疫情后遗症：各地法院如何处理“涉疫”房屋租赁合同纠纷 ——顺议热点事件法律解析三步法｜办案手记

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2020当算一个不寻常的年份，疫情洪水突袭之余，还有五壮汉抢当当公章、瑞幸咖啡财务造假、鹅厂老干妈相互撕扯等drama事件层出不穷，不断引得各路人士广泛围观。但当热点事件遭遇法律规则，往往会碰撞出新的问题，不论其最终引发一波相关纠纷，还是树立一种新的裁判规则，都值得法律人在热度渐起之时回归理性、简作分析。房屋租赁合同因事涉社会民生，影响面广，且受到疫情直接冲击，逐渐成为社会广泛关注的法律问题。本文对相关问题进行了梳理、研究。虽说“具体问题具体分析”真理在前，但也诚挚希望以此过程为例，抽象出从法律角度分析热点问题的“固定动作”，以期各位同仁探讨、交流。

方法论：热点事件法律解析三步法

一、明确研究目的，抽象法律问题

呈现在公众面前的热点事件，更多的是吸引眼球的客观事实，往往不会反映出清晰的法律争点，因此，结合研究目的抽象法律问题，成为解析热点事件的第一步。

新冠疫情爆发后，得益于严格的防控措施，国内多地疫情已初步得到控制，但近期一条三文鱼再次拉响疫情警报，北京、新疆的本地新增确诊病例先后激增，又一次进入疫情防控战时状态。因疫情对经济社会的影响体现在方方面面，引发的法律问题也多种多样，初步可分为两种类型：其一，不可抗力与情势变更的认定和适用等理论问题；其二，特定领域（如房屋租赁、建设工程、劳动争议）中热点争议的倾向性处理方式等实务问题。对此，为便利涉诉当事人快速了解法院倾向性处置意见，进而选择妥善方式救济自身权益，本文将问题定于实务范畴，研究受疫情影响导致的房屋租赁合同纠纷。

二、确定研究方法，展开广泛检索

具体法律问题确定之后，则需进一步考量恰当的研究方法。一般来说，广泛检索裁判文书、法律法规、论文文章、相关书籍是展开研究的基础。

对于“涉疫”房屋租赁合同而言，因新冠疫情爆发突然，现阶段可检索到的相关纠纷裁判文书数量较少，论文文章及书籍也十分有限。但经初步检索，我们可以发现多地法院对此出具了专门意见，指导本辖区内相关争议的处理，因此我们考虑以梳理、分析各地法院审判意见为切入点研究上述问题。具体而言，我们通过无讼案例网站，对最高法院及各地高院（含北京一中院、北京二中院）疫情后发布的审判指导意见进行了“撒网式”的广泛检索。以检索最高法院审判意见为例，具体步骤如下：1.打开无讼案例网，选择“法规”搜索，输入“最高人民法院”；2.在页面左侧“发布机关”一栏中选择“最高人民法院”；3.在页面左侧“发布时间”一栏中选择“2020”；4.在页面顶部“排序”一栏中点击“发布日期”；5.此时页面中显示了最高法院在2020年发布的各项文件材料，且按时间倒序排列，可初筛出审判指导意见；6.初步选定相关审判指导意见后，在页面中检索“租赁”“租金”等关键词，快速定位具体条款，但同时也需进行全文浏览，以免遗漏。此外，为保证结果的全面性，还可同时通过威科先行案例库、各法院官网等进行同步检索。

三、解构重塑内容，归纳得出结论

对检索结果进行梳理、重组，并在此基础上进行分析和延展，是整个研究过程的核心所在。就“涉疫”房屋租赁合同纠纷而言，虽然各地法院意见在整体框架上沿循最高法院思路，但难免在文件中也会透露出一些地方化的处理思路，如果仅罗列出检索结果，难免会有杂乱无章之感。因此，还要对文件内容进行分析，既要总结出普遍适用的裁判倾向与规则，又要对个性的内容予以重点关注，并在地区案件中着重引用或应对。同时，研究过程中，我们也需要以法理、现有法律制度为基础，进一步思考指导意见的合理或矛盾之处，加深对同类问题的思考深度及驾驭程度，以便在办案过程中以不变应万变——以文件精神或规则涵摄差异化的案件事实，精准设计诉讼思路、预判案件走向。

具体实践：各地法院如何处理“涉疫”房屋租赁合同纠纷

一、研究问题的进一步细化

对于“涉疫”房屋租赁合同，在疫情爆发、市场关停、限制出行等事实之下，我们进一步通过浏览法院官网最新资讯、关注相关社会新闻等方式，经简要分析，抽象出如下热度较高的特定法律问题：1.承租人可否以疫情为由主张减免租金或延长租期；2.房屋租赁合同能否因此解除；3.相关违约责任能否减免。

二、具体检索结果

经检索，我们梳理了最高法院、各地高院及北京一中院、二中院发布的具体意见，并就其涉及房屋租赁合同纠纷的主要内容整理如下表[1]，另于后文摘录了具体条文。

注：本表画“✔”即指该地区存在相关规定，可于后文查阅具体条款。

三、规则归纳与分析

我们认为，最高法院及各地高院（含北京一中院、北京二中院）针对涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷，整体存在如下倾向性意见：基于利益平衡和公平原则考虑，可引导当事人协商减免租金、违约金或延长租期；同时，从稳定经济秩序、促进诚信交易的角度出发，倾向于鼓励当事人继续履行合同，一般不支持合同解除请求。

具体问题的梳理分析如下：

（一）租金减免或租期延长能否支持

承租人可否主张租金减免或租期延长是涉疫房屋租赁合同纠纷中各方当事人都较为关注的问题，对此，各地法院作出了详细规定。经梳理，我们认为可抽象出如下规则：

1.有约定的从约定，符合租金减免政策的直接参照处理。

（1）如果双方签订的房屋租赁合同包括可适用的免租或延期条款，法院原则上将依约援引并支持。如广东高院规定：“因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁等合同不能履行……可以根据约定解除或者变更合同。”北京一中院规定：“对于承租人的租金减免诉求，首先应当考察租赁合同中是否有对于疫情情形的约定，有约定则从约定。”

（2）如果符合国家或地区行政机构出台的涉疫租金减免或租期延长政策限定条件，法院可直接参照处理。如承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，可根据国家发改委等部门联合下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》主张免除2020年上半年3个月的房屋租金。

2.如合同并无相关约定，也不能适用相关政策，法院一般也会根据疫情对合同履行的实际影响，首先协调双方当事人友好协商并达成新的协议，进而实现利益平衡的结果。对此最高法院及安徽、湖南、上海等地高院均有相应倡导性规定。

3.如双方当事人未能协商一致，法院一般将基于合理分担风险考量，根据公平原则作出处理，主要有如下几种思路：

（1）如果疫情导致租赁房屋暂时无法使用，法院多支持租金减免或租期延长的请求，对此，广西、贵州、河南、湖南、天津、吉林、江苏、上海、黑龙江、浙江等多地高院有明确规定。关于房屋暂时无法使用的具体情形，一般有出租人主动限制（例如出租人以承租人系湖北籍居民为由主张其暂不可入住）、房屋所在地或承租人被采取管控措施等。广西、上海高院明确规定“承租人感染新冠肺炎住院治疗或被隔离”属暂时无法使用情形，但我们倾向于认为，此并非完全不可归责于承租人的原因，实践中主张减免租金或延长租期恐存在一定障碍。

（2）对经营性租赁房屋而言，即便其可正常使用，如果承租人营业收益受疫情影响存在重大损失的，法院也倾向于适用公平原则调整租金，广西、湖南、上海、河南高院都有相关规定。

（3）不论是否存在租赁房屋暂时无法使用的情形，考虑到公平原则是对双方当事人的公平，在分担承租人损失的同时保护出租人权益，原则上不支持免除全部租金，对此北京二中院有明确规定。至于调整的范围，法院往往会在当事人举证的基础上，结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。

4.需要说明的是，虽然大部分法院同时对“减免租金”“延长租期”作出规定，但二者请求权基础有所不同。其中，“减免租金”一般是对既有风险或损失的分配，可考虑以公平原则为依据裁判，但“延长租期”涉及合同变更，恐需适用情势变更规则。而目前《合同法司法解释二》第二十六条将情势变更限于“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，在此情况下，如果疫情被认定为不可抗力，则难以适用情势变更规则，进而将导致“延长租期”的诉请因缺乏请求权基础而存在裁判障碍。虽然河南、吉林、江苏、天津、四川、浙江等地高院直接规定法院可以裁判形式支持“延长租期”主张。但我们认为，即使主张基于情势变更规则延长租期，当事人也需进一步举证证明继续履行合同将导致“明显不公平或者不能实现合同目的”，否则恐难得到法院支持。

（二）房屋租赁合同能否解除

各地法院一般不支持合同解除诉请，因为维持合同关系稳定可在一定程度上保障经济关系稳定，有利于实现疫情后经济社会平稳发展的目标，同时防止因此损害出租人等其他当事人合法权益，致使疫情影响及损失进一步扩大。但法院也并非持绝对否定态度，主要包括两种支持解除的裁判思路：

1.“合同目的无法实现”情况下支持合同解除。《合同法》第九十四条规定“不可抗力”或“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为”导致合同目的无法实现的，法定解除权成立。部分高院以此为基础做出解除规定：

（1）区分短期和长期租赁合同，短期租赁合同未能履行，一般可支持解除。短期承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如举办春节庙会、展览、短期旅游居住等，同时疫情或防控措施往往导致该类合同在特定租期内未能履行成为既定事实，纠纷发生之时已经存在判定合同目的无法实现的足够理据，在此情况下当事人的解除请求往往可得法院支持。

（2）对于长期租赁合同，双方纠纷发生之后往往还有较长租赁期，承租人单纯以疫情或防控措施导致其暂时无法使用租赁房屋为由主张合同解除的，一般难以得到支持。具体而言，对于非经营性房屋的长期租赁合同，承租人的合同目的为居住使用房屋，因后续租赁房屋可以继续使用，难以主张存在合同目的无法实现的结果；对于经营性房屋长期租赁合同，有法院认为其合同目的仍为房屋使用而非营业获利，且不论其合同目的如何定义，因暂时无法使用的时间相较于整体租赁期较短，也无法直接导致合同目的无法实现。举重以明轻，如果不存在暂时无法使用房屋情形，承租人仅以客流量减少、营业额下降等原因主张解除，更难以得到法院支持，此体现了法院对合同解除与租金减免、租期延长主张的不同处理尺度。

（3）从出租人角度出发，如果承租人因疫情及防控措施影响，无法按时、足额缴纳租金的，一般不支持出租人的解除请求。原因在于，承租人因疫情的特殊影响而暂时无法缴纳租金存在客观理由，如其此前始终依约缴纳租金，支付能力恢复后亦有较大可能继续履约，难以证实出租人无法实现租赁合同目的。对此，最高法院及广西、河南、湖南、内蒙古、山东等地高院都有相关规定。但如果疫情防控等事由消除后，承租人经催告在合理期限内仍未支付租金，出租人依合同约定或法律规定主张解除合同应予支持。

2.从情势变更角度考量合同履行成本，如果继续履行成本过高则支持解除。具体而言，如果承租人因疫情或防控措施已遭受重大损失，继续履行租赁合同成本过高，且通过降低租金、延长租期等方式变更合同仍然显失公平的，其提出合同解除请求，法院可视具体情况予以支持。法院以此思路支持合同解除，一般需以“变更合同尚不能消除双方显失公平的结果”[2]为前提，此与最大限度维持原有合同关系的合同严守原则相契合。我们认为，虽然一般而言，无论是以情势变更为基础，还是以不可抗力为基础，在合同目的无法实现的情况下，法院均会支持合同解除诉请，但以情势变更为请求权基础，保留了在继续履行显失公平的情况下解除合同的可能，因为履行显失公平与合同目的无法实现是可以区分对应不同情节的。

（三）违约责任能否减免

对于涉疫房屋租赁合同违约责任的减免，各法院意见大致可总结为：受疫情或防控措施影响，因不可归责于合同义务人的事由导致违约的，可减免其违约责任。

1．对于租金支付的义务，虽然最高法院规定，如果承租人受疫情或防控措施影响未按约支付租金，可减免其违约责任，但此影响究竟是针对支付行为本身，还是针对支付能力，会产生分歧，两者的证明难度也显然不同。因金钱支付可由多种线上方式实现，原则上不存在受影响的问题，但若确因被感染治疗等原因未能按期支付，违约责任理应获得免除。而疫情对支付能力的影响则可能过于宽泛，导致免责范围过宽，因此，我们认为即使可以适用，也会被适当限缩，法院将可能对举证责任提出高度要求。

2.对于交付、返还租赁房屋等具体行为义务，因该过程多涉及双方当事人的当面交接，若该行为或对应前置行为（装修、清理等）客观上受到疫情及防控措施影响而无法实施或推迟，违约责任多可免除。对此，江苏、四川高院均有相关规定。

3.涉疫房屋租赁合同纠纷中，承租人主张减免租金，往往是因为欠付应缴租金，一般不会对未达支付条件的租金主张减免，故此时往往涉及迟延付款违约责任问题。在此情况下，承租人减免租金主张得到支持的，其违约责任减免主张也一般可得支持。一方面，减免租金与减免违约责任的事实基础基本一致，例如暂时无法使用租赁房屋、营收受到重大影响等；另一方面，违约责任的前提是存在支付义务，前者附属于后者，若支付义务被减免，违约责任也应予以减免。

4.部分法院文件规定，因合同履行成本过高判令解除合同的，可同时判令一定违约责任。有的法院将公平原则作为裁判依据，有的法院将情势变更作为裁判依据，有的则没有明确裁判依据。我们认为，若适用情势变更制度，在继续履行显失公平时判令解除合同，不应同时支持违约责任，因为此时本质上不存在违约的问题。[3]若要同时支持赔偿请求，只能勉强以公平原则作为主张或裁判基础，这样才能使情势变更制度与责任后果两者达到协调。但即使如此，预期收益的赔偿主张也难以得到支持。

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注释：

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[1] 整理结果截至2020年6月27日，各地高院按首字母排序，北京一中院、二中院列于最后。部分地区高院未发布相关专门性审判意见，本文未予涉及。但需要说明的是，湖北高院、福建高院、陕西高院等亦针对新冠肺炎疫情影响下的合同纠纷发布司法审判意见，多从不可抗力、情势变更规则或公平原则的适用情形及标准等角度出发予以阐述，对应地区的租赁合同纠纷亦可根据具体情况考虑借鉴适用。同时，对于不可抗力、情势变更、公平原则与租赁合同纠纷请求权基础的辨析，我们此前已发布《疫情影响下房屋承租人减免租金的请求权基础》（曹文衔、李燕、夏厚文），可同步参阅。

[2] 沈德咏、奚晓明：《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第193页。

[3]崔建远：《合同法》，北京大学出版社2016年版，第126页。

附：各地法院审判意见

l 1.最高法院

《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（20200515）第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

l 2.安徽省

《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》（20200312）第十四条：“疫情的发生对房屋租赁合同的履行影响较大。应鼓励出租人、承租人在自愿平等、友好协商的基础上就延长租期、减免租金等达成新的协议……对于符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门有关延长租期、减免租金政策履行合同的，一般应予支持……转租房屋的，在确定延长租期或减免租金的期限时，应尽量使原租赁合同与转租合同延长租期或减免租金的期限相同或相近，避免专业‘二手房东’从中渔利。”

l 3.重庆市

《重庆市高级人民法院关于为依法防控疫情与经济社会平稳发展提供司法保障的意见》（20200214）第12条（略）及《重庆市高级人民法院依法防控疫情与保障经济社会发展十二条措施》（20200226）第02条：“办理因疫情原因引发的买卖、租赁……等合同纠纷时，把促成诚信交易、稳定经济秩序作为重要考量，鼓励合同按约履行，以合同关系稳定促进经济关系稳定。受疫情影响不能按约履行的，引导当事人协商变更合同，采取替代履行或延迟履行等方式履行合同义务。按照不可抗力相关规定，根据疫情造成合同义务履行障碍的具体情况，部分或全部免除相关当事人的合同责任。”

l 4.广东省

《广东省高级人民法院关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》（20200209）第六条：“因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁……等合同不能履行……可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。”《广东省高级人民法院关于依法保障受疫情影响企业复工复产的意见》（20200225）第八条：“根据疫情及防控措施实际影响，依法确认部分或者全部免除债务人责任。严格审查合同效力，审慎适用合同解除，防止因解除货物运输、经营合作、房屋租赁……等合同，损害其他当事人合法权益。引导当事人在疫情消除后……采取顺延期限、调整价格、减少收费、分担损失等形式继续履行合同。”

l 5.广西壮族自治区

《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》（20200303）第11条：“经营性房屋租赁合同，如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。非经营性房屋租赁合同，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离措施，无法及时足额支付租金的，出租人以此主张解除租赁合同的，一般不予支持。”

l 6.贵州省

《贵州民营企业涉疫情商事合同履行中的法律风险提示书》（20200218）第二条第（三）款：“……对于因新冠肺炎疫情停止运营的楼宇，因承租方无法继续使用场地，可以主张不可抗力抗辩，视情况减免租金。对于绝大多数仍在运营的楼宇，租赁合同客观不存在法律上的履行障碍，无法进行不可抗力抗辩。不少地方政府出台政策，对承租人予以支持，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴……企业在提供产品、履行服务过程中涉及租赁合同，如春节期间的庙会等民俗活动，因受疫情防控影响相关活动无法进行，可适用不可抗力予以解除。再如企业租赁的厂房，通常情况下新冠肺炎疫情并不能导致厂房无法使用，不存在不可抗力的适用空间，但不排除特定情形下符合情势变更的要件，若形成‘合同僵局’，继续履行合同显失公平的，可以情势变更为由要求解除或变更合同。”

l 7.河南省

《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》（20200228）第6条：“……受疫情影响，中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用，或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照原合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持，合理分担疫情的风险。对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业的房屋租赁纠纷，按照《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》中关于减免租金的规定处理。”第7条：“……如疫情或疫情防控措施不导致租赁房屋无法使用，不影响合同目的实现，中小微企业请求解除合同的，一般不予支持；但中小微企业确因疫情影响遭受重大损失，继续履行成本过高，通过降低租金、延长租期等方式变更合同仍然显失公平，中小微企业请求解除合同的，可在判令中小微企业适当承担责任的情况下解除合同。中小微企业租赁房屋或场地系为举行聚众性的文化民俗等活动，但因受疫情或防控措施影响，相关活动无法举行，不能使用租赁房屋或场地，主张解除合同的，应予支持。”第8条：“出租方请求解除租赁合同的处理。中小微企业因受疫情影响经营收益减少，在疫情防控期间未按时足额支付相应租金，不宜认定为根本违约，出租方以此为由请求解除房屋租赁合同的，可不予支持。”

l 8.黑龙江省

《黑龙江省高级人民法院关于充分发挥司法职能 支持企业应对疫情 服务保障企业健康发展的意见》（20200208）第10条：“对于……出租人与承租人发生的租金纠纷或提前终止、解除租赁合同等案件，要积极引导双方当事人重新协商达成新的协议，推动受疫情影响的厂房、场地租赁合同持续履行。对于当事人以继续履行租赁合同导致企业运营成本过高为由，请求变更或解除合同的，要根据公平原则，结合案件实际情况，确定是否变更或者解除合同。”《关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民商事纠纷若干问题的指导意见（试行）》（20200226）第14条：“用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府责令关闭、不得营业的，此期间房屋空置产生的损失应由合同双方协商，并通过减免租金、延长租期、冲抵续租租金等形式解决。协商不一致的，应依据公平原则，根据案件具体情况，由双方当事人合理分担。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。租赁房屋用于旅游居住等短期租赁服务 ，应予支持。”第15条：“承租人因受疫情影响暂时未缴付租金，出租人据此要求解除合同的，一般不予支持。但在疫情防控等不可抗力事由消除后，承租人经催告在合理期限内仍未支付租金，出租人依合同约定或法律规定主张解除合同的，应予支持。” 

l 9.湖南省

《湖南省高级人民法院关于为扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务提供司法服务和保障的意见》（20200610）第3条：“在餐饮业等服务行业的租赁合同纠纷中，除合同目的不能实现，合同无法履行的情况外，由于疫情和疫情防控措施，承租人营业额下降、资金回笼困难，无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的，依照法律关于不可抗力及合同解除的规定，一般情况下不支持解除合同的诉讼请求，但可以根据公平原则，结合当事人和他营业情况的具体事实，酌情调整租金或者调整交付租金的期限。如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，根据国家出台的相应优惠政策，国有企业、行政事业单位作为出租人，应在疫情期间根据政策免除一定期限租金。”《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》（20200227）问题6：“……生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。”

l 10.吉林省

《吉林省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引》（20200320）第12条：“租赁合同纠纷案件中，应兼顾鼓励交易原则和利益平衡原则，尽量促使合同继续履行。因疫情或防控措施导致承租人无法使用租赁物或返还租赁物的，承租人要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。”

l 11.江苏省

《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》（20200226）第8条：“疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。”

l 12.江西省

《江西省高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为疫情防控提供司法服务和保障的意见》（20200214）第4条：“依法审理买卖租赁等合同纠纷，确因受疫情影响或疫情防控需要，直接导致合同履行不公平或不能履行的，按照公平原则或不可抗力相关规定妥善处理。”

l 13.内蒙古自治区

《内蒙古自治区高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》（20200214）第20条：“民营企业因延期复工影响其经营收入，同时还要承担职工工资、租赁费用等运营成本，对其在疫情期间因租赁房屋产生的费用，确实无法支付的，可通过延长租期、减免租金的方式组织双方当事人协商解决，一般不宜以解除合同的方式解决。”

l 14.上海市

《上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》问题6：“商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。”问题7：“居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。”

l 15.山东省

《山东高院民一庭法官会议：涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》：“对于租赁房屋用途为居住的，除因出租人的原因导致房屋不使用等情形外，承租人请求降低租金的，一般不予支持。对于承租人因疫情暂时失去收入或收入大幅下降，请求缓付或调减租金的，人民法院应当做好出租人的思想工作，加大调解力度，引导当事人共渡难关，保障当事人有房可居……对于经营型的房屋租赁，应当根据因疫情及防控措施受到直接和间接影响的程度，正确区分不可抗力、情势变更、商业风险……对于因受疫情及防控措施影响，当事人请求解除合同，符合双方合同约定或《合同法》第94条规定情形的，应予支持。但是，基于租赁房屋暂时不能使用、承租人短期迟延交付租金等事由而请求解除合同的，一般不宜支持。……疫情及防控措施影响未构成不可抗力和情势变更，但继续履行房屋租赁合同对承租人显失公平、可能造成不应有的损失，承租人请求解除房屋租赁合同的，可予支持。因此判决解除合同的，不影响违约责任的认定。”

l 16.四川省

《四川省高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为打赢疫情防控阻击战提供有力司法保障的指导意见》（20200207）第8条：“因受疫情影响，导致厂房、场地承租人经营受损，承租人请求出租人减免租金或者提前解除租赁合同的，要结合具体情形进行判断，尽可能促进租赁合同继续履行。”《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》（20200303）第五条第1款：“……出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的，可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任……”第五条第2款：“……对短期租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现……承租人援引不可抗力要求解除合同的，应予支持。对于受疫情影响暂时不能履行合同，疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故当事人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。”第五条第3款：“……对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结……”

l 17.天津市

《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》（20200319）第11条：“因采取新冠肺炎疫情防控措施直接导致当事人不能履行房屋租赁合同，或者受新冠肺炎疫情及防控工作影响，致使根本不能履行房屋租赁合同，当事人主张解除合同的，一般予以支持……”第12条：“承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的，案件审理中，应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查，如确属不可归责于当事人的原因所致，可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式，由当事人合理分担损失。”

l 18.新疆维吾尔自治区

《新疆维吾尔自治区高级人民法院关于应对疫情为企业健康发展提供司法保障的十二条意见》（20200214）第四条：“妥善审理因疫情影响正常履行的建设工程施工合同、租赁合同、买卖合同等民商事纠纷，疫情期间合同可以履行的,鼓励合同继续履行；对继续按原合同履行将对企业权益产生重大影响的合同纠纷，应当引导双方当事人重新协商达成新的协议，若无法达成新协议的，则根据案件的实际情况依法公平处理。”

l 19.浙江省

《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》（20200210）第二条第7款：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”

l 20.北京一中院

《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》（20200215）：“对于承租人的租金减免诉求，首先应当考察租赁合同中是否有对于疫情情形的约定，有约定则从约定；如无约定，则继续考察疫情对承租人造成的停止营业、无法使用是否无法克服；如可以克服，则承租人的租金减免诉求不应得到支持，如不能克服，则属于减免的范畴，具体的租金减免数额应当根据公平原则加以确定。”《当前肺炎疫情对营商环境的影响及司法应对》(20200202)：“……若当地政府为控制疫情而要求企业延迟复工，那么因政府的行政命令而导致的无法正常开工，承租人请求减免租金的，人民法院可基于公平原则，结合具体情形进行判断。而对于承租人因疫情影响导致经济损失，继续履行租赁合同成本过高，请求提前终止租赁合同的情形，人民法院可依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，在判定承租人支付适当违约金后，依法终止租赁合同。”

l 21.北京二中院

《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》（20200210）第4条：“如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，……如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。但是，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以根据实际情况，参考九民会议第48条之规定，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。”第5条：“……需要强调的是，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。”

“办案手记”栏目由杨骏啸律师主持，战斗在办案一线的天同律师们将在此和大家分享一些日常工作中点滴形成的思考。如您对“办案手记”栏目有任何想法、意见、建议，欢迎留言告诉我们。

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