遍地开花的吴中，究竟哪个板块才是“扛把子”?

 撰稿&视觉//小师妹

吴中是个神奇的地方，这里有着苏州最广阔的面积，有着苏州最大的水域，还有着苏州大量楼市热门板块。

吴中太湖新城、尹山湖、甪直、木渎、胥口、太湖旅游度假区……随便拎出来一个都是曾经占据过楼市话题榜的热门板块，甚至有不少板块拥有过辉煌的历史。

今天，我们就来聊聊家大业大的吴中，究竟谁能成为“扛把子”选手。

那么你觉得，谁才是吴中区接下来的扛把子呢？

吴中楼市发展的历史

回顾吴中楼市的发展历程，大概分为四个阶段。

第一个阶段是主核心阶段，分别是城南和越溪，在园区湖东楼市还没有起势的时候，吴中城南的苏苑就已经有了备案价备到5W的颐和湾花园和3.5W的中南雅苑。

/这是至今还没网签的

而越溪，作为吴中区的城市副中心，发展得也很早，早期就被当做城市副中心打造的，吴中区大部分政府机关都在越溪，比如苏州海关、规划局、税务局、吴中区行政服务中心，包含市民服务中心、公安、财政、民政工商、税务等。可以说，越溪板块内集中了吴中大部分的政府部门。

在2014年左右，越溪的不少楼盘，都是当时市面上不错的改善新盘，石湖天玺、景瑞御江山、金辉我的日子等高端楼盘，都有140平以上的大户型。

/石湖天玺实景

第二个阶段是木渎和尹山湖的爆发。

2016年，随着中环西线的通车和轨交2号线延伸线的正式通车，木渎和尹山湖一时风头无两。

尤其是木渎，交通利好加上难得一见的楼市大行情，金枫路两侧“地王”频出，地价直逼3万。

而尹山湖则通过2号线连接了园区独墅湖月亮湾和桑田岛，这里研究院和产业园密集，又缺少住宅，因此靠近主城，又有尹山湖湖景资源的尹山湖成为了这些高智力、高薪水人群的首选，经过一段时间的大开发、大建设之后，尹山湖的二手房房价成功进入了“3”字头。

第三个阶段就到了太湖旅游度假区和甪直。

随着楼市的狂热将苏州大部分板块的价格抬高之后，市场有了一段时间的冷淡期，吴中的两个刚需板块就成为了市场的新宠。

太湖旅游度假区凭借着5号线的规划、甪直凭借着近园区的优势，成为了周边狮山、湖东外溢人群的首选。

随后，经历了2019年苏州最严调控政策和2020年的疫情之后，吴中迎来了现在第四个阶段，也就是以吴中太湖新城为中心，全面开花的阶段。

吴中太湖新城经过多年的建设，终于在近两年展露了眉目，作为“一核四城”中的太湖新城，吴中太湖新城的起步要略晚一点。

同时，太湖度假区、胥口、木渎、城南、尹山湖、甪直，都有大量新盘入市，各板块都有相应的客群，吴中区的成交，不管是新房还是二手房，一个都处在苏州市的前列。

吴中楼市发展的趋势

从吴中楼市发展的四个阶段来看，吴中整体的发展格局其实非常清晰。

最开始是姑苏区的改善外溢，然后是狮山的改善外溢和园区的刚需外溢，随后就是狮山和园区的刚需外溢，最后苏州进入全面改善时代，吴中太湖新城崛起，板块价格全面抬高之后，板块与板块之间也出现的分化。

其实，吴中楼市的发展走向，其实是由吴中区的地理位置决定的。

苏州的核心区域一直是姑苏、新区、园区，而吴中区正如一双巨大的手掌，牢牢地托住了姑新园，有足够大的腹地去承接这三个面积不够大的区的外溢。

值得一提的是，吴中的很多板块边缘都发展得很好，和其他区域的融合性很高，感兴趣的可以了解一下，像木渎和狮山、沧浪新城和盘蠡、南门和城南，板块之间发展融合度极高，中间几乎没有过渡地段。

不像其他一些区域和区域之间有山脉、水系、生态红线等阻碍，吴中大部分的板块都可以和其他区域融合发展。

比如前不久园区刚发布的《关于推进苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区建设的若干意见》的通知，在原来独墅湖科教创新区的基础上加上甪直、郭巷，设立苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区，由吴中区和苏州工业园区两区属地管理，协同推进为主体架构！

根据文件，苏州工业园区十年内投资在甪直、郭巷区域的教育、卫生、创新平台等项目资金不低于20亿元，前三年累计不低于6亿元。

郭巷和甪直的位置正在独墅湖科教区的两侧，同时郭巷位于园区娄葑南侧、甪直位于园区胜浦南侧，两个板块与园区的联系非常紧密。

经历了姑苏外溢、狮山外溢，园区这一次的“协同发展”棋高一着，使得本就地理位置临近的两个板块，还有了政策上的支持。

这对于接下来独墅湖西和郭巷、甪直，乃至娄葑、胜浦之间，都有着非常巨大的意义。

接下来是继续外溢还是价值回归？

那么，现在问题来了。

吴中区的发展到了一个百花齐放的阶段，很多买房人已经不太看得明白究竟应该买哪里了。

一方面，太湖新城迎来华中师大附属苏州太湖实验中学，优质的教育资源让很多吴中追求教育改善的购房者趋之若鹜；

另一方面，城南开始退二进三，在吴中区“一核一轴一带”中被定位为“一核”，是接下来吴中发展的重中之重；

同时，独墅湖开放创新协同发展示范区成为吴中“一号工程”，甪直、郭巷征地、拆迁进行时；

此外，随着轨交5号线即将通车，太湖旅游度假区、胥口、木渎三个板块迎来重大利好，进一步缩短板块到主城的距离。

就连一直默默无闻，大家觉得很偏远的临湖，都迎来了中国中医科学院大学，将打造高端大学城……

可以说，吴中几乎每一个板块，规划单拎出来都非常令人向往。

但不可否认的是，吴中也有缺点。

吴中太大了，而且还是东西长条状的形状，西高东低，很难发展出一个绝对的核心。同时，吴中区北边的新区、姑苏、园区都有非常强势的外溢，使得吴中北部非常长的一段区域都发展得不错。

然后，吴中太湖新城作为苏州“一核四城”中重点发展的城市副中心，政府投入了大量的资金资源，太湖新城两面环水，北面是石湖和上方山，生态环境非常好，但如果想要发展成城市核心，交通便捷度上差了些。

/效果图

所以，目前吴中面临的问题就是每个板块都不错，但每个板块似乎都没有发展到位。

那么，接下来的吴中是接着走外溢的路子，继续将摊子越铺越大，还是价值回归，重点发展一两个板块，这是吴中接下来肯定会思考的问题，也是每一个想在吴中置业的买房人要思考的问题。

房观认为，整个苏州的发展骨架已经到达了一定的极限，接下来不会再外拓，价值回归是必然的。

而价值回归有一个非常明确的分界线，那就是中环。

吴中的中环南线，也就是南湖快速路目前还没有通车，一旦通车，苏州中环正式成型，那么苏州价值回归中环内就是指日可待的事情。

目前，中环东线和中环西线之间的园区和狮山已经成为了苏州价值高地，相城元和随着近期春申湖快速路（中环北线）的开通，也奠定了元和板块不可或缺的价值。

唯一没有成型的中环南线，或许正是吴中区接下来的想象空间。

吴中是一个神奇的地方，这里有山有水，是除了姑苏区之外最能代表苏州文化的区域；这里幅员辽阔，从高级改善到普通刚需，都能找到合适的住所；这里的板块很多，几乎随便一个拎出来，都有讲不完的故事……

吴中，在苏州发展的大浪潮里，也许未必会成为这个城市重心，但一定会是苏州坚实的后盾，以其兼收并蓄的包容，发展得越来越好。

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