苏州二手房市场，冰与火之歌
前几天财联社发布：“二手房中介费不得超当地社平均工资3倍”的截图广为流传，目前虽没有明确通知，但有专业人士分析认为，近期政府或将规范二手房中介交易费用。
截止目前，深圳、宁坡、成都、西安、绍兴、无锡，这6个典型城市先后发布了二手房指导价政策，从连续重锤的调控可以看出，地方政府正全面围剿二手房市场！
我们先要搞清楚的是，二手房指导价的威力，不是说让房价下跌，而是抑制流通性。换房的周期和链条，循环起来会很慢。
一旦失去流通性，房地产这个行业将非常艰难。
以深圳为例，二手房指导价政策一出，楼市瞬间冰封。据深圳房地产中介协会统计，2021年3月至6月，深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。而2020年3月-6月，月均1万套。可谓是非常惨！
二手房成交量下降，经纪人没有业绩，直接影响到了中介的生存环境，深圳贝壳截至4月已经关闭加盟店累计超过100家。
所以切记，千万不要小看政策的力量！
那么问题来了，作为楼市最严调控城市之一，苏州现在的二手房市场到底怎么样呢？我们今天就花点时间聊一聊。
观望、爆仓、降价抛售
二手房市场举步艰难
先看一组数据，据链家网显示，目前苏州二手房在售房源102567套。
尽管因为一些虚假房源，高挂房源被直接下架，减少了挂牌量，不过，今年苏州二手房挂牌量始终保持在10W套以上，库存消化周期很长，市场明显供大于求。
再看一组数据，苏州二手房市场局势非常严峻。
据冰山指数最新一期100城房价涨幅数据显示，苏州挂牌均价跌幅0.3%，从27324元/㎡下降到27249元/㎡。
另外，房观向多名苏州中介经纪人聊二手房行情，他们表示，现在的二手房市场处于下行期，供大于求且去化周期很长，就是买房市场。
更有经纪人称，业主远远低于市场价甩卖，接盘侠都不接了！
中介说有位房东在卖一套相城的中粮祥云国际（朝阳河花苑）小三房房源，挂牌总价193万，均价21617元/㎡。
房观看了一下该小区成交情况，同面积段同户型空间布局的房源，最新成交总价221万，成交单价24754元/㎡。
现在只卖193万，便宜28万，还没有接盘侠，真的是不赚钱甩卖都卖不掉啊！
除此之外，大批房东降价抛售，挂牌价连续下跌，但逐渐演变成了“独角戏”，购房者压根不买账！比如：
月亮湾3号美颂花园一期，一套挂牌单价48342元/平的房源，近两周降价40万；
雅戈尔潇邦东区，一套挂牌单价61052元/平的房源，近两周降价63万；
中海国际社区（四区），一套挂牌单价43594元/平的房源，近两周降价39万；
彩香一村三区，一套挂牌单价21720元/平的房源，近两周降价20万；
幸福未来花园，一套挂牌单价26954元/平的房源，近两周降价30万；
......
综上所述，苏州二手房的情况不容乐观，流通性弱+市场透支，去化慢、卖不动已成普遍现象。
二手房价涨幅超20%不少
核心地段房子不愁卖，溢价惊人
但是好在，苏州楼市二手房中也有不少一路上涨，成交量不断提高的小区。
第一：房观特地整理了今年上半年，苏州二手房价涨幅超20%的小区。
从上表可以看出，园区二手房价涨幅超20%的小区占近一半，以绝对的溢价遥遥领先；涨幅最高的是吴中的天伦风景小区，涨幅达到了58%，房价上涨很猛！
从均价上看，苏州均价最高的二手房都在园区，尤其是春晓别墅，12W+房价冲破苏州天花板！
第二：苏州千万豪宅的成交量不断提高，更是热爆了。
今年上半年，苏州千万豪宅卖了241套！远超去年1整年的量，销量非常凶猛，创下历史新高！另外3月成交59套，更是历年千万豪宅成交量之最！
更牛的是，成交单价和总价最高的豪宅也都集中在园区双湖、玲珑、湖东CBD和湖西CBD，也就是环金鸡湖四周。
可见，核心板块的房子，永远是硬通货。
综上所述，除了园区，还没有哪个板块在近年内具备“硬通货”这种素质。换句话说，如果要买房，看升值的话，尽量买园区。尽管二手房已经到了高点，但你看看，国宾一号、玲珑湾、唐宁府，依然还是王者。
接盘的，拿下来的也是资产，不会贬值。因为这些楼盘占据的都是最核心的地段，而且是富人区。
看到这里，我们可以发现，核心地段二手房不愁卖，房价涨幅更是惊人，反观非核心地段的二手房举步艰难，整个市场两极分化严重，上演冰与火之势。
为什么苏州的二手房卖不出去？
首套首贷利率从5%左右猛增到6%，对刚需客群来说还贷压力增大；而且银行放款周期从一周普遍延长到3个月，二手房整体成交周期被大大拉长。
苏州的二手房东中，很多是改善客户。这类客群内部又有两种，一种不着急卖房，边卖边看筛选客户资质，观望情绪浓厚；另一种是急于抛掉手中的二手房，去付新房的首付款，情急之下也许还会降价。但对于后者来说，想尽快拿到房款，就会倾向于全款客户，但市场上这类客群太少，这也导致了双方的拉锯、成交时间更长。
新房和二手房之间是相互影响、相互竞争的，多数购房者在购房时还是只能在新房和二手房之间二选一。
苏州的新房有政府严格限价，很多板块二手房的价格比新房还贵，再加上本身产品不占优势，房龄、户型、地段、物业等，跟新房比都有差距。当前市场购房的主力军90后，他们的消费观念不同对住宅的要求更高，也更容易选择新房而不是二手房。
除非有强学区需求、或者急于住进去，否则对于买房人来说，新房的性价比更高，自然会优先选择。如此，二手房的处境就是雪上加霜！
你没有遇到过，自己想买二手房，而中介拼命推荐新房的情况？这种事情，在市场上是常见操作。对于中介朋友来说，快速成交拿到报酬才是真理，而二手房交易是一个复杂的过程，说白了就是事情多，拿得少。
而新房就不一样了，苏州大多数楼盘有佣金，你买了以后直接和售楼处对接，剩下基本上他就没啥事，然后就等着售楼处发提成。而且，新房光鲜亮丽，容易给买房人造成好印象，也容易成交。
从付出回报率来看，如果我是中介，我也会优先推荐你买新房。
种种因素作用之下，我们就看到了二手房东卖不出去房、购房者买不到心仪房源的矛盾现象。现在挂牌房源越来越多，成交难度增大，严重供大于求，挂牌量突破11万+，创历史新高。
当前的形势下虽然对二手房不利，但对于买房人来说，是个捡漏的好时机。但注意，不要瞎捡漏，否则就要砸在自己手里了。
简单提几个建议，大家可以参考。
核心板块（园区金鸡湖、新区狮山）或者强资源的（比如优质学区），这类房子保值升值性比较强，后期也不愁无人接盘。
老破小慎买，除非你预算实在有限，比如100万出头的预算，只能够到老破小。生活便利还有地铁，还要啥自行车。但这类房子入手，不要求升值了，能保值就不错了。
一直滞涨阴跌的板块，城市外围交通还不便利的二手房，买了就是接盘侠。二手房的容错率较低，一旦买错不知道要守多少年。
购买主流产品，随着苏州上车门槛越来越高，小面积总价低的小三房、小四房，争取一步到位，毕竟换房成本也挺大。
苏州的二手房依旧会延续当前的情势，大局来看是稳定、横盘，想要在市场里淘淘好房是个不错机会，有的还有议价空间！冲就完事！
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