对于普通人来说，园区的机会在哪里？

撰稿&视觉//一池清穆

今天苏州人都在盯着一个项目：园区红盘锦麟铂悦府！今儿早上项目开启人才线下报名，并在现场核验收集材料。

房观也第一时间去了世尊酒店，我发现今年的人才相较于往年，多了好几倍！仅一个上午就有260组人才来交材料，加上下午和明天的时间，这次锦麟铂悦府的人才数量保守600组+，极有可能冲刺千组（确定消息等公示）。

| 认筹现场

这是个什么概念呢？举几个例子。

• 2019年，中海上东区人才优购申请人，复核名单318位；

• 2020年，兄弟项目上东区PRO第二批人才名单公示，61人申请；下一批仅24名人才过审；

• 2020年，同样是奥体的海和云庭第二批房源，人才144名；第三批129名……

看完上面这些数据，真的感慨万千。从当初的随便挑，到现在中签率越来越低，也就一年的时间，人才优购房的情势大变。

在园区，人才买房也开始严重内卷了。

从上东区到锦麟铂悦府，奥体已经越来越高不可攀。对于普通人来说，又想买园区，又买不到奥体，咋办？

园区新房格局 

卖一盘少一盘

经过20多年的发展，园区早已完成了大开发大建设大供地的时代，十年前那种超级大盘、成片开发的景象早已结束。从2016年以来，园区一直保持着打补丁的节奏，供地十分谨慎，每年出让5-6宗地。2020年核心区仅有奥体一宗，其他地块大部分在胜浦。

2021年，园区供地计划也就9宗地，大部分仍在胜浦和车坊。

现在园区在售的楼盘，屈指可数。

奥体：“当红炸子鸡”锦麟铂悦府，注定多数人陪跑；
青剑湖：湖东后花园，舒适居住区，板块内仅中海阅湖湾一盘，已经开始验资，预计8月首次开盘。
娄葑：湖西老牌发展区，锦麟芳华还剩最后两栋高层；朗诗和风熙华雅苑持销中，星翠澜庭清盘中。
胜浦：目前的供应主力，四大楼盘辉映时代、嘉樾时代、悦见云庭、隐秀。

作为普通买房人，能够有机会上园区的车，买到的概率排名：胜浦＞娄葑＞青剑湖＞奥体。

买不到的奥体在此就不多赘述了，有钱人去冲就完事了。

01 青剑湖

板块新房价格在3.5万/平左右，青剑湖、阳澄湖双湖，生态环境一流，是名副其实的宜居区。区域内首个综合商场星湖天街开业，补全了残缺的商业版图。目前唯一的遗憾就是地铁没有深入腹地，去湖东仍是自驾15分钟；三条高铁环绕，有噪音影响。

此外，把青剑湖放在整个苏州版图来看，位于东北角，属于比较偏远之地。一条星湖街出发去园区湖东畅达，但是若是到姑苏、新区、吴中等地，车程较远。

02 胜浦

去年兴起的楼市新秀高贸新城，短时间内成为园区供应大户，房价3.1万/平。据我们了解，胜浦的客群以当地置换改善为主，对其他区域客流的吸纳能力一般。

其实也很好理解，虽然有政府大力支持，但当前胜浦的城市界面有待更新，诸多利好需要时间去兑现。短期内无地铁，对于外区域的买房人来说，的确不甚方便。

03 娄葑

娄葑作为最早腾地、最早受益的地方，板块生活配套已经相当成熟。地处园区、吴中、姑苏区三区交界处，开车20分钟就能到苏州中心。房价属园区价格洼地，三个新盘均价都是3.25万/平。

也正是发展过早的原因，娄葑有不少安置房，价格2.5-2.8万/平，性价比不错。接下来，娄葑还有2宗地块，预计2022要挂出。

总的来看，不管是从区位、价格，还是入手的难易程度来看，娄葑的性价比是最高的。

娄葑成园区性价比之王

东兴路南板块即将崛起！

在很多人的印象当中，娄葑主要还是以拆迁小区为主，发展的前景有限。

但是，如果我们将娄葑分为两个部分来看，东兴路以北的娄葑为老城区、而东兴路南板块的发展几乎还是一片空白，我们可以简单先看一下控规图。

除了在售的3个项目和即将要出让宏业路两侧地块，东兴路南至少还规划有5宗住宅用地、2个邻里中心、1所九年制义务学校。虽然工厂搬迁还有一段时间，但工厂和小区不一样，说搬走很快就能搬走。

而且东兴路南板块的整体区位非常好。

先从交通的角度来看，东兴路南板块距离东南环立交非常近，可以在5分钟内上快速路，不管是去园区湖西、湖东、还是去古城区、吴中、相城，都可以很快到达。

此外，常台高速也从板块经过，很多人觉得高速在这里会有些吵，但是这个高速在这里是利大于弊的存在，因为高速的苏州城区出入口就在这里，对于平时有长途自驾出行的朋友，这里是个非常好的选择。

同时，正在修建中的轨交7号线，也从东兴路南板块中南北穿过，共有两个站点，分别为东兴路西站和群星二路站。

此外，在商业上，东兴路南板块周边有不少邻里中心，除了早已人满为患的双湖广场，独墅湖西邻里中心已经在施工当中，预计2023年6月开业。

之前，有网友在寒山闻钟上咨询园区娄葑东兴路邻里中心用地啥时候挂出，官方回复计划于今年第三季度出让，预计很快就会和大家见面。

两个邻里中心，不但将缓解独墅湖西人民的商业饥渴，也将大大减轻双湖广场的负荷。

而且，如果想要去逛大型的商业中心，坐地铁去苏州中心也不过三五站的距离，开车也就15分钟左右，相当方便了。

从教育的角度来看，娄葑的学区一直被很多人诟病不好。这个我们可以简单来分析一下。

首先，从目前星翠澜庭划分的学区来看，东兴路南板块的学区大概率也是划给文萃小学和园区一中的。

在今年6月，苏州工业园区星海实验中学、苏州工业园区第一中学“星海学院”、“精英学院”项目推进会举行，将在德育、教研、科研等方面深度合作，助推湖西南部基础教育品牌的建立，会议中，文萃小学的校长、娄葑实验小学校长都有出席。后期，可能还会有更深入的合作。

此外，东兴路南的九年一贯制学校如果开始建设，后期的学区就非常稳。以东兴路为界，往南全部都是纯粹的商品住宅小区，后期的生源质量可以保证。

不管是园区一中合作星海、还是九年制义务学校建成，对于一直以来学区洼地的娄葑来说，都是利好。

娄葑的东兴路南板块，即将成型。

利好不断！协同发展！

区域边缘板块终成核心！

其实，娄葑的利好其实也非常多，只是不像其他很多板块一样，因为有很多新房在售，所以声音比较多。

对于娄葑来说，东兴路往北确实已经饱和没有可供开发的土地，但东兴路南，机会还很多。

除了东兴路南自身的规划发展之外，娄葑和吴中接壤的郭巷今年也迎来了非常重大的利好。

今年3月15日，《关于推进苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区建设的若干意见》的通知，在原来独墅湖科教创新区的基础上加上甪直、郭巷，设立苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区，由吴中区和苏州工业园区两区属地管理，协同推进为主体架构！

根据文件，苏州工业园区十年内投资在甪直、郭巷区域的教育、卫生、创新平台等项目资金不低于20亿元，前三年累计不低于6亿元。

前不久，吴中召开了重点工程推进会，将独墅湖开放创新协同发展示范区定位于为“一号工程”！郭巷开始了大征地、大拆迁。

比如紧邻娄葑的姜家社区，正在进行征地拆迁，后期重新规划建设，城市界面必然会越来越好！

一直以来，区域与区域之间交界的地方一直是发展的难点，因为权责不清晰，所以两地都不愿意花大力气去发展这些地方，于是也就会导致很多明明位置很核心或者很好的地方得不到发展，比如娄葑和郭巷之间。

而随着独墅湖协同发展示范区的建立，郭巷和成为了园区自己人，两者协同发展、共同进步， 好地段配上好配套，对娄葑、对郭巷来说，都是一件好事。

尤其是娄葑，之前一直被认为是园区的边角料，但有了郭巷这个“园区飞地”，娄葑也即将成为园区的核心腹地。

对于苏州来说，园区已经形成了标杆意义，很多买房人已经产生了园区情结。

但是，园区新房少，价格高，竞争大，尤其是热门的奥体板块，已经不是普通人能够够得到的了。

娄葑作为离园区、姑苏区核心很近，拥有成熟交通、商业配套，均价3.25W，后期还有发展前景的板块，仔细想想还是挺香的~

如果抢不到奥体，手头预算又没那么多的，可以考虑下娄葑，只不过现在新房基本都在尾盘了，新地块出让还需要等一段时间，有需求的抓紧哦！

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