地产哔哔哔 | 2万亿之后的苏州，未来10年看哪里？
撰稿&视觉//苗苗&周晓白
这是地产哔哔哔“最高”的一次录制。
苏州园区金鸡湖畔，湖西中海财富中心，背后就是全国知名的城市地标“东方之门”。
选在这个地点，我们是有用意的。
2020年，苏州GDP破2万亿，再次蝉联全国最强地级市。站在这个高度上的苏州，未来该怎么走？这是一个值得深度思考的问题。
| 地产哔哔哔
这期栏目我们邀请了四位老师，江苏省城市规划设计院苏州分院主创规划师刘国英，苏州大学教授沈健，地煮自媒体创始人黄万松，还有苏南房地产观察创始人周晓白，分别从人文、学术、市场等角度，探讨苏州GDP上2万亿之后，未来的发展逻辑和脉络。
从左至右依次为：苏南房地产观察创始人周晓白、地煮自媒体创始人黄万松、江苏省城市规划设计院苏州分院主创规划师刘国英、苏州大学教授沈健。
苏州面临关键的第三次转型
最近，许书记在做客央视对话节目时表示，最强地级市对苏州来说“没有什么好骄傲”，苏州的目标不是保持地级市第一，应当有更大的担当和作为。
的确，苏州不能止步不前。
熟悉苏州格局的人都知道，受古城保护限制，苏州不是强中心的模式逐层向外发展扩散，而是多中心崛起，多点全面开花。
应对城市发展扩容的需要，2012年苏州提出“一核四城”发展战略，重点发展北部高铁新城和南部太湖新城，提升东部综合商务城（园区）、西部生态科技城，四大新城各有主力侧重，大大拉伸了苏州的城市骨架。
| 一核四城
四大新城，谁最有可能成为苏州的未来？
从经济发展来看，苏州曾经历过两次转型，第一次是农业主导转工业主导，第二次是内向型经济转向外向型经济，未来也面临着第三次转型。那么问题来了，苏州未来如何转？往哪里转？
我们认为，苏州的第三次转型，一定是往高质量的方向发展。
从产业发展逻辑来看，苏州过去的发展模式是以工厂、制造业为主，以后一定是以科技创新为主，如此方能迸发更高质的能量。
科技兴国、技术强国，已经成为一个国家和社会的共识。在所有领域中，科技产业的人才吸附力也是最强。
| 三次转型
我们发现，从城市发展到产业逻辑，都将苏州未来转型的关键指向了同一个区域：科技城。
作为苏州产城融合的示范区，科技城已经成为进入苏州的高新产业入驻的首选之地。目前区域内集结了医疗器械、新一代信息产业、高端制造等企业，150余家科研院所和193家科研机构入驻，其中不乏一大批“国字号”“中字头”大院大所，吸引众多科研大牛、院士教授。
国家和城市的发展，中远期就是靠经济和人口不断地涌入和集聚。
在人才方面，科技城现已聚集各类人才26万人，拥有各级各类领军人才超1600人，以后每年拥有南京大学苏州校区2万人的人才后备军，本硕博甚至更高学历的人才落在这里，这股能量，不容小觑。
| 科技城实景
新区行政中心和管委会从狮山搬到科技城，其背后含义深刻，科技城拥有着政府的资源倾斜与政策支持，更加速了高端人才的集聚。
高水平人才荟萃、高新技术产业繁荣、信息流和资金流不断活跃……种种利好助力，科技城的崛起，是必然的。
科技城内部进化
从1.0时代到2.0时代
城市从空间规划到发展成熟，需要时间的发酵。总是要有一个区域先发展起来，随后再启动其他板块。
回顾园区的开发，就是从湖西开始，最早一批的产业、金融、人才、配套、居住聚集，待到湖西饱和成熟之后，园区的重点便开始向湖东延伸。
如今，湖东CBD集合银行总部、五星级酒店、苏州第一高楼IFS、苏州文化艺术中心、诚品书店、久光百货、新光天地等高端配套，成为苏州的潮流风向标。
在很多苏州人心中，湖东早已超过湖西，为何？开发理念与建设规划更新，湖东就是比湖西更现代、更高级。
| 园区从湖西到湖东
这是城市发展中，必然会面临的过程。
发展初期难免会有局限性，导致到了中后期，产品或配套需要更新迭代。能够一开始就拥有纯粹的改善环境，那是可遇不可求。
在科技城内部，也分为太湖大道以南和太湖大道以北两大区域。
| 南北片区
科技城的1.0时代是太湖大道以北区域，发展较早，一开始以刚需起家，老小区遍布，后来陆续进驻一些改善新项目，但产品形态依旧以高层为主。
起步早的优势，北部区域各项生活配套相对来讲比较成熟；但因城市发展进程的固有缺憾，刚需+改善混合的居住模式，导致这个片区的高端调性不够纯粹。
2.0时代就是太湖大道以南片区，发展起点和模式与北部不同。
2018年9月，苏州金融小镇控制性详细规划出炉，科技城南部将形成“一心三带五区”的规划结构，形成“产城文旅”融合发展模式。
相较于北部片区，2.0的南部板块都更有前景和优势，而且在各个维度上进行了全面升级。
| 控规图
山水文化资源、高新技术企业、科研机构、行政办公、大院大所、高端商务和生态居住区，都是一流。
01 环境升级：坐拥三湖、四园、五山，臻稀的生态资源。
三湖：太湖、诺贝尔湖、彩石湖
四园：智慧谷公园、太湖湿地公园、大阳山森林公园、东吴国家森林公园
五山：锦峰山、玉屏山、凤凰山、小茅山、五龙山
02 产业升级：科技城的高新产业，大部分是分布在太湖大道以南。
一个金融小镇，便集聚了金融、生物、医药三大高精尖产业，拥有众多的高新研发中心、1000余家创新企业和超千亿的资本。金融启航城、信息智慧谷、生物医疗城汇拢资金、技术和高端人才，也带来更多工作岗位。
| 科技城南部
03 商业升级，全部是开发商自持，招商起点极高。
南部的花园天地商业一期已经投入使用，入驻品牌都是精品商业（大疆无人机、江南首席、华为政企体验店等）；二期的招商工作也已经启动，规划儿童文化中心、运动公园、社区商业中心等，符合高端人才的运动和孩子教育需求。
04 产品圈层升级，纯粹高端改善，更容易吸引高级人才。
不像北部片区刚需和改善混搭，高层产品遍布；南部片区目前仅有的两个项目，容积率1.0左右，产品都是低密洋房，汇聚的也是一批有着更高生活追求的客群。
| 低密环境
纯粹的改善社区，会因为其品质、环境、人群而实现升值。
南侧高起点、高定位、高格局，也决定了以后太湖大道南北两侧的发展差距只会越来越大。
2万亿之后，苏州的宜居样板
人员的构成决定了一个板块的圈层素质。
科技城的高新产业、大院大所带来的是高层次的人才，如上市公司总经理、机关政府人员、大学教授、金融机构要员等，这些人无论是收入水平、消费能力还是生活审美都远高于普通群体。
他们在置业时，对产品的要求，自然也非常高。
多年的发展过程中，科技城本身在成熟，区域内的开发商也在做升级，房子标准和品质不断提升，因为只有更好的产品，才能去打动并满足现在的高科技高素质的人才。
苏州的水泥森林已经很多了，但科技城难得之处就在于：真山真水，生态宜居。四大新城中，科技城整体楼盘的容积率是最低的，尤其是太湖大道以南区域，都是纯正的低密洋房，这在苏州其他板块很难看到。
在这里，我们有幸看到了2万亿之后，苏州的宜居样板：中海阅狮山。
| 阅狮山
什么样的房子是真正的宜居样板？
好房子是有共性的。我们认为，首先看开发商，大品牌实力房企，有经验而且要非常注重品质。第二，看周边的环境，宜居要有山有水，要有便捷的交通、生活设施。第三看容积率，低容积率才能体现它的舒适性。
在科技城这种高手如云地方，中海阅狮山能够突围，是因为其一骑绝尘的产品打造力。
整个苏州都罕见的约1.08容积率，一般是别墅标配，阅狮山做了纯正半山洋房，5-8层布局，3.15-3.3米层高，绝对墅质豪宅。最大地块不超300户，最少79户，保证业主最大程度享受社区资源。
| 阅狮山效果图
凤凰山下凤凰栖，福地福人居。阅狮山也是科技城最后一块墅级城市森海宅地，项目南临凤凰山与玉屏山串联起约2700米自然山林带，背靠龙山体育公园，山林资源无以复加。
家门口就是花园天地商业、智慧谷公园，项目周边科技城第五实验幼儿园已经开建，未来还有科技城第四实验小学，东侧还规划有一所小学。
交通方面，太湖大道、中环北线西延，远期规划上何山路西延直接和阅狮山家门口的玉屏路连接，从项目出发一路直达狮山核心；还有9号线、13号线、11号线地铁规划，畅通全城。
更难得的是，中海阅狮山还是精装现房，建面约110㎡-175㎡奢阔洋房和约188㎡-215㎡创新底跃户型，每一种设计都是惊艳。项目得房率最高达86.5%，并全部采取国内外顶配精装品牌，所见即所得，高奢现房不用等。
128㎡四房两厅两卫
150㎡四房两厅两卫
175㎡四房两厅三卫
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可以这么说，阅狮山就是科技城板块内的品质天花板，买房就应该买这种天花板层级的产品。
为什么我们如此坚定的看好科技城？
这个地方，有顶级学府、有大量人才聚集、有核心产业、有资本凝聚力。而这一系列环环相扣的因素彼此咬合，成为一台精密的产业齿轮，再经过核裂变式的发展壮大，虹吸全城。
人才在这里工作、生活、消费、娱乐、休闲，最终形成一套自己的生态圈。
科技城，正在苏州下一个10年征程中，蓬勃向上，扬帆起航。
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