观望、滞涨、爆仓，悬崖之上的二手房。

 撰稿&视觉//房观编辑部

最近，苏州楼市的变化瞬息万变，二手房成交量越来越少！

业主下跌的挂牌价，已经逐渐成为了“自娱自乐”！接盘侠都不接了！

和大家说几个碎片的例子，都来自房观身边的朋友。

前几天一个中介朋友和我聊天，说有个房东在2018年的下半年，在相城买了一套90㎡的精装房，价格2.35万/㎡，总价212万。

算了一下他的购房成本，总价212万，拿房4万，物业费1万，花5万填家具封阳台，100万贷款近3年利息17万。

现在只卖240万，还没有接盘侠。试想一下，100万本金放银行存三年理财收益也有12万，真的是亏本甩卖都卖不掉啊！

还有位客户更悲催，他是在2019年上半年苏州市场最热的时候买的一套2房小户型，在木渎，成交单价逼近2.3万，算是高位接盘了。

今年因为要置换，看中一套新房，急需资金周转，挂牌单价降至2万多，依旧没有卖出去。

再看一组数据，苏州二手房市场局势非常严峻。

据链家数据显示，最新苏州二手房挂牌量超11万套，库存消化周期很长，市场明显供大于求。

综上所述，苏州二手房流通性弱化，市场开始透支，卖不动已成常规迹象。

房观借用一部影视作品给苏州二手房市场定调：悬崖之上。

两极分化严重 冰火两重天

说到苏州二手房哪里的市场火热，那一定属园区金鸡湖及新区狮山板块。

核心区域新房限价，势必成为倒挂盘，引得全城人哄抢；新房买不到的情况下，只能考虑核心区的二手房，所以这两个区域的二手房一直都是热火朝天。

房观特地整理了4月-6月，某链二手房平台成交热门区域情况。

从上表可以看出，园区金鸡湖成交量遥遥领先，3个月总成交332套。新区狮山紧随其后，以187套的成交成绩位列第二。

园区青剑湖以一套之差，186套排在第三；吴中木渎、郭巷的成交也都在150套以上。明显可以看到新房市场火热一定程度带动了二手房市场的成交量。

而100套以下的成交量，分布在浒墅关、高铁新城、甪直、科技城、汾湖等区域。

像浒墅关新房楼盘扎堆，二手房市场反而受冷；还有科技城新房市场也是火爆异常，但二手房成交仅有40套。

明显可以看出，核心地段二手房不愁卖，部分次核心地段二手房明显卖不动。整个市场两极分化严重，受热不均。

抛开数据，我们再来看市场。

一大批房东降价抛房，挂牌价呈断崖式下跌。据诸葛找房数据显示，今日苏州降价二手房源1758套，平均降价3.36万/套，环比昨日涨47%，降价力度非常猛！

新区狮山，北辰旭辉壹号院有一套119㎡房源从340万降价降到310万，骤降30万！

吴中木渎蓝光雍景园有一套133㎡的房源，从350万降到320万，同样也是直降了30万！

这里多说一句。

中介透露，房东急卖情况下，会一开始挂牌就已最低价格售出，由于利率上涨，放款周期拉长，买方全款支付更占优势，房东不用等。

但因为全款支付考验买方资金，房东又不愿意等，从而会加速成交量下跌。

而且房观发现各个区域90天个位数成交小区不在少数。

官庄前花园、学府花苑、千邑悦庭近90天内均只成交1套。

一句话概述，苏州二手房成交量，正出现极其罕见的下跌。

为什么二手房卖不出去？

01房东不急 利率上涨 周期拉长

房东有很多改善客户，不着急卖房，边卖边看，也就会去筛选客户资质，一来二去，犹豫观望间成交周期就越来越长。

另外，现在房贷利率上升，放款周期拉长，房东也倾向于全款客户，但市场上能够付得起全款的优质客群不多，这也导致了二手房成交双方的拉锯时间更长了。

一方面挂牌房源越来越多；另一方面，受各种因素影响，成交难度增大。渐渐地，苏州二手房呈现出严重供大于求的现象，挂牌量突破11万+，创历史新高。

02受新房市场的挤压

新房和二手房之间是相互影响、相互竞争的，多数购房者在购房时还是只能在新房和二手房之间二选一。

金三银四以来，苏州新房尤其是一核四城次核心板块，热度逐渐攀升，之前我们就说过，苏州的新房已经进入卖方市场，售楼处开始筛选客户了！

再者二手房本身就不占有优势，房龄、户型、地段、物业等，跟新房比都有差距。而新房有产品力上的优势，户型更加顺应潮流，园林绿化做的更好等等，分流二手房购房者。

新房有限价和品质的优势，选择新房的买房人多了，自然二手房就会冷淡下来。

03置业理念变化与中介弱化二手房

当前市场购房的主力军正在由80后渐渐过渡为90后，90后的消费观念不同并且成长与消费升级时代，他们对住宅的要求更高，更容易选择新房而不是二手房。

此外，新房不少楼盘也会有不低的佣金，中介会向购房者更多的去推荐新房而不是二手房。

除去以上原因还有很多因素在影响着你手中的二手房出让，如购房群体未显著增加、经过一次去库存居民购房需求及购买力被提前释放等等。

苏州接下来二手房怎么选？

当前形势下，不少人会鼓吹购房者买新房，二手房尽量不要碰，但其实只要选房思路对了，二手房也不是洪水猛兽。

接下来二手房怎么买？

01、核心板块品牌房，带资源、小户型更容易脱手

首先，一手房稀缺的区域，可以放心买。比如园区核心（金鸡湖、独墅湖边稀缺房源）、新区核心狮山（二手主导），当然总价也比较高。在大众市场上，这些区域的成交量基本主要由二手市场贡献，个别综合素质较好的小区基本要抢，基本上属于不愁卖的状态。

其次，外围区域的二手房，要挑着买。相比新房稀缺的中心区，外围区一手市场较为活跃，二手房的容错率较低，一旦买错不知道要守多少年。优先考虑地段、学区、交通较好的房源，这些因素是房子的价值支撑点，让房子有更大的升值潜力以及更受青睐。

02、滞涨板块慎选，非主流产品慎选

在新房主导的地方，二手房慎重选择。比如科技城，平江新城北部、相城中央公园、吴中吴江太湖新城等明显一手新房为主导的市场，二手房往往不是购房者的关注点，甚至有可能被忽略，导致二手房交易活跃度不高，转手难度加大。

购买主流产品，随着二胎放开，家庭的人口结构在发生变化，购房成本上升，这些都要求购房者尽量选择小面积总价低的小三室，小四室而不是两室、大三室产品。

对于房龄较大（15年以上）的老破小（租售比低）或者老破大（被市场低估的大面积户型），以及砖混结构不带电梯的多层等房子，建议大家慎重选择。

未来苏州的二手房形势会如何？

房观在这里做个预判，在我们前面分析的新房挤压、利率上调、房东心态等要素不发生重大变化的时候，苏州的二手房依旧会延续当前的情势，大局来看是稳定、横盘，部分核心区会产生分化。

这些消息对卖房者，并不是那么友好，但对购房者来说，是个相对比较好的时机。

现在部分二手房的性价比很高，也有很大的议价空间，购房者也可以在二手房中淘到适合自己的房子。

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