开发商拿到地之后，到底怎么做产品？

撰稿&视觉//苏大小师妹

策略&精校//周晓白

最近，各城市拍地的战况相当火热。

杭州，两天吸金1178.2亿，41宗地块触发封顶+自持，众多板块地价创历史新高，总自持面积超66.7万方，最高自持40%，刷新自持记录；

广州，首次集中拍地7宗宅地拍至封顶，溢价率最高达45%，其中4块竞到最后只能摇号拼运气；

重庆，46宗土地，总成交金额达635亿，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达130%。要知道去年的整体溢价率仅为9.54%；

无锡，16宗地块，多个板块地块的地价创下历史新高，尤其是由于前4宗竞价激烈，统统拍到封顶价，土拍不得不延长到3天。

集中供地，似乎加剧了开发商的拿地难度。

房企拿地压力大 好产品越来越少

苏州的集中供地，即将在5月底开拍，一共32宗涉宅地块，起拍总价高达406亿元。不出意外的话，苏州的土拍一定也会非常火热。

集中供地加上苏州的限价政策，只会给开发商带来更大压力。

一方面，苏州本来拿地就很难，参加拍地之前是要交保证金的，以前分散开来，开发商的资金还能周转过来，现在将所有的地都集中在一起，拍地的前期资金成本就非常高，集中供地大幅提高了对开发商的资金实力要求。

而且苏州的土拍规则不像是其他城市，盯准了某一块地，哪怕拼命竞租赁用地，还是有机会的，苏州是一旦进入了一次性报价区间，就只能碰运气了，但从去年以来开发商的拿地热情来看，苏州基本上90%的地块都会进入一次性报价区间，所以，开发商能不能拿到地，是未知数。

尤其是现在一年只有三次机会，要是运气不好一次都没有拿到地，很有可能连区域公司都要解散。

另一方面，就算开发商过五关斩六将，侥幸拿到了地，也并不是万事大吉，从拿到地到开盘，中间还有一个非常重要的关卡，那就是限价。

地拿得早的，不能往高了备，所以前两年市场上出现了一堆倒挂盘；地在2016年拿的，就算地拿得贵，备案价也不能超过板块的最高限价；最近拿的地，那就更清晰了，成交楼面价加上一万多，就是最后的备案价了。

这样一来，能拿到地的房企基本就是那么几家头部房企，这些房企就可以左右市场，高周转、流水线生产的概率非常高。从拿地到开盘，他们可以非常详细地计算好每一笔费用，控制好成本，留出足够的利润空间。

设计费贵，没关系，一套图纸可以反复用；建筑成本高，没关系，我们可以偷工减料；备案价格上不去，没关系，我们可以简装假装精装提高利润空间。

那么买房人，将彻底沦为砧板上的鱼——任人宰割，毫无选择权。因为所有开发商在这样的环境下都会做出同样的选择，现在的市场上，你是不是觉得大部分楼盘长得都一样，户型也千篇一律，交房之后还维权不断，冲着改善去然后买到刚需盘的情况也不是没有出现过……

那么，现在到底有没有开发商，能够跳出这一恶性循环，真正做出不是流水线产品的项目呢？

大狮山准现房 品质看得见摸得着

前两天，笔者去位于木渎的项目踩盘，去之前其实并没有什么期待，因为这个项目从拿地到备案，已经足够有戏剧性，但是实地踩盘之后，这个项目完全颠覆了笔者之前对于开发商打造产品的常规认知。

/实景图

因为基本已经实景呈现了，所以交付后什么样基本已经定型了。不会像一些期房一样，买房时规划蓝图天花乱坠，交付后货不对板一塌糊涂。

正因为眼见为实，所以笔者在看完项目之后才会被深深折服。

 约5.4万方景观 约130米楼间距 

 完全是公园里的家 

进入社区，最直观的感受就是开阔和绿意。

约6万方的土地上，景观设计占据了约5.4万方，只有1/8的面积用来造房子，其余的全部都是绿化和景观，逾1000㎡的儿童水上乐园、全长约1千米的快慢双重健康跑道、六大景观主题空间，行走在小区当中，更像行走在公园当中。

/效果图

/实景图

或者说，大部分的小区都是小区里造了一点景观，但国礼则是在公园里放了几幢房子，按照2.0的容积率来说，国礼完全可以做成高低配，一部分洋房一部分小高，这样得房率会高点，还能提高一点货值，但是国礼没有，他把楼幢全部拔高，做成清一色的大平层，把更多的空间留给景观、留给楼间距，所以，诺德·国礼超130米的超大楼间距，所有楼幢轴对称排列。

/鸟瞰图

如果从控成本角度出发，这是无论如何都不会有的设计！

国礼的不惜成本，还体现在楼栋的入户大堂，三重入户大堂全部精装交付，一楼更是采用昂贵的石材打造，约4.8米的超高挑空设计、门外延伸出迎宾空间，归家的第一感觉就是温馨和气派，丝毫没有层高低、入户门小而带来的小家子气。

电梯也采用国际一线品牌蒂森克虏伯，智能一键呼梯，在家即可安心等待电梯。

/实景图

 约3.15米层高 无大梁设计 改造随心 

进入家中，第一眼的感觉就是不错，但说不上来哪里不错。

首先就是层高，罕见的约3.15米大尺度层高，市面上目前常见的层高在2.9左右，稍微好一点的最多做到3米，这个层高正常来说其实已经够了，但要是做了地暖和吊顶就够呛了，一不小心就会显得有点压抑。国礼约3.15米层高已经是别墅级的享受了。

而且，国礼在设计上还采用了创新无大梁设计，不管是客厅还是卧室，都不会出现“横梁压顶”的情况，后期甚至可以不需要做吊顶；此外，国礼还斥巨资采用悬挑工字钢技术，消灭了承重墙的“T”型区域，也就是客厅和阳台之间的承重墙没有凸出的部分，后期改造户型会非常容易。

普通住宅的承重墙结构

国礼的承重墙结构

以约147㎡的户型为例，如果不需要太多房间，完全可以打造三房，近50平米的大横厅通透敞亮，家庭互动空间非常多。

147㎡三室两厅两卫

如果家里人多，约6.8米的大横厅完全可以隔出一个房间来，作为有三个房间朝南的舒适四房，同时，三联阳台也可以随心改造，想要房间面积大一点，就把阳台也归进卧室里，想要舒适大阳台，就保持三个阳台连通，休闲、娱乐、晾晒，空间应有尽有。

147㎡四室两厅两卫

因为没有大梁和拐角承重墙，所以改造起来，完全可以随心所欲。

还有约127平米的户型，面积稍小一点，但功能一样不差，同样可改造，如果手头预算稍微紧凑一点的，选择这个户型也是一样的极致享受！

127平米四室两厅两卫&三室两厅两卫

舒适三房 奢阔客厅 

理想四房 三代同堂

 东西双会所 顶级资源汇聚 

国礼还拥有分为东西两境的私密会所。

/实景图

东境主打私家宴会厅、健康驿站，后期业主可以在这里定制私人宴会，还可以定期进行免费的身体检查，甚至能提供北京多家三甲医院的专家诊疗资源，这不是随便什么小区都能有的资源。西境主打阳光健身房、禅境瑜伽室、VIP室内高尔夫体验，完全保证了业主社交的私密性和高端性。

/实景图

真正的豪宅，是豪在细节，是愿意在看不到的地方花大量钱，在苏州，很多动辄上千万的豪宅，都未必能做到国礼如此用心。

所以，看完整个项目之后，笔者也完全坚信，这是一个完全不计成本、值得苏州所有开发商学习、可以留在苏州房地产史册上的楼盘。

对于买房人来说，能买到这样一个楼盘，无疑就是捡漏。

成交不断 看过的都说好

自从五一以来，楼市的成交量火速上升，国礼项目的成交也非常不错，不仅来访越来越多，而且平均每6个人看过就会有1个人认购！转化率吊打全苏州所谓的红盘。

笔者也和一些买房人交流过，发现购房者对国礼的认可度非常高。

一位家住木渎的王阿姨：一直想换个大一点的房子，国礼今年年底前就能交房，装修装修，过年前就能搬新家，省了很多事。
从狮山老破小置换来的张叔叔：孩子上完学了，狮山的新房价格太高了，国礼的价格比狮山便宜很多，品质不比狮山的新房差，更是比周边高出好几个档次，生活圈子也差不多，面子里子都有了。
看遍全苏州想一步到位的小李夫妻：没来看之前觉得这里贵，来看了两次，也看了周边，还是觉得这里好，索性就定下了。而且国礼是央企开发商，和其他房企不一样，其他开发商只要挣钱什么也不管，中铁造铁路出身，放心。

其实，不管是买房人，还是笔者，看完国礼这个项目，都是同样的反应，这个项目从里到外细节满满，买到就是赚到。

/实景图

在开发商追求极致利益、买房人走投无路、市场越来越繁芜的情况下，房地产是浮躁的，人心也是浮躁的，开发商无心做好产品，买房人也被倒挂、升值、规划蒙蔽了双眼。

但是，真正的好房子，每一个细节都经得起推敲，每一处思考都站在业主的角度上，国礼更大的意义，在于给了苏州楼市更多的思考：好的房子，究竟好在哪里？

这也是每一个买房人，都值得去看一看的项目。

目前，国礼的约127-147㎡的大平层正在火热加推，分别位于楼间距约130米的15号景观楼王，一个位于小区西南角，安静静谧还有沿河景观的5号楼。

项目周边配套也非常齐全，共享大狮山配套，紧邻中环西线，轨交5号线即将在6月份正式运营，交通便捷；周边大运城、悠方、天虹、全屋美罗、山姆会员店……繁华触手可及！

/区位图

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准现房！全实景！

真的值得一看！

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