周活宁：共同决定是社区治理的行动准则
公忠坚毅 创领未来
物业管理
文/周活宁
广东华南和谐社区发展中心主任
本文经作者授权发表
我先讲我们的华南社区中心是什么回事，我们广州也是发展比较早的社区业主组织横向的一个联合，以前有一个联谊会，前三四年我们搞了一个联系会议，政府各方面的看法，对业主委员会比较敏感，我们就变化了很多题目，我们曾经举行过一次像今天这样一个大型业主会议，那时候我亲自在策划，那个会议叫做广州市业主年会，还加了一个跟联通在合作，其实是互相支持的平台，我们北京和谐中心也去了。我希望咱们这样一个联合体能够成功，而且尽早成功，这是我首先讲的。为什么我们今天7点多有些人就来了，还有银川的人过来，各地的业主都来，还有玉树地区这边的先生都来了，大家对这个议题很感兴趣，也希望大家能够抱团成功，有这样的机构一定会抱团成功。怎么抱团，首先把业委会搞好，我们要自身做好，这个平台才有力量。
我讲讲我们小区，我们小区八年前就自我管理，那时候我一不小心就管到现在，看到这个物业公司把我们整个小区管成每个月是负资产的，负营利的，我们逼他搞一个公布，小孩拽着妈妈的手说，妈妈，这个公司怎么那么傻呢？每个月都亏损。我们八年来实现自管以后，我们最近跟小区业主开大会说，未来十年，我们国家虽然物价在涨，只要不巨涨，我们的物业费一块，我们为大家创造了什么积累呢？从一点钱没有，这八年来我们积累了200万，而且我们告诉业主，只要大家团结在一起，大家不捣乱的话，可能这个小区慢慢每年都有二三十万的积累。大家看到，一个是物业管理费就有保障，我们拿出一块钱做物业人员的工资福利基金，这两项加起来，这个小区就保值增值了。在我们的小区，跟我们的建筑标准一样，他的标准可能还稍微比我们高，由于他在共有物业这方面的管理，由物业公司管到现在，他们今年4个电梯全完了，每个业主掏8千到1万买电梯，所有业主不愿意掏钱，如果大家再不筹钱，大家就要爬楼梯了，才把四个电梯凑钱搞好。
我们管了八年来，原来我们接的时候，有13万块钱的大修，我们当时接过来到现在13万没用，我们的电梯越走越好，同样的标准，我们的楼价都比他们高五千。一个共有产权的价值，可能对你的楼价影响60%—70%，你家里面如果装潢得像皇宫一样，但是如果走到公有市政那一块，如果没有人来维护，你的房价会损失50%。
今天所有来的业主，为什么我们前头搞业委会，这不单单是维护所有权或者别的权，最重要是维护自治，很重要，对外的自治，跟物业公司也好，跟开发商的职权。我这里面举一个例子，我们小区八年来没有一个业主不交费，大家形成了心灵内在的约束，我们有些学者就在总结这个事情，就认为道德契约的形成，它具有强大的强制力在里面，就是超过了法律的这种强制力，我们小区物业管理规约，我们在那里定了八年的规约，就是周末不能装修，我们八年来都实行了。
我讲一个例子，今年国庆黄金周有一个新业主搬进来，国庆那两天周末调修就装修了，24楼人就找他们，就打起来了，于是到派出所调解，警察说你们为什么打架，那个人说我们规约说周末不能装修，我们这个法和国家的法没有抵触，但是我们小区这样的规定是高过其他很多约定的，约定俗成，后来警察说，你只能够服从你们小区的利益了，这和我们小区一个案例是一样的，他签了不能养狗的协议，香港法院不受理，从程序上要让小区自己解决，要小区的议事规则重新讨论是不是养宠物，香港都认定小区的约定是至高无上的。我们把物业关系调顺以后，就面临我们和业主调顺这种关系，我们要相互之间定这种道德契约。
去年五月份诺贝尔奖的获得者到了我们小区，我说大家不愿意当业委会主任，国外一个小区是轮流当业委会的，他说如果国内不能轮流就抽签，这个话引起了我们媒体的广泛报道，就觉得中国这种参与度很低的情况下，是不是运用这种抽签呢？我们自己在业委会岗位上做几届，我们很多人是自愿者，不是说我们为了报酬的问题，而是我们怎么实现这种全体参与的问题，从这里。我说是不是符合你的公共事务治理之道，共有产权产生共同利益，共同利益产生集体行动，这个集体行动就达到小区的治理目标。我们很多小区居民就把这四句话把大家的关系联系起来了，今天所有业主们应该回去告诉我们的业主再不能搭便车了。我们业主委员会其实存在很多困惑，很多业委会组成的过程中需要很多方面的支持，其实很多人说了，为什么我们服务的人群，不是向公益慈善会那样，很多都是没有钱的，贫困的，我们是服务中产以上的人群，我们八年来自治到现在，生态空间已经形成了，我们业委会已经有很多积累。一些人不缺社会地位，不缺钱，他缺近距离的价值认定，在这个社会空间里面，社区还有金融，我们是不是可以很多方面的配合，使我们整个小区不单单是体现在单纯的公共部位那个收益，还有一部分是公共食堂等医疗服务都要考虑的话，就形成了小区金融的价值。
来源：
陕西省首届业主高峰论坛集锦
2012-12-04
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编辑：赵翌序
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