撰稿&视觉//小师妹&梅梅
2500年前，勾践献西施于吴王夫差，在木渎灵岩山建造馆娃宫而得名，后来千百年，西施的故事编撰，这个带给了苏州亡国之祸女子，在悠悠荡荡的岁月当中，得到了原谅与包容。
300年前，乾隆七下江南，六次弃船登陆来到木渎，皇帝的数次亲临，也让木渎成为了苏州古镇中独一无二的贵胄之地。岁月流转，时代更迭，木渎依然是苏州市的级别地位都很高的重镇。随着城市发展的外拓、中环的修建，园区狮山的崛起，木渎在轰轰烈烈的苏州城市化建设当中，凭借着古往今来辉煌的余晖，一度成为万众瞩目的焦点。而现在，越来越多的新城板块不断建设发展，这个和苏州同龄的“天下第一镇”，也品尝到了和姑苏区同样的落寞。提到木渎的曲折史，首先要追溯到它最为高光的2016年。都说初生牛犊不怕虎，京派房企国瑞首进苏州，就在木渎板块豪掷40+亿元，溢价率翻了248.5%，直接登顶木渎“地王”宝座。
可惜，还没等国瑞把宝座焐热，中铁建就成功篡位。
同年间隔不过3个月，中铁诺德连拿木渎2宗地块，楼面价均超过国瑞地价，最高的一个翻了约5000元/㎡，真是太有钱了！
其他区甚至几年都出不了1个地王，木渎竟然1年连上3个，好像地王不要钱似的。
自此，木渎板块风头大盛，大家都以为木渎房价要进入5W+，乃至6W+，将苏州房价带入新时代。
所以，哪怕是2016年下半年楼市出现了调控政策，可是在地王风头之下，2017年木渎唯一推出的1宗地，楼面价也超过了2.4W/平，比肩曾经的国瑞地王。
可是，盛极必衰，一直是事物发展的永恒定律，木渎板块也不例外。
自2018年起，4年间，木渎先后出让了8宗地块，但是其成交价相较于之前鼎盛时期，直接腰斩。
2012年，苏州第一条轨交线通车，首末站分别是钟南街和木渎，这不仅是苏州的第一条地铁，更是全国第一个在地级市开通的地铁线路；
2015年，苏州中环西线金枫路段通车，这是苏州整个中环线距离苏州市中心最近的一条线，最短直线距离只有4.7公里；
房价一夜翻番，地王更迭，一条木渎金枫路，便是半部苏州地王史。但木渎之所以能在2016年被无数发了懵的房企疯抢，这中间，除了裹挟着乾隆下江南的传奇色彩之外，更重要的原因，还是因为当时木渎的发展，在当时苏州楼市的逻辑中，确实拥有非常高的购买价值。除了轨交和中环西线两个实打实的巨大利好之外，木渎因为发展较早，对比刚刚起步的湖东，和刚刚提出概念不到4年的四大新城，木渎的发展，明显更快。就拿山姆会员店来说，苏州目前仅有两家山姆会员店，一家在园区，另一家就在木渎了；除此之外，木渎还拥有大运城、悠方等一众商业综合体。再加上一路之隔的狮山，也有龙湖天街、金鹰、全屋、美罗、淮海街等一众顶级商业配套，整个区域非常成熟。可以说，木渎的商业、交通、医疗等一系列配套，都是非常完善的，而在当时楼市购买逻辑中，买房买预期的观点还没有得到论证。换句话说，木渎是苏州楼市第一波起势时，最有前途的板块。一个板块最好的发展模式是，在早期阶段，先卖一些周边地，建造一些刚需楼盘，卖地而来的钱用以对板块核心的建造，等利好逐渐落地的时候，再慢慢出让核心地段的地块。从早期的卖规划，到后期的物以稀为贵，楼市也会形成比较好的发展。既不会在早期浪费了好地段做了垃圾产品，也不会在后期配套建好之后，核心地段没有地块出让了。但是，很多板块因为早期规划的原因，当板块配套建设成熟之后，发现核心的地方已经没有地，只能转而往外围拿地。这就导致了，最好的位置不是最好的产品，然后好地段因为产品落后卖不出价格，好项目因为地段的原因也卖不出好价格，然后楼市就陷进了一个僵局。有些区域在这方面做得比较好，比如园区，这些年园区正儿八经出让的核心地块一根手指头都数的过来，所以连边角料娄葑胜浦都能卖上3W。这也是为什么，你永远也不知道园区的房价天花板在哪里，尤其是1号线钟南街地铁口的那些地，一天不出让，湖东就还有未来。就连苏州楼市最疯狂的2016年，园区也只出了一宗娄葑的住宅，也就是今天的星翠澜庭。但有些板块，比如尹山湖，最核心的湖边那一圈地早早地就卖完了，早早地定下了天花板，意味着整个板块不管怎么发展，也难以突破的原因。这时候再来看木渎，就可以发现问题了，2016年，木渎太高调了。从国瑞熙墅开始，到中铁、到上实，木渎核心的金枫路周边一口气出让了四块地，价格个顶个的高，这一下，就把木渎的预期拔得过于高了。地王扎堆，周边房价自然跟涨，但是随着限价政策的高压来袭，国瑞的装标一降再降，最后降成毛坯，中铁的两个盘造的再好也只能亏本大甩卖，上实到现在还没有入市。
2021年，木渎板块又重新迎来的属于自己的新世界。3月24日，建发以16966元/㎡的单价拿下木渎地块，与中铁诺德·国礼仅一路之隔。而撇开“地王”带来的故事和余晖，木渎在令人唏嘘之外，正在默默地走上另一条路。
不管是当年的地王项目，还是近两年新出的项目，产品的品质都不错，在改善的赛道上，木渎还有机遇。
木渎接下来的机遇，就是狮山的改善外溢。
狮山的新房潮过去了，目前正面临着新房的断供，除了大概率抢不到的狮山村项目，狮山近年内，很有可能没有新房供应了。而更可怕的是，由于狮山的学区价值突出，很多老破小的价格都非常昂贵，但接下来随着教育集团化的发展，学区价值回落，近几年冲着学区区入手狮山，必定是站上山顶的结局。1.狮山新房断供，次新房价格飙升，板块内的一些购买力会出现外溢，对周边板块的虹吸能力也会随着价格的提升而减弱，而周边板块会成为价格洼地，再次承接外溢；2.老破小缺少居住价值，部分购买力没有那么强的人群为了学区房会购买狮山的老破小，但随着学区价值回落，在用完学区之后，可能会迅速出手，在周边重置改善房产。
房观一直认为，城市的发展是有极限的，楼市的发展也是有轮回的。等千帆过尽，楼市最后剩下，依然还会是地段和产品。木渎，依然拥有这样的实力。
接下来的木渎，或许不会再重现2016年的荣光，但木渎，永远是那个王者，不会离去。更多交流，可扫描下方二维码，加笔者微信