苏州地铁商业的生存现状，是半死不活？还是逐步崛起？

撰稿&视觉//香菜杀手

近年来，苏州轨道交通持续加大车站TOD开发力度。

前几天，在各大朋友圈刷屏的正在紧锣密鼓建设中的宝带路站地下大空间，就是这样一个创新TOD开发“样板工程”，也是苏州迄今为止规模最大的地铁商业开发项目。

其实，苏州是有不少比较大的地铁商业的，不过没什么存在感而已。甚至很多人表示根本不知道这些商业的存在。

那么这些曾经被忽视的苏州地铁商业，现在情况如何呢？还有破局之路吗？

逛完苏州几个地铁商业，我有点心痛

01

东方之门商业街

东方之门商业街位于1、3号线东方之门站，与苏州中心相连。去年7月开始营业，但是自开业以来一直不温不火，如今更是半死不活，快要支撑不下去，宛如一座“地下空城”。

目前南北两区商业街人气惨淡，正在运营的店铺无人问津，大面积商铺倒闭关门，有的商铺已经全部清空，只留下“一地鸡毛”。

实地走了一圈之后，我发现人气真不是一般地低。正常的晚饭时间，但是各个店要不然没有人；要不然就是靠着两三个人艰难营业。

更有店铺老板称自2月份入驻以来，月月赔钱，全天都是靠坐着度过，周末周日接待的顾客一双手都数得过来。

目前整个地下商业街50%以上的店铺是关门状态，超90%的店铺是亏本状态。

而且整个商业街逛下来，实际的体验感很差。乱、元素过多、细节也不够精致；巷子黑黑的，地面也不是很整洁。

02

石湖地铁商业

位于地铁二号线石路站的金轮天地商业街，算是实探的几个商业街里人气比较旺的一个。商业街的人流量很大，基本上开门的店铺里面都是有人的。

但是店铺更新很快，替换率超高，不过由于地段还可以，所以很多人租了店面，在这里做外卖。很多店铺已经人去店空了，关门的不在少数。

除了餐饮，金轮商业街还有美甲和服饰区。不过基本没看到什么人进去逛，来回走动的以老板和店员为主，人气略显冷淡。

更有路人表示平时上下班都赶着回家，除非是工作、生活在附近，或者刚好路过，否则不会特意来这里消费。

03

宝带路地下空间

在建中的宝带路站地下大空间，是苏州地铁3、4号线的换乘站，是目前苏州轨道交通已建成和在建的地下大空间中规模最大的一个。

由于地块周地块有很多商业，所以宝带路站地下空间预留了很多对接口。目前正在规划建设中，所以通往商业的出口是暂时封闭起来的。

值得注意的是，为了解决停车难的问题，地下二层规划超过3600平方米的停车库，还引入了全国领先的AGV智能停车设施。

晚上的九点二十左右，宝带路站的客流量还是很惊人。相信后期只要规划的好，入驻的商家靠谱，绝对不愁客源。

探完苏州几个地铁商业，房观心里还是蛮唏嘘的。作为GDP破2万亿、常住人口破千万的最强地级市，难道做不出一个像样的TOD商业代表？

什么原因造就了现在尴尬的境地？

到底是什么原因？笔者也研究了一番，造成现在地铁商业尴尬局面的几大因素。

01

苏州地铁网流量，的确不太够

目前苏州已经运营的有4条线路，地铁1/2/3/4号线，里程和线路都不多，而且两轨交汇的站点有8个，三轨交汇的差点目前为零。紧靠单一线路来引流，人气明显是不足的。

最新的轨交客流日报，4月18日（周日算是高峰期）总客流122.7万人次，1和4号线比较突出，客流37万人次，三号线就比较惨了，才17.2万人次。

2020全年苏州轨交总客流约3亿人次，一般苏州地铁的每日总客流稳定在100万左右，节假日能冲刺一下150万流量。

这个客流是什么水平？

此前房观就分析过，从客流强度来看，苏州排名全国中游。

举几个例子参考，上海、北京、广州日均客运量超800万，香港、深圳日均客运量600万，南京、杭州日均客运量200~300万。

苏州，100万。

跟省会和一线城市相比，苏州客流强度0.4，严重不满；跟上海差距不是一点半点；跟宁杭放在一起也是被“拉踩”的对象。

无论是哪种商业形式，要兴起的前提：要有人。目前苏州地铁客流量严重不足，也难怪地铁商业现在不上不下的尴尬。

02

缺乏大型的地下空间做文章

俗话说，巧妇难为无米之炊，承载大型商业也要有场地才行。

房观也看过不少地铁空间，连换乘站的几处如狮子山、广济南路、东方之门的地下空间，不大，可以发挥的地方实在有限。

大家上下班换乘一下就把围得满满当当，更别说留着商业店面的占地面积了。

地铁的建设周期是5年，如果要发挥地铁自带人气的优势，布局设计至少要考虑到5年之后。

苏州的地铁TOD商业模式，还有很大的成长空间。

不过，也还是有好消息的。前两天刚刚官宣的宝带桥站，官宣说是苏州最大地铁商业体，超过9500平方米的商业经营面积，超过3600平方米的停车库，总建筑面积接近2个标准足球场。

这个地下空间，预留了与东吴文化中心、丽丰购物中心的对接口，在早期规划阶段就考虑到周边的规划布局和商业配置，这点远见值得夸一夸。

宝带路地下空间效果图

还有登上人民日报的吴中太湖新城的地下空间，地下一层占地面积10万平方米，与地铁站厅层采用平面垂直交叉的方式联通。

未来也是连接地铁4号线苏州湾北站和在建的悠方商业体，地下与地上联动。

预留这么大的发展空间，足以见吴中的野心，后期这里或许会成为苏州最大的地下网红打卡胜地。

步子慢了，现在苏州唯有奋起直追，才能真正让地铁商业的格局、发展走上一流的道路。

03

精品地铁商业街，没有特色，无法吸纳人气

在苏州几个地铁商业街里，房观最痛心的还是东方之门地下商场。

按理说，在金鸡湖边、苏州中心旁，整个苏州的CBD核心位置，地铁1/3号线双轨交汇，周客流量30万+登顶苏州，商业布局应该完全不缺人气。

但就是这么优越的先天条件，也没能把东方之门地下商业盘活，简直是一塌糊涂。

该商业2020年4月开业，如今一年过去了，房观去实探发现一半以上的店铺都关闭，人气惨淡，店铺流转率极高，不少店家反馈一直在赔钱。

造成这种局面，商业定位、设计风格和招商有很大的问题。

刚开业之初，我去看过，餐饮不少是没见过的杂牌，常见的品牌都不多见，更别说值得打卡的网红店了。

加上不伦不类的设计风格，欧式和中式杂糅，完全找不到重点，大家更没有去消费的理由。

本可以发挥地铁换乘点+苏州地标的多重优势，甚至与苏州中心强强联合产生虹吸效应，结果却折在了不知所谓的招商和设计上。

2021年8月28日，地上的东方之门购物中心要开业，希望能够带动新一波人气。

东方之门购物中心

定位问题，不止东方之门有，苏州所有的地铁商业都缺乏鲜明的特色。

就算是人气还算不错的石路，亮点也是乏善可陈，靠着周边上班族+路过客流+外部几个商圈的辐射带动，但整体格调有点像县城风，餐饮外卖单比较多。

一个成功的商业体，要吸引全城的客群，自身要有出色的、令人向往的长处。

比如淮海街，靠着日式风格一条街成为苏州最火的特色商业区，在全国也是颇有知名度。

苏州需要更多的“淮海街”，地铁商业也需要一骑绝尘的优点，这点非常重要。

产品为王、招商为王、服务为王才能做长久的生意。

淮海街图

04

苏州的消费力，是比较分散的

之前我们说过苏州登记人口1438万人，但昆山、常熟、太仓、张家港这四个县级市占了不少比重，市区人口恐怕在550万人左右。

这些人在分散在六大区，而且每个区域都有各自比较强的商业体，基本消费本地就可以满足。

除了苏州中心和淮海街，房观还真想不出苏州还有哪个能够吸纳全城人来消费的商业。

苏州的商业，整体是呈分散化的“蜂窝结构”，苏州市区的商业网点布局规划，是三核两副的结构，这种情况下，难以产生类似南京新街口的超大商业中心。

外部还有上海的分流，与强大的魔都做邻居，苏州获得不少好处，但在商业领域，也不可避免的难以逃脱辐射。

苏州地铁商业，出路在何方？

并非无解 未来可期

综合来讲，苏州地铁商业的确面临着诸多困境，单也并非是无解。

比如线路单一、人气不足的问题。目前苏州已通车4条地铁，在建5条（5/6/7/8/S1），第三期调整已经提上日程，未来地铁成网，客流量将成倍增加。

轨道交通专家沈景炎有一个理论，一座城市的第一条地铁建成后，大约能分担整个城市5%左右的运力。形成线网规划后，运力将达到50%左右，说的就是这个道理。

没有鲜明的主题街区，可以完全是可以靠人为解决。房观一直觉得，没有不火的商业，只有辣鸡的招商设计。

有很多可以借鉴参考的案例。

01

新加坡 VivoCity    首店街区

Vivocity 在B1层延伸出了一个占地3000平米的商业空间，并引入了10余家运动品牌。

地下调改思路是打造品牌街区，利用“首店品牌力”吸引客流，本质上是用优质的商业内容为消费者提供足够有吸引力的品牌集群。

02

曼谷 Siam Paragon     极致差异化

曼谷高端购物中心 Siam Paragon 的B1层入驻了东南亚最大的海洋馆，与 Dubai Mall 中的海洋馆类似，其在购物中心里是引流的强目的型休闲娱乐业态。

用商业的趣味性来强调极致的差异化，这一地下商业区域，也是其与周边竞品进行竞争的关键。

03

上海K11    情景再造

B1层的美丽物·境集合了时尚与美妆业态，以教堂设计风格为主，此次改造弱化了主题，将重点放在突出现代与明亮，适配时尚美妆品牌。

其B2层的新鲜食·集汇聚了15家餐饮品牌，以及蔬果、生鲜及健康食品零售区域，专注健康与新鲜。

餐饮主题在购物中心地下商业空间最常见。地下的小餐饮商铺盈利能力强，对于购物中心来说是高租金贡献的商户。

K11对地下美食街区的情景再造，都在强调开放、明亮，化解地下空间的沉闷，最大限度地展示商业内容，这也是餐饮业态的一大趋势。

纵观以上深受消费者喜爱的购物中心案例，我们可以发现，好的地下商业，无一不在挖掘空间价值、规避空间缺陷和解决地下商业引流难的痛点。

我们希望苏州可以有让人眼前一亮的设计。

事在人为，人定胜天。

城市用地日益紧张，商业向地下延伸是大势所趋，轨交商业也在交通的蓬勃建设下将为苏州的城市商业格局带来改变。

最近我们也看到了苏州的努力，积极扩充地铁线路，引进首店经济，改善内容与空间设计，未来苏州或会迎来迎来另一个商业价值高地。

对于苏州的地铁商业，大家怎么看？

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