著名科幻作家刘慈欣在其小说《镜子》里提到一个创世游戏。
游戏通过超弦理论建立完善的奇点模型，用计算机模拟从宇宙大爆炸到如今的所有历史进程。
也就是说，按照这个理念，万物皆有规律，而结果是恒定且唯一的不变量。
规律，可以用递归来计算。
无独有偶，中科院国家天文台五向平院士在答记者问时，表示宇宙学模式是完美的，不可能有第二种。比如，最近我就整理、总结和归纳了一些楼市的现象和规律。严正申明，目前为止没有谁能够真正预测楼市趋势，即使是政策的制定者，也不一定能预知未来。但我个人还是认为如果在未来能够利用某种类似宇宙学模型对政策进行推演，输入经济走势、库存和成交数据等参数，政策出台后的效应会被准确预判，并作为某种参考，给决策者提供某个节点上出台新的政策做参考（无论是刺激还是抑制）。
天朝太大，大主题基调是房住不炒，但各地情况不一样，所以楼市的热度也不一样，因此具体的调控政策也不相同。比如标题里提到的这些城市，也是曾经经历过多轮调控的，从历史数据看，也是收到了一些效果。上海是个很典型的例子，2013年11月8日公布楼市调控"沪七条"，包括二套房首付提高至7成、非户籍居民购房缴税或社保年限从"前2年内累计缴纳满1年"调整为"前3年内累计缴纳满2年"等，现在是60个月。
此后几年，陆续还出台了多次政策或者补丁，越来越严。上海楼市也一度陷入成交冰点。精彩回顾：抢不到房就举报！上海火到“博士”拼刺刀！你还要再观望？
问题何在呢？明明调控没有放松啊。
答案就是上海的房地产市场对此前的调控已经逐渐免疫了，产生了耐药性，需要再来一轮猛药。房观研究的主要是苏南，也兼顾了周边比如南通、泰州和环沪市场。以往很冷的南通、无锡、苏州、常州，都在这几年狠狠地火了一把。从2015年的苏州开始，然后是无锡、常州，乃至2019年到2020年的南通。去年下半年，苏北淮安盐城徐州连云港陆续起飞，合肥、武汉也趁机起飞。
因此我们得出的结论是，楼市的热度是有传导性的。根据定律一，哪里热，就要打哪里。
业主擅自串通集体涨价！合肥：严厉打击哄抬房价等违规行为！
突发！南京发布新规！严打违建！
南京突发新政！人才政策收紧！硕士社保6个月、本科12个月！
好了，今天我也不讲太多的理论内容，把上面的分析做下小小的总结。
楼市调控短期内一定会有用，会产生效果。但时间长了，市场上会慢慢适应这个调控的政策，然后去淡化调控带来的影响。市场在这个过程中会自我调整成向好的一面，在内外力的作用下，很可能会突发暴涨的可能。对于买房人或者投资客来说，尤其是投资客，要能看懂调控和楼市之间的规律，还是有机会成功的。
前面说过几个关键词，一城一策、政策免疫、城市轮动效应、报复性反弹，这些要记住并加以运用。
我真正要说的就是以上四个关键词，然后拿最强地级市苏州来举例说明。2015年，苏州第一次让全国人民知道什么叫火爆的行情。下半年开始的楼市疯狂，一度让库存无限接近于零，房价也来了一轮暴涨。2016年10月3日，国庆节就出台了限购新政，行情冷了两年。2019年春节过后，苏州再次大火，并且一发不可收拾，房价再次暴涨，从1字头跳到了2字头，被ZY点名。2019年7月24日，新政调控来得比以往更加迅速和用力，堪称史上最强，限价、限售、限购、限贷等等。有舆论称，苏州这是狠狠给自己砍了一刀，深可见骨。自此后，周边城市的政策调控，和苏州比起来，基本上都是有气无力。这次政策真的很严，但是就在这种情况下，苏州各大板块的核心区，还是在小范围城市内部轮动火了一把，新房房价没能涨起来（严控备案价），但成交流速还是很快。从高铁新城到科技城，还有青剑湖，然后是狮山和奥体，都有不俗表现。
尽管整个2020年，苏州大多数板块一蹶不振，包括二手房，也被政策打压出现了价格回调和成交停滞。时间来到了2021年1月，苏州二手房开始了新一轮回暖。
按照这个规律来看，苏州逢单必涨，从以前的2009、2011、2015、2019，接下来就是2021了。
我们再从城市之间的轮动来看，2019年南通涨疯了，2020年上海疯狂，而且无锡和常州在去年迎来了一波又一波的土拍新地王，大概率在新年里市场很难消化房价新高。南通如今略显萎靡，上海突发被政策打压，短时间内都很难恢复。
上海新政里提到：将加大首付资金来源、债务收入比加大核查力度。很多人可能忽略了，意味着房贷偿还能力的判断不仅仅是月供和收入比的1:2，很可能是要把你的各项支出包括花呗、借呗、360借条、京东白条、信用卡、车贷分期额、装修贷月供等等和月供相加的两倍！这有两个延伸的可能，第一是刚需买不起，土豪们抄底；第二是买不起上海，周边城市受益。精彩回顾：上海、南京楼市收紧，抄底苏州大战一触即发！
这波政策密集出炉，有可能是热门城市新的一轮集中调控。我们以上海为例，严格监管和调控下的楼市，会有大量资金出逃，来到再一次凸显出“性价比”的苏州。
趋势上来讲，苏州是整个周边城市中，在2021年最有机会的一个！前面的逢单年份（天时）、城市轮动（地利）都齐全了，那么人和呢？
别忘了，苏州刚刚在2020年，突破了年度GDP两万亿大关！这么史无前例的突破，尽管有疫情的干扰，苏州依旧做到了逆市而上，果然是苏大强！胜利！2020年苏州GDP突破2万亿！全国破100万亿！
还有，据了解，近期苏州不少板块突破了以往的严格限价，这似乎在释放一个新的信号——接下来苏州的房子有升值空间。利好不止一个，十四五规划刚出炉，太湖科学城概念如火如荼，高铁新城扩大势在必行，华为、腾讯、京东等一线品牌纷纷签约落户苏州...人才落户新政也不停打补丁，落户条件一再放宽。
最后说个有意思的，最近疫情反弹，很多人很可能回不了老家，只能在苏州过年。
在此大胆预言，在中介、销售和媒体的大力推动下，苏州很可能在2021年的春节后，迎来新一波的大行情！
最后问题来了，苏州还有可能在短期内出台新的调控政策吗？
个人认为，可能性不大，毕竟此前用力过猛，力度太大，让苏州的房地产市场大伤元气。不需要再出台更严厉的政策来稳定市场，但很有可能会想办法来促进房地产成交发展。如今，所有的征兆都预示着苏州房地产市场会很快再次热火一把。而苏州再次能火成什么样，能火多久，就看大家的本事吧！
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周晓白
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苏南第二能写的地产人
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