狮山二手房，苏州房价抗跌的年度标杆。
撰稿&视觉//Demi
在苏州新房限价4万元/㎡的情况下，狮山周边二手房成交价甚至达到了6万元/㎡，一二手房严重倒挂。
客群主力为学区和置换
双本部校区和次新房房价更抗跌
在金山路的沿街处，有几家房产中介门店，我走访了多个中介门店，在和中介聊天中打探到以下信息：
1、目前狮山二手房成交主力仍然是以学区和置换为主。
大部分买房人看重的是狮山的教育资源，比如新区实验小学（金山路校区）、新区实验小学（珠江路校区）、新区实验中学（金山路校区）和新区第一中学，这些名校的学区房是众多家长们竞相追逐的对象，也是狮山二手房价格坚挺的原因。
还有一部分则是以本区域置换为主，主要是改善居住品质，换大面积房源。
其次总价低的房子更好卖，成交房源主要集中在2房和3房，面积段在70㎡-90㎡，超过100平的房子出手就困难了。
2、受到725新政调控加之疫情影响，市场回归平稳。
2019上半年，狮山的二手成交势头非常凶猛，但是受到725新政调控加上今年受疫情的影响，二手房价格回调，成交量也有所下滑。
3、置换难，二手房成交周期长。
很多考虑置换的客户，由于目前二手房库存太多，手上的房子出手困难，资金不到位，自然拉长了二手房成交周期，目前板块内二手房成交周期在38个月左右。
4、受到新房市场挤压严重，成交量减少。
一些对学区要求没那么高，对居住品质要求高的客户，加上新房和二手房倒挂的现状下，都会优先考虑买新房，今年板块内新房项目又多，对二手房市场冲击很大。
5、中介引导买房人买新房。
比如以前专攻二手房业务的中介门店，现在重心也在逐渐向新房转移。主要还是因为新房的佣金高，谁看了都会心动。比如我在走访的过程中，一家门店的中介在介绍完了二手房之后，就开始引导我购买板块内的新房。
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在我问到现在二手房还会继续降吗？什么时候入手比较合适，中介表示：
现在新房基本上去化差不多了，对于一些今年想在板块内买新房，但多次陪跑之后仍没买到合适房源的客户，开始逐渐把眼光转向二手房市场，毕竟可挑选的空间大。
最明显的表现是，现在门店每天的咨询量开始增多了，二手房交易这个月明显活跃了不少，成交数量对比上个月也明显上涨了。
今年同一小区对比去年降价多，比如狮山新苑双本部实验学区房，同一个户型，去年和今年的价差大概在60-80w左右，这买到就是净赚啊！
/狮山新苑实拍
今年买在价格上有一定的优势，加上临近年底，许多客户需要回笼资金，想要快速出手手上的房子，价格往往还有商量的余地，现在确实能捡捡漏。
加上年后开始，3月-5月面临着孩子上学报名的问题，学区房普遍会上涨一波，现在正是入手的好时机。
挂牌均价3.7w/平
小户型更吃香 最快2天成交
我们先来看一下具体的数据。
从链家的数据来看，狮山目前的挂牌均价为37426元/平，挂牌均价（12月11日-12月17日）对比上周上涨0.2%，同比去年下跌4.3%；成交均价（12月11日-12月17日）对比上周上涨5.3%，同比去年下跌16.4%。
再来看看今年成交的数据。
据链家数据，近一年来狮山共成交1689套二手房。
总价在300-500万左右的房源最受欢迎，共有532套；70-110平米左右房源成交套数最多，共670套。
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从近十年狮山住宅成交均价可以看出，自2015年下半年狮山板块房价迎来上涨后，2016年开始进入了全面爆发期。直至2018年狮山板块新房全部售完，成交价格突破3万元/㎡大关，狮山板块房价形成了一个质的飞跃。
到2019年成交均价达到了3.5万元/㎡，再到今年3.7万/㎡，狮山的购房门槛也越来越高。
再来看看近90天狮山二手房成交的情况。
从表格里，可以看到近90天狮山板块二手房成交并不活跃，还有一些小区表现为0成交。
值得注意的是，11月狮山御园成交了一套143.66平2房，成交单价高达6.5万/平！狮山二手房又创新高！
其中，成交最高的是招商学府，近90天成交7套，为次新房小区，品质较好。学区是高新区实验小学竹园路校区和新区一中，小学就在小区的对面，上学非常方便。
其次，成交较好的就是双实验本部的老小区了。
虽然房龄老，但学区好，为新区实验小学金山路校区和新区实验中学金山路校区双学区，成交均价最低都在4.3万/平，最快成交周期仅2天。
从成交表格里面也能看出来，小面积低总价的房源尤为吃香。加上这些老小区距离学校近，后期老人带孩子上学，接送都比较方便，流通性自然好。
实探下来发现，狮山板块拥有成熟的生活配套，加上优质的教育资源，后期升值空间大。
对于预算充足，有学区需求的买房人来说，仍然是该出手时就出手；
对于预算有限，只求学区不追求自住品质的，可以考虑一下小面积低总价的房源，在目前市场平稳的情况下，还可以捡捡漏；
对于学区要求不高，要求居住品质的买房人，如果买不到合适的新房则可以考虑本区域内的次新房，毕竟二手房买了就能住，质量实实在在摆在那，看得见摸得着。
没有十全十美的房子，根据自己的需求来定，毕竟适合自己的才是最重要的。
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周成交数据：11月第1周 丨11月第2周 丨 11月第3周 丨 11月月报