今天苏州这条视频火了，然后呢？ | 地产晓白说Vol.028

撰稿&视觉//周晓白V5

看今天的稿子之前，先看一下这个视频。

无论是你是地产从业者，还是想要买房的客户，抑或是纯粹来薅羊毛的，都可以先看下，带点脑子思考，或者根据视频提示，抽个红包啥的。

然后，我们继续。

就在我插这条视频的时候，发现上城时光的视频号，已经默默拍了不少，我截了点图大家看一下。

可见，起码从策划层面，这个项目还是很努力的。

而我们在上面看到的这个视频，被不少媒体在朋友圈转发，感觉上有点点🔥。我认真看了下，有点意思，然后有点联想，所以才准备就此写篇稿子。

卓越美的上城时光，记得是去年3月拿地，楼面价12846元，然后去年11月10日首批取证开盘，备案均价24205元/㎡。我们查了一下数据，到现在网签了57%。

这个项目位于苏州越溪，靠近吴中太湖新城，靠高架。

/鸟瞰图

简单点评一下，在断供五年的越溪板块，二手房价格2.2W左右，上城时光卖2.4万，总价200-300万之间，从这个差价上来看，是相对比较合理的。

小户型，低总价，单价也低于不远的吴中太新六千左右。但问题在于，项目西边有规模不小的变电站，这是硬伤。

越溪此前也挂过地，但各种原因流拍了。这块地，是五年来的第一块，所以我们称之为断供五年。

也就是说，项目没啥毛病，除了这个变电站。

苏州2020-2021年的楼市，并没有大家想象的那么火爆。除了奥体和狮山几个盘之外（这是普通人努努力能买到的倒挂盘），其他板块，只能用不温不火来形容，个别板块甚至可以用惨淡。

毫无疑问，越溪的上城时光，就是苏州诸多不那么火爆板块的普通盘。

在营销过程中，几乎遇到了所有楼盘都遇到过的所有问题。

营销、策划，并不容易。

因此，这个月销差不多90套的水平，真的不算差了。笔者作为一个曾经的营销操盘手和管理者，算一下这个成交量，平均一个月支撑的来访也要将近六七百组。考虑到旁边杵着这么大片的变电站，可能这个来访数字还要更多。

今天我写的重点不是推荐这个盘，而是说这条被朋友圈好评的视频，对营销有没有帮助，或者我们探讨一下，在被疯狂打压、限价限购的当下，房地产营销策划到底能做啥，应该做啥，有没有效果？

好了，大家暂时忘了这个项目。

作为一个十几年的房地产深度从业者，我从媒体编辑，广告公司文案，到房企的策划、营销操盘手，再回头自己做地产媒体，对于房地产这些年的变化，看在眼里，感同身受。

这几年来，因为房住不炒的地提出，所以房地产的各项政策都在不停收紧，对于房企的要求越来越高，竞地价限房价，三条红线如达摩克利斯剑高悬，使得房企的利润越来越低。

因此，就要求高周转，管理出红利。简单的说，就是花最少的钱，最快地卖房。再通俗点讲，就是又要马儿跑，又要马儿不吃草。

于是，售楼处的营销和策划，从此开始了下坡路。

文采、画面、创意、情怀，这些统统一边去；分销、渠道、老带新、全民经纪人、费效、流速，才是从上到下应该关心的。

我们似乎经历了一个不一样的房地产营销。

所以，当我看到上城时光出了这么一条蹭热度有创意（相比于同行）的视频时，还是比较惊讶的。

策划下场，亲自演绎高质量男人，配上周董最近爆火的抖音神曲，还带上了谐音梗，文字梗，神反转，最后再抛出福利和广告。

短短两分钟的小视频，尽管颜值...额，主角和我差不多，但是搞笑啊，画面清奇，眼前一亮。

从传播的角度来看，肯定比某些大牌房企出的那些看不懂的视频号要有张力，尽管不是总裁西装革履亲自出镜，但接地气，观众喜闻乐见。

给个好评。

好，夸完了，接下来的是思考和问题。

从销售角度看，这一条视频，怎么提高点击，来访和转化？

我没看到数据，不好多说。

但我不知道团队有没有研究过，大众喜欢看什么，为什么会帮你转？我看到群里有人说，如果放抖音，妥妥的10万+流量。

之前我写过一篇收费文章：微信公众号和抖音短视频的流量逻辑分析

抖音主要靠平台推流量，你对平台有贡献，平台就回报你，但视频号的逻辑和微信公众号差不多，先靠私域的自传播，再形成转发的力量。

也就是说，抖音和视频号的爆款逻辑并不一样。

你在写创意文案脚本的时候，就得提前想好，你要什么。

我们团队也做了一年多的地产视频，有大量的数据沉淀和曲线分析，也关注了业内不少的抖音和视频号，所以有一点实践经验，也欢迎更多同好交流，以及商务上的合作。

继续思考。

对于一个项目来说，出一条爆款视频容易，但不足以支撑每个月近百套的流量啊。那么，持续出爆款视频可以提高售楼处的关注度和来访吗？

假如可以，那么问题来了，怎么持续做爆款？做爆款的成本怎么控制，又怎么降费效？

如果费效控制得特别好，性价比很高，营销创新奖肯定跑不了。

如果不能做到持续爆款，那么，项目上还会继续做下去吗？毕竟个人的创意、审美都有限，那如果用第三方团队呢？从脚本到拍摄，到运营，都全面介入，就像此前的代理公司、企划公司一样。

这不是一个项目的事，而是可能会改变行业，或者给营销赋能的新趋势。

对于很多被分销渠道折磨得快干不下去的媒体来说，这可能是条新的出路。

对于很多没有经历过此前的营销和策划而言，概念里只有配合案场销售，给分销和渠道打下手。那么，随着新的市场形势变化，营销和策划也应该有新的变化，顺应这个时代。

看了今天这个视频，我想了许多，很多人在抱怨现在的政策太严，形势不好，房地产越来越难。的确，事实如此，我们没法去改变很多东西。但是，我们可以做一些努力和尝试，也许不一定是一条正确的路，但这条路总要有人去走一走，探一探。

没有失败，哪来的成功？

欢迎私我，继续探讨。

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