JT&N观点 | 曲筱绡的烦恼——新冠疫情下出租人租金收益保护的思考
邱莹莹
姐！妹！们！大家最近都在干嘛呢？因为疫情我居家隔离了一个星期了，我好无聊啊。
曲筱绡
邱莹莹，你肯定因为不用上班在家偷着乐呢吧。我最近烦死啦，我们家接连收到了承租人发来的租金减免申请函，虽然本小姐在经商上颇有天赋，但这种情况还真没碰到过，想了半天也没有个靠谱的应对办法，姐妹们快给我支支招儿。
关关
他们为什么要求减免租金啊？
曲筱绡
唉，还不是这次的疫情闹的，承租人们多少都受到影响，所以希望我们能减免租金啦。
樊胜美
还挺巧的，我们公司因为疫情还没复工，老板正让我跟物业沟通减免租金的事情。我昨天百度的时候看到有人说上海政府要求房东直接免掉2、3月份的租金。
邱莹莹
樊姐，你确定吗？这不太合理啊，对房东岂不是很不公平吗？莫名其妙就少了2个月的收入。
关关
9494，是不是樊姐你看错了呀。
樊胜美
呃。。。@安迪 你干嘛呢，怎么不说话呀？
安迪
老樊，我这会儿忙着呢，宅家里还一堆工作。小曲，我朋友Peter是律师，我把他微信推给你，你有什么问题可以慢慢问他。我十分钟后有个会议，大约半小时，开完会再联系。
曲筱绡
@安迪 就知道你最靠谱了！
曲筱绡
Peter
曲小姐您好，我是安迪的朋友Peter，安迪说您有房屋租赁的问题要咨询？
曲筱绡
Peter你好，我们家有物业在对外出租，目前收到了一些承租人要求减免租金的函。
曲筱绡
新冠疫情下我们作为出租人必须要减免租金吗？
Peter
您能先介绍一下您家对外出租的物业情况吗？
曲筱绡
目前出租的物业是：一栋写字楼，登记在我爸和我哥开的一家有限责任公司名下，还有我名下的几间商铺，另外就是我爸妈名下的一套公寓。小区公寓是租给个人住的，写字楼和商铺都是商用。写字楼里的承租人大部分是租了当办公室用，也有一些教育培训机构入驻。商铺类型就很多了，有茶楼、KTV、健身房、网吧、洗浴、影院、餐馆之类的。
曲筱绡
我有朋友说上海出了政策，房东必须要免掉2、3月的房租，这是真的吗？
Peter
曲小姐，您先别着急。上海市政府目前的确出台了直接免除2、3月租金的相关政策，但并不是适用于所有租赁关系，而是必须同时满足以下条件才能免除：（1）房租减免的实施主体为本市市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业；（2）房租减免的适用对象为签约承租实施主体自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业；（3）纳入减免房租范围的是实施主体自有经营性房产，其中经营性房产包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等。
Peter
对于不满足前述应当减免范围的租赁关系，则是鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租人减免租金，主动为承租人减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。上海各区也陆续出台了相应的政策，基本大同小异。
Peter
根据您所述情况，因为房屋所有权人是个人及有限责任公司，并非国有主体，出租的房屋按照性质也不属于国有资产中的经营性房地产，加上承租人除了公司外还有个人，所以从政策层面来说，你们对外出租的公寓、写字楼、商铺都不在应当减免租金的范围内，政府只是鼓励你们予以适当减免，具体的方案还需要承租人跟你们自行协商决定，如果协商不成，可能会产生相应纠纷。
Peter
但是即便这样，承租人还是可能会因疫情期间产生的对于租赁房屋不能正常使用或经营受到影响等理由提出减免租金的。
Peter
参考最高人民法院在非典时期出台的相关通知，结合近期上海高院、浙江高院、北京二中院、江苏淮安中院的相关观点，本次肺炎疫情原则上属于不可抗力，但在相关纠纷中仍然存在适用情势变更的可能性，具体要看疫情发生的时间、承租人租赁目的、以及本次疫情对合同履行、合同目的实现的影响程度。例如，上海高院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》中指出，“对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”在处理涉新冠肺炎疫情合同纠纷案件时应注意把握四个方面的原则：“……四是坚持实事求是原则，依法适用不可抗力或情势变更等原则。对于非金钱债务构成不可抗力情形的，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，主张部分或者全部免除责任；对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责。虽然不构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则处理。”总之，如果一旦承租人提出申请，而双方就租金减免协商无法达成一致引发诉讼的，如法院查明疫情对租赁房屋或者承租人经营确实存在影响的，有可能判决租金减、免、缓的。
曲筱绡
我想问下针对目前疫情下不满足前述政策层面应当减免范围的租赁关系，就租金是否减免、减免期间、减免金额等问题，法律法规有无明确规定或标准呀？
Peter
关于租金是否减免、减免期间、减免金额，首先要看双方是否在租赁合同中有做过相应的约定，若有约定依约定执行。目前法律层面并未有明确标准，如双方并未事先约定的，则应由承租人与出租人自行协商或者由法院依据所查明的事实及不可抗力或情势变更规定予以酌定。不过，我正好前些日子做了一张思维导图，从出租人的角度出发，可以给您几个关于是否要减免租金的考量维度参考：
Peter
Peter
我稍微解释一下，我们在法律上有一个叫做“合同目的是否实现”的判断，在租赁合同履行过程中即要判断承租人的租赁目的是否实现，以此作为判断租金是否可以减免的重要标准。
Peter
关于租赁目的是否实现，结合这张思维导图可以看出，要从租赁房屋在疫情期间是否使用来考量，未使用是因为承租人原因还是其他原因所造成，使用的是否正常使用还是因为疫情原因被限制使用、非正常使用等情形来分析。由此可以帮助您更好的做出分析和判断，是否要和承租人谈判减免租金，以及如何制订谈判策略。
Peter
除此之外，还有一些特殊情况出租人是需要考虑的。比如：
Peter
要考量租赁合同订立与疫情发生在时间上的关系。
Peter
在疫情大规模发生期间订立的租赁合同，可以推定订立合同时承租人对于疫情存在及可能导致的经营风险是明知或应知的，该情况下承租人主张因疫情减免租金的理由可能不被法院所支持。但至于是否可构成情势变更，因为本次疫情发展是一个渐变过程，不能一概而论，如果合同签署后疫情防控措施发生了实质性的变化，仍可能满足情势变更条件而予以酌情减免租金。
Peter
若是欠付租金的行为发生在疫情发生前，因疫情与违约行为无因果关系，承租方亦不可借疫情减轻或逃避己方违约责任，对于疫情发生前产生的租金不能仅因疫情而予以减免。
曲筱绡
太棒了，这个图看的特别清楚，对于是否减免我基本上明白了。可是我又有一个问题，如果要减免的话，租金减少额度该怎么考量呢？
Peter
个人认为，就减免金额，双方在协商时视疫情对实际使用房屋、经营效果的影响力大小而定较为合适，个案要具体分析。举个例子来说，承租写字楼的教育培训机构在疫情期间内虽然无法正常开展线下授课，但可选用线上视频课的方式替代，在其经营利润并未因疫情而减少或者仅是小幅下降的情况下，再要求出租人大幅度减免租金就显失公平了。
曲筱绡
减免多长时间的租金又该怎么确定呢？
Peter
根据《中华人民共和国突发事件应对法》的规定，县级以上地方各级人民政府根据有关法律、行政法规和国务院规定的权限和程序发布相应级别的警报、决定并宣布有关地区进入预警期后，可采取一系列防范性、保护性措施。如一级警报下可采取关闭或者限制使用易受突发事件危害的场所的举措。等危险解除后，解除警报、终止预警期、解除已经采取的有关措施应由原发布主体进行。上海高院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》中对于“新冠肺炎疫情认定为不可抗力，起止时间如何确定？”做了明确答复。上海高院认为：“根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。
Peter
根据上述相关规定及回复，个人认为，因租金减免的理由是存在不可抗力或者情势变更情形，故考量减免期限时可以根据疫情对租赁合同履行、承租人租赁目的、承租人使用房屋的实际影响来确定，一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定，若前述两地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应，合同有约定管辖的，可根据约定管辖法院所在地政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当然，具体到租赁房屋，个人认为，除省级政府发布的相关预警及防控措施外，还需考虑村、镇、街道等各级政府单位、派出机构、授权组织等在实际属地管理时的具体政策执行以及不同区划受疫情影响的不同程度、房屋性质及用途来综合判断较为稳妥。此外，若疫情结束后承租人因疫情导致的不良影响仍未消除而申请继续减免租金，则可由双方进一步协商。
曲筱绡
收到减免租金申请函后，我作为出租人需要或者可以做些什么呢？
Peter
我觉得大致可以给以下一些建议吧。
Peter
首先，出租人可以实地考察承租人的业态、房屋使用情况、复工情况，考察时注意保存相应证据；
Peter
其次，出租人应查询相应中央、地区政府、房屋所在行政区划以及管理片区在疫情期间内出台的相关政策、操作指引和管理口径，核实是否切实存在导致需要减免租金的警报或措施，并密切关注政策变化，注意保存相关文件；
Peter
再次，为了衡量房屋使用受限程度以及与疫情影响的因果关系，您还可多关注申请人承租的房屋周围类似业态的经营状态、相近租赁物的恢复营业及复工情况、劳动力市场变化以作参考。
Peter
如果出租人能与承租人就减免租金协商一致，应当签署书面协议，在书面协议中应写明租金减免的方式（免除或减少）、减免金额、减免期限（应明确起止时间或者起止标志）。
Peter
如果不能协商一致的，鉴于最高院尚未出台针对本次疫情下审判工作的指导意见，各地法院观点存在差异且尚未细化，我的建议是目前可先搁置争议，避免激化矛盾导致更大损失。对于正常使用或经营、复工后的租金正常收取（出租人对于疫情期间内承租人欠付的租金，虽可暂时搁置等待疫情结束再行协商，但应注意在欠付行为发生后及时出具书面追索函，以免因继续履约却长时间不予追索而被法院认定同意减免），同时可委托律师同步进行磋商，由律师系统地调研相关政策、了解承租人经营状况并及时固定证据、制发相关函件，为或有诉讼做好准备。
曲筱绡
对了，Peter，我朋友樊姐让我帮忙问下她公司办公室租金减免的事情。她跟物业沟通得到的回复是：物业说他们也是二房东，他们已经预付了租金给到业主了，他们不同意减免租金。这个事情该怎么处理啊？
Peter
您朋友其实问了两个问题。一是预付租金该怎么办？二是涉及到房屋转租租金减免该怎么处理？
Peter
我先回答第一个问题，从出租人的角度来看，预付租金如果出租人收到了也就意味着承租人已经履行了租金支付的义务，那么出租人正常收取就好了。如果未来与承租人协商一致或法院裁决减免租金的，那么预付租金可以部分或全部抵扣下一期的租金。
Peter
第二个问题，从出租人的角度而言，租赁合同的相对方是承租人，承租人再转租后次承租人与出租人并无合同上的直接关联，次承租人只能与承租人协商租金减免事宜，而承租人与出租人协商。当然，因各方利益相关，承租人可以与次承租人一起与出租人协商，出租人也没有必要因为合同相对性的原因当然拒绝与次承租人、承租人共同协商，毕竟租赁房屋的正常使用才能带来稳定的租金收益。
曲筱绡
好的，我明白啦！Peter你可真厉害，不愧是安迪的朋友，如果后续我自己搞不定，找你做法律顾问你可别拒绝啊。
Peter
好的，没问题。您客气啦，能帮到您我也很开心。
小结
受新冠肺炎疫情影响，部分中小企业经济受挫，为此各地纷纷出台了帮扶中小企业平稳度过疫情的多项举措，其中就包括减免房屋租金。但政策明确规定的强制减免大多限于出租人为国有（集体）主体的情况，对于承租人为非国有主体时则多持鼓励减免的态度，减免的具体事宜由出租人及承租人协商解决，若无法协商易引发纠纷。
作 者 简 介
吴华彦
高级合伙人
上海办公室
房地产与基础设施建设
破产
诉讼与仲裁
wuhuayan@jtnfa.com房地产与基础设施建设
破产
诉讼与仲裁
shliuyu@jtnfa.com刘彧
上海办公室
战“疫”专栏
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