三天吸金434亿，苏州首场集中拍地启示录。

撰稿&排版//房观编辑部

苏州“两集中”土拍全部结束

三天总吸金434亿元

共有32宗地块成功出让

其中13涉宅地冲破中止价

最高总价57.8亿

住宅最高楼面价28352元/㎡

最高溢价率15%

这次土拍的要点和对接下来楼市的影响是什么？房观花点时间和大家深入聊一下。

1、苏州作为最强地级市，2万亿经济体，房企拿地有一定竞争程度，苏州依旧是一座值得长期看好的城市。

2、强者恒强，在众多拿地房企中，国企央企占比大头，深耕苏州的房企更占优势。

3、核心区日益断供，次核心板块也在剧烈分化。苏州的地，门槛越来越高。

4、调控的极致艺术，跟周边城市相比，苏州这场土拍太稳了，堪称标杆。

5、外立面、户型、人才、公寓等，拿地规划条件越发细致。

6、对买房人来讲，地价稳，房价也不会产生巨大的波澜，不必产生恐慌。

苏州依旧是值得长期看好的城市

苏州首批土拍，除了商业和吴江地块外，其它次核心板块涉宅地都比较抢手，13宗地块冲破中止价，进入一次性报价区间，更有优质地块激起超百家房企竞争！

这么多马甲，竞争苏州，这代表房企们依旧坚定看好苏州。这么严的政策下还如此有信心，最深层次的原因就是，苏州值得，还有红利可以吃。

作为最强地级市，也是准一线城市，不管是常住人口数量、GDP总量、城市首位度、高新技术产业的发展，苏州在各大城市中一直都是“优等生”的形象，所以看好苏州的开发商还是很多的。

随着苏州逐步高质量发展，未来苏州对土地的财政依赖度一定也会越来越小，城市也会变得越来越美好!

所以，现在土地市场的稳，超百家房企披着马甲来抢地的“现象”，很大一部分的原因，是开发商们看好苏州城市，还有红利可以吃，加上苏州楼市发展稳定，市场预期看得见。

苏州首批拍地很平稳，很谨慎，有向好的趋势。

既然严谨的房企们都在重仓苏州，那么身为买房人的我们，没理由不看好苏州。

拿地房企中，国企+央企主战场

我们再看这次拿地房企，国企+央企占比大头，要么就是深耕苏州多年的老朋友。

这场土拍实则就是一次比拼房企资金实力的游戏。优质地块和体量较大的地块成交总价都十分考验房企自有资金。

比如恒力，妥妥的吴江大佬，斥资46.73亿拿下4宗地；华侨城斩获3宗地块，总价85亿，背后资金实力得有多雄厚啊；万科杀出来了，斥资21.4亿拿下2宗地~

对于小房企而言，更重要的是确保资金预拿地匹配节奏，如果融资不到位、现金流紧张，在苏州拿地只会愈发艰难。

强者恒强，有实力的开发商越来越敢往前冲，小开发商的日子不好过了啊。

当然了，国企+央企以及TOP级房企不断重仓苏州，在产品和户型打造上会越来越好，品质也相对更加高端，比如旭辉的铂悦府、万科的玲珑湾，都是苏州有名的高品质住宅。

现在，又有杭派精工房企绿城深耕苏州，以及像复地、华侨城这种多元化产业房企入驻苏州，期待，好好做啊！

次核心板块也在剧烈分化

最让房企揪心的，还是全城公认的核心板块宅地。

比如园区奥体，有且仅有一宗地块出让，一开拍就快速冲破中止价，进入一次性报价区间。

一旦拿下奥体地块，未来入市必然是不缺买房人，光是那可观的一二手房倒挂，意向客户就足以踏平售楼处。

这也是为什么房企如此热衷于奥体，因为能拿下这个商住地，某种程度上不仅体现了房企的实力，更为其赢得了荣誉。

不过，像这种核心板块的地块，以后只会愈发稀少，所以房企眼光聚焦在次核心板块，拿地意愿会更高，也积极。

比如科技城板块2宗地块竞价房企全部超150家，可见房企争夺的有多激烈啊，也说明了房企对科技城板块的看好。

相比之下，吴中太湖新城、城南、浒关等板块地块，房企拿地要谨慎许多，同样是次核心板块也存在明显的分化现象。

规划条件越发细致

进一步规范市场建筑品质

第一，除了住宅常见规划外，着重强调配合区域升级发展的要求。

比如，苏高新白马涧地块。为了支持大阳山数字经济园的建设和发展，规定了一系列包含人才、产业园、引进实力企业等多方面细致化要求。

• 规定建设人才公寓且认购的公寓10年内限制转让；

• 还要建设数字经济产业园；

• 引进中国500强互联网服务企业、母公司体注册资本超10亿元的软件类上市公司子公司......

第二、常见的单套户型面积规划，本次也不例外，且在此基础上更为细致了。

比如吴中太湖新城综合地块，不同区域划分不同的户型面积规划。B区不低于180㎡，C区和D区单套不低于120㎡，整体户型均不低于140㎡。这种大户型规划，更考验开发商的设计实例。防止开发商只追求利润，迎合市场主力户型，尽快出货而不提升自身产品设计。

第三，第一次出现了对住宅建筑外立面的选材严格要求。

如吴中太湖新城综合地块，严格要求建筑外立面材料以玻璃幕墙、金属板材、石材、新材料等，一定程度上可以防范开发商为了利益而选择低等材料，进一步确保建筑外立面的质量标准。

调控的极致艺术

这场土拍太稳了

为了使楼市平稳发展，ZF通过调整土拍的游戏规则来调控。

比如杭州和无锡，直接竞自持，这个规定很令人崩溃，因为你竞租赁用房，就等于是直接拼实力和胆量。一旦自持过高，就像无锡仁恒有56400㎡的租赁房，极有可能项目根本不赚钱。

我们再来看苏州是怎么玩的。

去年苏州的219土地新政不统一要求结构封顶和工程竣工后申请预售许可，结合2019年的724新政鼓励“限房价、限地价”的要求来看，就可以很明显的感受到两次政策一松一紧的不同动作。

这些操作，基本上效果都不错，至少在目前苏州的土地市场来看，效果很好。

尤其是调整土拍的游戏规则这一条，效果可以说已经很清晰了。每宗地块的溢价率严格控制在15%，不会出现高溢价、高地价的情况。

本场土场，溢价率最高的就是园区奥体地块，溢价率15%，其它地块大多数保持在11%-14%之间。

必须承认，这场土拍非常稳，已经奠定了今年苏州楼市主基调。

另外说一下，这也是苏州第一次做两集中供地，我们可以发现，苏州整个首批拍地态势控制的十分到位。

挂地越来越科学，无论是体量，数量，还是价格，都让房企欲罢不能，趋之若鹜。

不得不说，苏州操盘的能力越来越强。这也给其它城市做了一个很好的榜样！

对买房人的影响

那么，本次土拍对于买房人究竟有什么影响呢？

第一，短期内不用担心房价上涨

本次土拍对于地价把控非常严格，传导到新房市场上就是：新房价格稳定的信号。对于买房人而言，只要房价不会呈现大规模上涨，那么就给了预算不够的买房人一定的缓存空间。

第二，可选择的余地和空间进一步增大

本次土拍刚需和改善板块都有新增，置业清单上的可选择的空间进一步增大。买房人不用提前被迫下注，可等后期市场上项目进一步丰富之后，再进行合理化筛选更为适合的房源。

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