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政治经济

还有机会吗?别急呀,先搞懂房改的逻辑!

乾乾 大碗楼市 2022-10-24


曾经,普通人要解决住房问题,基本只能靠“福利分房”

——国家建房、单位分房,你能住但不是你的;只要你一直属于这单位,你能一直住到去世;一旦你从单位离开,单位就收回房屋;万一想换更大的房子,嘿嘿,那你几乎只有一个办法——升职。

时间来到1998年,平地一声惊雷,一切都变了

——当年7月GWY发布“23号文”,明确停止住房实物分配,逐步实行住房分配的货币化。

由此,“98房改”揭开了房地产市场化序幕

我们把时间线往前推一年,这世界发生了什么?

——1997下半年,亚洲金融危机爆发。

当时经济下行压力很大,房改达成了共识,即是让住房成为经济新增长点和消费热点。

2003年8月GWY明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”,要“促进房地产市场持续健康发展”。

随即,相关部门出台相应政策进行辅助。

看到这里,各位看官,发现没?

今年使出吃奶的力气救楼市,是为了救经济,

当年搞房地产商品化、市场化,原本就是为了救经济。

所以,对此有什么看不明白的吗?

那就请看下图,中国GDP增速年度走势,

——1998和1999年GDP增速还在谷底,2000年GDP增速又回到两位数;

——2004年6月SARS结束,2005年GDP增速又飞起来了。


毫不夸张的说,98房改成就巨大,对经济社会发展功不可没。

但是,但是——

又不得不说的是,98房改并不彻底,留下很多疑难杂症。

特别是涨价去库存以来,高地价、高房价、土地财政等及由此衍生的问题叠加交织,剪不断理还乱!

各位看官,请看看下面的百城价格指数——

2015年一线城市领涨全国,2016年新一线、二线城市开始明显跟涨,2017年三线城市接着明显跟涨。

即使2016年底提出房住不炒,房价上涨依然没刹住车,直到2021年下半年,房价上涨终于被刹车了。

所以,我们可以看到——

2015年以后,过高的杠杆从gov部门、企业部门转移到居民部门,只有居民部门的杠杆率是一直上升的。


但是,杠杆转移之后,然后要做的就是,

——用调控政策把楼市封印住,然后以时间换空间,在一段较长时期内,逐渐用经济发展来烫平高杠杆。

各位看官,这句话,请一定记住,一定理解啊!

这话什么理解?简单直接的说,就是——

收入增长要快于、至少不应落后于房价增长,房价收入比必须回归合理区间。

所以,为什么要保就业、保民生,就是要保证居民的现金流不能出问题,

然后慢慢的软着陆,不然刺破泡沫硬着陆就真的完犊子了。

但是,必须承认的是——

时至今日,房地产依然是中国经济的支柱产业

2020年中国房地产行业产业链在GDP中占比超过15%,城镇居民家庭实物资产的70%以上是住房资产。

2021下半年以来,房价下行虽然打破了房价永远上涨的预期,但是经济增长的压力也更大了。

2021下半年各地只是不让房价跌,2022年以来各地真的是使出吃奶的力气在救楼市了。

正因为房地产担着天大的干系,这次救经济、救楼市要谋全局谋万世。

此时此刻,我们回望98房改方案,其实还有这么一条——

建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。

看到这里,各位看官,有木有觉得二十多年前竟也有如此睿智的政策??


毋庸置疑,房地产在国民经济中的地位坚如磐石,房住不炒作为基本国策的地位也是不可动摇的。

所以,我们重点要看这句话——加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这句话有没有觉得眼熟?与98年房改方案的“多层次城镇住房供应体系”,竟有异曲同工之妙。

什么叫多主体供给?

肯定不能全是商品房,共有产权房、公租房等保障性住房等也不能少。

什么叫多渠道保障?

肯定不能只有房企,地方gov、国资平台等也要提供房源。对此,已经有些二三线城市在行动了。

什么叫租购并举?

一句话,“市场的归市场、保障的归保障

随着城市分化、产业分化以及收入分化,必然导致财富分化,

那么,体现到房地产领域就是——有人住大别墅或者大平层,有人住大房子,有人刚好能住小房子,还有人刚好买不起房子只能靠gov支持。

现实就是这么残酷,不可能所有人都能冲进商品住房市场的。

2020年深圳提出要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,让60%的市民住进公共住房。

那么,让人无比伤脑壳的灵魂拷问来了——

怎么办?怎么实现这个住房制度??

毫无疑问,这是在房住不炒前提下,一段较长时期的,系统性变革。

——土地拍卖制度怎么调整?地方财政怎么解决?商品房预售制度怎么与时俱进?

——收入分配制度怎么调整?财税制度怎么调整?

——租购平权制度怎么建设?落户、上学、就医等如果不能实现平权,谁买共有产权房等政策房源?

可以说,这些事情,没有一件是容易的,但没有一件是可以不做的。

没个十年二十年,要全部做完这些事情是很难的。

路漫漫其修远兮,不达目的不能罢休啊。


那么,大家都会关心的终极问题来了

——楼市还有机会吗?机会可能会在哪里?

答曰:楼市的机会并没消失,只不过不再是所有城市都有机会。

首先,聚集都市圈与核心城市,这些城市的房价基础比周边城市相对更夯实。

我们来看下,国家重点规划建设的城市,在哪里。

2020年11月国家十四五规划和2035远景目标公布,明确中国城镇化主力方向就是“以中心城市为核心的城市群和都市圈”。至2035年,10亿城镇人口、70%-80%经济增长动能都将聚集在19个城市群

我们所熟知的国家中心城市、副省级城市、计划单列市、省会城市、经济强市人口大市,以及这些城市周边的强县强镇,大部分都囊括在这19个城市群。

其次,聚集重点产业落位的城市,这些城市的房价上涨潜力相对更大。

正如娃总万字长文(下):风向变了!楼市新秩序建立,请提前布局!所言,寻找轨交、5G、工业互联网、人工智能等下一代技术红利爆发的城市。

如果把这些产业落位的城市做交叉对比,共有12个城市承担着新基建崛起的重任,这些城市分别是——

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。

这12个城市锁定了下一轮技术爆发的红利,也锁定了下一轮楼市的机会与红利。

一言以蔽之——

基于自身条件允许,跟着国家规划与高新技术产业走,选择资源更聚集、能级更高的城市配置资产。

毕竟,都市圈和城市群内部的核心城市或中心城市,往往更能推行“市场的归市场、保障的归保障”;

公租房,解决新市民进城的第一站居住问题;
共有产权房,解决城市中低收入家庭的刚需居住问题;
普通商品住房,解决城市中高收入家庭的改善居住问题。


很多人都说是现在决定未来,但实际是未来决定现在。

以调控政策封印楼市,以时间换空间,用经济发展烫平高杠杆

——这是未来的根本目标,不可更改。

房地产依然是中国经济的支柱产业,救经济必须救楼市

——这是当下的最大实情,不可否认。

房住不炒,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

——这是基于未来目标与当下实情的制度安排,难而正确且必须!

明白了来龙去脉,也更能理解,现阶段和2023年的楼市政策还将延续救市政策基调。

而在房住不炒与因城施策的双轮政策驱动下,楼市将达到新的平衡。

但是,在这些过程中,城市分化、产业分化、财富分化、人口分层,

一句话,楼市越来越分化,机会也越来越集中,买房也越来越成为一项需要专业的技术活。


最后福利时间到——

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