苏州园区，未来核心大平层依然稀缺。
撰稿&视觉//周晓白V5
精校&排版//房观一姐
苏州的楼市格局，可能要迎来新的变化。
上一次的变化，是140平米的四房改善成为主流。
这话还是得说到唐宁府，近16000的楼面价被海亮拿下之后，心里还是有点虚的，到底是做小面积跑量还是干脆做点好东西，有一段时间的纠结。
2016年6月3日，唐宁府首次开盘，共96套房源，均价35000元/㎡，不仅豪装而且还送车位，据说实际去化7成还不到...
2年半后，2019年1月16日，唐宁府最后一批94套洋房开盘，7秒售罄，买到倒挂100万。
值得注意的是，唐宁府除了一楼的底复非标之外，基本上是140-160平的四房。
从此，拉开了140平米做四房的序幕，开启了一个新时代。
这张海报，留在记忆里了
从唐宁府到相城中央公园板块、吴中太新、新区科技城、浒关路劲、尹山湖碧桂园绿城华润，吴江苏州湾，尤其是狮山和奥体扎堆的出改善四房，对了，还会有青剑湖那一波。
这过去的四五年，苏州全面进入140平米的四房改善新时代。
也正因此，目前库存量最大的，就是这个面积段。
做个投票，大家觉得未来大平层会超级稀缺吗？
苏州近几年的土拍，有着明确挂地和规划的要求，地块后期户型设计不能低于100平以下。如今苏州的套均面积越来越大，这就让现今的开发商犯难，新项目到底做多大的户型？
根据市场的反馈，以及我们观察到的不同板块的主力户型，发现刚需板块，比如运东以90平左右的刚需极致三房为主。
而在一些冒头的改善板块，比如吴中太新、科技城核心、以及园区核心，开始往大平层（160平+）的方向发展。
园区奥体因为倒挂的缘故，打新比较严重，主力面积段也在140以上，除了一定比例的人才房做120以外。奥体这几个盘的巨大购买力，让地产从业者和买房人意识到，我们需要大平层。
当然，另一个大平层云集板块就是吴中太湖新城，无论是金融街融悦湾还是合景富力的天鹅港华庭，以及中信泰富玖著，银城大家东望还是最近火热的中建太泽之星，都让人看到了大平层的巨大吸引力，甚至200平以上的，都被热抢。
苏州，在以140平四房户型领跑市场四五年后，似乎终于来到了大平层时代。
新区狮子山澜庭、奥体万科安居颐和玲珑，今年这两波神盘，都是大平层。那么，园区即将接过大平层神盘的，陆续还有很多。
先说已经拿地正在建设的，比如园区永旺西的安居华润地块、星洲西的招商地块，绝大多数关注者，都是冲着大户型去。
招商更是要做360平的大大大平层，直接对标了东北侧一路之隔的中海上华琚！
据说万科湖西左岸项目，已经全部改了大平层！湖东恒力地块也都是大平层。
还有，上个月末刚挂地的海尚壹品北，装标直接要求不高于6000元/平；月亮湾的新地块，也是6000元。就连斜塘河南的新地块，装标也是不低于5000。
此外，湖西的华润雪花啤酒厂地块，这可是巨无霸啊，不过，这里面会有大量的商业，我猜应该会有些住宅，如果是，那么往大里做是无疑了。
以上，基本上已经把园区核心能够出的地绝大多数都覆盖了。
我简单计算了下，以上全部加进来，按单套200平算，大概是两千多套。如果把强制的一些配比小面积去掉，核心新盘大平层，2000套左右。
如果再把有可能出的一些地给拉进来，园区核心的160以上大平层，未来差不多有3000套左右。
那么问题来了，这3000套卖给谁？
主力一定是园区的终极改善和投资客。但从以往每个热盘的排队和认筹来看，万科上一波1404人（这可都是大户型的潜在买家）。
如果再把园区湖东湖西这波想要卖房置换的客户挤压出来，3000套应该是不愁卖的。
未来两年内，园区这3000套大平层，将会全部落定。
这以后，想要再大平层，只能买园区二手，或者吴中太新，以及其他板块了。
如果对3000套没概念，那我多说一句，苏州正常年份，市区新房成交量是8万套左右。
如果是你，你会焦虑吗？
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