非主体质量不合格严重影响正常居住使用，商品房预售合同难解除；经鉴定质量有问题，开发商应负担鉴定费！

Original 专注房产十三年易居房产律师团

2024-08-24

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-157）

非主体质量不合格严重影响正常居住使用，商品房预售合同难解除；经鉴定质量有问题，开发商应负担鉴定费！

---张某诉某开发商商品房预售合同纠纷案（二审|重审）法律解析

【关键词】

新建住宅商品房准许交付使用证鉴定严重质量问题商品房预售合同纠纷质量瑕疵合同解除保修、赔偿责任主体质量不合格

【要点提示】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在商品房买卖合同中，解除合同需满足以下三个条件：1、房屋主体质量不合格不能交付使用。2、房屋交付使用后主体结构质量经核验确属不合格。3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。司法鉴定费的负担与当事人的胜诉、败诉并不具有必然的联系，而是与当事人对鉴定费的支出是否有过错具有联系，具体的负担比例，应当以过错原则以及鉴定对案件查明事实是不是必须为基础进行综合判断。

【当事人信息】

原告：张某（买受人、上诉人|重审一、二审诉讼地位相同）

被告：某开发商（出卖人、被上诉人|重审一、二审诉讼地位同）

【案情简介】

2011年1月24日，张某与某开发商，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定张某购买开发商开发建设的涉案房屋一套，总价款801361元，首付款241361元，余款贷款支付，开发商应于2011年11月8日前交付房屋。合同签订后，张某根据约定交纳了全部购房款及契税、维修基金等相关费用。同年11月2日，某开发商在未取得新建住宅商品房准许交付使用证的情况下向张某交付房屋。

张某装修过程中发现房屋存在屋顶不平且混凝土浇筑厚度不足等严重质量问题，故起诉要求：一、解除2011年1月24日张某与开发商签订的《商品房买卖合同》；二、张某向开发商退还房屋，开发商返还张某购房款801361元、契税24040.83元、维修基金8013元、工本费20元；三、开发商向张某支付延期交房违约金63946.77元。

法院在审理过程中经张某申请，依法组织对涉案房屋进行鉴定，某设计院于2014年3月26日作出《涉案房屋屋顶技术鉴定报告》。根据该报告表述，此次鉴定范围为北卧室屋顶板砼板（即13～14轴间与F～L轴所相交部分）厚度、钢筋铺设是否满足设计标准、符合规范进行技术鉴定。该报告鉴定意见：依据鉴定范围内砼顶板构件的截面尺寸及钢筋位置的查勘检测情况，并结合竣工图等技术资料及国家现行有关规范、标准等经综合分析认为如下：一、鉴定范围北卧室楼板设计板厚为100㎜，经现场取样检测1#芯样平均厚度为64.7㎜，2#芯样平均厚度为63㎜，均不满足设计板厚100㎜的要求，同时也不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）8.3.2条中表8.3.2-1条的相关要求（截面尺寸允许偏差＋8㎜，－5㎜）；并且也不满足《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）第9.1.2条中表9.1.2对双向板最小厚度80㎜的最低要求。二、鉴定所查范围内砼板底部受力钢筋间距为195～206㎜，满足国家现行《砼结构工程施工质量验收规范》[GB50204-2002（2011年版）]第5.5.2条中表5.5.2（间距允许偏差±10㎜）的要求。

鉴定结论作出后，张某于2014年5月13日变更诉讼请求：一、开发商降低房屋售价50%，返还张某购房款400680.50元；二、开发商负担鉴定费20000元；三、某开发商支付延期交付违约金196533.78元（2011年11月8日至2014年5月13日）；四、保留2014年5月13日以后相应损失的诉权。

2015年6月24日，在法院重审过程中，张某再次提出变更诉讼请求：一、解除2011年1月24日张某、开发商双方签订的《商品房买卖合同》；二、开发商返还张某购房款801361元，并支付张某截至2015年11月16日购房款产生利息203990元，利息最终数额计算至判决生效之日。三、开发商支付张某契税24040.83元、维修基金8013元、装修费71300元、鉴定费20000元、贷款担保金3937元。四、开发商赔偿张某经济损失115000元。

【法院判决】

一审：判决驳回张某诉讼请求。鉴定费20000元，由被告开发商负担。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、房屋经鉴定存在质量问题，法院为何不支持购房人《商品房买卖合同》解除、退房？

首先，购房人张某与开发商双方订立《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效应予保护。

其次，开发商将所建商品房交付张某，张某在使用过程中发现该房屋存在质量问题，双方应当协商解决。现张某根据鉴定结论诉请要求解除合同、退回购房款及由开发商承担相关损失，开发商表示不同意解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在商品房买卖合同中，解除合同需满足以下三个条件：1、房屋主体质量不合格不能交付使用。2、房屋交付使用后主体结构质量经核验确属不合格。3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在诉讼过程中经有关部门鉴定，其鉴定结论表明该商品房确实存在质量问题，但仅表明北卧室屋顶西北角楼板厚度不满足设计标准，也不满足设计规范中最小厚度标准，并未明确砼板厚度不够属于房屋主体结构问题或严重影响正常居住使用。因此，张某诉请解除合同法院认为证据不足。

再次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。张某虽强调涉案房屋经鉴定确定楼板不符合相关设计标准、国家强制性标准，而且房屋出现了不平、相关质量瑕疵，但该问题不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的在商品房买卖合同中，解除合同需具备的条件，同时其未能提交证据加以证明其主张成立，故法院不支持合同解除。

二、涉案的20000元鉴定费为何判归某开发商承担？鉴定费的性质是什么？通常法院如何裁判由谁承担？

本文案例鉴定费是按过错责任承担。在诉讼过程中经有关部门鉴定，其鉴定结论表明该商品房确实存在质量问题，对此某开发商应当承担相应的责任。因房屋砼板厚度不能满足设计标准也不满足设计规范，该责任在某开发商，故法院判决鉴定费用由某开发商承担。

司法鉴定是指在诉讼过程中，对案件中的专门性问题由司法机构委托有资质的鉴定机构，运用专业知识和技术所作出鉴别和判断的一种司法活动。依据相关规定，当事人在鉴定过程中而产生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴可认定为诉讼费；向鉴定机构支付的鉴定费包括（器材、工本、专业设施等）不属于诉讼费用（详见《诉讼费用交纳办法》第十一条、第十二条）。

实务中，对鉴定费如何负担，存在以下三种观点：

第一种观点认为，鉴定意见应作为原告举证的一种，鉴定费的负担应根据“谁主张、谁负担”的原则来确定。第二种观点认为，鉴定费属于“其他诉讼费用”，应当由败诉方承担；部分胜诉、部分败诉的，由法院根据案件具体情况决定。第三种观点认为，应当按照申请鉴定的申请人与被申请的对方的过错程度来决定鉴定费的负担。我们认为：司法鉴定费的负担与当事人的胜诉、败诉并不具有必然的联系，而是与当事人对鉴定费的支出是否有过错具有联系，具体的负担比例，应当以过错原则以及鉴定对案件查明事实是不是必须为基础进行综合判断。