苏北VS苏南，为什么一定要买苏南？
众所周知，江苏省各个城市之间的竞争已深入骨髓。
江苏一省分为苏南、苏中、苏北三个阵营。苏南就是苏锡常，苏中是扬州+泰州，苏北是徐州、盐城、连云港、淮安、宿迁，南京自成一派，且镇江跟着南京混，而南通直接抱上海大腿。
反映到房地产楼市中，苏南发展好，苏北人都想来苏南买房，如今苏北房价暴力上涨，苏南人都想来苏北投资买房。
基于这个信号，今天我们就来聊聊苏北和苏南城市的楼市行情，哪个好，推演趋势，给出结论。
城市经济+楼市房价两个维度
苏南暴击苏北？
先看一下江苏省十三太保的最新GDP。
苏北区域经济总量2.35亿，苏南区域经济总量4.01亿。很明显，苏北区域目前仍为江苏省经济薄弱区，仅徐州、盐城经济总量挤进全省中位。且除了连云港之外，全部城市都实现正增长。
2020年苏南区域的GDP表现非常亮眼，尤其是苏州，首次突破2万亿大关，这是史无前例的突破！无锡增速超越苏州！
内火旺盛的苏南城市啊！
再来看看当下苏北和苏南楼市的最新二手房价。
/数据来源中国房价行情网
首先可以明确的是，苏南区域二手房价遥遥领先，在全国316个城市中，苏南城市位列全国前25名，最高的是苏州，二手房均价22199元/㎡，位列全国第15名。
苏北区域二手房价远不及苏南，但值得关注的是，苏北五虎房价全部超万元以上，最低的是宿迁市，二手房均价10028元/㎡，位列全国第75名。
从房价上涨趋势来看，2020年冰山指数年涨幅中苏北3个城市房价上涨凶猛（有部分城市没有开通冰山指数），尤其是淮安年涨幅高达27.4%，位列全国第二！
必须承认，去年苏北楼市房价的暴涨，非常惊人。
不过，据反观调调查，苏北五虎现在的楼市火热之势明显都弱下来，今年很难再迎新一轮大行情。
其余无锡、常州都有不同程度的上涨，在全国范围来看，都是不小的涨幅。当然，苏州在2020年，冰山指数跌了1.1%。
好在，元旦过后，苏州迅雷不及掩耳之势回暖全面铺开，楼市迎来大爆发，新房、二手房成交异常火热，购房需求极度旺盛，战斗力逐渐疯魔化！
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更猛的是，二手房不仅打起光速战，房价还火速暴涨，部分小区成交单价直接刷新历史房价记录。
现在的苏州楼市，很燃！很猛！很炸！
苏北VS苏南，为什么要在苏南买房？
上面我们对比了苏南和苏北的城市经济及楼市房价现状，可以说不管从哪方面来看，苏北区域城市都要远弱于苏南。
尽管去年在棚改政策、交通利好等方面的刺激下，苏北的房价有了一波不小的涨幅，但其实真正上涨的地方只有城市市中心核心地段、顶级学区房的位置，而诸如下面的小县城，房价其实并没有产生很大的变化。
比如盐城下面的一个小县城，在去年盐城暴涨的情况下，房价均价依然维持在四千，全县最贵的小区6000元/㎡，全屋精装门口就是湖景。
/图源自网络
而其他苏北城市的情况大部分也是如此。城市核心区域暴涨，其他区域毫无波澜，这与目前楼市的分化主题也很符合。
既然楼市分化，那么如何选择房产，如何抓住向上的曲线，就非常重要了。
我们先来说说，房地产的根本逻辑是什么？
房子，最根本的就是居住属性，然后附带一系列学区、交通、身份感等附加属性，会产生居住属性以外的溢价，这也导致了不同的房子会有天差地别的价格。
但这一切的根本，还是基于住房需求，即使是投资，也需要有人接盘才能变现，所以说，楼市的发展最终依靠的还是人的住房需求。
这也是为什么，一个城市人口流入率会对这个城市的房价带来巨大影响的原因。
任泽平也有一个非常经典的楼市分析框架：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
而人口的流入和流出，其实苏州和苏北的差距已经非常明显了。
以苏州为例，2019年苏州不仅常住人口在全省占位第一，人口净流入率也占全省第一，相反，苏北五市全部人口净流出。
/数据来源金刚石房地产云数据
这也是为什么苏北房价暴涨之下，县城房价完全没有动静的原因，没有人口支撑，需求就那么些，消耗结束就结束了，苏北楼市的后劲难以为继。
还有产业占比，从江苏各城市三产占比来看，苏南城市以第二产业和第三产业为主，而苏北的第一产业比重仍然较大。
要知道，在机器化生产的现状下，第一产业和第三产业发展对人口的需求也是不一样的。
第三产业，人越多，规模就会越大，产值也会越高，随之而来的人均收入也会越高；而第一产业，受制于土地资源的局限性，加上机械化生产效率的提高，其实参与的人越少人均收入才会越高。
/数据来源金刚石房地产云数据
能量是守恒的，经济发展也会遵循着某种守恒定理，不可能每一个地方都发展成大城市，也不可能所有的地方都发展第三产业没有第一、第二产业。
这里给大家查一个小故事，2013年，有学者统计了我国新城规划人口数量，要想所有规划的新城都发展起来，至少需要34亿人口，几乎全球一半人口，想想也就知道，不现实。
前几天，东北探索放开全面生育，全国出生率告急，人口问题再一次成为热点话题，不少城市放宽落户条件、加大吸引人才力度，这也进一步证明了，现在城市之间的发展竞争非常剧烈，未来城市之间，也会产生巨大的分化。
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比如，现在的东北，正处于被分化的边缘，如果短期内无法吸引人口回归，后期大概率就是美国西部一样，做人烟稀少的农业大省吧。
而对于发展型的城市而言，城市二三产业发展得越好，越能够吸引人，来得人越多，城市发展的越好，房地产的土壤就是越肥沃。
苏南城市因为发展较早，又临近上海，承接国际都市的强大辐射，加上长三角一体化国家战略的基础，不管是城市基础，还是倚靠的平台，都要比苏北高出好几个能级。
从产业布局、人口流入率来看，苏南城市依然处于人口虹吸、城市扩大发展状态，而这些，就是苏南楼市一定会比苏北楼市坚挺的原因。
最后，给大家一些建议。
1.以后的城市会越来越集聚化发展，尽量去大城市买房，在出生率下降、人口减少的情况下，大城市一定会把人都吸走，你看日本韩国人口危机那么长时间了，东京首尔依然人满为患，房价也是顶天的高；
2.人口净流出城市的房产尽量不要碰了，有一套自住可以，而且尽量买到成熟的核心区，买规划的风险性很大，后期很有可能找不到接盘侠；
3.苏州现在楼市受政策和供应量的影响，短期内不会出现暴涨，但长期来看，核心地段的品质住宅、优质学区房未来的稀缺性很高，在如今全球通胀的情况下，是非常好的保值资产。
4.苏州规划的几个新城，太湖科学城、高贸新城、太湖新城、高铁新城，在长三角一体化发展的大框架下，都大有可为。
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