绝大多数买房建议，都是错的 | 地产晓白说Vol.027

撰稿&视觉//周晓白V5

有很多人和我说，房地产自媒体写软文广告，段位太低了，看到第一段就知道是广告。

说实话，我也这么觉得。但没办法，毕竟是人家的广告。

所以我之前曾在朋友圈里说，再牛逼的自媒体大V，一旦开始写广告，立马灵气顿失。

我也是，但没办法，尝试用自己习惯的文字风格，但往往还是被软钉子给碰回来。

在多次碰壁之后，发现很容易过的，多是那些炸到你眼花的标题。

真悲哀。

之所以用这个做开头，是想把真正的买房建议引出来。

这篇稿子，只说真的，不打广告。

如果房子真的特别好卖，极大概率是不会打广告的。道理很简单，人家恨不得你不报道，本来想悄摸摸暗搓搓地把这些优质房源内部消化，你一发稿子，天下皆知，变成了公开的秘密了。

所以，看到人特别多、房子特别好卖的广告，大家得多想两层，往深里想。

在开发商待了这么多年，我比谁都清楚，没有十全十美的房子。

但是，写软文广告的时候，几乎所有的楼盘都很完美。我们也正好用这篇文章来探讨下写广告时的困惑。

怎么样写好一篇开发商满意的广告？

从开发商品牌写起，不管是国企央企还是民企，只要是个企业，就有品牌。历数以往辉煌经历，曾经开发过的成功案例，物业服务和管理有多好种种。

/地产100强

这样的写法，没毛病。问题在于，写多了，看的多了，读者的兴奋阈值，也会变得更加耐受，不敏感。关键是，没有个约定俗成的标准，什么样的品牌，算是好品牌。

你年销售额排名靠前，是不是就一定是好品牌？销量并不一定代表质量。你物业满意度第一，是不是物业服务一定就好？这也不一定啊，说不定是靠送东西换来的。

你在北京卖得好，不代表在苏州就不会烂尾。你原本是卖家具出身，现在不一定能做好商业和公寓。

地域不同，行业不同，最后做出来的产品，也不相同。

接下来就是写地段了。

假如是在市中心，那么毋庸置疑，一定是C位。那不在市中心，甚至在乡镇咋办？没关系，也是C位，你把范围缩小一点，具体到某板块，某乡镇，那也一样是中心地段。

无论如何，你在地图上经纬度一标，多少都能讲两句。

/只要胆子大，世界核心都是你

地段之后是配套。

学区不能说，反而更刺激，于是一股脑的可以把周边三五公里内的幼儿园、小学、初中，甚至扯淡的把高中和大学都放进来。不管你是不是公立还是私立，只要在项目周边，妥妥的天骄学府。

问题是，很多学校在旁边没错，但这和买了小区里的你有什么关系？？？万一学区划到偏远的某某垃圾学校，哭都没地儿去。提醒：在小区没交付之前，是不能划分学区的。如果有明确提到的，请举报。

交通，现在城市的交通配套都不错。很多年前，我们在企划公司写交通，除了门口的路之外，就是公交车站。现在可能多了高架、高速、高铁站，以及地铁。对于苏南诸多城市来说，地铁的吸引力很大。不过，有的楼盘，已经距离最近的地铁站超1公里了，还在打地铁盘的广告，这就有点过分了...

/你猜这个2号线离项目多远？

至于商业，再不济楼下沿街商铺，然后社区邻里中心、菜场等等，大一点的就是大型商超了，如果旁边有个万达广场或者吾悦，那说明地段还不错。毕竟商业中心，的确要建在人流量大的地方。

至于医院，有的开发商比较忌讳，就不写。有的可以写一下医院规模，床位，级别。

再者，就是把什么周边的公园、景区什么的放一放。

这些，我个人建议读者如果真要买房，可以实地看一下。

按照软文写作套路，接下来就是项目本身了。

可以说，99%的房地产自媒体，是不太懂产品的。所谓景观、工程、立面和户型，都是对着销售说辞来搬运的，因为一般的小编，知识面和阅历，大概率OR一定不可能跨专业，所以涉猎如此之广的可能性不大。

那么，种种展现出的，绝大多数只能是示范区。现在的示范区，绝大数绝美。很多楼盘，最大的亮点就是示范区。至于小区的部分，就...

所以买房子不能光看示范区和售楼处有多漂亮，说不定交付时示范区和售楼处就因为是临建被拆除了。如果不拆，那么建造的费用，也是要摊到整个小区的成本上的。

至于户型和精装修，怎么说呢，户型现在大家都差不多，但解读起来就不一样了。一个看上去很差的户型，但实际加上硬软装后可能效果会大不同。

而且，不同的买房人，对于户型的需求也是不一样的。

注意，以上这句，才是重点。

每个人，买房的需求，都不一样。

这句话很关键，正如我在标题里写的，因为买房需求不同，所以绝大多数的买房建议，都是错的。

难道你选择某一个楼盘，真的是因为理智分析过我前面所提到的品牌、地段、配套和产品，每一个方面都十分合你的意吗？

以下，我举例来说明。

比如，前两年苏州中心8号，近乎万人摇，为什么？

/苏州中心8号开盘现场

我们来看卖点。

开发商恒泰+凯德，恩，不是专门做住宅的。品牌一般吧。

地段，无可挑剔，光名字就很值得。

配套，交通满分、学区是星海、商业就是苏州目前最火的苏州中心商业，旁边还有众多大型和休闲商圈。

价格，最小58平，单价4万。

看看以上，都是卖点啊！！！

但是，得房率低，超高层，物业费超高达12元，说实话，不适宜居住。

不过，人看的是投资回报率啊，学区啊，买的人不住，住的人不买。

我们再看去年的苏州奥体板块海和云庭以及上东区PRO，为什么那么多人抢？甚至不惜交不菲的茶水费也要搞一套？

先看学区，不是顶级学区星湾星海金鸡湖。中海上东区今年学区划分干脆就没明确，只是私下里方洲、星汇和星洋任选，处于过度，学校还没建好。

再看配套，除了奥体中心这个商业，我个人觉得也不咋滴，泉屋超市挺贵，性价比肯定不如凤凰新天地。

/苏州奥体中心

如果纯看装标，额，有买到海和的朋友说签完合同才上去看了一眼。

那么，为什么大家都在抢奥体板块？

无非是所谓的倒挂。嗯，现在二手唐宁府接近9万，星公元7万，相比之下，海和42000，上东区PRO46000的单价，真的还算便宜的。

也就是说，大家抢的根本不是什么配套和学区，纯粹的就是倒挂在作祟。

自媒体大V们会花很多笔墨教你怎么抢倒挂盘吗？

会，因为流量，所以哪怕不投放，也要赶着出稿子博眼球。

开发商甚至花钱求媒体不要写，求放过。

放眼目前的苏州园区，林溪雅苑肯定不可能有广告投放，接下来奥体安居（万科）、中海阅湖湾也不会有，娄葑朗诗和新希望，也没有指望了；刚刚爆料的万科湖左岸，也不可能。唯一有可能的，就看看胜浦的几个盘吧。

至于金鸡湖边那几个神仙盘，你不光要很有钱，还得很有关系，就别指望了。

那么问题来了，按照以上说法，这个不能买，那个也不能买，那到底怎么买？

如果大家一心想买倒挂盘，那就再等等狮山村的澜庭和澜院。但户型都偏大，而且，你买到概率也很小。

按照去年奥体的逻辑，你多交的那些茶水，平摊到房价，也不见得有多便宜。

还有，就算你能抢到，凭运气的话，那么楼层也不一定是你想要的。

由此可见，大家公认的好房子，落到具体的某个人头上，真的不一定是好房子。

有时候，买房子，没得选。

你的很多条件，比如房价承受能力，以及一些比较硬性的要求，如几代同堂、孩子的上学，老人的医疗等等，这就直接划定了区域板块，以及房子功能空间的刚性需求等等。

这和谈恋爱结婚一样，有需求了，但能够百分百符合心意的，的确比较难。

因此，就只能出一些适合普罗大众的标准。相亲也是，房、车、年龄、收入、身高等等，大家都往好的方面去靠，却浑然不知自己本身的条件。

怎么买对房子？

其实也一样，无非是房子与买家，是否适配。

不一定非要追求最好的，而是最合适的。按照这个心态去买房，一定比什么大V、专家的推荐要靠谱。

最后就这篇文章做一些总结。

第一，绝大多数买房建议，都夹带私货。

第二，买房建议，大多有普适性，但不具备唯一性。

第三，供不应求的房子，一定不会打广告。

第四，买房子，看中最吸引你的那一点就够了，没有十全十美的房子。

第五，不要盲目追捧倒挂盘。

第六，要相信，有的房子，不是咱们这个段位能拿到的，认命。

第七，不要觉得自己有钱、有地位、有学历，你的认知可能和真正的权、钱、学问差了十万八千里。

第八，买房永远比理财、炒股靠谱。

第九，在房地产这条产业链里，许多人都想赚钱，你也一样如此，所以给这个链条里的从业者一点赚钱空间。

第十，要相信房住不炒的力量，以及上层意志的决心。

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