3月干掉59套！千万豪宅，独立于苏州楼市的一团火焰。

撰稿&视觉//苏南智囊团

飘了飘了，3月的苏州豪宅市场再创新高，根据链家数据网，整个3月（3月1日-3月31日）共计成交59套千万级别的豪宅，成交量捅破苏州近两年的月成交天花板。

从成交单价来看，成交单价9w+以上的豪宅俱乐部有6套（成交10w+以上有5套房源），8w+豪宅俱乐部有6套，7w+豪宅俱乐部有10套，6w+豪宅俱乐部有12套，单价6w以下的豪宅有25套。

成交单价8w+以上的房源共计12套，占据月成交的20%，成交单价8w以下的房源占据80%。

从成交面积看，成交面积区间为129.29-611.25㎡，面积为100-200㎡之间的成交房源共计19套，面积为200-300㎡之间的成交房源共计14套，面积300㎡以上的房源共计26套。

其中，面积300㎡以上的房源以别墅产品为主，包含少量大平层。

这说明在豪宅市场上，偏重占据城市核心地段的大平层和偏重占据优质生态资源的别墅的购房者几乎平分秋色，产品选择很大程度上代表了个人的投资习惯和住宅喜好。

从成交小区来看，主要位于园区、狮山、吴中、姑苏、昆山，其中成交主要集中的板块是园区双湖、玲珑、湖西、奥体、青剑湖。

最顶级的毫无疑问是核心地段+顶尖配套=环金鸡湖四周，成交的产品以大平层和别墅为主，成交主力小区包括玲珑湾花园、春晓别墅、中茵皇冠、苏州御园、中海湖滨一号等苏州人耳熟能详的豪宅小区；

次一级的选择更多更丰富，要么是能看见独墅湖一线湖景的别墅产品，比如铂悦犀湖、保利独墅熙岸等小区，又或者是奥体、东沙湖、白塘这些板块的大平层，比如海和院、铂悦府，凭借次核心地段+优质学区+品牌开发商打造的好产品屡屡突破小区成交单价天花板；还可以是青剑湖这样生态宜居、主打低密的板块，代表小区包括中信森林湖香樟园、万科大家。

此外，我们还统计了过去两年期间苏州8w+豪宅的成交记录，试图还原出苏州野生且真实的豪宅市场。

从成交的各项数据来看，几乎和2021年3月的豪宅成交数据一致，但多了两个特例，他们分别是师惠花苑和苏州中心，这两个都是比较特殊的住宅形态，一个是老破小，一个是70年产权公寓式住宅，它们不是豪宅，也无法和大平层、别墅这样的产品比拼居住品质，但都因为有星海学校的学区傍身，成交价一路看涨，甚至屡次突破成交记录。

如果说2020年是苏州豪宅元年，有零星几个单价8w+以上成交房源就足以让楼市疯狂的话，那么2021年就是苏州豪宅市场快马加鞭、奋力向前的一年，豪宅市场成为苏州楼市一股不可忽略的重要力量。

▲2021年3月苏州千万豪宅成交量捅破天花板

不过，对于楼市来说，豪宅的成交其实只是其中一个部分，豪宅的火热也很难直接传到给整个楼市。

对于一个良性发展的楼市来说，更重要的应该是“低端有保障、中端有供量、高端有市场”，

为什么这么说呢，虽说“不患寡而患不均”，但社会的发展没有办法因为追求“平均”而停下脚步。因为随着社会的发展，确实有一部分人先富起来了，然后中间有大量的中产阶层，以及一部分还没有达到小康的人群。

所以目前中国社会呈现的是“底层较小、城市中下收入阶层与农村中间层为主的中间阶层相对庞大、城市上层也较小”的纺锤型结构，楼市发展对应的，也应该是“中间大、两头小”的纺锤型结构。

作为与民生息息相关的房地产，给予底层的，应该是低价的廉租房、保障房的供应，让他们有遮风挡雨的地方，满足“住”的需求；

给社会中坚力量的中间阶层提供大量的价格适中的刚需房、改善房，控制这部分房价的快速上涨，从而让大部分的人都买得起房，都能过上安居乐业的生活。

从今年苏州集中供地的情况来看，苏州确实正在加大这部分房源的供量，2021年苏州全年核心区的地块只有园区奥体1宗和姑苏区胥江1宗，其余大部分都是位于次核心板块、乡镇板块的地块，后期出让的价格也不会太高。

此外，还有8宗市场化租赁住宅用地和保障性租赁住宅用地。

而最后位于最顶层的高端豪宅，则应该不同于以上两个逻辑，完全交给市场去筛选。

本身，高收入人群就比较少，占据着核心地段、品质上乘的豪宅也很少，作为社会稀缺资源，天然就具有极高的市场价值。

换句话说，豪宅市场不管是涨是跌，和大部分普通人，都没有关系，因为这都不是普通人买得起的房子。

因为，这确实是少数人的游戏。

但是为什么还是有很多人对豪宅疯狂成交充满期待？

主要有两个原因：

1.豪宅对抗通胀的能力超过了普通住宅

2.越来越多的人在往富裕阶层迈进，豪宅越来越稀缺

豪宅的升值性和抗通胀能力自不必多说，十年前1000万的御园，现在翻了2倍，能卖2600万，挣了1600万；但十年前100万的房子，即使翻了10倍，现在1000万，才挣了900万。

房产升值，基数越大，挣得越多，跑得比通胀就越快，这个道理大家都明白。

而另一个，则是现在很多人通过拆迁、房价大涨等原因完成了资产升级，也就是有钱的人越来越多，但是真正满足豪宅条件的好房子却很少。

目前，在苏州，真正算得上豪宅的楼盘，基本上都集中在金鸡湖周边，要么是别墅，要么是大平层，现在苏州金鸡湖周边几乎已经没有土地出让了，再加上限墅令的严格执行，接下来，在苏州的核心地段，别墅类豪宅产品就是金字塔尖的明珠，稀缺而珍贵。

对于一些有望突破阶级的中产阶级来说，抓住现在苏州市场冷淡的机会入手一套千万级别的豪宅，是非常难得也是很难再有的机会。

以1000万的豪宅为例，三成的首付只需要300多万，一些家里有一些拆迁房的、先前房子增值了不少的、自己工作也不错的中青年，完全有这个实力冲一冲。

大家都在抓住机会冲一冲，成交量自然而然也就上来了。

最后，说一下到底该买什么。

近两年园区，包括狮山都有一些新盘供应，楼面价都不低，但是，在限价的情况下，大部分的楼盘都没有办法放开手脚去打磨品质，成本在那里，突破不了的。

比如前不久交付的奥体某盘，所有人冲着豪宅去的，结果大失所望，他确实只是倒挂盘，不是豪宅，是一锤子买卖。

对于市场上更多的改善客群来说，现在市场分化严重，如果没有办法冲击核心区的真豪宅，又有改善的需求，还是建议找一找有往核心地段发展的、品质比较好的楼盘，虽然可能现在不是豪宅，但属于豪宅预备役，有一定的机会。

比如，苏州目前比较热门的吴中太湖新城、科技城、高铁新城中，一些品质比较高的楼盘，都可以尝试。

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