利润还亏损着1个多亿。但还是掏出了27个多亿，一股脑地拍下了四块地。今年，虽然很多开发商拿地不行了，但是代建业务做起来了。代建业务很重要的项目来源，就是这些地方国企硬着头皮拿下的土地。江苏江阴的一家城投企业——江阴城市建设投资有限公司，它在去年之前，也不拿地开发商品房项目。但去年底，政府土地不太好卖的时候，江阴城建注册设立了一家新公司——江阴城市发展集团有限公司。不到一年时间，江阴城发就在当地拿下了三宗商品住宅用地，总土地款接近30个亿。成立一个月后，江阴城发拿到的第一宗商品住宅用地，花了将近15个亿。折腾了九个月，江阴城发最后还是把这块地交给了建发来代建开发。有了第一块地的教训，江阴城发在今年十月份又花了7个多亿拿地的时候，就聪明多了。拿地之前，它找到绿城管理成立了一家合资公司，自己持股99%，绿城管理持股1%。相比第一块地拖了九个月都没整明白，这块地刚到手，绿城管理就确定了产品系。而江阴城发，只管出钱把政府出让的土地拍下来就行了。如今，开发商们没钱拿地也用不着犯愁，拉个班子就能给国企地主打工了。从年当包工头的日子，今年又回来了。

按照中国法律，恒大由境外在中国境内设立的附属公司，除要求正常缴纳土地增值税、企业所得税等以外，同时若向境外控股公司宣派所赚取利润的股息，必须缴纳10%（设立在香港的公司税率则为5%）的预扣税。

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