地产哔哔哔 | 听说，贝壳要开始拿地了

撰稿&视觉//周晓白V5

贝壳，是目前中国最大的房地产中介平台。

2020年8月13日，贝壳在美国纽交所上市，上市当天市值就达421.95亿美元。

我再看了一下昨天的贝壳数据，市值已经达620.9亿美元，相比于去年发行价，已经翻番。

我再查了下4月19日的美元对人民币汇率，1美元=6.5112人民币。

现今贝壳的市值换算成人民币，就是4042.8亿元。而同日碧桂园的市值是2147.39亿元，万科的总市值是3369亿元，恒大是1856.67亿元。

也就是说，一个贝壳，干过了中国最牛逼的三大开发商：万科、碧桂园和恒大，其中恒大和碧桂园加起来，还比贝壳的市值少38亿元。

前不久，58安居客姚劲波借阿里被罚182亿发挥，说要罚贝壳40亿。

于是，该不该罚贝壳，成为行业内的一时热点话题。

延伸阅读：该不该罚“贝壳”40亿？

我们前两天写了篇稿子，然后还录了一期《地产哔哔哔》视频谈话类节目，就这个话题进行了深入探讨。

其中大家都认为存在即合理，但确实贝壳给行业很大的触动，也让行业发生了变化。尤其是，挤压了行业内其他服务商比如代理、媒体等生存空间。

视频里我们无意中谈到一句：商业是无边界的。贝壳除了干二手房中介之外，只要条件成熟，可以干任何它能干或者想干的事。

没想到，这一天，可能会比我们想的要更快一点到来了。

上周，和几个朋友一起吃饭，中间听到一些消息。我简单总结一下，就是我们熟悉的几个人，已经从开发商加盟贝壳，而且是其新的部门，主要工作是拿地。

假如这个消息是真的，那么，贝壳拿地做开发商的可能性，那么就极为逼近现实了。

当然，现在并未正式官宣，我只能做这样的如下推论和猜测。

为了不必要的麻烦，我只能说假如。一切源于猜测，贝壳开始拿地，做开发商。

那么，房地产这个行业，就真的变天了！

贝壳现在有多强大？

前面的数据已经足够说明，但是，这还远远不够表明贝壳的野心。

贝壳的可怕，体现于它的一家独大。

这种独大，足够让58安居客的姚劲波感到恐惧，甚至晒出证据来说明贝壳的二选一和市场垄断。这不是老二对老大的挑战，而是希望通过行政的手段来阻挡贝壳前进的脚步。

目前看来，在房地产中介领域，贝壳一骑绝尘。尽管其严苛的管理让很多中小中介公司望而却步，在不同的城市组建不同的中介联盟，来对抗贝壳。但说真的，已经上市的贝壳，早就成为一头巨象，不对等的碾压，就等同于炮弹打蚊子，不是一个维度的战斗，这是高维对低维的降维打击。

不要说中介了，去年贝壳上市后一个月，9月16日，阿里联合易居，再邀请了近百家房企的老板和CEO，搞出了一个“天猫好房”，说要让天下没有难卖的房子。七个多月过去了，贝壳市值翻倍了，那么天猫好房呢？

成立第二天，我就写了篇稿子，泼了盆冷水。

精彩回顾：颠覆房地产，挑战贝壳？给阿里天猫好房泼一盆冷水。

在中介领域没有对手，那么，贝壳和开发商之间的关系，开始发生了变化。

进入2021年的开发商，对贝壳是又爱又恨。

爱的是贝壳给项目带客、成交，恨的是贝壳不仅拿走了开发商的大部分利润，而且拥有了这个行业里非常难得的定价权，在与开发商的博弈中，占了绝对上风。不仅要做独家，而且成交佣金比例由贝壳来定。

更可怕的是，开发商无能为力，你不用贝壳，项目不会卖房子了，根本卖不动；你要是用贝壳，那么佣金比例已经远超过开发商内控2.0%的营销费。对于现在限价非常严格的开发商来说，这点利润，全给贝壳赚走了。

那么，贝壳和中介、和买房人的关系呢？

贝壳已经站在了食物链的顶端，无论是买房人，还是中介，还是开发商，贝壳都是上游。它掌握了交易链的最主要的环节，摆明了要做老大。

没有人能抵抗，尽管开发商嘴上说不要，但是身体很诚实。中介想摆脱贝壳，却无处可逃。至于买房人，无论你买新房，买二手房，还是卖房子，你这一辈子，都绕不过贝壳了。还有，假如贝壳在你家楼下做生鲜超市，你每天都离不开它了。

我们把注意力集中到标题上来。

假如，贝壳真的要拿地，这是什么概念？重申一遍，现在一切都还是假如。

一个掌握了中国绝大多数城市的中介门店的超级巨象，手里又有太多的钱，那么贝壳拿地，挤进开发商的行列，似乎也没有那么难。

贝壳会不会建房子？没关系，绝大多数开发商也不会，但不妨碍他们纷纷进百强，破千亿。因为房地产这个行业，已经近乎透明化了，你没钱，银行和金融机构给你钱；你没人，从设计规划到工程营销，都有第三方公司抢着垫资帮你干。

还记得以前顺驰吗？从中介到开发商，并不算难。石榴置业的前身也是代理和中介。诸如此类的案例，不胜枚举。

但是，从来没有哪一次，如今天贝壳可能进军开发商这么可怕。

因为贝壳已经掌握了营销渠道。

这个渠道，不是易居，也不是中原，因为在门店的覆盖上，贝壳是第一，而且是覆盖得非常完整。

我们不要忘了，上个月，全国22个重点城市集中供地名单出炉，房地产热点城市全在其中，一年只挂三次地，一次可能就是几十宗地。房企获取土地的难度大大增加，拿到地后的资金压力也会增加，对房企的要求就是迅速去化，迅速回款。

那么，有两个公司就很吃香了。

第一，是中国平安。这个公司很有钱，是隐性的地主，多个热门地块，背后都有平安的影子。苏州、无锡、上海，这些我们重点监控的城市，多个楼盘，合作开发的名单里，都有平安。很简单，平安有钱。

第二，就是贝壳。因为贝壳掌握了这个城市的各个板块的中介门店。假如贝壳参与拿地合作开发了，把营销操盘权交给贝壳，那么就等于是铁饭碗，天下真的没有难卖的房子了。贝壳后台的客户数据，已经非常精细化了，它有真正的客源，而且每天都在更新和变化。

也就是说，假如贝壳说要拿地，那么会有无数家房企想要和贝壳合作。而且贝壳不是没钱啊，据说还借钱给开发商渡过难关。如果真的如此，那么贝壳很可能会非常容易地拿到地，而且比所有开发商都容易，因为从概率上来讲，贝壳作为合作方拿到地的可能性，接近于百分之百。

那么问题来了，假如贝壳拿地了，它的竞争对手，就从此前的其他分销和中介，变化为两个阵营，一是非贝系的中介，二是非贝系的开发商。

有贝壳参与的楼盘，就等于在这个城市，甚至是整个中国，拥有了无数个售楼处，什么城市展厅，什么外展点，一瞬间都弱爆了！

非贝系的中介，现在的状况，大家都看到了，我就不多说。起码从新房角度来看，贝壳要签排他，做独家，做A代，那么非贝系的生存空间就被压缩。

那么开发商角度，非贝系的开发商，没有贝壳参与的楼盘，只有两个下场，第一是等贝系的楼盘先卖完，第二是贝系卖完了，再让贝壳来帮着卖。而且，佣金可能会非常高。

至此，贝壳很可能在短时间内，做到新房签约破千亿，甚至可能成为中国第一个年度破万亿的开发商！

这，很可能会写入历史，改变房地产的格局。我们拭目以待。

最后，我们都会住在贝壳里。

欢迎同行加笔者微信408419261交流，买房加105157194。

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