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调控政策
其他
调研纪要｜热点二线城市（十二）：石家庄篇
正文共：3116字
预计阅读时间：6 分钟
文／ 杨科伟、柏品慧
调研感受
调控较温和，让买不让卖；
市场渐规范化，本土房企在淡出；
房价梯度明显，改善、刚需各有所属；
正定新区正当时，品牌房企扎堆抢地；
差异化营销，各显神通冲业绩；
地缘性客户，郊县有挖潜空间。
非户籍在主城5区限购1套，
新购一二手房皆限售5年
非户籍家庭近3年内连续缴纳2年以上社保，在长安区、桥西区、新华区、裕华区和高新区（主城5区，下同）限购1套住房（含新建商品住宅和二手房），户籍家庭、其他区域皆不限购。
在主城5区购买首套房，商贷、公积金贷款首付比例皆不低于30%；二套无贷商贷首付不低于40%，有贷商贷首付不低于50%，二套公积金贷款首付不低于60%；其他区域首套首付不低于20%，二套首付不低于30%；三套以上停贷。
商品住房、经济适用房皆限售，新购住房（含新建商品住宅和二手房）限售5年，以交易合同网签备案时间为准。2007年5月1日前，开发企业取得经济适用住房建设计划批文的，限售2年；开发企业在2007年5月1日后才取得证件批文的，限售5年。
依照2016年10月份全市商品房的基准价可上浮确定项目的预售价，拆除重污染企业开发房地产、低密度社区、装配式住宅的预售价可分别较基准价上浮20%、30%和40%。分区域限价，各区域皆有隐形的房价监管红线，譬如南二环东沿线板块最高售价不超1.5万/平方米。
别墅施工进度1层以上，高层施工进度达到1/3或投资额超工程总投资额的25%，可申领预售证。冬季采暖季直到次年3月15日，所有在建项目全部停工，致使房地产市场陷入“空窗期”，全市几乎没有新房供应。
02
市场综述
市场逐渐规范化给品牌房企空间，
刚需、改善主导且地域特征显著
2008年秉持“3年大变样”发展策略，房企野蛮生长，多数项目五证不齐便入市销售。2013年市场逐步规范化，部分项目出现拿证困难无法销售。2016年石家庄房地产市场火爆，期间房价翻倍上涨。
截止目前，主城5区近乎无新房供应，成交以二手房为主，房价1.8-1.9万/平方米，次新房2万/平方米。二环沿线主打改善性需求，3房、4房大户型成交活跃，房价2万/平方米。二环、三环之间为近年新兴板块，生活配套尚不成熟，产品主打刚需两房以及小三房。譬如南二环东延线，万科、保利、华远等品牌房企扎堆，在建地铁3号线，片区有医药、电子信息等产业，房价1.4-1.5万/平方米。鹿泉区位于西三环以外，房价1.1-1.2万/平方米。栾城区位于南三环以外，房价略低0.9-1万/平方米。藁城区位于东三环以外，房价约1万/平方米。西山乃传统半山别墅区，2019年初严禁削山建别墅，部分项目停售。03
热点区域
正定新区炒预期，
2019年土拍再度升温，品牌房企扎堆抢地
正定县划分为古城、新区两大板块，古城主打旅游产业，建筑限高8米，主打别墅、合院这类低密度产品，总价500-800万，购房者主要来自于本地以及主城区外溢客群；新区炒预期，有市政府搬迁、国家级新区等利好加持，但现阶段发展尚不成熟，入住企业偏少。各区域客户皆有，以年轻人居多，本地拆迁户也占据一定比重。
2016年，正定县土地市场火爆，房企不惜高价抢地，部分地块限售10年。不过，因前期市场火爆，10年限售项目售价低于预期，市场抗性有限，基本都能去化完毕。2017-2018年土拍市场回归理性，但并未出现土地流拍。2019年，在市政府搬迁、国家级新区、自贸区等预期推动下，土拍市场升温，中海、华润、雅居乐、中铁建等品牌房企连拿7宗地，楼板价6000-6500元/平方米，地价再度升至高位。相较于正定在售项目1.3-1.4万/平方米售价，地价略显偏高。
04
营销去化
差异化营销，
万科低开高走、华远错位定价、保利渠道分销
房企营销策略差异化，万科新都会低开高走，前期冲流量、做口碑，后期涨价制造升值预期。华远分产品错位定价，更易去化的2房高价慢慢卖保利润，不易去化的3房降价走量。保利以全年销售业绩目标为导向，开盘次月便上渠道冲业绩，刚开始渠道客户转化率较高，随后平平。高价盘自建圈层，涉及老带新、全民营销等。相较而言，正定县更为依赖渠道分销，本地中介带客能力强。
多数项目日均到访量20组，渠道盘日均50-60组，周末100组，但渠道客户质量参差不齐，转化率难以保证，流量盘月均去化200-300套。
05
客户结构
地缘性以及周边郊县客户居多，
二环内改善、二环外刚需
购房者以项目所在片区以及周边郊县客户居多，户型要方正、南北通透，北京外溢客群极其有限，占比不足5%。
各区域市场客群划分明显，二环内主打改善性需求，成交主力3房、4房大户型产品，本地改善性客群不缺房，大都卖一套再买一套。二环外主打刚需以及首改，85平左右的两房更易去化，除地缘性客户之外，周边郊县客户也占据较大比重。
06
竞争格局
万科、融创、保利问鼎前三甲，
品牌房企市场份额持续提升
2019年1-8月，品牌房企销售业绩稳中有升，包括荣盛、恒大、绿地、碧桂园在内的7家实力房企入围销售金额榜单前十强，万科、融创和保利问鼎前三甲。反观，本地中小房企销售业绩不佳，仅北城、润江和天山入围前十强。
值得一提的是，本地中小房企陆续出现资金周转不畅难题，联邦、卓达更因民间借贷、金融拆借到期违约破产。长期来看，本地中小房企市场占有率将持续走低，外来品牌房企则持续提升。
展望未来，石家庄房地产市场仍将维系较高市场热度，成交量有望维持在较高水平，而在限价政策作用下，房价整体运行平稳。刚需、改善市场并行不悖，二环内改善性的3房、4房，二环外刚需2房成交依旧活跃。本地中小房企资金周转大都不畅，市场占有率势必压缩，土地资源继续向品牌房企聚集，市场份额有望持续提升。
典型项目一：保利时光印象
▲案场图
地理位置：黄山大街丰产路交叉口西南角（南二环东沿线）
建筑面积：21.6万平方米
交通：在建地铁3号线北乐乡站
首开时间：2019年5月
预计开盘售价：1.4万元/平方米
项目点评：该项目地处南二环东沿线，为近年来新兴板块，周边生活配套尚不成熟，在建地铁3号线北乐乡站。也是当前及未来石家庄新房供应的集中区，目前区域内有万科、华远、远洋、融创等品牌项目集中在售，片区内汇集医药、电子信息等产业，市场需求有支撑，购房者以地缘性以及周边郊县的低总价、刚需客为主，年轻人占较大比重。
项目分两期开发，共计3千余套，一期8栋1597套，主打刚需、刚改，两房占比约30%，精装售价约1.4万/平方米。2019年5月首开3栋700套，当天去化200套。为了冲业绩，6月实行渠道营销，刚开始渠道客户转化率较高，随后平平。日均到访量50-60组，周末100组以上。相较而言，两房更易去化，6月首开的两房全部售罄，7月三房售罄，月均去化约200套。9月加推3、4、5号楼3栋，目前两房仅剩5、6套，三房去化一半。优惠力度有限，仅限于购房抽奖，国庆假期总价优惠5千，7天合计销售150套。
典型项目二：金辉开元府
▲案场图
地理位置：恒山东路与旺泉街交口（正定古城）
物业类型：联排、双拼、合院
建筑面积：5.3万平方米
交通：2号线北关站（规划中）
首开时间：2019年5月
预计开盘售价：合院总价超560万、别墅超700万
项目点评：该项目位于正定。其中正定新区也是当前乃至未来石家庄新房主要供应区域，正定新区有市政府搬迁、国家级新区、河北自贸区规划预期加持。正定新区最大特点是市政配套先行，着力打造海绵城市，片区内现已通行地铁1号线，2号线正在规划建设中。2019年正定新区土拍不断升温，中海、华润、雅居乐、中铁建等品牌房企扎堆抢地，楼板价升至6000-6500元/平方米。主力置业群体仍是地缘性以及主城区外溢客群，且以年轻人居多，本地拆迁户也占据一定比重。
该项目乃是正定古城内为数不多的低密度纯墅，容积率低至1.05，车位配比1:1.2。分南北两宗地联合开发，北区110套合院，面积段281-398平方米，总价超560万；南区414-427平方米联排，总价超700万，双拼暂未入市销售。合院户型空间布局合理，负一层下沉式庭院，采光充足。2019年5月首开合院，起始总价480万，隔月便告售罄。第二批次合院上调售价，总价平均上涨幅度约100万，目前仅剩40余套。主打圈层营销，自建圈层，涉及老带新、全民营销等；并实行渠道分销，本地中介带客能力强。
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