地产晓白说｜现在房地产处于什么样的时刻？
撰稿//周晓白V5
视觉//房观一姐
上周在公司理帐，发现2019年还有两家地产公司没给我们付款。
其中一个是恒大，还有一个，暂时不方便说，在催促后，正在付款中。
恒大是彻底暴雷了，我不知道欠我们小公司这几十万能不能给，但大概率是不给了。
从太仓到苏州到无锡，合计有几十万的账款了，分了好几家公司好多项目，官司都没法打。
另外一家也是，传要暴雷但还没爆，岌岌可危，好歹在付款中，但从2019-2022年，一分钱没付。
还有一家浓眉大眼的国企，据说需要我们打官司，看看能不能付。
苏州有家被业主维权的开发商，我们也安排律师去起诉了，但苏州公司已经关张，不知道能不能执行。
对于我们这种小公司而言，算算已经有近百万的帐变成了烂账。
这是五年来，我们遇到的至暗时刻。
更可气的是，烂了这么多，以上没有一家跟我们打个招呼，也没有半句抱歉。
房企难不难？
我知道的，很难，尤其是民企。
裁员，降薪，已经是常态。
中午和KFS吃饭，今年他们已经是第三波裁员。她是第二波被裁掉的，第一波她从投资调到了营销，这算是保护，但没有躲过第二波，营销也被裁了。第三波是所有人都约谈，要么降薪，要么走人。
这一波降薪的，都是中高层，没有人走。反而是专员、主办这种级别的，拿了赔偿走人。专员们说，说不定接下来工资能不能发都不知道，不如趁早拿了赔偿放心点。
还有家房企，上个月的工资，账户已经被冻结，是合作方出钱发的工资。
可以发一回，难道还能回回帮忙吗？
苏锡常有售楼处开始6折买房，7折已经不稀奇，8.5折是常态。但就这样，成交还是依旧寥寥。
今天还听到一个惊人的消息，某售楼处自然来访为0，成交全部靠分销。
项目抵了一百多套房子给工程方，工程方拿出十几个点给中介带看成交佣金。懂的都知道，现场肯定没有自然客了。
在这么艰难的时刻，依旧会有人赚到钱。
7月份成交我们看一下。
水分挤干净后，七月的新签只剩下不到五千套，从我在售楼处的实地观感和了解来看，这个数字，在八月还很可能进一步降低。
一些不错的项目，6月份表现很好，到了7月，几乎断崖式下跌，认购量差不多能跌掉一半还多。
那么问题来了，为什么6月份的楼市起势突然在7月被扑灭？
我个人认为，有以下三点原因。
第一，5-6月的楼市松绑政策消化掉了多余的购买力。
的确，在5月的一波楼市松绑潮中，把之前一群想要买房的客群给彻底踢进来，加速了成交。
但是，这也透支了楼市里本就为数不多的买房人群。
当这波人完成了买房之后，后继乏力，就出现了当下成交数据不够好看的情况。
第二，7月罕见的全国高温，让买房人停下了走进售楼处的步伐。
这一波实在太热了，基本上都在35℃以上，还有40℃的。
别说进售楼处了，出门都需要勇气。
本来7、8月就是传统的淡季，再出现这种高温天，晚点买就晚点买吧。
而且整个7月苏州只有14个项目取证（其中1个商业别墅，大多数都是老盘加推），没有太多的推广。
而同步的，作为苏州、无锡头部的地产自媒体，我们能感受到2022年以来房企们对于广告投放的热情，正在极度衰减。相反的，房企们对于分销中介的渴望，已经到了无以复加的地步。甚至有很多新项目，售楼处没开，分销已经进场。
第三，蔓延全国的停贷，让买房人开始了观望。
停D这事，有点人传人，七月初来这么一出，确实影响不小。
本来就是掏空6个钱包买的房子，结果烂尾住不进去不说，还欠银行一屁股债。这个于情于理，都让人难以接受。
现在房企们个个一地鸡毛，民企全部躺平不拿地，买房人也不傻，万一最后买的房子交付不了，这可咋办。
反正房子现在不好卖，不如等等等，等到现房，再出手。
开发商们本来就水深火热，想要打折抛售，结果买房人一看折扣力度这么大，又是民企，知道你资金链紧张了，万万不敢这个时候接盘。
这就陷入死循环了。
那么问题来了，7月份刚过去，显然成交不好，那么接下来呢？
这就是我们在标题所说的，房地产到底处于什么样的时刻。
想必不仅是买房人想知道，房企们和从业者都想知道，这波低谷，什么时候能够上扬？
首先，保交楼、保民生，这是7月底高层会议上的主基调。
但这个需要一段时间的酝酿和发酵，对于市场而言，需要时间。
从这个逻辑看，买房人最担心的事情，已经不会发生。上面也在积极响应，成立房地产纾困基金，买楼不用太担心烂尾。
从这点来看，至暗时刻已经过去。
其次，让买房人恢复信心和蓄积资本金，也需要时间。
前面说过，普通刚需和改善客群，已经在前两个月的政策松绑中，提前下手买房了。
政策宽松下，在未来一段时间，将会成为常态。
现在就看各家开发商怎么做了。
决定房价的，不再是政策，而是看开发商在接下来的每个月，是否缺钱。
如果缺钱，那么折扣力度就会加大，但大概率不会疯狂跟风。毕竟留给各家央企和国企反应的时间，不多，也许人家卖完两个亿，完成指标，优惠就收回了。
因此，接下来捡漏的机会会增加。
第三，库存不会再增加，市场可能将迎来拐点。
目前苏州市区可售大约六万七千套，比前两个月7万套的高点开始逐渐降低。
前面也说了，最近新取证的项目不多，网签虽然也不算多，但逐渐在消化库存。
而且，值得注意的是，从去年二批次供地开始，江苏含南京苏州无锡南通常州等多个主流城市，拿地的房企基本上为当地托底的城投公司。
这些城投公司获取的地块，不像之前民企拿地之后，高周转下的极速开发模式，会慢慢地拿出来卖。
不是说城投公司不着急，是能力上不允许。
那些高周转的房企，个个过千亿，身上背了一屁股债，恒大更是干到了两万亿+，它们玩高周转都是高手。
城投公司哪里见过这个啊，它们不可能干高周转，当下形势也不可能拼命招揽高周转房企的优秀人才来进城投公司。人家是有编制的，想进去得多难？
所以，基本上要合作开发，找万科、仁恒、朗诗、绿城这样的肯配合有产品力的第三方公司合作。
这个谈合作开发的时间，商务谈判，就得耗费大量时间，还要走流程之类的。而且以上这些第三方房企，基本都是代建或者小股操盘，也拿不了太多地，肯定要追求品质和利润，所以也不太会拼命造房拼命卖。
因此，有可能在明年下半年，库存清得差不多，市面上新增供应跟不上...
在这个时刻，买卖双方市场有可能会发生逆转哦。
对了，目前这个阶段，龙湖出身的营销很吃香，很多公司换了操盘手，背景大多是龙湖。看来龙湖军校培养的营销操盘手们，在现阶段成了许多房企解决问题的重要法宝和关键人物。
我们大胆想象一下，2023年的房地产市场，民企基本消失，出来吆喝的不是实力央企国企，就是当地城投公司+万仁朗绿的组合。
你看前两天无锡土拍，夹城里地块，就是仁恒和万科背后城投国企资本的决战...
产品品质终于提升，房价也因为不着急回到了相对高点，而市面可售房源也越来越少。
说不定，那时候，买房人又慌了呢。
最后多说两句。
个人认为，楼市的至暗时刻，应该就是刚刚过去的7月。
开发商房子卖得少，买房人被暴雷和烂尾吓怕了，银行面临大大小小的烂账发蒙且含泪往肚子里咽笑着说影响不大基本可控；媒体们基本无事可做，坐以待毙。供应商们也很难，因为那些暴雷房企不付款了，据说北方某城市三分之一烂尾，导致广告企划公司无以为继...
但前面也分析了，尽管真的需要给市场一点时间，但确实在一步一步，楼市好转。
我们需要给楼市信心，也需要给买房人一点信心。
正如电影《至暗时刻》里丘吉尔说的：没有最终的成功，也没有致命的失败，最可贵的是继续前进的勇气。
让我们，鼓足勇气，一往直前。
电影至暗时刻
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