关于违约金的最新公报案例：约定的违约金超过损失百分之三十的一般可认定为“过分高于造成的损失”

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最高法院公报2019年第12期

当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可认定“过分高于造成的损失”

—周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

案例要旨：

当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。

原告：周杰帅。

被告：余姚绿城房地产开发有限公司。

原告周杰帅诉称：原、被告于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告余姚绿城房地产开发有限公司应当在 2016年9月30日前将绿城明园锦兰苑8幢2201室(附属车位A-356、A-357)交付原告使用。如逾期交付：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。

2016年9月30日，原、被告在交房过程中达成补充约定，房屋渗水问题维修好后再交房。因为房屋存在外墙渗水，即使交付原告也无法装修，无法达成合同目的。后被告迟迟未修复房屋，未通知原告交房，也未办理任何交房步骤与手续，故被告一直未完成向原告交房。起诉请求判令：一、判令被告按房款的日万分之五向原告支付截至判决之日的逾期交房违约金(自2016年 10月1日起至2017年12月31日，暂计2 193 799元× 5‰。×457天=501 283元)：二、判令被告按房款的日万分之二向原告支付截至判决之日的逾期交付权属证书的违约金(自2016年12月31日起至2017年12月31日，暂计2193 799元×2‰。×366天=160586元)；三、判令被告立即向原告交付上述房屋并立即配合办理过户手续；四、本案诉讼费由被告承担。

被告余姚绿城房地产开发有限公司辩称：被告未构成逾期交房，本案所涉房屋于 2016年8月2日完成竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，被告于2016年9月19日书面通知原告周杰帅交房并办理相关手续，因此被告已经按照商品房买卖合同的约定，履行了交付义务。事实上是原告未按照合同约定履行收房义务，原告对涉案房屋质量瑕疵的异议不能构成原告拒绝收房的正当理由，原告未在合同约定的期限内办理房屋交接手续，没有事实和法律依据，也不符合双方合同的约定。

本案所涉的《商品房买卖合同》及附件一到附件九均合法有效，系原、被告双方真实意思表示，且附件八和附件九分别在文首设有特别提示条款，因此合同附件双方也应当执行。《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告不能拒绝接受房屋交付，被告不承担逾期交付的责任。但是原告一直以房屋质量瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续，而质量瑕疵可通过保修解决，事实上被告也已经尽到保修义务，质量瑕疵已经修复。因此至今未予交房的过错在于原告，被告不构成逾期交房，不需承担逾期交房的违约责任，也不需承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。

退一步讲，即使被告构成逾期交房，原告仅对房屋质量提出异议，违约金标准应按照已付房屋价款1 893 799元为基数计算，车位款 300000元不应作为违约金计算基数。且双方约定的违约金明显过高，被告要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九的约定，原告也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任，以及被告逾期交付，但原告要求继续履行合同的，被告承担的违约金最高不超过原告已付房款的10％。

浙江省余姚市人民法院一审认为：

……

关于违约责任的承担，被告余姚绿城房地产开发有限公司认为双方约定的违约金明显过高，要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九“若被告逾期交房，则被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定，原告周杰帅也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。

对合同约定的违约金是否需要调整。首先，《商品房买卖合同》附件九中存在“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的10％”的约定。其次，在法院组织原、被告双方现场查勘过程中，原告认可被告在2016年10月已对验房时发现的渗水问题进行修复，在原告向法院提交的书面说明中也认可被告于2016年10月29日让物业工作人员通知原告渗水问题已经修复，原告也于2016年 11月11日再次去查验房屋。但再次查验过程中原告要求被告对东阳台渗水的修复采取养水24小时观察，并要求被告对养水后遗留的渗漏点继续修复。后原告在2016年年底至2017年11月间多次前往涉案房屋查验，并在2016年年底以及2017年后续指出北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题。

考量到北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题并未在2016年9月30日的验房问题清单中，即不属于原、被告关于“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”的约定范围内，且双方也认可后续发现的渗水问题主要涉及譬如楼上住户装修时安装的热水器摆放位置、阳台水管皮圈的更换以及水管检修口未拧紧此类通过物业协调以及配件更换检查的问题，并不影响房屋质量，被告物业工作人员也做出了相应处理。

因此，综合考虑上述因素以及原告因被告逾期交付房屋、逾期交付权属证书所造成的损失范围，法院认为将被告承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按原告已付房价款的10％计算违约金较为合理。至于被告提出原告质量异议不涉及所购车位，违约金标准应按照已付房屋价款1 893 799元为基数计算，车位款300000元不应作为违约金计算基数的抗辩，法院认为，《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定中并未对“已付房价款”作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下原告也无法单独使用附属车位，故法院对被告上述抗辩不予支持。

据此，浙江省余姚市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年6月6日判决如下：

一、被告余姚绿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周杰帅交付余姚市绿城明园锦兰苑8幢2201室的房屋，并于本判决生效之日起三十日内向原告交付余姚市绿城明园锦兰苑8幢 2201室的土地、房屋权属证书(即被告办理余姚市绿城明园锦兰苑8幢2201室房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方交纳的税费由原告承担)；

二、被告余姚绿城房地产开发有限公司按原告周杰帅已付购房款2193 799元的10％支付违约金219 379．9元，于本判决发生法律效力后十日内付清。

三、驳回原告周杰帅的其他诉讼请求。

浙江省宁波市中级人民法院二审维持原判。

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