李国雄：物业服务行业咋如此让政府操心呢？
发 声
— 物 业 人 —
点击上方蓝色字体
物业服务行业
咋如此让政府操心呢？
物业费“政府指导价”
与“市场调节价”再议
文/李国雄
资深物管服务行业人士
本文已经作者授权发布
整整8年前，针对2006年12月下旬广东省物价局颁布的《……通知》中，将原先的“住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价”，调整为业主委员会成立前实行政府指导价、“业主委员会成立之后…实行市场调节价”……的做法，笔者撰写了《住宅类物管费“政府指导价”应该废止》一文（发表于本刋2007年第4期上半月刋，以下简称《废止》），对南粤之地“半截子工程”的所谓“改革”提出了批评。
实在没有想到的是，8年后的2014年12月，在党的十八大之后，改革继续推进和进一步深化的今天，被人们称为“小国务院”的国家发展改革委员会在《关于开放部分服务价格意见的通知》【发改价格（2014）2755号文】中，提出了放开“非保障性住房物业服务”收费标准的“意见”，但仍对包括“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和‘前期物业管理服务收费’”如何“确定”留下了一个不大不小的“尾巴”：
“由各省级价格主管部门会同住房城乡建设主管部门根据实际情况决定实行政府指导价”！俺看着看着实在纳闷：这城市普通百姓家每个月区区几十上百元的“物业费”（城市小区居民常常习惯性的“简称”，用着也挺方便的，故本文皆以此替代标准的概念——“物业管理服务费”），为何如此让我们的各级政府劳神费力、操心不止呢？
纳闷过后，不吐不快，觉得这个有些“老生常谈”的问题仍有再“议一议”的必要。
“物业费”在中国大陆为城市居民所了解和接受，大抵只有二十多年、不到三十年的时间。因为它是在物业管理伴随房地产开发、主要是商品住宅开发的出现和兴盛而逐步成为城市一个新的服务业门类后，才涉及到“物业费”的收取和缴交的。作为一个由沿海到内地、由大城市到中小城市逐步兴起和发展起来的新兴行业，在其早期阶段，为了引导和推动其健康发展、逐步走向规范和有序，政府主管部门制定出台适当的“政府指导价”乃无可厚非。
但是，在2003年6月国务院颁布施行《物业管理条例》，郑重提倡甚至明确要求“通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业……”的大背景下，以各级“发改委”为首，包括物价、建设和房地产等行政主管部门仍然抱残守缺地强调“物业费”形成的所谓“政府指导价”和“市场调节价”分“前期”和“后期”两个阶段“并行”的事实上的“双轨制”，既日益不合时宜，在具体实施中也碰到诸多问题，越来越难以执行和操作。
关于物业费“政府指导价”存在的种种弊端和问题，拙文《废止》中主要从三个方面进行了分析和厘清。这里根据文章发表后8年来所碰到的实际情况再补充一点：“政府指导价”难以及时调整和修订，无法适应物管服务市场不断变化的现实情况。
这方面，相信各位行业同仁感同身受的是最近几年来，人工成本的大幅攀升和物价的迅猛上涨，对物管服务成本的强烈“上推”，导致从3年、5年甚至8年前开始执行的某个“政府指导价”难以为继而无法及时调整，管理某些住宅小区、项目的物业公司已完全无利可图甚至出现亏损，进而不时出现有物业公司主动退出、“弃管”某个小区而无人“接棒”的局面。
而上述“政府指导价”的调整由于需要进行广泛的调研、听证、测算和公示等冗长的环节，加上行政效率不高等原因，三年五载也难得“动”一回。就以笔者所在的广东省东莞市为例，2004年9月市物价局、市房管局联合发文公布执行的物业费“政府指导价”，一直执行到2014年年底，而东莞市政府公布的企业员工最低工资标准十年间由每月450元上涨到了1310元（今年春节后更是提高到了1510元）……由此导致的结果是，不少新开发楼盘（小区）物业费单价要“突破”原定最高的2.40元/m2 建筑面积·月时，开发商或提供管理服务的物业公司就要准备大把大把的文件材料，上报到市物价局审批……如此，行政审批又大行其道（有的名曰“备案”但在程序上实际没有多少区别），物管服务市场公开、公平、有序竞争的局面不是日益形成，而是离我们愈加遥远了！
所谓“前期物业管理阶段”，众所周知是指在一个物业项目（小区）业主大会成立并选聘物业服务企业前的阶段。与此相对应，我们可以把业主“当家作主”的阶段称为“后期物业管理阶段”。此次国家发改委所发《意见》的文字表述似有些言不由衷或含糊其辞，细看几遍我才明白：“放开价格”（收费标准）的不包括“前期物业管理服务阶段”，那自然只能是指“后期”……阶段了！我们只要理性、认真地思考一下，就会心生疑问：这是不是搞错了？！
其一，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规的立法原则和精神，一个住宅小区在开发商将房屋全部卖出、业主大会合法成立并选举产生业主委员会后，包括“选聘”乃至是否“选聘”物业服务企业来管理和服务小区，确定什么标准的物业费等等关系到业主切身利益的事项，均属业主“私权利”的领地，行政公权力不能“越界”干涉或曰“多管闲事”。而事实上也是如此：小区业主委员会代表全体业主，无论是采取公开招标、邀请招标还是其它形式来挑选“管家”，或是一个规模不大的小区，业主大会决定不请“物业”而自行管理（深圳就有这样成功运作的例子），这些都完全是业主权利的体现，你“发改委”有关“放开价格”的“意见”对他们而言有何意义呢？
其二，应该鼓励竞争、推动物业费“市场调节价”形成的恰恰应该是“前期物业管理阶段”。《物业管理条例》第24条明确规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业……”。而价格竞争通常都是招投标项目评判优劣胜负的核心之一，只有如此才可能最终得到对用户（业主）方最为有利的结果。试举一例：一个建筑面积达20万m2 、总户数2000户的高层住宅小区，通过公开招标来优选“物业”，如果有5家、甚至10家合资格的物业公司来竞标的话，他们各家的投标报价包括最终中标方的中标价，一定是根据“用户需求”和物业项目的综合情况，进行认真测算而得出的具体的、个别的“单价”，而不会是、也不应该是“照套”或“参照”某个的“政府指导价”，二者之间甚至相差甚远。这难道有什么不正常吗？
其三，必须特别指出，“前期物业管理阶段”更应该引入和执行“市场调节价”、摒弃“政府指导价”而不是相反，还有一个重要的原因和理由：无论通过何种方式选聘物业公司以及确定或形成某一物业费标准（价格），该物业的开发建设单位实际上都是在“替别人做主”：因为开发商的房子都是要卖的，最终“接受服务”和“买单”的是购房业主！鉴于这种特殊的情况和重要的理由，作为政府行政主管部门，愚以为更应该鼓励、监督“前期”的物管服务市场公平竞争，从而形成较为合理的、具体项目的、个别的而不是统一的物业费标准（单价），维护业主的正当权益，而不是固守“政府指导价”的藩篱，客观上“保护”开发商的利益。
根据笔者多年来对地产和物业两大关联行业的观察，的确存在这样的情况和事实：一家开发商如果下属有“自己的”物业公司，开发商考虑到“物业”接管自己开发的项目未来的收益，往往倾向于物业费往“政府指导价”较高一档标准“靠”；而有些开发单个楼盘的“项目公司”，又不打算自己来做“物管”的，则多将物业费压得过低以利于“售楼”……至于他们如何主导、完成其招标及“审批备案”的过程，相信很多读者“你懂的”，此处打住。
通过以上分析和论证，作为一名老“物业人”，我不得不说对实施有年的物业费“政府指导价”和国家发改委最新的所谓“简政放权”《意见》表示失望。读者诸君以为如何？
物业管理服务通过近30年的发展，应该说现在已是一个相对成熟的行业；各地（至少中等以上城市）物业服务企业大量涌现（仅地级市东莞，目前物业公司的总数就达310多家……），有开发商下属的、民营的、外资背景的。物业管理服务已经成为一个供需两旺、充分竞争的市场……在如此的行业发展背景和深化改革、简政放权的“新常态”下，我实在不明白作为主管“改革”的国家“发改委”，为何还对早该摒弃的物业费“政府指导价”如此“留恋”和不舍。看来，政府要真正“放权”，改革要“改”到自己头上来，是多么的不易！
那么，作为物管服务行业政府行政主管部门到底该“管什么”？责任何在？依笔者之见可主要做好三件事：
一是切实、认真贯彻执行《物业管理条例》的各项规定，特别是通过规范的前期物业管理招投标，形成“分业”经营、公平竞争、有序发展的物业管理服务市场体系。这方面，目前有一个苗头应该引起行业主管部门注意：项目“前期”管理权的“假招标”、“围标”问题。不少地方此类招标中，“中标”方绝大多数甚至100%都是开发商下属的物业公司，且投标人常常只有公开招标“最低要求”的3家……这难道都 “纯属巧合”、不能说明问题吗？
二是对各物业公司、各个管理服务项目实施日常监管，加强监督检查。如果说政府主管部门人手不足，难以有时间深入到小区“看看”的话，完全可以组建由行业专家和各方面业主代表等组成的“物业管理服务监督检查团”，采取“陌生拜访”、明察暗访的方式，以了解、掌握小区物管服务的真实情况并及时通报、反馈，进行必要的奖惩。如此才能使物业企业保持必要的压力，努力改善管理和服务工作。
三是对已成立业主大会和业主委员会的物业项目（小区），要加强对业主委员会成员、特别是主任、副主任的培训和保持日常的沟通、指导，帮助业主们学会“当家作主”，依托和依靠他们来监督、检查物业方面的工作，不断提高物管服务品质和业主满意度。这在某种程度上也可以说是“依靠群众”，为行政主管部门“减负”。
来源：
《现代物业》
2015年二三期合刊
———— REVIEW ————
编辑：赵翌序
本文已经作者授权发布
商业公号转载请提前联系我们
否则视为侵权
转载咨询微信：301242
编辑微信：zhaoyixu512
投稿微信：alawer2000
— END —
点击下方“阅读原文”查看
《物业管理微信平台征稿函》
↓↓↓