地产哔哔哔 | 房住不炒这些年，苏州为何没有真正的改善？
撰稿&视觉//房观编辑部
这一次地产哔哔哔的录制和前几期都不同，我们把录制搬到了售楼处的公开现场，成为了示范区开放中非常重要的一个环节。
不同于以往的录播，这一次的地产哔哔哔有了观众、有了互动、走上了聚光灯下的舞台。在城投地产朗诗乐府的活动现场，在众多领导、媒体、嘉宾的共同见证下，我们一起探讨了房住不炒之下，苏州改而不善的问题。
这个话题其实和每一个买房人都息息相关，也值得每一个地产从业者深入思考。
这期栏目我们邀请了四位老师，城投地产朗诗乐府项目经理沈志扬，朗诗地产上海公司项目总经理张文，房观中国创始人周晓白，还有苏南房地产观察主编黄苗苗，分别从【剥离附加价值后买房应该看什么】、【苏州改而不善的原因是什么】、【真正的改善产品是什么样的】这三个角度，进行了深入详细的探讨。
从左到右依次为苏南房地产观察主编黄苗苗、房观中国创始人周晓白、城投地产朗诗乐府项目经理沈志扬、朗诗地产上海公司项目总经理张文。
当学区影响削弱
买房标准该看什么
最近，教育圈里发生了一件大事：全国多个城市开始了教师轮岗。在苏州，这个动作也“悄悄地”开始了，房观看到8月园区众多中小学校的副校长启动了在不同学校间的换岗。
早在今年1月份，上海已决定试点推行“教师轮岗制”，要求新聘特级校长、特级教师、正高级教师不低于20%左右的人员流动。之后北京市教育“双减”工作新闻发布会上提出：“将大面积、大比例推进干部教师的交流轮岗”。
随后深圳、常州、武汉、长沙等城市都把大力推进中小学校长教师轮岗制作为今后的重点工作。
| 发布会 图源网络
这一桩桩大动作的背后都释放了重要信号，为什么这么说？
教师轮岗，带来最直接的影响就是不同学校之间的教育水准被拉平，而围绕着学校产生的“学区房”，未来可能会消失。
众所周知，学区在楼市影响重大，也是房子的投资属性之一。但从最近国家不断整治的动作中我们可以预见：未来学区对房子的影响会越来越小。
学区属性逐渐削弱，房子回到了本质的居住属性。对于普通人来说，在这种环境下买房时重要的判断标准是什么？
房观认为，是地段和品质。
核心的地段，代表着交通资源、商业资源、教育资源、医疗资源、环境资源的汇集，资源能级越高，就拥有更高的升值空间和发展潜力。
房屋品质好，直接影响了业主后期入住的生活舒适度和幸福感。好品质的房子后期才有可能免除很多后顾之忧。
地段决定了房子的价值和潜力，品质决定了房子的宜居性，二者缺一不可。
苏州限地价、限房价
好地段与好产品的困局何解？
房观认为，地段和品质将成为房子回归居住属性后的唯二价值评判点。
然而，在房住不炒的大方向下，限价成为了悬在开发商头上的一把利剑。
不少房企在斥巨资拿到好地段地块后，因为限价已经没有多余的利润空间再去提升品质，而有利润空间去做好产品的项目基本上都位于市郊板块。
这样一来，项目的地段和产品的品质就出现了错位。
这一点在苏州其实很常见，像狮山、奥体等核心板块的新房交付之后，其呈现出来的品质很难满足终极改善的需求，这样的产品如果换一个地段，几乎可以说是平平无奇。
这也就导致了真正有改善需求的客群，无法在市场中找到合适的产品，也就是所谓的改而不善。
| 苏州 图源网络
与此同时，对于市场而言，房住不炒之下的限购限售政策，确实锁住了很大一部分置业的需求，对楼市进行了降温。那么反推到房企身上，就意味着流速放缓、成本变高、资金压力更大等。
房企如果说拿到了一些核心地块能去做倒挂盘，那或许有生存的希望，但如果拿不到地，或者只能拿到乡镇板块的地，对于之前一部分追求流速的房企而言，只能降标减配严控成本，否则很快就会被驱逐出场。
综上的结果就是两个：要么降标减配，把风险转移到买房人身上；要么就是破产，像最近就有很多房企破产了。
| 苏州 图源网络
房企降标减配的情况下，我们建议买房人尽量去选择央企或者国企。
因为国企作为一种生产经营组织形式，同时具有商业类和公益类的特点，其公益性体现为国企的设立通常是为了实现国家调节经济的目标，这和房住不炒的出发点是不谋而合的。降标减配这种情况在国企内是不被允许的，国企有着不同于民营房企的使命感和担当。
基本上选择央企或者国企打造的产品，就是选好了避风港。
改而不善的难题
TA给出了解决方案
从现有改善购房群体的反馈来看，苏州真的很难找到一个地段好品质又好的楼盘吗？
当然有，房观身临现场感受到有一个项目能够解决当下苏州改而不善的困境，它就是城投地产朗诗乐府。
本周五，项目刚刚公开售楼处，调性高端，在场的人都赞不绝口！
| 活动现场图
TA的解决方案是什么呢？我们来细看：
第一、 核心地段
项目位于苏州湾核心C位，名副其实的好地段。
| 项目区位图
交通资源，紧邻轨交4号线顾家荡站，纯正地铁上盖楼盘，快速通达全城。
商业资源，一站地铁即可到达华润万象汇、吾悦广场、爱琴海购物公园、超级奥莱等商业综合体，实现一站式购物消费。
项目周边有幼儿园、小学、初中，满足全龄段优质教育需求，后期板块内将有新的学校陆续兑现。
步步高、德尔、圣美、中车、银行总部大厦、农商行、青商会等一大批写字楼就在周边，目前已经接连投入使用。
板块内还有亚洲最大的内湖音乐喷泉阅湖台，全国首个大剧院苏州湾文化艺术中心，现在都已经在营业了。
拔地而起的文化地标，各大高精尖产业园，一流的商业综合体......如此全方位配套资源的加持，离不开苏州湾兑现规划的迅猛速度。繁华都会生活触手可及，不用像其他板块需要漫长的等待。
苏州湾是可以媲美金鸡湖畔的。而城投地产朗诗乐府，就是一颗镶嵌在苏州湾内的明珠。
第二、全新智控科技住宅，品质标杆
作为绿色健康科技住宅的领军房企，朗诗的“黑科技”系统，是很多房企无法企及的。
城投地产朗诗乐府，天生就带有纯正“绿色、健康”的科技血统。这个项目身上所带的光环——自由方舟，作为朗诗全新一代智控科技系统，着实耀眼。这是朗诗自主研发且拥有独立知识产权、上百项自主专利的系统，在房地产这个传统行业里相当罕见。
自由方舟营造的是健康、舒适、节能、环保、智慧、人文的室内人居环境，实现八大自由功能，真正做到了“可调、可控、智能、自由”。
接下来房观重点讲讲自由方舟到底厉害在什么地方。
1
温度自由
温度自由，首先是让你的体感极度舒适，朗诗通过地源热泵系统、表层辐射系统，让室内温度保持在人体舒适的范围内。没有吹风感，更没有空调外机的噪音影响。
更难得的是，自由方舟可以实现对室内温度的自由调控。同一时间同一家人在屋内不同的空间里可以实现如下的生活场景：
2
新风自由
在朗诗的产品里，分户独立的置换式新风系统，地上送风，顶部排风，其目的就是避免由空气混风造成的交叉感染，住户时刻可以呼吸到最新的鲜氧空气。
此外，住户还可以控制并自由调节，如果家里人少或无人居住，可自由地将新风量调小或关掉；如果家里人多，则可以自由地把新风量加大。
即便你在家吃火锅，自由方舟的新风系统也能开启强力模式，加大新风的输送量，很快室内就闻不到火锅味了。
3
湿度自由
对整个房间完成除湿或加湿功能，让室内全年湿度控制在30-70%，对于饱受黄梅天困扰的南方业主来说非常实用！
智能控湿可以随时除湿排味，实现厨卫干爽无异味，室内自然晾干，达到良好抑菌的效果；室内湿度始终保持平衡状态，肌肤时刻水润在线。
4
智控自由
住户可以通过朗诗屏，实现对室内居住环境的全方位监测及科技系统的操控，既可以自由调节，也可以智慧运行，实现系统的可开关、可调节、可计量、可预约，达到智控自由。
住户还能自主设置居家、离家、度假等不同的系统运行模式，操作方便，家里老人也能轻松上手！
5
预约自由
自由方舟还可以通过手机APP客户端实现预约自由。
比如下班前业主用手机开启系统，提前营造健康的室内环境；也可以用手机APP提前开启温度和新风调节，业主到家后立马可以享受舒爽、鲜氧、健康的居住环境。
6
空间自由
在自由方舟的产品里，像空调、风扇、净化器、加湿器等占用空间的设备都不需要。
7
用能自由
自由方舟通过手机APP远程调控，以及室内的朗诗屏进行手动开关，在不必要的时候关闭新风和能源输送或者间歇性的开关，实现最大化的能源利用效率。
业主常年不归家，也可以关闭系统，用多少算多少；从而实现自由节能。
8
声光自由
项目内置百叶窗（白天黑夜瞬间转换）、双层LOW-E中空玻璃（隔绝窗外噪音）、同层排水（有效降噪）等一系列的设计，实现声光自由。
负责任地说，自由方舟特有的八大自由，即将为苏州主城带来品质生活新体验！
此外，项目由朗诗和城投地产两大品牌实力房企打造。朗诗，苏州人很熟悉，佳作频出。从最早园区的朗诗国际街区，到东吴绿郡，木渎朗诗绿色街区，市中心的朗诗人民路8号，科技城的朗诗绿洲......无不成为了板块内的居住品质标杆和房价标杆。
| 朗诗苏州项目分布图
苏州城投地产，深耕苏州房地产市场23年，见证了苏州的发展，同时也在建设这座城市。代表性的作品有“苏州城市生活广场”城市综合体项目，现为苏州地区第三高楼，还有高端物业北园别墅以及多项民生保障工程保障房、定销商品房，深得苏州市场认可。
| 苏州城市生活广场
有这两大房企强势联袂，城投地产朗诗乐府这个项目从源头上就保证了高品质输出。
未来的时代，其实就是人居时代。
对于房企来说，他们之间的比拼，就从以往的关于拿地、营销、品牌层面的竞争转移到了对人居理解的竞争。
谁能够让买房人住得更舒适，谁就能成为房地产行业重新洗牌之后的领头羊。
朗诗所打造的自由方舟，领先于其他房企类似的科技系统；更领先于时代，将成为未来人居的主流。
城投地产朗诗乐府项目，将会是满足地段和品质两大王牌价值的好产品。
据悉，项目即将公开样板间，我们拭目以待！
| 项目鸟瞰图
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