地产晓白说Vol.17 | 苏州新年第一场土拍，给楼市定调了
萎靡了一年多的苏州楼市，终于在2021年初开始有了火爆的苗头。
昨天（1月24日）的这次苏州土拍，再次出现了上百家马甲争抢一块地的盛况。
吸金69亿！24秒破中止价！224家哄抢青剑湖！苏州今天拍地抢疯了！
可以说，一场拍地，奠定了新年一整年的苏州楼市主基调。
我来聊下这次土拍和近期苏州楼市的情况。
先说最近的苏州园区二手房市场，有点火。这把火烧的，直接让我想起了2015年的园区下半年。
用宇宙学模型看上海、深圳等一线城市新一轮楼市调控，苏州的回暖机会来了
当时这一波苏州成交激增，房价暴涨，就是从园区湖东开始的。
最近湖东中海帝国的小户型二手房成交相当给力，成交速度也是chua chua的。
这个和以往园区湖东急缺140的四房改善大户型不相同，为什么呢？
因为客群变了。
此前的湖东二手客户，还是园区的人在进行小换大的置换。但近期中海帝国的崛起，主要客群是园区外买房人以最小代价进园区，选择的当然就是相对核心区的低总价小户型。
同时，有大部分人买中海帝国的小户型都是冲着学区去的，因为这里的小户型学区房性价比较高，本身也有着极高的投资价值。
这就是园区的魅力。
园区，是整个苏州都想进的园区。以前是园区的人想出去换大，现在是其他城区的人希望进园区，因为园区的二手房保值增值，溢价能力远高于其他板块。
园区，一直是苏州楼市的风向标。园区兴，则苏州火；园区冷，则整个市场都不会好。这一波园区回暖，接下来就是带动整个苏州热起来。
无独有偶，我们此前分析过，上海突发新政，对于市场的抑制，是很明显的。这也导致了许多热钱开始往周边城市流动。
一部分去了不限购的常熟，1月份以来冷淡许久的常熟楼市，难得迎来了小阳春。还有一部分来到了苏州主城区，尤其是以园区为主。以上客群，也许并不一定是当地的主流客户，但是却真的起了先期宣传和带动当地成交的作用。
从以上逻辑看，苏州园区开始新一轮领跑。如果不出台新的调控政策，2021年，利空出尽，利好频出的苏州，将迎来新的楼市周期高点。
我们再把目光转回这次土拍。
5宗地，除了相城1宗商住，其余4宗地都是宅地。
宅地都是几乎在开拍后几十秒就破了中止价，进入一次性报价；除了相城。
这波地的体量都不大，除了通安1宗近20万方外，其余建面大多在七八万平，总价也大多在10亿出点头。
以上都是现象，接下来我们具体分析。
第一，纯住宅更受欢迎。这个不用多说。
第二，挂地越来越科学，无论是体量，数量，还是价格，都让房企欲罢不能，趋之若鹜。苏州操盘的能力越来越强。
第三，大量房企在苏州缺地，这个接下来就是常态。
这么多马甲，疯抢苏州，这代表房企们依旧坚定看好苏州。这么严的政策下还如此有信心，不是对其他城市太失望，就是对苏州太过迷信。
既然严谨的房企们都要重仓苏州，那么身为韭菜的我们，没理由怀疑这个大趋势。
还有以下两点分析。
2月4日，还有4宗宅地待拍。
由此可见，一年400公顷的供地指标依然有压力，今年势必还是大量供地的一年。
这么多供地，转眼就会变成可售房源。还有2020年下半年的大量纯新住宅领取预售，截止今天上午，苏州新房住宅可售67039套。
市场上有大量的货，供应充足。按照这个趋势，笔者前两天分析过，逢单必涨，2021年会成为成交大年。
值得一提的，昨天这5宗地，几乎毫无例外地全部有精装要求，成本从1500～1800元/㎡不等。
可能很多人都没有意识到，从2021年开始，苏州很可能进入全面精装交付的新局面。
这里也大胆分析和猜测，房企们在严格限价下对苏州的后市如此看好，是有原因的。参照隔壁无锡出台的新政来看，接下来可以有装修升级包。
人才落户，基本上破了限购；如果装修升级包也开始流行，那么房企大可以放心大胆地把一部分利润加在这上面，也从某种层面上破了限价。
再加上苏州首破GDP两万亿的高光表现，没有理由不火热。
说个不该说的，苏州的横盘期，可能已经过了。接下来，是新的上升通道。
我不制造焦虑，只做理性分析。
周晓白
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苏南第二能写的地产人
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