藏着陷阱的倒挂神盘，多少人看不清？
所有命运赠送的礼物，其实早已在暗中标好了价格。——茨威格
不是所有倒挂盘，都值得抢
苏州的倒挂盘，每一次的问世，都带着雷霆之势，引无数买房者竞折腰。
倒挂盘，买到就是赚到，已经成了每一个苏州购房者的共识，由此诞生了不少“千人抢房”的疯狂场面。
这不，刚刚拿到预售证，就迅速掀起苏州楼市火爆热潮的倒挂盘锦麟铂悦府，一房难求！
各大微信群和朋友圈频频刷爆，都在疯狂讨论怎么样才能买到锦麟铂悦府，甚至很多购房者全家倾巢出动找关系买红盘，购房热情如脱了缰的野马一般。
借着这股倒挂盘热度，今天想和大家聊一个问题：是不是市面上所有的倒挂盘，都一定值得抢，真的是买到就赚到吗？
首先，我们要知晓一个问题，苏州市面上还有多少倒挂盘待入市。
从上表可知，苏州倒挂盘仅剩最后14盘，倒挂盘正在逐渐消灭。
再加上，现在的苏州新房房价格局已经成型，一些前两年比较著名的倒挂盘已经走到尾声，再往后，上场竞争的基本上都是用一个苏州、同一个限价的楼盘了，地价低的楼盘不会再有。
倒挂盘，渐成历史！
然后，房观统计了那些年我们一起追过得倒挂盘，当“买到就赚到”疯狂褪去，现在真实的溢价情况。
不得不说，不是所有倒挂盘，都值得抢，也能赚钱。还有很多倒挂盘，等你卖的时候你会发现，根本不赚钱，甚至会出现亏损，这里面有机会也有骗局。
远郊板块倒挂盘，涨幅甚微
倒挂盘只看价格差，往往造成的后果就是：这个楼盘涨幅甚微，不赚钱。
众所周知，苏州限售，新房的投资周期拉长到5年。大家在购买倒挂盘时，一定要明确一件事，这是决定了你赚多赚少的关键，我们其实不能只看现在的一手新房与二手房价格倒挂多少，而是要考虑这个楼盘在5年的周期后，两者价差是多少。
如果大家明确了这个概念，那么就知道在抢倒挂盘时，除了要关注一二手房倒挂价差外，更要关注这个楼盘的地段，未来这个板块到底有没有升值的潜力。
就拿前面统计的苏州倒挂盘投资溢价来讲，核心板块、核心地段的房子，如园区、新区狮山、姑苏胥江，毫无疑问，永远的硬通货。尤其园区核心地段的倒挂盘，溢价超1.6W！
换句话说，如果要买倒挂盘，看升值的话，尽量买园区核心。因为这里的楼盘占据的都是最核心的地段，升值大且不会贬值。
反之，吴中太湖度假区的太湖汇景，当时售价1.3W，周边新房房价1.75W，倒挂4500元/㎡。
如今项目最新二手房成交价格1.5W，房价涨幅甚微，明显缩水。
还有亏损的，吴中木渎的拾锦香都、吴江苏州湾南面的中南紫云集和锦麟云境，当时备案均价2.1W，现在项目周边小区二手房价2W，投资涨幅不升反降。
综上所述，远郊板块的倒挂盘不建议大家买，翻不了身。一方面远郊板块人口流入不多，板块发展速度缓慢，无重大利好兑现，房价自然也上涨的比较缓慢。
另一方面，真的等到满5年后出售，房屋的涨幅甚微，甚至原地踏步，为了短期的套利空间，而牺牲了长远的投资价值，显然得不偿失。
①自己能不能算得过来账？
限价以来，一二手房价格经常形成倒挂，导致的结果就是，几乎所有人都希望去追逐倒挂带来的红利，摇到就赚百万的心态，成为许多人购房的主要动力。
很多人被这种红红火火的场面迷惑了。
很简单的一个道理，当所有人都发现某一件事物挣钱的时候，那波红利肯定已经过去了，此时入场，很有可能就是被收割的韭菜。
从苏州前几年倒挂的楼盘表现来看，大多数人的结果就是拿着钱陪跑。全城火热的倒挂盘，认筹比可能达到了10:1，更夸张的20:1也是常见。房观见过陪跑多年啥都没捞到的人，一抓一大把。
就算你有幸买到了，试问，有多少人是按照正常的备案价、正常的首付比例买到的？大多是要全款或者有额外的费用加持。
再加上，新房普遍2-3年交付，苏州还有限售3年的要求，目前市场上倒挂盘对客户的资金要求普遍较高，全款优先已是“明规则”。如此一来，算上资金成本，过渡期2-3年的租房成本，到最后发现，根本算不过来账！
比如园区奥体，以143平，5.5万/平单价、总价780万的新房为例。
如果你手持780万来理财，按普通银行理财年利率5%来算，那么5年后投资收益，增值到975万，综合物业费、维修基金，契税等其他费用，要到1000万才能保持回本，那就要求房子涨幅到约7万/平。
这还只适用全款客户，如果贷款，还会有额外的利息。
想要从中获得收益？恐怕房子价格要8万以上。大家可以自行衡量一下，这个板块的房价，能够达到8万/平吗？
一通操作下来，很多人发现自己根本算不过来账的。
如果你的买房资金还是四处借来的，还会有高额利息，小心翼翼5年不能出差错，拆东墙补西墙，房观非常不建议冒如此大的风险。
②倒挂盘，品质口碑容易崩塌
苏州的倒挂盘，鲜有品质好的。为何？倒挂太狠，往往造成的后果就是：开发商悄悄降标。
房企开门做生意，自然是要挣钱的，谁也不是慈善家。一方面拿地价受到限制，另一方面，售价又要遵循均价不超4万，有些板块不超3万/平，两面受到夹击，那还能怎么保利润？
不好意思，只能在房子品质上“动动手脚”，虽然极不情愿，但实在是没有办法了。按常理来推，新盘本应该在产品升级上，超越老的二手房。但因为限价原因，有的新盘尽量压缩成本，很可能品质不如二手房。
在苏州，大家对所有限价楼盘的品质，不要抱有太高的期待，因为一分价钱一分货。
而且，对自住者而言，买限价盘还有一个风险，买房客群中有不少投机炒房的。
试想一下，一个充满了投资客的小区会出现什么的情况呢？居住品质肯定大打折扣，还可能要经历2-3年的换房期，投资客套现离场了，社区才会真正稳定下来。
任何选择，都有代价；所有命运赠送的礼物，其实早已在暗中标好了价格。
藏着陷阱的价格倒挂盘，也是如此。
倒挂盘能买吗？当然能。
那什么情况下可以买限价倒挂盘？房观建议以下几类客群，可以冲一冲。
1、不差钱的客户请随意
2、在需求方面，自住属性大于投资的客户
3、纯新盘大于次新盘大于远古盘，房子越新户型品质越好也越容易变现这是大概率，即使新盘减配
4、供小于求的区域或者板块
5、进场有一定门槛的项目，这主要涉及的是总价以及首付比例
6、区域内市场内缺失面积段的产品（改善趋势）
最后，祝大家如愿买到好房子！
扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~
地产晓白说：社交恐惧 | 杀死房地产营销丨财富自由丨地产策划丨买房建议是错的
房观新动态：天空之城2077丨利率上调丨通勤痛点丨为什么爱吴中丨苏州机场丨三胎政策丨为什么爱姑苏丨长三角一体化丨买房人别挑丨为什么爱新区丨长三角十四五丨苏州天际线丨二手房丨7月开盘预告丨为什么爱相城
房观中国： 苏北 | 昆山 | 环沪丨南通丨上海丨东莞丨广州丨 南京 | 合肥 | 深圳 | 宿迁
新房推荐：浅悦静庭丨仁恒园和丨金科品牌丨保利天樾人家丨鹿溪雅园丨山云轩丨泊岸时光印丨悦四季华庭丨璞玥风华丨朗诗乐府